Prenájom pozemku v spoluvlastníctve: Podmienky, práva a povinnosti

Spoluvlastníctvo pozemku prináša so sebou špecifické pravidlá a postupy, ktoré je potrebné dodržiavať pri jeho prenájme. Článok sa venuje podmienkam prenájmu pozemku v spoluvlastníctve, právam a povinnostiam spoluvlastníkov, ako aj možnostiam riešenia sporov.

Úvod do problematiky spoluvlastníctva pozemkov

Podielové spoluvlastníctvo je právny inštitút, ktorý upravuje vzťahy medzi viacerými vlastníkmi jednej veci, v tomto prípade pozemku. Každý zo spoluvlastníkov má ideálny podiel na pozemku, ktorý vyjadruje mieru jeho účasti na právach a povinnostiach spojených s vlastníctvom. Nie je pritom možné presne vymedziť, ktorú konkrétnu časť pozemku spoluvlastník vlastní.

Základné princípy podielového spoluvlastníctva

V právnom poriadku Slovenskej republiky sa podielové spoluvlastníctvo chápe ako tzv. ideálne. To znamená, že každý zo spoluvlastníkov vlastní rovnakú časť z každého štvorcového metra pozemku, ktorá zodpovedá výške jeho podielu. Z tohto dôvodu nie je možné prenajať iba spoluvlastnícky podiel.

Právna úprava spoluvlastníctva

Právnu úpravu podielového spoluvlastníctva nájdeme v ustanoveniach §§ 137 - 142 Občianskeho zákonníka. Tieto ustanovenia upravujú práva a povinnosti spoluvlastníkov, spôsob rozhodovania o spoločnej veci a možnosti zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva.

Podmienky prenájmu pozemku v spoluvlastníctve

Pri prenájme pozemku v spoluvlastníctve je nevyhnutné dodržiavať určité podmienky, ktoré zabezpečujú ochranu práv všetkých spoluvlastníkov.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Súhlas spoluvlastníkov s prenájmom

O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. To znamená, že na prenájom pozemku je potrebný súhlas väčšiny spoluvlastníkov, pričom sa prihliada na veľkosť ich spoluvlastníckych podielov. Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, o spôsobe naloženia so spoločnou vecou (napr. prenájom) hlasujú. Pri hlasovaní sa uplatní väčšinový princíp. Tzn. že väčšina počítaná podľa spoluvlastníckych podielov rozhoduje.

Ak väčšinoví spoluvlastníci nebudú chcieť prenajať nehnuteľnosť, spoluvlastník ju nemôže prenajať sám.

Forma nájomnej zmluvy

Pri nehnuteľnostiach, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb sa prenajíma celá nehnuteľnosť ako celok, prípadne jej samostatné miestnosti (podľa ustanovenia § 719 Občianskeho zákonníka). Účastníkmi takejto zmluvy musia byť všetci spoluvlastníci.

Prenájom časti pozemku väčšinovým spoluvlastníkom

Väčšinový spoluvlastník môže prenajať časť pozemku bez súhlasu menšinového vlastníka, ak má na to väčšinový súhlas ostatných spoluvlastníkov. Avšak, menšinový vlastník má právo na podiel z nájomného, ktorý zodpovedá jeho spoluvlastníckemu podielu.

Práva a povinnosti spoluvlastníkov pri prenájme

Spoluvlastníctvo so sebou prináša nielen práva, ale aj povinnosti. Každý zo spoluvlastníkov má právo na podiel z príjmu z prenájmu, ale zároveň je povinný podieľať sa na nákladoch spojených s údržbou a správou pozemku.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Právo na podiel z nájomného

Ak nehnuteľnosť vlastní viacerých spoluvlastníkov a neexistuje medzi nimi dohoda, zisk z prenájmu by sa mal deliť podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov. Mierou účasti každého spoluvlastníka na právach a povinnostiach k spoločnej veci je spoluvlastnícky podiel určený zlomkom alebo percentom. Vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci, a je číselným vyjadrením právneho postavenia každého spoluvlastníka vo vzťahu k ostatným spoluvlastníkom. Možno teda povedať, že spoluvlastnícky podiel okrem iného vyjadruje aj to, v akom pomere sa spoluvlastník podieľa na nájomnom získanom prenájmom veci.

Povinnosti spoluvlastníkov voči nájomcovi

Z nájomnej zmluvy vzťahujúcej sa na spoločnú vec sú všetci spoluvlastníci oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne (§ 139 ods. 1 OZ). Ustanovenie § 139 ods. 1 OZ upravuje právne pomery všetkých spoluvlastníkov k tretím osobám.

Špecifické situácie pri prenájme pozemku v spoluvlastníctve

Pri prenájme pozemku v spoluvlastníctve môžu nastať rôzne špecifické situácie, ktoré si vyžadujú osobitný prístup.

Prenájom pozemku s trvalou stavbou

Ak ide o trvalú stavbu na pozemkoch v spoluvlastníctve, je potrebné zabezpečiť súhlas väčšinových spoluvlastníkov k vypracovaniu nájomnej zmluvy. Takáto zmluva by bola inak relatívne neplatná.

Predkupné právo spoluvlastníkov

Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Tzn. že ak by spoluvlastník chcel svoj spoluvlastnícky podiel predať alebo darovať inej osobe (s výnimkou blízkych osôb), musí svoj spoluvlastnícky podiel najprv ponúknuť ostatným podielovým spoluvlastníkom.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Spoluvlastník má nárok od podielového spoluvlastníka, ktorý užíva nehnuteľnosť, požadovať náhradu za neužívanie nehnuteľnosti. Rovnako sa odporúča vyzvať ostatných podielových spoluvlastníkov prostredníctvom advokáta na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva vyplatením podielu.

Praktické rady a odporúčania

Pre úspešný prenájom pozemku v spoluvlastníctve je dôležité dodržiavať niekoľko praktických rád a odporúčaní.

Dohoda spoluvlastníkov

V prvom rade je dôležité, aby sa spoluvlastníci dohodli na spôsobe užívania a hospodárenia s pozemkom. Dohoda by mala upravovať aj podmienky prenájmu, výšku nájomného a spôsob rozdelenia príjmov.

Písomná forma zmluvy

Nájomná zmluva by mala byť vždy uzatvorená v písomnej forme a mala by obsahovať všetky podstatné náležitosti, ako sú označenie zmluvných strán, predmet nájmu, výška nájomného, doba trvania nájmu a podmienky ukončenia nájmu.

Právna pomoc

V prípade nejasností alebo sporov sa odporúča vyhľadať právnu pomoc advokáta, ktorý vám poradí a pomôže pri riešení problémov.

Daňové aspekty prenájmu pozemku

Príjem z prenájmu pozemku podlieha dani z príjmov. Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol stanovenú sumu.

Oslobodenie od dane

Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.

Výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa zákona o dani z príjmov.

Príklad rozdelenia príjmu u manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

tags: #prenájom #pozemku #v #spoluvlastníctve #podmienky