Rezervačná Zmluva s Realitnou Kanceláriou: Komplexný Sprievodca

Rezervačná zmluva je často prvým krokom pri kúpe nehnuteľnosti prostredníctvom realitnej kancelárie. Tento článok poskytuje podrobný pohľad na rezervačné zmluvy, ich právne aspekty, náležitosti a rozdiely oproti iným typom zmlúv, ako aj praktické rady pre spotrebiteľov.

Úvod do Rezervačných Zmlúv

Rezervačná zmluva je dohoda, ktorou si kupujúci rezervuje právo kúpiť nehnuteľnosť na určitý čas. Realitná kancelária sa zaväzuje, že počas platnosti zmluvy nebude nehnuteľnosť ponúkať iným záujemcom. Právny poriadok Slovenskej republiky rozoznáva sprostredkovateľskú zmluvu podľa ust. § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka, ako aj zmluvu o sprostredkovaní podľa ust. 642 a nasl. Obchodného zákonníka. Obe zmluvy (oba právne režimy) sa bežne uplatňujú v realitných obchodoch.

Právny Rámec Rezervačných Zmlúv

Rezervačná zmluva nie je výslovne upravená zákonom, ide o tzv. inominátnu zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka. To znamená, že jej obsah a platnosť sa posudzujú podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o zmluvách.

Sprostredkovateľská Zmluva

Sprostredkovateľská zmluva podľa Občianskeho zákonníka je upravená výrazne stručnejšie ako obdobná zmluva v obchodnoprávnom režime. Avšak v ustanovení § 777 (druhá veta) Občianskeho zákonníka je výslovne uvedené, že: „Sprostredkovateľ je oprávnený za záujemcu konať alebo prijímať čokoľvek, len ak bol na to splnomocnený písomným plnomocenstvom.“ Obchodnoprávna úprava takúto výslovnú úpravu o plnej moci nemá, ale teória jasne odpovedá, že zmluva o sprostredkovaní sama o sebe neobsahuje plnomocenstvo. Realitné kancelárie teda uzatvárajú so svojimi klientmi sprostredkovateľské zmluvy, čo vyplýva aj z predmetu podnikania realitných kancelárií zapísaného v živnostenskom registri (t.j. z ich sprostredkovateľskej činnosti v oblasti predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností).

Účel a Predmet Sprostredkovateľskej Zmluvy

Občianskoprávnou sprostredkovateľskou zmluvou sa realitná kancelária zaväzuje obstarať klientovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca (klient) sa zaväzuje realitnej kancelárií poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením realitnej kancelárie. Podobne, obchodnoprávnou zmluvou o sprostredkovaní sa realitná kancelária zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby klient mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou, a klient sa zaväzuje zaplatiť realitnej kancelárií odplatu (províziu). Ide o definície priamo z príslušných zákonov, pričom oba typy zmlúv smerujú k sprostredkovaniu uzatvorenia inej zmluvy medzi klientom a treťou osobou (v realitných obchodoch ide najmä o sprostredkovanie kúpnej zmluvy, prípadne nájomnej zmluvy). Naopak, v týchto ustanoveniach zákonov nenájdeme nič o úschovách kúpnej ceny, ani o vypracovaní a navrhovaní zmlúv, ich pripomienkovaní, či o právnom a finančnom poradenstve, ani o príkaznej zmluve, a dokonca ani o rezervácií, či blokácií nehnuteľnosti. Zákon v tomto prípade ani neuvádza, že by sa realitné kancelárie mali / mohli zúčastňovať ako osobitná zmluvná strana na zmluve o budúcej zmluve (hoci zakázané to samozrejme nie je).

Prečítajte si tiež: Rezervačná a sprostredkovateľská zmluva: Kompletný prehľad

Činnosti Realitnej Kancelárie

Podnikanie realitných kancelárií by teda naozaj malo mať len sprostredkovateľský charakter - teda aktívna činnosť pri sprostredkovaní predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností. Na každú inú činnosť realitnej kancelárie vykonávanú pre klienta, ktorá ide nad rámec bežnej sprostredkovateľskej činnosti, potrebuje realitná kancelária od svojho klienta poverenie (napr. vo forme príkaznej zmluvy, ak ide o vykonávanie právnych úkonov) - a ak realitná kancelária pri takejto činnosti má prísť do styku s tretími osobami, tak sa potrebuje preukázať aj osobitnou písomnou plnou mocou. Navyše, na niektoré špecifické činnosti by mali mať realitné kancelárie aj osobitný zápis v živnostenskom, či inom registri, ktorý by ich oprávňoval vykonávať takú inú doplnkovú činnosť pre svojich klientov.

