Prenájom spoločnej nehnuteľnosti: Podmienky, práva a povinnosti spoluvlastníkov

Tento článok sa zaoberá problematikou prenájmu spoločnej nehnuteľnosti, pričom sa zameriava na práva a povinnosti spoluvlastníkov, ako aj na podmienky, za ktorých je prenájom možný a platný. Analyzuje rôzne právne aspekty, vrátane podielového a bezpodielového spoluvlastníctva, rozhodovania o prenájme, rozdelenia príjmov a výdavkov, a riešenia sporov medzi spoluvlastníkmi. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tejto zložitej problematike a pomôcť spoluvlastníkom orientovať sa v právnych predpisoch a efektívne spravovať spoločný majetok.

Právny rámec prenájmu spoločných priestorov

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje možnosť prenájmu a výpožičky spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva. Tieto priestory nie sú samostatne definované na liste vlastníctva bytového domu a často ide o bývalé práčovne, sušiarne, kočikárne, kotolne, časti chodieb alebo nevyužité pivničné priestory.

Nájom vs. Výpožička:

• Nájom: Ak sa nájomcom stane fyzická alebo právnická osoba mimo bytového domu alebo z bytového domu, na podnikateľské alebo nepodnikateľské účely.
• Výpožička: Ak sa priestor ponúkne do užívania vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v danom bytovom dome na účely uskladnenia, nie na podnikateľské účely.

Ak sa prenajímajú spoločné nebytové priestory definované v § 2 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, právna úprava sa riadi aj zákonom č. 116/1990 Zb. Finančná náhrada za prenájom je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv (§ 10 ods. 2 písm. b) zákona č. 182/1993 Z. z.) a použije sa na tieto účely.

Zmeny na veci a depozit

Nájomca môže vykonávať zmeny na veci len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien. Ak nájomca vykoná zmeny bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak prenajímateľ so zmenami súhlasil, nájomca je oprávnený po skončení nájmu požadovať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Obsahom zmluvy môže byť aj povinnosť nájomcu zložiť depozit v prospech prenajímateľa.

Rozhodovanie o prenájme v podielovom spoluvlastníctve

Pri podielovom spoluvlastníctve rozhodujú spoluvlastníci o dispozícii s nehnuteľnosťou (vrátane prenájmu) spoločne podľa veľkosti podielov. Ak jeden zo spoluvlastníkov nekomunikuje, spoluvlastník môže nehnuteľnosť prenajať a podiel z nájomného, ktorý by pripadol druhému spoluvlastníkovi, si odkladať a vyplatiť mu ho pri kontakte. Nie je povinný mu nájomné iniciatívne posielať, ak sa neozve.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Je dôležité, aby bola nájomná zmluva správne zostavená, aby nevznikli zbytočné problémy a predišlo sa jej prípadnej neplatnosti.

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve

Podľa § 10 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ak plynú daňovníkom spoločné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v spoluvlastníctve, príjmy a výdavky sa zahŕňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov.

Iný podiel môže byť ustanovený právnym predpisom alebo dohodnutý účastníkmi podľa § 137 až 142 Občianskeho zákonníka, napríklad v dohode o výkone spoluvlastníckeho práva, o kúpe spoločnej veci, o založení spoluvlastníckych vzťahov, alebo o úprave spoluvlastníckych podielov. Pri nehnuteľnostiach musí byť takáto dohoda písomná a jej účinky nastanú až vkladom do katastra nehnuteľností.

Príklad:

Dvaja daňovníci majú v podielovom spoluvlastníctve byt, ktorý prenajímajú. Podiel jedného je 30 % a druhého 70 %. Príjmy z prenájmu sú 10 000 eur a výdavky 5 000 eur. Príjmy aj výdavky sa rozdelia v pomere 30:70.

