Prenájom pozemku v exekúcii: Podmienky a aspekty, ktoré by ste mali poznať

Kúpa alebo prenájom pozemku zaťaženého exekúciou predstavuje komplexnú problematiku, ktorá si vyžaduje dôkladné zváženie a pochopenie právnych aspektov. Tento článok poskytuje ucelený pohľad na podmienky prenájmu pozemku v exekúcii, s cieľom objasniť potenciálne riziká a možnosti, ktoré sa v takejto situácii naskytujú.

Úvod do problematiky exekúcií na nehnuteľnosti

Exekúcia na nehnuteľnosti, vrátane pozemkov, je nepríjemná situácia, ktorá však nemusí znamenať katastrofu. Aj takúto nehnuteľnosť je možné bezpečne predať alebo nadobudnúť. Dôležité je uvedomiť si, že exekútor je štátom určená a splnomocnená osoba na vykonávanie núteného výkonu súdnych a iných rozhodnutí, a pri výkone exekučnej činnosti má postavenie verejného činiteľa.

Identifikácia exekúcie a komunikácia s exekútorom

V súčasnosti existuje exekučný register, ktorý eviduje všetky exekúcie vedené voči konkrétnej osobe, či už fyzickej alebo právnickej. Ak ste si vyhliadli pozemok, ktorý je zaťažený exekúciou, prvým krokom by malo byť oslovenie príslušného exekútorského úradu a komunikácia s ním ohľadom ďalšieho postupu. Je potrebné sa s ním dohodnúť na vyčíslení pohľadávky ku konkrétnemu dátumu, kde bude presná výška dlžnej sumy, číslo účtu, kam ju treba uhradiť, a prísľub o vystavení potvrdenia o splatení pohľadávky (kvitancia). Ak je na liste vlastníctva alebo v registri exekúcií viac exekučných poznámok, tento postup je potrebné zopakovať, až kým nebudú všetky exekúcie, prípadne poznámky na liste vlastníctva, vymazané.

Riziká a odporúčania pri kúpe pozemku s exekúciou

Kúpa pozemku s exekúciou obnáša určité riziká, a preto sa neodporúča každému. V žiadnom prípade by ste nemali vyplácať dlhy predávajúceho pred podpisom kúpnej zmluvy.

Postup pri kúpe pozemku s ťarchou od exekútora

Ak chcete odkúpiť pozemok od suseda, ktorý má na ňom ťarchu od exekútora, bez jeho vedomia, priama komunikácia s exekútorom bez vedomia vlastníka nie je právne možná a ani etická. Ak na pozemku viazne exekučné záložné právo, vlastník pozemku nemôže s ním disponovať (predať, darovať, zameniť) bez súhlasu súdneho exekútora.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Kúpna zmluva a ťarcha na pozemku

Ak chcete kúpiť záhradu, na ktorej je v liste vlastníctva ťarcha, je dôležité správne formulovať kúpnu zmluvu. Ak sa jedná o exekúciu, bez predchádzajúceho písomného súhlasu exekútora alebo bez výmazu záložného práva z listu vlastníctva nie je možné platne previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti. V prípade vedenia exekúcie voči určitej osobe sa zo zákona ukladá zákaz nakladať s majetkom. Bez toho by sa jednalo o neplatný prevod, ktorý by mohol byť napadnuteľný. Ak máte obavy o to, či následne vlastník podpíše kúpnu zmluvu, uzavrite s ním zmluvu o budúcej zmluve.

Odkúpenie časti pozemku s ťarchou

Ak chcete odkúpiť časť pozemku, ktorý má ťarchu z daňového exekútorského úradu, je to možné s tým, že sa táto časť zaplatí priamo daňovému exekútorovi. Budúci predávajúci bude potrebovať písomný súhlas daňového úradu na predaj časti pozemku. Ak chcete odkúpiť len časť susedného pozemku, nevyhnutný bude geometrický plán, ktorý bude podkladom k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Na správcu dane v uvedenej veci sa musí obrátiť povinný v daňovom exekučnom konaní. Právne úkony týkajúce sa predmetu záložného práva po vydaní rozhodnutia o zriadení záložného práva môže daňový dlžník vykonať len po predchádzajúcom súhlase správcu dane.