Rezervačný Poplatok a Plná Moc

Bežnou praxou realitných kancelárií je, že v rámci svojich rezervačných zmlúv zaviažu kupujúceho (bez ohľadu na to, či je to ich klient, alebo ide o tretiu osobu), aby zaplatil preddavok na kúpnu cenu realitnej kancelárii. Zo zákona však nevyplýva priamo možnosť zastupovania klientov pri preberaní kúpnej ceny (ani jej časti) realitnou kanceláriou - ak to v sprostredkovateľskej zmluve, alebo v trojstrannej rezervačnej zmluve, či zmluve o budúcej zmluve nie je výslovne uvedené. Teda realitná kancelária so svojim klientom môže uzatvoriť sprostredkovateľskú zmluvu, v ktorej, ako osobitný bod, bude aj udelenie plnej moci pre realitnú kanceláriu na určité úkony - teda napríklad aj na prevzatie preddavku na kúpnu cenu od kupujúceho. Aj keď takýto spôsob udelenia plnej moci v sprostredkovateľskej zmluve nie je ideálnym riešením, ale predsa je to lepšie, ako nemať nič. Ak je totiž takáto plná moc, alebo oprávnenie obsiahnuté len v sprostredkovateľskej zmluve, tak realitná kancelária by sa musela preukazovať tretej strane práve touto sprostredkovateľskou zmluvou - to však nie je žiaduce, keďže v sprostredkovateľskej zmluve sa rieši vnútorný právny vzťah medzi realitnou kanceláriou a jej klientom a môžu v nej byť obsiahnuté citlivé údaje (napr. výška provízie).

Riešenia v Praxi

Často to však realitné kancelárie riešia iným spôsobom (prípustným, aj keď menej prehľadným). Ako zmluvná strana sa totiž realitné kancelárie zúčastňujú na hybridných rezervačných zmluvách, ktoré majú prvky zmluvy o budúcej zmluve, a ktorých účelom je aj rezervácia / blokácia nehnuteľnosti. Priamo v takýchto zmluvách je potom vyjadrené nielen oprávnenie realitných kancelárií na preberanie, či úschovu preddavku na kúpnu cenu, ale aj výslovný súhlas ostatných zmluvných strán s takýmto osobitným postupom, ktorý má nahrádzať ust. § 777 Občianskeho zákonníka o udelení písomnej plnej moci.

Za predpokladu, že predávajúci je klientom realitnej kancelárie, a že realitná kancelária prevzala preddavok na kúpnu cenu od kupujúceho - tak predávajúcemu následne vznikne nárok na vyplatenie tohto preddavku na kúpnu cenu od realitnej kancelárie a realitnej kancelárii vznikne nárok na vyplatenie provízie za sprostredkovanú kúpnu zmluvu od predávajúceho. Samotné započítanie odmeny (provízie) potom prebieha na záklde ust. § 580 Občianskeho zákonníka.

Význam Plnej Moci

Udelenie plnej moci má veľký význam pri uplatňovaní vzájomných nárokov zmluvných strán. Ak totiž realitná kancelária koná za svojho klienta na základe plnej moci, tak z právneho hľadiska sa to chápe tak, ako keby priamo konal klient realitnej kancelárie. Napríklad, ak realitná kancelária preberie od kupujúceho prvú časť kúpnej ceny na základe plnej moci udelenej od predávajúceho (klienta), má sa za to, že túto prvú časť kúpnej ceny prevzal akoby sám predávajúci. V prípade, že bude kupujúci z určitého dôvodu následne požadovať vrátenie zaplatenej prvej časti kúpnej ceny späť, tak sa kupujúci musí obrátiť so svojim nárokom na predávajúceho a nie na realitnú kanceláriu. Pokiaľ však realitná kancelária plnú moc od predávajúceho (klienta) nemala, alebo sa ňou nepreukázala kupujúcemu, tak by si kupujúci mal uplatňovať svoj nárok od realitnej kancelárie a nie od predávajúceho.

