Prenájom Pôdy Tretej Osobe Bez Súhlasu Vlastníka: Podmienky a Aspekty

Podielové spoluvlastníctvo nehnuteľností, najmä pozemkov, je na Slovensku pomerne bežný jav. Často však prináša komplikácie pri rozhodovaní o hospodárení s takouto nehnuteľnosťou. Jednou z otázok, ktoré v tejto súvislosti vznikajú, je možnosť prenájmu pôdy tretej osobe bez súhlasu všetkých spoluvlastníkov. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty prenájmu pôdy v podielovom spoluvlastníctve, pričom vychádza z platnej legislatívy a právnej praxe na Slovensku.

Podielové Spoluvlastníctvo a Dispozícia s Nehnuteľnosťou

Právna úprava podielového spoluvlastníctva je obsiahnutá v ustanoveniach §§ 137 - 142 Občianskeho zákonníka. Vychádzajúc z právnej doktríny, sa v našom právnom poriadku podielové spoluvlastníctvo chápe ako tzv. ideálne. To znamená, že každý zo spoluvlastníkov vlastní z každého metra štvorcového nehnuteľnosti rovnakú časť, ktorá zodpovedá výške jeho spoluvlastníckeho podielu. Z tohto dôvodu nie je možné prenajať iba spoluvlastnícky podiel jedného zo spoluvlastníkov.

Pri nehnuteľnostiach, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, sa prenajíma celá nehnuteľnosť ako celok, prípadne jej samostatné miestnosti (podľa ustanovenia § 719 Občianskeho zákonníka). Ak by chcel spoluvlastník prenajať aspoň časť nehnuteľnosti a mať z toho majetkový prospech, o prenajatí tejto časti nehnuteľnosti by museli rozhodovať všetci podieloví spoluvlastníci na základe dohody, resp. hlasovania.

Rozhodovanie o Hospodárení so Spoločnou Vecou

O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. To znamená, že ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na spôsobe užívania a hospodárenia so spoločnou nehnuteľnosťou, rozhoduje väčšina. Ak sa s nimi na hospodárení so spoločnou vecou neviete dohodnúť, potom je asi ideálne pristúpiť k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva.

Príklad z praxe

Ak vlastním pozemky v podielovom spoluvlastníctve, je potrebné zabezpečiť súhlasy väčšinových spoluvlastníkov k vypracovaniu nájomnej zmluvy, ak ide o trvalú stavbu na daných pozemkoch? Prečo nemôže byť spoluvlastnícky podiel predmetom nájmu? Je súhlas spoluvlastníkov podmienkou prenájmu pozemku? O hospodárení a nakladaní so spoločnou vecou rozhodujú podieloví spoluvlastníci spolu na základe ich dohody. Ak sa nedokážu dohodnúť, tak o predmetnom spôsobe naloženia so spoločnou vecou (napr. prenájom) hlasujú. Pri hlasovaní sa uplatní väčšinový princíp. Tzn. že väčšina počítaná podľa spoluvlastníckych podielov rozhoduje. Ak väčšinoví spoluvlastníci nebudú chcieť prenajať predmetnú nehnuteľnosť, nebudete ju môcť prenajať sám. Je to potrebné brať do úvahy najmä vo Vašom prípade, kedy chcete na nehnuteľnosti vybudovať stavbu, pričom by išlo o výrazný zásah do doterajšieho spôsobu nakladania s nehnuteľnosťou. Takáto zmluva by bola relatívne neplatná. Samotný spoluvlastnícky podiel sa nedá prenajať, je ho však možné predať alebo darovať (ak už nechcete zotrvať v podielovom spoluvlastníctve).

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Predkupné Právo Spoluvlastníkov

Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117 Občianskeho zákonníka). To znamená, že ak by ste chceli svoj spoluvlastnícky podiel predať alebo darovať inej osobe (s výnimkou blízkych osôb), musíte svoj spoluvlastnícky podiel najprv ponúknuť ostatným podielovým spoluvlastníkom. Dlho sa v právnej praxi i teórii viedli diskusie o tom, či sa to uplatní aj pri darovaní spoluvlastníckeho podielu alebo nie.

