Podmienky prenájmu prenajatej nehnuteľnosti

Prenájom nehnuteľnosti je komplexný proces, ktorý zahŕňa práva a povinnosti prenajímateľa aj nájomcu. Občiansky zákonník v paragrafoch 663 až 723 upravuje nájomné vzťahy. Tento článok poskytuje ucelený pohľad na podmienky prenájmu nehnuteľností, s dôrazom na práva a povinnosti oboch strán, nájomnú zmluvu, daňové aspekty a rozdiely medzi nájmom a podnájmom.

Nájomná zmluva

Vznik a obsah nájomnej zmluvy

Nájom bytu vzniká na základe nájomnej zmluvy, kde prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt do užívania za nájomné, a to na dobu určitú alebo neurčitú. Nájomná zmluva spravidla obsahuje opis príslušenstva a stavu bytu. Hoci zákon nevyžaduje písomnú formu zmluvy, odporúča sa vyhotoviť zápisnicu o jej obsahu ako doklad o uzatvorení zmluvy. Zmluva sa uzatvára podľa paragrafu 663 Občianskeho zákonníka.

Povinné údaje v zmluve

V zmluve by mala byť uvedená veľkosť bytu a jeho adresa. Dôležité je presne vymedziť, z čoho prenajímaná nehnuteľnosť pozostáva. Zmluvné strany musia určiť dobu trvania prenájmu, vrátane konkrétneho dátumu začiatku a konca. Možnosť predĺženia nájomnej zmluvy by mala byť taktiež zahrnutá. Výška nájomného by mala byť dohodnutá a uvedená v zmluve.

Práva a povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ má niekoľko povinností, ktoré musí dodržiavať:

1. Zabezpečiť obývateľnosť bytu: Byt musí byť v stave vhodnom na dohodnuté užívanie.
2. Údržba a opravy: Prenajímateľ je povinný zabezpečiť základnú údržbu a opravy nehnuteľnosti, najmä odstránenie závad, ktoré neboli spôsobené nájomcom.
3. Dodržiavanie zmluvných podmienok: Prenajímateľ sa musí riadiť podmienkami uvedenými v nájomnej zmluve.
4. Zdanenie príjmu: Prenajímateľ je povinný zdaniť príjem z prenájmu.

Práva a povinnosti nájomcu

Nájomca má taktiež svoje povinnosti:

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

1. Starostlivosť o byt: Nájomca je povinný starať sa o byt a vykonávať bežnú údržbu.
2. Hlásenie porúch: Vážne poruchy je potrebné hlásiť prenajímateľovi.
3. Dodržiavanie domového poriadku: Nájomca je povinný dodržiavať domový poriadok a neobťažovať ostatných obyvateľov.
4. Úpravy v byte: Ak nájomca vykonáva zmeny v byte, musí ich vopred dohodnúť s prenajímateľom.

Opravy a údržba

Drobné opravy a bežná údržba

Ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca.

Odstránenie chýb prenajímateľom

Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť chyby brániace riadnemu užívaniu bytu, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa chyby odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.

Poškodenia spôsobené nájomcom

Nájomca je povinný odstrániť chyby a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú.

Stavebné úpravy

Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov.

Zľava z nájomného

Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného, pokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome chybu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo na zľavu z nájomného alebo z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Ukončenie nájmu

Výpovedná lehota

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Bytová náhrada

V niektorých prípadoch má nájomca právo na bytovú náhradu. Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Ak sa nájomný pomer skončil preto, že nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, nemá nárok na bytovú náhradu. Pri zániku nájmu dohodnutého na určitý čas nemá nájomca právo na bytovú náhradu, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.

Spoločný nájom bytu

Byt môže byť v spoločnom nájme viacerých osôb. Spoloční nájomcovia majú rovnaké práva a povinnosti. Bežné veci týkajúce sa spoločného nájmu bytu môže vybavovať každý zo spoločných nájomcov. V ostatných veciach je potrebný súhlas všetkých; inak je právny úkon neplatný. Ak medzi spoločnými nájomcami dôjde k nezhode o právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoločného nájmu bytu, rozhodne na návrh niektorého z nich súd. Súd môže v prípadoch hodných osobitného zreteľa na návrh spoločného nájomcu zrušiť právo spoločného nájmu bytu, ak vznikne ním nezavinený stav, ktorý bráni spoločnému užívaniu bytu spoločnými nájomcami. Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stanú nájomcami bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi. Ak sa rozvedení manželia nedohodnú o nájme bytu, súd na návrh jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu. Súčasne určí, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca.

Dane a prenájom

Daňové povinnosti prenajímateľa

Príjem z prenajímania nehnuteľnosti je zdaniteľný príjem, ktorý musia prenajímatelia uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci. Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne stanovenú sumu.

