Prenájom pozemku, ktorý je už v prenájme: Komplexný pohľad na práva a povinnosti

Nájom poľnohospodárskej pôdy predstavuje dôležitý aspekt slovenského poľnohospodárstva. Článok sa zaoberá problematikou prenájmu pozemku, ktorý už je v prenájme, a to z pohľadu rôznych právnych aspektov, povinností prenajímateľa a nájomcu, ako aj daňových povinností s tým spojených. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tejto problematike pre rôzne cieľové skupiny, od študentov až po profesionálov v oblasti práva a poľnohospodárstva.

Daňové aspekty prenájmu poľnohospodárskych pozemkov

Pravidelnou súčasťou nájomných zmlúv poľnohospodárskych pozemkov je ustanovenie o úhrade dane z prenajatých pozemkov nájomcom. Hoci je to pre obce výhodné, príslušná právna úprava (§ 5 ods. 1 a 2 zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach) jasne stanovuje, že daňovníkom je užívateľ, ak spĺňa podmienky minimálnej doby nájmu. V ostatných prípadoch je daňovníkom vlastník pozemku. Dohoda v zmluve nemôže túto skutočnosť zmeniť, pretože podľa § 55 ods. 15 daňového poriadku dohody, ktoré sú v rozpore so zákonom, sú neplatné. Ak obce akceptujú platby dane od nájomcov, ktorí nie sú daňovníkmi, podieľajú sa na postupe, ktorý nemá oporu v zákone.

Práva a povinnosti pri prenájme pozemku: Pohľad advokáta

V prípade, ak na pozemku stojí stavba, je dôležité rozlíšiť vlastníctvo domu a vlastníctvo pozemku pod domom. Ak ste výlučným vlastníkom domu, máte právo s ním nakladať, teda aj ho prenajať tretej osobe. Na prenájom samotného domu nepotrebujete súhlas vlastníka pozemku pod domom. Prenájom domu je Vaším vlastníckym právom podľa § 123 Občianskeho zákonníka. Avšak, nájomca bude potrebovať užívať aj pozemok pod domom (napr. vstup, údržba, bežné užívanie), čo môže v praxi vyvolať komplikácie, ak by vlastník pozemku s týmto užívaním nesúhlasil.

Situácie z praxe a právne názory

Garáž na pozemku ŽSR

Ak ste kúpili garáž v garážovom dome na pozemku ŽSR, ŽSR vás môže osloviť s návrhom novej nájomnej zmluvy na časť pozemku pod garážou. Ak máte platne uzatvorenú nájomnú zmluvu, platí táto zmluva. Ak by ste však už nemali platnú zmluvu alebo ju vypovedali, potom Vám ŽSR môže ponúknuť novú nájomnú zmluvu. Ak ju neuzatvoríte, potom nemôžete byť zaviazaný povinnosťou platiť toto nájomné, ktoré Vám ponúkajú.

Garáž na pozemku rodinného príbuzného

Ak ste postavili garáž na cudzom pozemku so súhlasom pôvodného majiteľa, ale po zmene vlastníka pozemku sa neviete s novým vlastníkom dohodnúť na ďalšom užívaní alebo právnom usporiadaní vzťahu, máte niekoľko možností. Môžete pokračovať v rokovaniach s novým vlastníkom, prípadne sa brániť na súde s odkazom na dobrú vieru a investície vynaložené so súhlasom pôvodnej majiteľky. Súd môže rozhodnúť o primeranej náhrade alebo o zriadení vecného bremena za náhradu podľa § 135c Občianskeho zákonníka, ak by odstránenie stavby bolo neprimerané.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Dom na pozemku sestry

Ak ste vlastníkom domu, ale pozemok pod domom vlastní vaša sestra, na prenájom samotného domu nepotrebujete súhlas Vašej sestry ako vlastníčky pozemku pod domom. Prenájom domu je Vaším vlastníckym právom podľa § 123 Občianskeho zákonníka. Avšak, nájomca bude potrebovať užívať aj pozemok pod domom (napr. vstup, údržba, bežné užívanie), čo môže v praxi vyvolať komplikácie, ak by Vaša sestra s týmto užívaním nesúhlasila.

Chata na cudzom pozemku

Ak stojí chata na vašom pozemku a majiteľ chaty vám odmieta platiť nájomné, na strane vlastníka chaty vzniká bezdôvodné obohatenie, lebo stavba je postavená na Vašom pozemku. Vy teda v súlade s ust. § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka máte právo na vydanie bezdôvodného obohatenia, ktorého výška spočíva v podstate vo výške nájmu za obdobný pozemok v konkrétnej lokalite. Môžete žiadať vydanie bezôdvodného obohatenia len za posledné dva roky s poukazom na ust.