Prečítajte si tiež: Ako správne vyplniť rezervačnú zmluvu?

Samozrejme, že k jednotlivým prípadom treba pristupovať individuálne a treba zhodnotiť, či ide o náhradu škody (§ 415 a nasl. OZ), alebo či prišlo k bezdôvodnému obohateniu (§ 451 a nasl. OZ), alebo išlo o konanie bez príkazu (§ 742 a nasl. OZ), alebo prišlo k riadnemu a včasnému plneniu zmluvy, atď. A taktiež závisí od konkrétnej zmluvnej úpravy, na základe ktorej prišlo k prevzatiu takého rezervačného poplatku. Ak teda realitná kancelária prevezme peniaze od kupujúceho, pričom tieto peniaze majú byť použité na kúpnu cenu, tak nejde o nič iné, ako o situáciu uvedenú v spomínanom § 777 OZ, keď realitná kancelária koná resp. niečo prijíma za svojho klienta (záujemcu), pričom zákon prikazuje, aby sa tak stalo na základe písomnej plnej moci (a nie na základe úschovy, rezervačnej zmluvy a pod.). Odlišný postup je síce v súlade so zásadou zmluvnej voľnosti, avšak na zúčastnené strany sa tak kladú vyššie nároky na precíznu zmluvnú úpravu ich vzájomných právnych vzťahov.

Ďalšie Prípady Použitia Plnej Moci

Písomnou plnou mocou by sa realitné kancelárie mali preukazovať aj v iných prípadoch, ako len pri preberaní kúpnej ceny - napríklad pri objednávaní právnych služieb, či predkladaní návrhu (kúpnej) zmluvy druhej zmluvnej strane, resp. vo všetkých prípadoch keď má realitná kancelária, ako sprostredkovateľ, za klienta čokoľvek konať alebo prijímať. Samozrejme si uvedomujem, že potreby klientov na realitnom trhu nie sú obmedzené len na strohé sprostredkovanie kúpnej zmluvy, ale že klienti očakávajú aj kompletný poradenský, či právny servis.

Návrh Kúpnej Zmluvy

Zo strany realitných kancelárií pokladám za nevhodný aj ich bežný postup, ak realitná kancelária v rámci sprostredkovateľskej činnosti predkladá zmluvným stranám „návrh“ kúpnej zmluvy. Treba si uvedomiť, že „návrh“ kúpnej zmluvy by sa mal posudzovať v zmysle ust. § 43 a nasl. Občianskeho zákonníka, teda v procese predkladania návrhu na uzavretie zmluvy, protinávrhu a akceptácie návrhu. Zjednodušene povedané, ide o proces dohodovania si zmluvy medzi zmluvnými stranami. Takéto úkony však môžu robiť výlučne len zmluvné strany (predávajúci a kupujúci) a nie realitná kancelária bez plnej moci, ktorá ani nie je účastníkom takej kúpnej zmluvy. Pre prax je akceptovateľné, ak realitná kancelária predloží zmluvným stranám iba vyplnený „vzor“ kúpnej zmluvy, ktorý si už zmluvné strany môžu sami pripomienkovať. V prípade, že realitná kancelária chce v mene svojho klienta predložiť návrh kúpnej zmluvy druhej zmluvnej strane, tak by na to mala byť písomne splnomocnená, alebo aspoň poverená v rezervačnej zmluve, či v zmluve o budúcej zmluve.

