Podmienky prenájmu priestorov alebo miestností

Nájom nebytových priestorov je dôležitou súčasťou obchodných vzťahov, či už pri začatí podnikania, zriadení novej prevádzkarne alebo prenechaní vlastnej (prípadne prenajatej) nehnuteľnosti ďalšej osobe. Keďže nájom nebytových priestorov sa na rozdiel od nájmu bytu vyznačuje mnohými špecifikami a zmluvné strany si nevystačia s „klasickou“ nájomnou zmluvou, v nasledujúcom článku prinášame prehľad najdôležitejších informácií, na ktoré je potrebné myslieť ešte pred uzatvorením zmluvy. Dôslednou prípravou sa prenajímateľ i nájomca vyhnú riziku neplatnosti nájomnej zmluvy, s ktorou sa v praxi stretávame pomerne často.

Rozdiel medzi sídlom, miestom podnikania a prevádzkarňou

Podnikatelia si mnohokrát nie sú istí, kedy pre svoje účely potrebujú nájomnú zmluvu a kedy len súhlas vlastníka nehnuteľnosti s umiestnením sídla. Na začiatok si preto vysvetlíme, aký je medzi týmito úkonmi rozdiel.

Súhlas vlastníka nehnuteľnosti je obyčajný jednostranný prejav vôle, ktorý je potrebný pri zápise sídla spoločnosti do obchodného registra alebo pri jeho zmene. Tento súhlas môže byť udelený bezodplatne (napríklad pri sídle v rodičovskom dome) alebo za dohodnutú odplatu (napríklad pri službách virtuálneho sídla). Je však potrebné upozorniť, že súhlas vlastníka automaticky neoprávňuje k užívaniu nehnuteľnosti, v ktorej sa bude sídlo podnikateľa nachádzať.

Pokiaľ chce podnikateľ užívať priestory, v ktorých bude reálne prevádzkovať svoju podnikateľskú činnosť, napríklad pre účely zriadenia kancelárie či skladu, s vlastníkom priestorov bude musieť uzatvoriť zmluvu o nájme nebytových priestorov. Nájomná zmluva bude takmer určite potrebná taktiež pri podaní žiadosti o dobrovoľnú registráciu k DPH.

Súhlas vlastníka nehnuteľnosti s umiestnením sídla môže byť zahrnutý aj v nájomnej zmluve, ktorá sa použije ako príloha návrhu na zápis údajov alebo ich zmien do obchodného registra.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Podstatné náležitosti a neplatnosť zmluvy o nájme nebytových priestorov

Zákon o nájme nebytových priestorov stanoví, že zmluva medzi prenajímateľom a nájomcom musí byť uzatvorená písomne a musí obsahovať minimálne:

• predmet nájmu
• účel nájmu
• výšku nájomného
• splatnosť nájomného
• spôsob platenia nájomného
• čas nájmu

Pokiaľ niektorá z týchto náležitostí v zmluve chýba, prípadne je vymedzená príliš neurčito alebo nezrozumiteľne, zmluva o nájme nebytových priestorov bude považovaná za neplatnú. Neplatnosť zmluvy má význam predovšetkým z hľadiska bezdôvodného obohatenia (napr. pri nájomnom z obratu), ako i z hľadiska uplatňovania dohodnutých práv a povinností, sankcií, ukončenia užívania priestorov a vysťahovania.

Správne vymedzenie predmetu nájmu

Predmetom nájmu môže byť nehnuteľnosť alebo jej časť, ktorá bude nájomcom používaná. Predmet nájmu musí byť v zmluve o nájme nebytových priestorov vymedzený dostatočne určito. Často sa preto v zmluve odkazuje na konkrétny list vlastníctva, vchod a poschodie, číslo jednotky, prípadne tiež na grafické vymedzenie v prílohe.

Ešte pred uzatvorením zmluvy si overte, či je prenajímateľ skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Ak ide o podnájom nebytových priestorov medzi nájomcom a podnájomcom, tento je možný iba s predošlým súhlasom prenajímateľa (vlastníka). Vždy si preto overte, či nájomca takýmto súhlasom disponuje. Bez súhlasu prenajímateľa s podnájmom je podnájomná zmluva neplatná.