Bytový dom na zdedenom pozemku

Ak ste zdedili pozemok, na ktorom stojí bytový dom, nemôžete žiadať od vlastníkov bytov, ktorí si neodkúpili pozemok, nájom z užívania predmetného pozemku, keďže účinnosťou zákona o vlastníctve bytov č. 182/1993 Z.z.

Budova mesta na súkromnom pozemku

Ak na pozemku stojí budova mesta, nemôžete uzatvoriť nájomnú zmluvu spätne, a to aj z toho dôvodu, že ste sa stali vlastníkom pozemku až v súčasnosti. Ak však vlastník stavby užíval pozemok pod stavbou bez akejkoľvek zmluvy aj v minulosti, kým bol vlastníkom nehnuteľnosti jej právny predchodca, môžete požadovať od tejto osoby spätne dva roky tzv. bezdôvodné obohatenie na užívanie nehnuteľnosti. Bezdôvodné obohatenie sa premlčuje v dvojročnej subjektívnej lehote, preto môžete požadovať vydanie bezdôvodného obohatenia za uplynulé dva roky.

Neupravená prístupová cesta k garáži

Ak odmietate platiť nájomné ŽSR za pozemok pod garážou z dôvodu neupravenej prístupovej cesty, je potrebné túto situáciu riešiť so ŽSR.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Prenájom pozemkov Slovenským pozemkovým fondom (SPF)

Slovenský pozemkový fond prenajíma nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z.z. a nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z., a na iné ako poľnohospodárske účely podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. SPF k posúdeniu splnenia podmienok na prenájom budúceho nájomcu podľa ustanovení § 2 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. požaduje od žiadateľov o prenájom pred uzatvorením nájomnej zmluvy okrem iných dokladov aj zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov, zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov,a ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF, s uvedením k. ú., parcelného čísla. registra C/E, čísla LV, vlastníka, prenajatej výmery parciel vlastníka, s uvedením celkovej prenajatej výmery za k.

Nájomné za užívanie poľnohospodárskej pôdy

Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia. Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018 ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.

Spoluvlastnícky podiel a nájom

Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa môže uzavrieť aj na spoluvlastnícky podiel k pozemku. Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme priznáva právo užívať poľnohospodársky pozemok na základe zmluvy o nájme pozemku tomu nájomcovi, ktorý má uzatvorené zmluvy s vlastníkmi, ktorí majú v súčte väčšinový spoluvlastnícky podiel.

Ukončenie nájomnej zmluvy a zmena účelu pozemku

Ak dôjde k zmene účelu využitia pozemku na stavebný pozemok, môže to byť dôvodom na predčasné ukončenie nájomnej zmluvy na poľnohospodársky pozemok. Rozparcelovanie pôvodnej parcely a zaradenie časti pozemku do územného plánu mesta na výstavbu rodinných domov, spolu s vydaním územnoplánovacej informácie (UPI), sú silné argumenty, že došlo k zmene účelu využitia pozemku na stavebný.

Vymáhanie nezaplateného nájomného

V prípade nezaplateného nájomného na základe zmluvy o nájme poľnohospodárskej pôdy máte právo vymáhať nezaplatené sumy. Ako dedička po zomrelej prenajímateľke Vám zákon umožňuje pokračovať v jej právnom postavení, čím na Vás prechádzajú aj práva a povinnosti z nájomnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Predkupné právo nájomcu

Pri prenájme poľnohospodárskej pôdy môže byť v zmluve dohodnuté predkupné právo v prospech nájomcu pre prípad predaja predmetu nájmu.

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme nehnuteľností

Prenájom nehnuteľností upravuje ZDPH v § 38. Keďže prenajímateľ je zdaniteľnou osobou (platiteľ DPH), je preňho, z dôvodu odpočítania DPH na vstupe, vhodnejšie uplatňovať nájom s DPH. Podmienkou však je, aby bol nájomca zdaniteľnou osobou.

Registračná povinnosť pri prenájme nehnuteľností

Povinnosť registrácie podľa § 31 ods. 2 zákona o správe daní na miestne príslušnom daňovom úrade má každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajíma byt alebo nebytový priestor, alebo nehnuteľnosť okrem pozemku. Zákon hovorí o nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza na území SR bez ohľadu na to, či ju prenajíma občan SR alebo cudzinec.

tags: #prenájom #pozemku #ktorý #je #už #v