Alternatívne Riešenia

Niektoré realitné kancelárie postupujú tak, že nepreberajú prvú časť kúpnej ceny od kupujúceho ako preddavok, ale tento úkon nazývajú úschovou prvej časti kúpnej ceny a podriaďujú to právnej úprave osobitnej zmluvy o úschove. Alternatívnym riešením je, keď realitná kancelária so zmluvnými stranami uzavrie trojstrannú rezervačnú zmluvu (alebo trojstrannú zmluvu o budúcej zmluve), do ktorej zahrnie aj prvky príkaznej zmluvy. Ide o osobitnú zmluvu, na základe ktorej sa realitná kancelária zaväzuje, že pre príkazcu (v tomto prípade príkazcov - predávajúceho aj kupujúceho) obstará nejakú vec alebo vykoná inú činnosť. Predmetom takého príkazu alebo činnosti môže byť uskutočňovanie práve tých aktivít, ktoré idú nad rámec sprostredkovateľskej činnosti. Takéto riešenie sa totiž najviac približuje zaužívanej praxi v realitnej oblasti. Napriek tomu si myslím, že ak platná právna úprava priamo pri sprostredkovateľskej zmluve uvádza povinnosť mať na takéto prípady písomnú plnú moc, nemali by to zmluvné strany obchádzať zvádzaním iných právnych konštrukcií. Zakázané to však samozrejme nie je.

Trojstranná Rezervačná Zmluva

Je však nutné upozorniť, že ak sa na základe prvkov príkaznej zmluvy obsiahnutých v rezervačnej zmluve (resp. v zmluve o budúcej zmluve) zaviaže realitná kancelária vykonávať činnosť pre predávajúceho aj kupujúceho (t.j. pre oboch príkazcov), tak realitná kancelária by mala byť nestranná a mala by dbať na záujmy oboch príkazcov. Plná moc je vo svojej podstate určená práve tretím stranám - teda na základe písomnej plnej moci sa realitná kancelária preukazuje tretím stranám, že môže preberať za svojho klienta preddavky na kúpnu cenu, alebo že môže predložiť návrh kúpnej zmluvy, konať v katastrálnom konaní a pod. Aj z tohto pohľadu sa teda javí, že vystavenie osobitnej písomnej plnej moci pre realitnú kanceláriu s presným vymedzením právomocí, je najprijateľnejšie - aby sa realitná kancelária vyhla tomu, že sa bude musieť namiesto plnej moci preukazovať tretím stranám rezervačnou zmluvou, či sprostredkovateľskou zmluvou.

Prečítajte si tiež: Postúpenie prevádzky podniku: Sprievodca

Náležitosti Rezervačnej Zmluvy

Rezervačná zmluva by mala obsahovať nasledovné náležitosti:

  1. Identifikácia zmluvných strán: Údaje o predávajúcom (alebo jeho zástupcovi), kupujúcom a realitnej kancelárii.
  2. Označenie predmetu rezervácie: Presný popis nehnuteľnosti (byt, dom, pozemok) vrátane adresy, listu vlastníctva a ďalších relevantných údajov.
  3. Záväzok predávajúceho: Klauzula o tom, že predávajúci sa zaväzuje nehnuteľnosť počas platnosti zmluvy neponúkať iným záujemcom. Rovnako sa realitná kancelária zaväzuje, že nehnuteľnosť nebude zaťažená napr. nájmom, vecným bremenom, alebo nebude iným spôsobom scudzená.
  4. Právo záujemcu: Uvedenie práva kupujúceho na kúpu nehnuteľnosti za dohodnutých podmienok.
  5. Termín rezervácie nehnuteľnosti: Presné časové obdobie, počas ktorého je nehnuteľnosť rezervovaná.
  6. Výška rezervačného poplatku: Suma, ktorú kupujúci zaplatí za rezerváciu, a podmienky jej vrátenia alebo započítania do kúpnej ceny.
  7. Prípadné sankcie: Podmienky a sankcie pre prípad nedodržania zmluvy zo strany predávajúceho alebo kupujúceho.

Rezervačný Poplatok: Na Čo si Dať Pozor

Rezervačný poplatok je suma, ktorú kupujúci platí realitnej kancelárii za rezerváciu nehnuteľnosti. Je dôležité, aby boli v zmluve jasne stanovené podmienky, za ktorých sa poplatok vracia, alebo započítava do kúpnej ceny.

Podmienky Vrátenia Poplatku

Poplatok by sa mal vrátiť v prípade, ak:

  • Nedôjde k podpisu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane predávajúceho.
  • Kupujúci nezíska hypotéku (ak je to uvedené v zmluve ako podmienka).
  • Nehnuteľnosť má právne alebo faktické vady, o ktorých kupujúci nebol informovaný.