Ponuka spoluvlastníckeho podielu

Ak ste ponúkli sestre podiel a nereagovala, resp. neprijala, môžete svoj podiel predať komukoľvek, kto by za tú cenu prejavil záujem. Ďalším riešením je žaloba o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Ak totiž nie je možná dohoda, súd rozhodne. Súd bude vedieť rozhodnúť o tom, že Vás má vyplatiť, prípadne Vy ju, pričom toto rozhodnutie bude musieť rešpektovať, či sa jej páči alebo nie.

Nárok na Náhradu za Neužívanie Nehnuteľnosti

Okrem vyššie uvedeného máte nárok od podielového spoluvlastníka, ktorý užíva nehnuteľnosť, požadovať náhradu za neužívanie nehnuteľnosti, resp. Podľa uznesenia Najvyššieho súdu SR z 27. februára 2012, sp. zn., zmyslom vyporiadania spôsobom podľa § 142 ods. 1 vety tretej Občianskeho zákonníka nie je len poskytnutie primeranej náhrady za spoluvlastnícky podiel, ale vyriešenie všetkých vzťahov, ktoré sa vytvorili medzi podielovými spoluvlastníkmi v súvislosti s existenciou podielového spoluvlastníctva. So zreteľom na to sa toto vyporiadanie vykonáva ako vyporiadanie v širšom slova zmysle, v rámci ktorého sa prihliada aj k tomu, či a do akej miery ten-ktorý spoluvlastník zhodnotil spoločnú nehnuteľnosť investíciami, príp.

Pri vyporiadaní zrušovaného podielového spoluvlastníctva, ktoré súd vyporiadava podľa § 142 ods. 1 veta tretia Občianskeho zákonníka, ako vyporiadanie v širšom zmysle na návrh účastníka, je totiž treba z hľadiska povahy nárokov a ich premlčania rozlišovať medzi nákladmi na nutnú opravu a údržbu veci a nákladmi na opravu a údržbu veci, ktoré neboli nevyhnutné, medzi nákladmi v bežnej záležitosti a v ostatných záležitostiach (§ 139 Občianskeho zákonníka), medzi nákladmi, s ktorými spoluvlastníci vyslovili súhlas alebo ktoré boli niektorým spoluvlastníkom vynaložené bez tohto súhlasu. Treba tiež zisťovať, či za trvania podielového spoluvlastníctva došlo medzi spoluvlastníkmi k dohode o spôsobe úhrady týchto nákladov, pretože až vtedy by bolo možné správne posúdiť aj prípadnú námietku premlčania (ktorú žalovaná aj vzniesla) voči takejto pohľadávke. S prihliadnutím k tomu potom pôjde buď o majetkové právo investujúceho spoluvlastníka uplatňované voči druhému spoluvlastníkovi podľa § 511 ods. 3, § 137 ods. 1 a § 139 ods.

Zrušenie a Vyporiadanie Podielového Spoluvlastníctva

Rovnako sa odporúča vyzvať ostatných podielových spoluvlastníkov prostredníctvom advokáta na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva vyplatením podielu. Veľakrát totiž uspeje práve až výzva advokáta, keď si ostatní podieloví spoluvlastníci uvedomia, že to myslíte vážne.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Nájom Poľnohospodárskej Pôdy

Nájom pozemkov patriacich do intravilánu obcí sa riadi Občianskym zákonníkom, čo znamená, že nájomné vzťahy sú výrazne flexibilnejšie a menej regulované. Naopak, nájom poľnohospodárskej pôdy je výrazne prísnejšie regulovaný zákonom o nájme poľnohospodárskej pôdy. Toto prísnejšie nastavenie odráža význam a špecifiká hospodárenia s pôdou ako strategickým zdrojom, ktorý si vyžaduje dlhodobý prístup a starostlivosť.