Vstup exekútora na pozemok

Súdny exekútor je oprávnený vstupovať na pozemky, do bytov, či iných priestorov, avšak za podmienok uvedených v Exekučnom poriadku. Hlavným predpokladom pre vstup exekútora na nehnuteľnosť je ten, že nehnuteľnosť buď patrí povinnému (osobe, ktorá dlhuje určitú sumu a s jej plnením je v omeškaní), alebo že sú v rámci nehnuteľnosti uložené veci patriace povinnému, ktoré môžu byť pri výkone exekúcie postihnuté za účelom uspokojenia pohľadávky oprávneného.

Ak to vyžaduje účel exekúcie, exekútor je oprávnený urobiť osobnú prehliadku povinného a prehliadku bytu a iných priestorov, kde má povinný svoj majetok. Na ten účel je oprávnený vymôcť si do bytu povinného alebo do iných priestorov, kde má povinný svoj majetok, prístup. K danému úkonu exekútor priberá na veci nezúčastnenú osobu, spravidla príslušníka policajného zboru alebo zástupcu obce. Prehliadku bytu či iných miestností uskutočňuje exekútor bez predchádzajúceho upovedomenia povinného o termíne prehliadky, teda ak povinný nie je prítomný v čase prehliadky, možno ju vykonať aj v jeho neprítomnosti.

Ďalšou situáciou, kedy exekútor môže vstúpiť na nehnuteľnosť povinného alebo tretej osoby, je vykonanie obhliadky nehnuteľnosti, ktorá má byť predaná v rámci výkonu exekúcie v dražbe - účelom vstupu exekútora je zabezpečenie ocenenia nehnuteľnosti, teda vyhotovenie znaleckého posudku ohľadne ceny nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Nariadenie vlády o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom

Nariadenie vlády Slovenskej republiky č. 238/2010 z 25. mája 2010 ustanovuje podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom. Toto nariadenie upravuje podmienky prenajímania pozemkov na poľnohospodárske účely, predaja pozemkov vo vlastníctve štátu a zámeny pozemkov.

Prenájom nehnuteľností

Pozemok na poľnohospodárske účely prenajíma fond osobám, ktorých predmetom činnosti je poľnohospodárska výroba alebo ktorých činnosť súvisí s poľnohospodárskou činnosťou. Ak je v prenajímanom pozemku zabudovaný odvodňovací detail, považuje sa za súčasť predmetu nájmu. Pozemok, ktorý nie je vhodný na poľnohospodársku výrobu a o ktorý osoba neprejaví záujem na poľnohospodársky účel, fond prenajme dočasne aj na iný ako poľnohospodársky účel. Pozemok, ktorý tvorí podiel spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti, fond prenajíma pozemkovému spoločenstvu, ktorého členovia vlastnia podiel na tejto spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti, alebo osobe, ktorá má pozemok od členov pozemkového spoločenstva prenajatý na účely poľnohospodárstva a lesného hospodárstva.

Fond neprenajme pozemok právnickej osobe, ak nemá v predmete činnosti poľnohospodársku výrobu, je dlžníkom fondu, má daňové nedoplatky, alebo nemá uzatvorené nájomné zmluvy s fyzickými osobami na pozemky, ktoré tvoria ucelený celok s pozemkami fondu, ktoré majú byť predmetom nájmu. Fond neprenajme pozemok fyzickej osobe, ktorá je dlžníkom fondu, má daňové nedoplatky, alebo nemá uzatvorené nájomné zmluvy s fyzickými osobami na pozemky, ktoré tvoria ucelený celok s pozemkami fondu, ktoré majú byť predmetom nájmu.

Prenajatý pozemok musí byť využívaný riadnym spôsobom na poľnohospodárske účely, pri prevádzkovaní podniku a primerane druhu pozemku. Ak je o prenájom pozemku viac záujemcov, má doterajší nájomca, ktorý si riadne a včas plní svoje záväzky z nájomnej zmluvy, prednostné právo na uzatvorenie nájomnej zmluvy. Ak si doterajší nájomca neplní zmluvné povinnosti, po skončení nájmu fond uzavrie zmluvu so záujemcom, ktorý má uzavreté nájomné zmluvy s fyzickými osobami na pozemky, ktoré tvoria ucelený celok s pozemkami, ktoré sú v nájme od fondu, zabezpečuje živočíšnu výrobu, zabezpečuje špeciálnu rastlinnú výrobu, má trvalý pobyt alebo sídlo v obci, v ktorej katastrálnom území sa nachádza predmet nájmu, alebo preberie záväzok doterajšieho užívateľa vyplývajúci z nájomnej zmluvy s fondom, od ktorej fond odstúpil.