Naopak, v prípade neuzatvorenia z dôvodov na strane záujemcu o kúpu rezervačný poplatok zvyčajne zostáva predávajúcemu.

Rozdiel Medzi Rezervačnou Zmluvou a Zmluvou o Budúcej Kúpnej Zmluve

V praxi sa rezervačná zmluva často zamieňa so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve, avšak ide o dva odlišné právne inštitúty.

Rezervačná Zmluva

  • Je nepomenovaná zmluva (inominátna).
  • Kupujúci má právo, nie povinnosť, nehnuteľnosť kúpiť.
  • Rezervačný poplatok sa v prípade nedodržania zmluvy zo strany kupujúceho zvyčajne nevracia.

Zmluva o Budúcej Kúpnej Zmluve

  • Upravená v § 50a Občianskeho zákonníka.
  • Zmluvné strany majú povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu.
  • Ak nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy, je možné sa domáhať nápravy súdnou cestou.
  • V prípade zaplatenia preddavku sa tento považuje za zmluvnú pokutu, ak kupujúci poruší povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu.

Odstúpenie od Rezervačnej Zmluvy a Vrátenie Depozitu

Ak ste uzavreli rezervačnú zmluvu a zaplatili depozit, ale ku kúpe nehnuteľnosti nedôjde, je dôležité vedieť, či máte právo na vrátenie depozitu. Odstúpenie od zmluvy a vrátenie depozitu závisí od konkrétnych podmienok uvedených v zmluve.

Praktické Rady a Upozornenia

  1. Preverte si realitnú kanceláriu: Pred podpisom zmluvy si overte referencie a históriu realitnej kancelárie.
  2. Čítajte pozorne: Zmluvu si dôkladne prečítajte a uistite sa, že rozumiete všetkým jej podmienkam.
  3. Konzultujte s právnikom: Ak máte pochybnosti, poraďte sa s právnikom, ktorý vám pomôže zmluvu posúdiť.
  4. Dohodnite si podmienky vrátenia poplatku: Uistite sa, že zmluva obsahuje jasné podmienky vrátenia rezervačného poplatku.
  5. Overte si stav nehnuteľnosti: Pred podpisom zmluvy si overte právny a technický stav nehnuteľnosti.
  6. Žiadajte doklad o zaplatení: Nikdy neplaťte rezervačný poplatok bez dokladu.
  7. Pozor na zmluvné pokuty: Zmluvné pokuty musia byť primerané a spravodlivé.
  8. Nestrannosť realitnej kancelárie: Ak realitná kancelária zastupuje obe strany, mala by byť nestranná a dbať na záujmy oboch strán.

Všeobecné Obchodné Podmienky Realitnej Kancelárie

Všeobecné obchodné podmienky (VOP) sú základným dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi realitnou kanceláriou a klientom. Je to tzv. základný dokument voči spotrebiteľovi a teda záujemcovi o služby realitnej kancelárie. Na základe tohto dokumentu sa klient / spotrebiteľ taktiež dozvedá, aké sú jeho práva.

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Práva a povinnosti zmluvných strán zo sprostredkovateľskej zmluvy, ktoré nie sú výslovne upravené v sprostredkovateľskej zmluve, spravujú sa ustanoveniami príslušných právnych predpisov.Realitná kancelária vykonáva sprostredkovateľskú činnosť s odbornou starostlivosťou v súlade s ustanoveniami sprostredkovateľskej zmluvy ako aj v súlade s príslušnými právnymi predpismi.Sprostredkovateľskou zmluvou sa realitná kancelária zaväzuje obstarať s odbornou starostlivosťou pre vlastníka nehnuteľnosti za odmenu uzavretie kúpnej alebo nájomnej zmluvy na nehnuteľnosť bližšie špecifikovanú v tejto zmluve a to s cieľom dosiahnuť maximálnu spokojnosť klienta.