Účel nájmu v súlade s kolaudačným rozhodnutím

Zmluva o nájme nebytových priestorov musí obsahovať účel nájmu v súlade s kolaudačným rozhodnutím. Účel nájmu je ďalšou z povinných náležitostí zmluvy o nájme nebytových priestorov. Podobne ako pri predmete nájmu, aj účel môže byť vymedzený rôzne, musí byť však dostatočne určitý a zrozumiteľný.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Príklad: Predmet nájmu sa nájomcovi (prípadne podnájomcovi) prenecháva pre účely prevádzkovania jeho podnikateľskej činnosti, konkrétne pre účely zriadenia / kancelárie / ordinácie / skladu.

Dôležitým predpokladom pre platnosť nájomnej zmluvy je taktiež súlad zmluvne zadefinovaného účelu nájmu s kolaudačným rozhodnutím. Ak je účel nájmu v rozpore s kolaudačným rozhodnutím, prípadne dôjde k uzatvoreniu zmluvy ešte pred kolaudáciou, zmluva o nájme nebytových priestorov bude považovaná za neplatnú.

Nájomné a cena energií a služieb musia byť stanovené oddelene

Výška nájomného musí byť stanovená oddelene od ceny energií a služieb spojených s užívaním predmetu nájmu. Pokiaľ by bolo v nájomnej zmluve uvedené, že nájomca je povinný platiť nájomné, cenu energií a služieb vo výške napr. 500 eur, zmluva by bola neplatná pre neurčitosť nájomného (nevie sa, aká časť z dohodnutej sumy sa hradí na nájomnom a aká časť na energiách a službách).

Príklad správne znejúcej formulácie: Nájomca je povinný platiť nájomné vo výške 400 eur a zálohu za energie a služby vo výške 100 eur.

Samotné nájomné môže byť určené rôznymi spôsobmi, napríklad ako fixná suma alebo ako súčet fixne dohodnutej sumy a určitého percenta z obratu nájomcu.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Pre zachovanie platnosti by v zmluve o nájme nebytových priestorov nemalo chýbať presné určenie splatnosti (napr. vždy do 10 dňa v mesiaci vopred za nasledujúci kalendárny mesiac alebo štvrťrok) a spôsobu platenia.

Čas nájmu a výpoveď zmluvy o nájme nebytových priestorov

Zmluva o nájme nebytových priestorov môže byť uzatvorená na dobu určitú aj neurčitú.

Zatiaľ čo zmluvu na dobu neurčitú možno vypovedať kedykoľvek bez uvedenia dôvodu, zmluvu na dobu určitú možno (na rozdiel od ostatných zmlúv medzi podnikateľmi, ktoré sú zo zákona nevypovedateľné) vypovedať len z nasledujúcich dôvodov.

Dôvody na strane prenajímateľa:

• nájomca užíva prenajatý priestor v rozpore so zmluvou
• nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo záloh za energie a služby
• nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas
• nájomca v prenajatom priestore hrubo porušuje pokoj alebo poriadok
• užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať
• bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor
• nájomca prenechá priestor do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa
• ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd
• ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa reštitučného zákona

Dôvody na strane nájomcu:

• nájomca stratil spôsobilosť vykonávať činnosť, na ktorú si priestor prenajal
• prenajatý priestor sa stal nespôsobilý na dojednané užívanie
• prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti

Ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, výpovedná doba je v každom prípade trojmesačná a počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

Osobitosti prenájmu spoločných nebytových priestorov v bytovom dome

Nie je jedno, či spoločný nebytový priestor prenajímate vlastníkovi bytu v danom bytovom dome, alebo ho prenajímate niekomu úplne cudziemu.

Aby bolo hneď na začiatku úplne jasné, o čom bude reč, dôležité sú nasledovné podrobnosti: Nie sú to miestnosti ani súbor miestností samostatne definovaných v liste vlastníctva. Nie sú ani spoločnými časťami domu, ani spoločnými zariadeniami domu a ani nebytovými priestormi v zmysle § 2 ods. 3, 4, 5 a 6.

Čo hovorí zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov?