Poľnohospodársku pôdu si môžete prenajať od fyzickej osoby, družstva alebo priamo od štátu. V každom prípade je však nevyhnutné, aby nájomca bol minimálne samostatne hospodáriaci roľník alebo mal poľnohospodársky podnik, a teda aby oficiálne farmárčil. Ide o zabezpečenie toho, že pôda bude skutočne využívaná na poľnohospodárske účely, a nie na iné, často nevhodné či špekulatívne účely. Vlastníci poľnohospodárskych parciel majú zároveň povinnosť o svoju pôdu riadne sa starať. Nechať ju bez údržby a nevyužívanú by znamenalo jej postupné zarastanie a znehodnocovanie, čo je nielen v rozpore so zákonom, ale aj z dlhodobého hľadiska neekonomické.

Osobitné Prípady Prenájmu

Prenájom domu a pozemku

Ak ste výlučnou vlastníčkou domu, máte právo s ním nakladať, teda aj ho prenajať tretej osobe. Na prenájom samotného domu nepotrebujete súhlas Vašej sestry ako vlastníčky pozemku pod domom. Prenájom domu je Vaším vlastníckym právom podľa § 123 Občianskeho zákonníka. Avšak, nájomca bude potrebovať užívať aj pozemok pod domom (napr. vstup, údržba, bežné užívanie), čo môže v praxi vyvolať komplikácie, ak by Vaša sestra s týmto užívaním nesúhlasila.

Ak ide o prístup k domu cez pozemok sestry, uvádzate, že máte zriadené právo prechodu (vecné bremeno). Toto právo prechádza aj na nájomcu, teda nájomca môže využívať prístupovú cestu v rozsahu, v akom je vecné bremeno zriadené. Je však vhodné, aby ste nájomcu poučili o rozsahu tohto práva a aby ste v nájomnej zmluve jasne špecifikovali, že prístup je zabezpečený na základe vecného bremena.

Ak by Vaša sestra nesúhlasila s užívaním pozemku pod domom nájomcom (napr. na záhradu, parkovanie, údržbu), môže to viesť k sporom. Ak nie je medzi Vami a sestrou uzavretá nájomná alebo iná zmluva o užívaní pozemku pod domom, odporúčam túto otázku upraviť písomne, aby ste predišli budúcim konfliktom. Prenájom domu bez súhlasu sestry je právne možný, ale praktické užívanie pozemku pod domom nájomcom môže byť problematické, ak by sestra nesúhlasila. Na základe uvedneého odporúčam, aby ste uvdenú otázku užívania pozemku a prístupovej cesty do domu riešili so sestrou písomne, pričom ona môže žiadať primeranú náhradu vo vo forme nájmu za uvedené užívanie, ktoré bude patriť vašej sestre.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Chata na cudzom pozemku

Ak chata stojí na pozemku, ktorého vlastníkom ste Vy, na strane vlastníka chaty vzniká bezdôvodoné obohatenie, lebo stavba je postavená na Vašom pozemku. To, že chatu jej vlastník neužíva, nie je podstatné. Vy teda v súlade s ust. § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka máte právo na vydanie bezdôvodného obohatenia, ktorého výška spočíva v podstate vo výške nájmu za obdobný pozemok v konkrétnej lokalite. Obvyklú výšku nájmu viete zistiť napr. cez internet, kde by ste mohli nájsť za akú sumu sa podobné pozemky v konkrétnej lokalite prenajímajú. Môžete vlastníkovi chata navrhnúť aj predaj pozemku pod chatou, prípadne aj priľahlý pozemok, všetko na základe dohody. Vy však nemôžete žiadať vydanie bezdôvodného obohatenia od 70. rokov min. storočia, lebo vlastník chaty podaá v súdnom konaní námietku premlčania a súd návrh zamietne. Môžete žiadať vydanie bezôdvodného obohatenia len za posledné dva roky s poukazom na ust.

Bytový dom na cudzom pozemku

V zmysle ust. § 23 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. Aj keď došlo k zmene vlastníka pozemku dedením, táto skutočnosť nemení nič na oprávnení vlastníka bytu podiel na pozemku neodkúpiť. Nemôžete žiadať nájom z užívania predmetného pozemku, keďže účinnosťou zákona o vlastníctve bytov č. 182/1993 Z.z. Riešením Vami uvedenej situácie je napríklad zníženie ceny pozemku resp. a chcete pomôcť?