Obhliadka Nehnuteľnosti

Ak vlastník nehnuteľnosti prejaví záujem o sprostredkovanie predaja alebo nájmu nehnuteľnosti, ktorá je jeho vlastníctvom, realitná kancelária pri podpise sprostredkovateľskej zmluvy vykoná jej obhliadku.Realitná kancelária pri obhliadke nehnuteľnosti vykoná záznam z obhliadky, ktorý obsahuje najmä špecifikáciu nehnuteľnosti, polohu a rozlohu nehnuteľnosti, popis jednotlivých častí nehnuteľnosti, popis príslušenstva nehnuteľnosti, popis zistených nedostatkov resp. vád zistených pri obhliadke, cenu za predávanú nehnuteľnosť, výšku provízie realitnej kancelárie atď.Realitná kancelária vykonáva obhliadku vždy v súčinnosti s vlastníkom nehnuteľnosti a za jeho prítomnosti.Realitná kancelária pri vykonaní obhliadky vykoná fotografickú dokumentáciu nehnuteľnosti.

Odborná Starostlivosť Realitnej Kancelárie

Realitná kancelária vykonáva pre vlastníka nehnuteľnosti sprostredkovateľskú činnosť smerujúcu k uzatvoreniu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy s odbornou starostlivosťou.Realitná kancelária v rámci odbornej starostlivosti preverí existenciu vlastníckeho práva osoby, ktorá je predávajúcim nehnuteľnosti alebo prenajímateľom nehnuteľnosti a to najmä z príslušného listu vlastníctva.Realitná kancelária preverí existenciu tiarch ako sú záložné práva alebo vecné bremená viazané k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom sprostredkovania.V prípade, ak je klientom realitnej kancelárie záujemca o kúpu nehnuteľnosti, realitná kancelária oboznámi tohto klienta s existenciou tiarch viazaných na predmete nehnuteľnosti a to ihneď, ako sa o tejto skutočnosti dozvie; v prípade, že je realitnej kancelárii táto skutočnosť známa už pri uzatváraní sprostredkovateľskej zmluvy s klientom, oboznámi realitná kancelária klienta s existenciou tiarch už pri podpise tejto sprostredkovateľskej zmluvy.Realitná kancelária preverí technický stav nehnuteľnosti, ktorá je predmetom sprostredkovania a to najmä, či nehnuteľnosť nemá žiadne právne ani faktické vady.V prípade, ak je klientom realitnej kancelárie záujemca o kúpu nehnuteľnosti a ak realitná kancelária zistí existenciu právnych alebo faktických vád na nehnuteľnosti, oboznámi s touto skutočnosťou, a to ihneď, ako sa o tejto skutočnosti dozvie; v prípade, že je realitnej kancelárii táto skutočnosť známa už pri uzatváraní sprostredkovateľskej zmluvy s klientom, oboznámi realitná kancelária klienta s existenciou vád už pri podpise tejto sprostredkovateľskej zmluvy.

Uverejňovanie Ponuky

Realitná kancelária v rámci sprostredkovateľskej činnosti uverejňuje ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností v elektronických a tlačených médiách podľa vlastného výberu.Realitná kancelária v rámci uverejnenia ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností uverejní v tlačených alebo elektronických médiách špecifikáciu nehnuteľností a to najmä polohu, rozlohu nehnuteľnosti, jej členenie a stručný opis jednotlivých častí nehnuteľnosti; realitná kancelária podľa vlastného uváženia uverejní v rámci ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností aj obrazové vyobrazenie nehnuteľnosti.Ak nastane zmena údajov obsiahnutých v ponuke na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností, zabezpečí realitná kancelária aktualizáciu týchto údajov obsiahnutých v ponuke na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností, a to bez zbytočného odkladu po tom, ako sa o zmene údajov dozvie.Realitná kancelária pri uverejňovaní údajov uverejnených v rámci ponuky na predaj, kúpu alebo nájom nehnuteľností a to najmä pri uverejňovaní obrazovej dokumentácie nehnuteľnosti dbá na to, aby uverejnením týchto údajov nebolo narušené súkromie vlastníka nehnuteľnosti.Náklady spojené s inzerciou ponuky na predaj, kúpu alebo prenájom nehnuteľností znáša realitná kancelária.