Podľa § 14b ods. 1 písm. p) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodujú nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o prenájme spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a spoločných nebytových priestorov.

Aj v takom prípade ide, podľa názoru odborníkov, o nájomný vzťah a postupuje sa formou zmluvy o nájme podľa Občianskeho alebo Obchodného zákonníka. Nájomné je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv v zmysle § 10 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Na príjem za prenájom spoločného nebytového priestoru sa vzťahuje § 43 ods. 3 písm. g) zákona o dani z príjmu č. 595/2003 Z. z., ktorý hovorí, že daň z príjmov plynúcich zo zdrojov na území Slovenskej republiky daňovníkom s obmedzenou daňovou povinnosťou a neobmedzenou daňovou povinnosťou sa vyberá zrážkou, ak ide o príjmy fondu prevádzky, údržby a opráv, v zmysle § 10 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Daň vyberaná zrážkou je vo výške 19 %.

Správca alebo spoločenstvo ako prenajímateľ fakturuje nájomné v dohodnutej výške podľa rozhodnutia vlastníkov a zmluvy o nájme nájomcovi, teda fyzickej alebo právnickej osobe, ktorá nemá vlastnícky ani spoluvlastnícky vzťah k bytom alebo nebytovým priestorom v predmetnom dome.

Ak však o užívanie spoločného nebytového priestoru v zmysle citovaného ustanovenia zákona prejaví záujem niektorý vlastník bytu alebo nebytového priestoru len na účely uskladnenia nábytku alebo čohokoľvek (samozrejme, nie motoriek a pneumatík - aby to bolo v súlade s požiarnou bezpečnosťou), teda nie na podnikanie, potom už ide o „výpožičku“. Podmienky výpožičky určia vlastníci rozhodnutím na schôdzi/zhromaždení alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v zmysle citovaného ustanovenia § 14b ods. 1 písm. p) zákona, vrátane výšky finančnej náhrady za výpožičku. Finančná náhrada za výpožičku je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv. Vlastník sám sebe neprenajíma, ale si požičia od ostatných vlastníkov ich spoluvlastnícky podiel, na danom spoločnom nebytovom priestore, ktorý si chce vypožičať. Odplata za túto výpožičku sa môže rátať v hodnote preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv na jeden štvorcový meter, resp. na spoluvlastnícky podiel, alebo je jej výška určená rozhodnutím vlastníkov. Táto čiastka sa môže prirátať k predpisu preddavku do FPÚaO vlastníkovi, ktorý si spoločný nebytový priestor vypožičal.

Pojem výlučného užívania sa dostal do zákona predovšetkým v súvislosti s výstavbou nových balkónov, lodžií, ale aj výťahov. Výlučné užívanie sa konkrétne v zákone spomína na niekoľkých miestach, a to v:

• § 14b ods. 1 písm. r): Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 19 ods. 8.
• § 19 ods. 8: Na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14b ods. 2 písm. e) alebo ods. 3 písm. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu rozhodnúť, že právo výlučne užívať nové spoločné časti domu, nové spoločné zariadenia domu alebo nové príslušenstvo majú len niektorí vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.
• § 14b ods. 2 písm. Ods. 3 písm. b) hovorí: Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o zmluve o b) výstavbe výlučne novej spoločnej časti domu, výlučne nového spoločného zariadenia domu alebo výlučne nového príslušenstva, ktorými sa dom pôdorysne rozšíri a ktoré budú prevádzkovo spojené s domom, alebo o jej zmene.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov jednoznačne definuje použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, a to v § 10 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Nemožno ich teda použiť na úhradu nákladov za elektrinu spoločných priestorov ani na žiadnu inú službu či iné plnenie.

Krátkodobý a dlhodobý prenájom nebytových priestorov a DPH

Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby, konkrétne podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty.

Pri nájme nehnuteľnosti je miestom dodania tejto služby na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma, napríklad ak sa bude nehnuteľnosť prenajímať na reklamné účely, nemá to vplyv na určenie toho, že prenájom nehnuteľnosti sa považuje za službu spojenú s nehnuteľnosťou podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH. Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti podľa § 38 zákona o DPH môže byť oslobodený od dane.

Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH sa platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, t. j. inému platiteľovi, alebo podnikateľovi - neplatiteľovi, môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane (môže to byť výhodnejšie vzhľadom na to, aby predtým odpočítanú DPH nemusel upravovať). Pri nájme nehnuteľností alebo jej časti dochádza zo strany prenajímateľa - platiteľa DPH, k opakovanému dodávaniu služby.

Príklad: Slovenský platiteľ prenajíma budovu nachádzajúcu sa v SR inému slovenskému platiteľovi, nájom sa rozhodol podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH zdaňovať. Na základe zmluvy s nájomcom má tento možnosť časť priestorov poskytnúť do podnájmu inej osobe. Nájomca si DPH viažucu sa k nájomnému neodpočítava na základe § 49 ods. 3 zákona o DPH, pretože uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (poisťovacie služby). Pri fakturácii podnájmu využije možnosť oslobodenia od dane tejto služby podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH.

Príklad: Rakúsky podnikateľ, ktorý nemá v SR sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v SR, vlastní v SR nehnuteľnosť. Nehnuteľnosť prenajíma slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika, pričom nájom je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby, preto rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR podľa § 5 ods. 1 písm. b) zákona o DPH.

Oslobodenie od dane a prenos daňovej povinnosti pri predaji nehnuteľnosti

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH. Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie ( § 38 ods. 8 zákona o DPH).

Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 2 zákona o DPH. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Praktické príklady a situácie z praxe

Darovanie bytu a následný predaj

Spoločnosť s r.o. neplatiteľ dane dostane do daru byt, ktorý je zaradený do majetku spoločnosti. V nasledujúcom období sa stane spoločnosť platiteľom dane a chce byt predať. Ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, predaj bytu podlieha dani z pridanej hodnoty.

Predaj priemyselnej budovy

Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015. Táto budova bola skolaudovaná v roku 2011. Pri nadobudnutí priemyselnej budovy si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce platiteľ dane predať túto budovu inému platiteľovi dane. V uvedenom prípade ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, to znamená, že tento predaj je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane a dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň. Zákon v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienku pre oslobodenie od dane, umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). V prípade, ak sa tak rozhodne, uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa, nakoľko má odberateľ tiež postavenie platiteľa dane, t. j. dodanie predmetnej nehnuteľnosti je povinný zdaniť odberateľ.

Predaj nehnuteľnosti krátko po kolaudácii

Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac pred jej dodaním. Podlieha tento predaj nehnuteľnosti DPH? Môže sa platiteľ dane rozhodnúť a pri predaji uplatniť prenos daňovej povinnosti na kupujúceho podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH? V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, neuplynulo 5 rokov, preto tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na to, aké postavenie má kupujúci (platiteľ dane, zdaniteľná osoba, občan).

Predaj nehnuteľnosti neplatiteľovi dane

Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť (administratívnu budovu), ktorú nadobudol v roku 2015, pričom si uplatnil odpočítanie dane. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie, uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva neplatiteľovi dane. V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, uplynulo 5 rokov, preto je tento predaj podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).

Technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti

Platiteľ mal prenajatú časť nehnuteľnosti od iného platiteľa DPH, ktorú využíval výlučne na činnosti s plným nárokom na odpočet DPH. Túto časť nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa počas doby nájmu technicky zhodnotil (vykonali rekonštrukciu) a technické zhodnotenie odpisoval. Z rekonštrukcie boli uplatnené odpočty DPH na vstupe. Pri ukončení nájmu sa platiteľ s prenajímateľom dohodol na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia. Ako má platiteľ postupovať v zmysle zákona o DPH? Môže uplatniť "prenos daňovej povinnosti na kupujúceho" v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH? Ak v danom prípade platiteľ dane dodá technické zhodnotenie za protihodnotu, takéto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH. V prípade dodania technického zhodnotenia nehnuteľnosti nejde o dodanie stavby alebo časti stavby, a preto sa na dodanie technického zhodnotenia neuplatní daňový režim v zmysle § 38 a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.