Budova mesta na súkromnom pozemku

Nájomnú zmluvu nie je možné uzatvoriť spätne, a to aj z toho dôvodu, že Vaša mama sa stala vlastníčkou pozemku až v súčasnosti. Ak však vlastník stavby užíval pozemok pod stavbou bez akejkoľvek zmluvy aj v minulosti, kým bol vlastníkom nehnuteľnosti jej právny predchodca, môže Vaša mama požadovať od tejto osoby spätne dva roky tzv. bezdôvodné obohatenie na užívanie nehnuteľnosti. Tým, že vlastník stavby bez právneho titulu užíval pozemok, na úkor vlastníka pozemku sa bezdôvodne obohatil. Bezdôvodné obohatenie sa premlčuje v dvojročnej subjektívnej lehote, preto môže Vaša mama od neho požadovať vydanie bezdôvodného obohatenia za uplynulé dva roky.

Záhradkové Osady

Ak medzi vlastníkom a užívateľom nebola uzavretá nájomná zmluva, vzniká zo zákona nájomný vzťah. Pokiaľ sa už začalo konanie na pozemkovom úrade o vyporiadaní pozemkov v záhradkovej osade, nájomný vzťah vypovedať nemožno. Výpoveď môže dať záhradkárovi len ten vlastník, ktorého výmera a prislúchajúci podiel z výmery na spoločných pozemkoch tvorí viac ako polovicu pozemku, ktorý užíva záhradkár. Výpoveď môže dať len zo zákonom stanovených dôvodov - ak záhradkár neužíva pozemok so starostlivosťou riadneho hospodára; postavil tam stavbu bez stavebného povolenia alebo ju stavebnému úradu neohlásil; uzavrel bez súhlasu vlastníka pozemku alebo záhradkárskej organizácie k pozemku podnájomnú zmluvu alebo ho bez ich súhlasu iným spôsobom zveril tretej osobe; nezaplatil napriek písomnému upozorneniu splatné nájomné za bežný rok do 30. augusta nasledujúceho roku.

Ak vlastník nájomný vzťah z niektorého zo spomínaných dôvodov vypovie, povinný je užívateľovi poskytnúť náhradu - za stavby a trvalé porasty vo výške dojednanej medzi vlastníkom a užívateľom, najmenej však vo výške určenej oceňovacou vyhláškou ministerstva spravodlivosti a tiež za podiel na zariadeniach vybudovaných na spoločných pozemkoch. Tento podiel sa určí z ceny spoločných zariadení, ktorú určí znalec podľa oceňovacej vyhlášky ministerstva spravodlivosti, a to pomerom výmery pozemku užívateľa k výmere pozemkov užívaných ostatnými. Výpovedná lehota je jeden rok.

Zmena Vlastníka Prenajatej Nehnuteľnosti

Z ustanovení Občianskeho zákonníka upravujúcich nájomnú zmluvu vyplýva, že zmenou vlastníctva k nehnuteľnej veci, vstupuje nový vlastník do právneho postavenia prenajímateľa, bez ohľadu na to, či mu to prenajímateľ oznámil alebo nie. Ak dôjde ku zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná. Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené.

Vypovedanie nájmu novým vlastníkom

Pokiaľ dôjde k predaju nehnuteľnosti, kde ste vy ako nájomca nebytových priestorov, potom následne platí ust. § 680 ods. Ak chcete nájom ukončiť, je potrebné podať výpoveď s poukázaním na ust. § 680 ods. 2 Obč. zákonníka.

Platnosť nájomnej zmluvy pri predaji nehnuteľnosti

Predajom prenajatej veci nájomná zmluva nezaniká, nakoľko nový vlastník vstupuje do všetkých práv a povinností bývalého vlastníka. To znamená, že je viazaný nájomnou zmluvou. Ak by chcel zmeniť výšku nájmu, je to možné iba cez dodatok, ktorý musíte podpísať aj Vy.

tags: #prenajom #pody #tretej #osobe #bez #suhlasu