Oslobodenie od dane

Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B. Daňovník si môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov do určitej sumy.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Výdavky spojené s prenájmom

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva alebo evidencie. Medzi tieto výdavky patria:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby.
• Daň z nehnuteľnosti.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie, upratovanie, výťah, internet, TV a rozhlas, strážna služba, odvoz smetí.
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.

Prenájom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Registračná povinnosť

Ak prenajímate nehnuteľnosť, máte povinnosť registrovať sa na daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej činnosti alebo inej samostatne zárobkovej činnosti. Povinnosť registrácie sa opiera o zákon o dani z príjmov a v prípade, že sa rozhodnete riskovať a registráciu nevykonáte, hrozí vám pokuta.

Poistenie prenajatej nehnuteľnosti

Jedno z prvých, čo by mal prenajímateľ pred poskytnutím nájmu urobiť, je poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a zodpovednosti za vzniknuté škody. Prenájom bytu rozširuje počet rizík spojených s užívaním bytu nájomníkom. Odporúča sa, aby prenajímateľ priamo v zmluve o prenájme medzi povinnosťami nájomcu uviedol aj jeho povinnosť uzatvoriť poistenie zodpovednosti.

Výber nájomníka

Aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom na čas a nezničí váš byt, musíte sa postarať o kvalitný výber. Existujú bezproblémoví nájomcovia, len treba mať trpezlivosť pri ich hľadaní. Pri stretnutí by prenajímateľ mal mať o budúcom nájomcovi niekoľko informácií.

Zariadený vs. nezariadený byt

Ak chcete prenajať nezariadený byt, musíte rátať s tým, že neprilákate veľa nájomníkov. Ak budete prenajímať zariadený byt, sú nájomníci vo výhode a nemal by byť problém niekoho nájsť. Za nezariadený byt nemožno požadovať tak vysokú sumu, ako za byt s nábytkom a doplnkami. O nezariadené byty majú záujem nájomníci, ktorí chcú ostať v podnájme dlhodobo. Za zariadený byt môžete pýtať vyššie nájomné.

Nájom vs. podnájom

Pojmy ako „nájom“, „prenájom“ a „podnájom“ sú pre mnohých ľudí na prvý pohľad rovnocenné a zameniteľné, rozdiely medzi nimi sú však priepastné. Nájom a podnájom sú právne názvy definované zákonom. Pojem prenájom bytu či prenájom domu je medzi ľuďmi zaužívaný, avšak z právneho hľadiska nemá vymedzenie.

Rozdiely medzi nájmom a podnájmom

Hlavný rozdiel je v tom, kto prenecháva byt alebo dom na užívanie ďalšej osobe. Nájom môžeme chápať ako zapožičanie nehnuteľnosti na dobu určitú, a to priamo jej vlastníkom. Podnájom je síce podobný, rozdiel je však v tom, že prenajímateľ danej nehnuteľnosti nie je jej majiteľom, ale iba nájomcom, ktorý postupuje právo na bývanie ďalšej osobe, tzv. „podnájomníkovi“.

Zmluva o prenájme vs. podnájomná zmluva

Nájomný vzťah medzi majiteľom a nájomcom upravuje nájomná zmluva, ktorej obsah, práva a povinnosti definuje Zbierka zákonov. Podnájomná zmluva presné vymedzenie nemá. Jej štruktúru a obsah si definuje prenajímateľ s podnájomcom.

Doba trvania

Nájom môže byť dohodnutý na vopred určenú dobu alebo na dobu neurčitú. Podnájom sa dohaduje maximálne na dobu, ktorá je uvedená v nájomnej zmluve, teda na dobu stanoveného nájmu.

Výpoveď z nájmu

Nárok na využívanie nehnuteľnosti nájomcom zaniká predovšetkým uplynutím doby, na ktorú bolo zapožičanie nehnuteľnosti dohodnuté zmluvnými stranami, alebo písomnou výpoveďou z nájmu na základe dôvodov uvedených v Zbierke zákonov. Od podania výpovede začína plynúť výpovedná lehota, ktorá má spravidla dĺžku tri mesiace, a je platná od prvého dňa nasledujúceho mesiaca. Prenajímateľ však môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Podnájom zaniká spolu s trvaním nájmu. Nezáleží na tom, na akú dobu bol podnájom vopred dohodnutý. Je však aj možnosť vypovedania nájmu bez uvedenia dôvodu.

Trvalý pobyt

Nájomník má možnosť mať trvalé bydlisko v nájomnom byte alebo dome, a to dokonca aj bez súhlasu majiteľa. Podnájomník má iné podmienky, ten ku zmene trvalého bydliska potrebuje aj súhlas majiteľa nehnuteľnosti.