Predaj stavebného pozemku s výrobnou halou

Platiteľ dane - predávajúci nadobudol stavebný pozemok, pri ktorom si odpočítal DPH. Na stavebnom pozemku vybudoval výrobnú halu, ktorú využíval na účely svojho podnikania. Po 8-ich rokoch od jej kolaudácie sa rozhodol nehnuteľnosť predať s DPH inému platiteľovi dane. Podľa § 38 ods. 8 zákona o DPH, ak sa predávajúci rozhodol nehnuteľnosť zdaniť (od prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov), prenesie daňovú povinnosť na odberateľa v zmysle § 69 ods.12 písm. c) zákona o DPH. Z uvedeného vyplýva, že pri fakturácii neuplatní DPH. Vo faktúre musí uviesť poznámku „prenesenie daňovej povinnosti“ (§ 74 ods. 1 písm. j) zákona o DPH).

Rekonštrukcia a zmena účelu nehnuteľnosti

Platiteľ dane v roku 2015 kúpil nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná v roku 1998. Následne v roku 2019 nehnuteľnosť zrekonštruoval a zmenil účel využitia tejto nehnuteľnosti na bytový dom, v ktorom vzniklo niekoľko nových bytov, ktoré boli aj skolaudované. Ak platiteľ dane predáva jednotlivé byty (časti stavby), ktorých prvá kolaudácia (začatie prvého užívania) je pred menej ako 5 rokmi, potom predaj jednotlivých bytov podlieha DPH, pretože ich predaj je uskutočnený do 5 rokov od ich prvej kolaudácie (§ 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH).

Predaj stavebného pozemku občanovi

Živnostník - platiteľ dane ide predať samostatný stavebný pozemok občanovi v tuzemsku. Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH oslobodené od DPH je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku.

Predaj stavebného pozemku s oplotením

Platiteľ dane predáva na základe zmluvy o prevode vlastníckeho práva a na základe znaleckého posudku stavebný pozemok. Súčasťou stavebného pozemku je oplotenie. Môže sa na predaj stavebného pozemku vzťahovať ustanovenie § 38 ods. 1 zákona o DPH a tento predaj oslobodiť od dane, t.j. Vzhľadom k tomu, že podľa zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a podľa znaleckých posudkov je podstatou dodania nehnuteľnosti stavebný pozemok a nie stavba, nie je možné podmienky oslobodenia od dane pri dodaní stavby vzťahovať na oslobodenie od dane pri dodaní stavebného pozemku. V zmysle uvedeného dodanie stavebného pozemku, ktorý sa dodáva so stavbou ako je plot, nespĺňa podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Prenos daňovej povinnosti pri predaji bytu

Môže s. r. o., platiteľ DPH fakturovať inej s. r. o., platiteľovi DPH, predaj bytu ako prenos daňovej povinnosti (namiesto s 20 % DPH)? Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH (ani po 5 rokoch od kolaudácie). Byt musí byť v danom prípade predaný s DPH, a to v zmysle § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Prenájom nebytových priestorov firme v Dánsku

Prenajímateľ - platiteľ DPH uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku. Keďže ide o služby, ktoré si objednala zahraničná osoba z iného členského štátu, je potrebné určiť miesto dodania danej služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, miestom dodania služby je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza, t. j. tuzemsko. Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou a) ubytovacích služieb, b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, d) nájmu bezpečnostných schránok. V prípade, ak platiteľ dane napr. prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Prenájom rodinného domu občanovi

Podnikateľ, platiteľ dane, na základe uzavretej zmluvy na 3 roky prenajíma rodinný dom občanovi. Paušálnu sumu mesačného nájomného, v ktorom sú zahrnuté aj energie požaduje od nájomcu zaplatiť do konca predchádzajúceho mesiaca . Je povinný k prenájmu rodinného domu uplatňovať daň z pridanej hodnoty? Nájom rodinného domu voči občanovi na základe § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH je oslobodený od dane, t. j. platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH. Podľa § 49 ods. 3 zákona o DPH platiteľ nemôže odpočítať daň, ak sú tovary a služby použité na účely oslobodené od dane podľa § 28 až 42 zákona o DPH.

Nájom parkovacích miest

V zmysle § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel.

#

tags: #prenajom #priestorov #alebo #miestnosti #podmienky