Nájom poľnohospodárskej pôdy: Zmluva, kataster a dôležité aspekty

Nájom poľnohospodárskej pôdy je dôležitou súčasťou slovenského poľnohospodárstva. Tento článok sa zameriava na nájomnú zmluvu, jej obsah, katastrálne aspekty, práva a povinnosti zmluvných strán a ďalšie dôležité informácie súvisiace s prenájmom poľnohospodárskej pôdy na Slovensku.

Nájomná zmluva na poľnohospodársku pôdu

Nájomná zmluva o nájme nehnuteľnosti sa uzatvára v zmysle ustanovení § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „Zmluva“). Od 1.5.2018 sa vyžaduje písomná nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok. Do tohto dátumu postačovala aj zmluva ústna.

Povinné náležitosti zmluvy

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:

• Prenajímateľ:
  • Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby.
  • Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa.
  • Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.
• Nájomca:
  • Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby.
  • Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa.
  • Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.

Doba nájmu a jej skončenie

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájom sa môže uzatvárať na dobu neurčitú. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol.

Nájomná zmluva zaniká:

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa,
• odstúpením od zmluvy,
• zničením predmetu nájmu.

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia. Ak došlo k poškodeniu, zničeniu alebo nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu, nájomca je povinný nahradiť prenajímateľovi škodu, ktorá na veci vznikla. Nájomca zodpovedá aj za škody spôsobené osobami, ktorým nájomca umožnil užívanie prenajatej veci, alebo ktorým umožnil k predmetu nájmu prístup.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ sa zaväzuje počas platnosti zmluvy ako vlastník predmetu nájmu tento na svoje náklady udržiavať v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.

Prenajímateľ je oprávnený požadovať od nájomcu prístup k veci za účelom kontroly stavu prenajatej veci ako aj toho, či nájomník užíva vec riadne. Prenajímateľ sa s nájomcom dohodli na výkone kontroly. Prenajímateľ je povinný oznámiť nájomcovi termín vykonania kontroly v dostatočnom predstihu, okrem prípadu, ak je vykonanie kontroly potrebné na zabránenie vzniku škôd alebo na ich obmedzenie. Pri kontrole musí byť prítomný nájomca, ibaže sa jeho prítomnosť nedá objektívne zabezpečiť a kontrolou sa sleduje zabránenie vzniku škody alebo jej obmedzenie. Nájomca nesmie byť kontrolami zbytočne obťažovaný.

Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s účelom užívania. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil. Nájomca je povinný znášať obmedzenia v užívaní prenajatej veci v rozsahu potrebnom na vykonanie opráv a údržby veci. Nájomník je oprávnený vykonávať zmeny na veci len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu bezodkladne po tom, ako ho o to prenajímateľ požiada, najneskôr však ku dňu skončenia nájmu. Nájomca je povinný vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu predmetu nájmu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Záverečné ustanovenia

Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok.

Kataster nehnuteľností a nájom poľnohospodárskej pôdy

Kataster nehnuteľností je verejný register, ktorý obsahuje údaje o nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. Pre nájom poľnohospodárskej pôdy je dôležité, aby boli v katastri správne evidované všetky relevantné údaje o pozemku, ako sú jeho výmera, druh pozemku (orná pôda, trvalý trávny porast, atď.) a vlastnícke vzťahy.

Definícia poľnohospodárskej pôdy: Poľnohospodárska pôda je definovaná ako produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.

Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov

Nájom pozemku na poľnohospodárskej účely sa spravuje zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len „zákon“).

Doba nájmu podľa zákona

Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. S účinnosťou novely už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Uvedené sa dotýka aj zmlúv uzavretých pred novelou.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Skončenie nájmu podľa zákona

Pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov. Uvedené vyplýva z § 12 ods.

Podnájom

Ak to nájomná zmluva na pozemok uzavretá s prenajímateľom nezakazuje, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu.

Predaj poľnohospodárskej pôdy

Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z.

Obmedzenia nadobúdania vlastníctva

Zákon zakazuje nadobudnúť poľnohospodársky pozemok štátu, občanovi štátu, fyzickej osobe s pobytom alebo právnickej osobe so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky, fyzickým osobám s pobytom v Slovenskej republike ani právnickým osobám so sídlom v Slovenskej republike nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku; uvedené sa nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku.

Aktuálne znenie zákona

Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť.

Priemerné výšky nájomného

Agrorezort v spolupráci s okresnými úradmi zverejňuje priemerné výšky nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy. Zverejnenie chráni majiteľov poľnohospodárskej pôdy pred neprimerane nízkymi cenami a poskytuje nájomcom aj odrazový mostík na jej stanovenie. Všetky nové návrhy zmlúv tak už musia obsahovať cenu, ktorá je minimálne na úrovni obvyklej výšky nájomného platnej pre dané územie.

Povinnosti nájomcov

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov stanovila pre nájomcov novú povinnosť. Viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území - vždy k 31. Údaje a informácie sú povinní odovzdať okresnému úradu do 31. januára.

Každá osoba musí poskytovať okresnému úradu sumárne údaje z evidencie nájomného za kalendárny rok. A to buď v tabuľkovej forme, v listinnej alebo elektronickej podobe za každé katastrálne územie na formulári.

Povinnosti prenajímateľov a nájomcov pred uplynutím doby nájmu

Najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím času, na ktorý sa nájom dohodol, majú agropodniky a roľníci, ktorí si pôdu prenajímajú, doručiť jej vlastníkovi návrh novej nájomnej zmluvy, ale jej doručenie musia vedieť aj preukázať. Naopak, vlastník má zase dva mesiace na to, aby návrh novej nájomnej zmluvy odmietol. Vlastník môže odmietnuť nový návrh len z presne určených zákonných dôvodov.

Odstúpenie od zmluvy Slovenským pozemkovým fondom

S účinnosťou od 1.7.2023 ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“), je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky alebo len niektorý z nich riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.

tags: #prenajom #poľnohospodárskej #pôdy #zmluva #kataster #vzor