Zvieratá a podnikanie

V prípade nájmu nie je možné chov zvierat zakázať. Majiteľ nemá právo prostredníctvom nájomnej zmluvy zakazovať prítomnosť domáceho miláčika v byte alebo dome, môže však navýšiť kauciu, prípadne požadovať vymaľovanie. V prípade podnájmu platí to, čo si obe strany vopred dohodnú v podnájomnej zmluve. Nájomník môže podľa zákona v byte vykonávať podnikateľskú činnosť a majiteľ mu to v nájomnej zmluve nemôže zakázať. Podnájomník má opäť iné podmienky, pretože podnájomná zmluva je benevolentnejšia a platí to, na čom sa zmluvné strany dohodli.

Spolubývajúci

Pri nájme sa počet obyvateľov uvádza v nájomnej zmluve, ktorú je možné ľubovoľne upravovať. V prípade podnájmu je potrebný pri väčších zmenách súhlas majiteľa nehnuteľnosti.

Podnájom družstevného bytu

Pri družstevnom byte je dôležité si uvedomiť, že vlastníkom nehnuteľnosti je družstvo. Znamená to teda, že si byt prenajímate a vy ho môžete ďalej iba „podnajímať“. Poskytnúť byt ďalej podnájomníkovi síce nie je nemožné, vie to však potrápiť nejedného nájomcu. V prvom rade je dôležité naštudovať si stanovy družstva a samotnú nájomnú zmluvu. Ak dokumenty neobsahujú ustanovenia týkajúce sa podmienok podnájmu, nie je možné byt poskytnúť podnájomníkovi.

Zneužitie podnájmu

Podnájomný vzťah je v porovnaní s nájomným voľnejší. Môžu sa s ním však spájať aj nekalé praktiky, ako napríklad obohatenie na úkor podnájomníka, kedy prenajímateľ nastaví na podnájom vyššiu čiastku ako platí na nájme on sám. Podnájomník sa môže brániť iba tak, že pred uzatvorením zmluvy požiada o nahliadnutie do nájomnej zmluvy prenajímateľa.

Verejnoprávna úprava prenájmu nehnuteľností

Všeobecný občiansko-právny princíp súkromného práva, týkajúci sa nakladania so svojím majetkom, a teda aj možnosti tento majetok prenajať, je prelomený verejnoprávnou úpravou zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov, ktorá vyžaduje na prenájom nehnuteľnosti osobitné živnostenské oprávnenie.

Živnostenské oprávnenie

Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov vychádza z úpravy (ustanovenia § 4 ods. Z uvedeného vyplýva, že je rozhodujúce, aby pritom boli splnené dve podmienky, t. j. prenájom nehnuteľností je živnosťou len vtedy, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby.

Základné a doplnkové služby

Základnými službami, podľa dôvodovej správy k živnostenskému zákonu, treba pritom rozumieť taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú (podmieňujú) možnosť ich riadneho užívania nájomcom. Za základné služby nemožno už považovať upratovanie prenajímaných priestorov, stráženie prenajímanej nehnuteľnosti ani žiadny iný okruh aktivít prenajímateľa, ktorý nadväzuje alebo súvisí s prenajímaným (nebytovým alebo bytovým) priestorom. Za poskytovanie doplnkovej služby, ktorá nemá charakter služby podmieňujúcej možnosť riadneho užívania prenajímaných bytových alebo nebytových priestorov, ale ktorá svojím charakterom súvisí s prenajímaným priestorom tým, že smeruje k vylepšeniu podmienok užívania predmetu zmluvy o nájme bytového alebo nebytového priestoru, treba považovať aj poskytovanie vybavenia prenajímaných (holo)priestorov vnútorným zariadením.

Súbežné poskytovanie doplnkovej služby

Súbežné poskytovanie doplnkovej (inej ako základnej) služby má na účely živnostenského zákona dvojité právne účinky. V právnom rámci živnostenského zákona pre prenajímateľa nehnuteľnosti alebo jej časti nepostačuje iba živnostenské oprávnenie na prenájom prenajímaných priestorov (nehnuteľnosti). V uvedenej spojitosti treba upozorniť, že súčasťou rozsahu živnostenského oprávnenia na prenajímanie nehnuteľností nie je (aj) oprávnenie na možné vykonávanie iných ako základných služieb spojených s prenájmom dotknutej nehnuteľnosti.

Prenájom obytných miestností a krátkodobé ubytovanie

Občiansky zákonník upravuje aj podmienky, podľa ktorých možno prenajať obytné miestnosti určené na účely trvalého bývania. Taktiež upravuje podmienky krátkodobého poskytovania prechodného ubytovania v zariadeniach na to určených tzv. Kategorizáciu ubytovacích zariadení určuje osobitný predpis.

tags: #prenajom #prenajatej #nehnutelnosti #podmienky