Obhliadka a Rezervácia

Realitná kancelária zabezpečí pre záujemcu, ktorý prejaví záujem o uzatvorenie kúpnej alebo nájomnej zmluvy na nehnuteľnosť ponúkanú realitnou kanceláriou, vstup na nehnuteľnosť za účelom obhliadky.Prístup na nehnuteľnosť zabezpečí realitná kancelária po dohode s vlastníkom nehnuteľností, ako aj so záujemcom o kúpu alebo nájom nehnuteľnosti.Realitná kancelária voči svojim klientom, ktorí sú vlastníkmi nehnuteľností, ktorých predaj alebo nájom realitná kancelária sprostredkováva, zabezpečí, aby počas obhliadky nevznikla na nehnuteľnosti škoda.V prípade, ak má záujemca o kúpu nehnuteľnosti vážny záujem, je možné túto nehnuteľnosť rezervovať a nepredávať ďalej až do doby podpísania kúpnej zmluvy, ak záujemca o kúpu zloží v realitnej kancelárii rezervačnú zálohu.V prípade, ak záujemca o kúpu nehnuteľnosti nebude ochotný zložiť v realitnej kancelárií celú výšku rezervačnej zálohy, predávaná nehnuteľnosť bude inzerovaná ďalej až do doby zloženia celej rezervačnej zálohy záujemcom.

Odmena Realitnej Kancelárie

Nárok na odmenu vzniká realitnej kancelárii až dňom podpisu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy, ktorej uzavretie je predmetom sprostredkovateľskej zmluvy uzatvorenej medzi realitnou kanceláriou a klientom.Konkrétna výška odmeny realitnej kancelárie je individuálne dohodnutá v rámci Sprostredkovateľskej zmluvy uzatvorenej medzi realitnou kanceláriou a klientom, a to v závislosti od ceny predávanej nehnuteľnosti.Záujemca o kúpu nehnuteľnosti môže uhradiť rezervačnú zálohu bezhotovostným platobným stykom na účet realitnej kancelárie alebo v hotovosti, pričom rezervačná záloha sa započítava do kúpnej ceny nehnuteľností rozpísanej v kúpnej zmluve.Realitná kancelária má nárok na odmenu po dobu jedného roka, aj za predpokladu, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy, ktorej uzatvorenie bolo predmetom sprostredkovateľskej zmluvy, došlo po skončení platnosti tejto sprostredkovateľskej zmluvy, ak k uzavretiu kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy došlo v priamej súvislosti s činnosťou realitnej kancelárie.Realitná kancelária má nárok na odmenu aj v prípade, ak klient uzavrie bez ďalšej súčinnosti realitnej kancelárie kúpnu zmluvu (alebo inú scudzovaniu zmluvu) alebo nájomnú zmluvu s treťou osobou, ktorú mu označila realitná kancelária ako osobu vhodnú na uzavretie kúpnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy (napr. tak, že s určenou osobou vykonal ohliadku nehnuteľnosti).

Záverečné Ustanovenia

Realitná kancelária potvrdzuje, že osobné údaje jej klientov, ktoré sú v zmysle zákona chránené budú použité iba s ich súhlasom pre naplnenie účelu zmlúv súvisiacich s kúpou a predajom nehnuteľnosti, inak sú utajené.Každý návrh smerujúci k uzatvoreniu zmluvy s kupujúcim, ktorý vyhovuje požiadavkám vlastníka nehnuteľnosti je sprostredkovateľ povinný bezodkladne prejednať s vlastníkom nehnuteľnosti.Sprostredkovateľ sa zaväzuje pre potreby vlastníka nehnuteľnosti a záujemcu o kúpu nehnuteľností uschovať všetky doklady a kópie kúpnych zmlúv, ktoré nadobudol v súvislosti so svojou činnosťou.

Ukončenie Sprostredkovateľskej Zmluvy

V prípade nespokojnosti s činnosťou realitnej kancelárie je možné sprostredkovateľskú zmluvu ukončiť. Podmienky ukončenia by mali byť uvedené v zmluve. Ak sprostredkovateľ nekoná s odbornou starostlivosťou alebo je nečinný, je možné namietať nesplnenie povinností. Neprimerane vysokú zmluvnú pokutu za jednostrannú výpoveď môže súd znížiť.

tags: #rezervacna #zmluva #s #realitnou #kancelariou #vzor

Ďalšie články