Predaj pozemkov

Fond môže pozemok vo vlastníctve štátu predať, ak osobitný predpis neustanovuje inak, z dôvodu vyporiadania podielového spoluvlastníctva, zabezpečenia nevyhnutného prístupu k nehnuteľnosti iného vlastníka, nemožnosti pozemok samostatne účelne využiť, založenia trvalých porastov, usporiadania vlastníctva k pozemkom v zastavaných areáloch poľnohospodárskych podnikov alebo správcov lesného majetku štátu, usporiadania vlastníctva k pozemkom zastavaným inými stavbami a primeraným priľahlým pozemkom, vyporiadania vlastníctva k pozemkom v záhradkových osadách, alebo vyporiadania vlastníctva k pozemku, na ktorom je založený vinohrad, ovocný sad alebo chmeľnica. Fond nepredá pozemok dlžníkovi fondu. Fond môže pozemok predávať najmenej za cenu podľa osobitného predpisu.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Zámena pozemkov

Fond môže pozemok vo vlastníctve štátu zamieňať za pozemok iných vlastníkov len v rámci okresu, ak osobitný predpis neustanovuje inak, z dôvodu vyporiadania podielového spoluvlastníctva, zabezpečenia prístupu k nehnuteľnostiam, nadobudnutia pozemkov do vlastníctva štátu na uspokojovanie reštitučných nárokov oprávnených osôb, alebo ak štát potrebuje pozemky na plnenie úloh podľa osobitných predpisov.

Osobitný nájom pozemkov

Fond prenajme pozemok mladému poľnohospodárovi alebo poľnohospodárovi, ktorý spĺňa podmienky malého podniku alebo mikropodniku, len ak sa nájomca v zmluve zaviaže vykonávať špeciálnu rastlinnú výrobu (obhospodarovanie vinohradu, ovocného sadu alebo chmeľnice, založenie vinohradu, ovocného sadu alebo chmeľnice, alebo pestovanie špeciálnych plodín) alebo živočíšnu výrobu tak, aby zaťaženosť prenajatého pozemku neklesla počas celej doby nájmu pod 0,4 veľkej dobytčej jednotky/ha.

Možnosti riešenia exekúcie na nehnuteľnosti

Ak máte nehnuteľnosť v exekúcii, existujú možnosti, ako ju čo najrýchlejšie predať alebo realizovať výkup bez komplikácií. Je možné využiť výkup nehnuteľností v exekúcii alebo profesionálnu podporu pri predaji exekučných nehnuteľností. V takýchto prípadoch je zabezpečený kompletný právny servis, hladký priebeh predaja alebo výkupu a férové podmienky. Je možné rokovať s exekútorskými úradmi a veriteľmi, zabezpečiť financie na vyplatenie exekúcií, zastaviť dražbu a prípadne zabezpečiť náhradné bývanie.

Vypratanie nehnuteľnosti

Exekúciu vyprataním nehnuteľnosti vykonáva exekútor na základe právoplatného a vykonateľného exekučného titulu, ktorým sa povinnému ukladá povinnosť vypratať nehnuteľnosť alebo jej časť a vydať ju oprávnenej osobe. Exekútor je povinný upovedomiť oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti a následne vydá exekučný príkaz na vypratanie nehnuteľnosti a určí termín vypratania. Exekútor urobí opatrenie, aby sa z vypratávaného objektu odstránili veci patriace povinnému a príslušníkom jeho rodiny, tiež veci, ktoré patria niekomu inému, ale sú so súhlasom povinného umiestnené vo vypratávanom objekte. Exekútor ďalej urobí opatrenie, aby bol z vyprataného objektu vysťahovaný povinný a všetci, ktorí sa tam zdržujú na základe práva povinného.

Bytová náhrada pri vyprataní

Ak exekučný titul ukladá, aby povinný vypratal byt, za ktorý treba zabezpečiť byt náhradný, exekútor vykoná exekúciu až vtedy, keď oprávnený preukáže, že pre povinného je zabezpečená taká bytová náhrada, aká je určená v rozhodnutí, ktoré je podkladom na exekúciu. Oprávnený a povinný môžu vzniesť u exekútora námietky proti bytovej náhrade do troch dní od doručenia upovedomenia o začatí exekúcie. O námietkach rozhoduje okresný súd.

tags: #prenajom #pozemku #v #exekucii #podmienky