Daňovníci si zahrnú do základu dane len príjmy presahujúce sumu 500 eur (po uplatnení oslobodenia podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov). Výdavky sa zahrnú do základu dane v rovnakom pomere.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak (§ 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov). V rovnakom pomere sa zahŕňajú aj výdavky.

Príklad:

Manželia prenajímajú byt v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjmy sú 6 000 eur a výdavky 3 000 eur. Môžu si zahrnúť príjmy a výdavky do základu dane v rovnakom pomere, alebo sa dohodnúť na inom pomere. Každý z manželov si zahrnie do základu dane len príjmy presahujúce sumu 500 eur.

Osobitné záznamy v daňovom priznaní

Daňovníci s príjmami zo spoluvlastníctva musia v daňovom priznaní typu B uvádzať údaje o daňovníkoch, s ktorými dosiahli príjmy, a údaje o celkových spoločne dosiahnutých príjmoch a výdavkoch.

Práva a povinnosti spoluvlastníkov pri prenájme

Právna úprava podielového spoluvlastníctva je obsiahnutá v ustanoveniach §§ 137 - 142 Občianskeho zákonníka. Nie je možné prenajať iba spoluvlastnícky podiel, prenajíma sa celá nehnuteľnosť alebo jej samostatné miestnosti (§ 719 Občianskeho zákonníka). O prenájme rozhodujú všetci podieloví spoluvlastníci na základe dohody alebo hlasovania. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov.

Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, spoluvlastníci majú predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117 Občianskeho zákonníka). Spoluvlastník má nárok od podielového spoluvlastníka, ktorý užíva nehnuteľnosť, požadovať náhradu za neužívanie nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Riešenie sporov a vyporiadanie spoluvlastníctva

V prípade sporov medzi spoluvlastníkmi je možné zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo dohodou alebo súdnym rozhodnutím. Súd prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, alebo nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov (§ 142 Občianskeho zákonníka).

Právne názory a odporúčania advokátov

• Pri dispozícii s nehnuteľnosťou v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov rozhodujú manželia spoločne. Prenájom nie je bežnou vecou, a preto je potrebný súhlas oboch manželov.
• Ak nemáte spísanú nájomnú zmluvu a peniaze platíte osobe, ktorá nie je vlastníkom nehnuteľnosti, ide o bezdôvodné obohatenie.
• Na hospodárení so spoločným pozemkom sa majú spoluvlastníci dohodnúť, vrátane dohody o prenájme.
• Ak ste ponúkli spoluvlastníkovi podiel a nereagoval, môžete svoj podiel predať komukoľvek, alebo podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
• Vlastník bytu je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Prenajímateľ nehnuteľnosti je povinný registrovať sa u príslušného správcu dane.

Riešenie konkrétneho prípadu spoluvlastníka

Spoluvlastník s podielom 1/2, ktorý sa staral o dom a platil réžiu z nájmu, ale ostatní spoluvlastníci (1/4 a 1/4) mu to znemožnili a teraz inkasujú nájomné len oni, má niekoľko možností:

1. Vyžiadať si písomný dokument, na základe ktorého sa nájomné platí len dvom spoluvlastníkom, a dať ho posúdiť advokátovi.
2. Žiadať úžitky zo spoločnej veci, teda časť nájomného získavaného zo spoločného pozemku.
3. Žiadať úhradu pomernej časti nákladov účelne vynaložených na spoločnú vec.
4. Navrhnúť zrušenie podielového spoluvlastníctva dohodou.
5. Podať návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva na súd.

Práva spoluvlastníka pri užívaní bytu druhým spoluvlastníkom

Spoluvlastník má práva vyplývajúce zo svojho spoluvlastníckeho podielu, a teda môže nehnuteľnosť užívať, rozhodovať o nej a pod. Spoluvlastníci sa musia navzájom rešpektovať a dohody o užívaní by mali byť zachované. Spoluvlastník má právo vstupu do nehnuteľnosti a mať kľúče. V prípade prenájmu nehnuteľnosti je nutný súhlas všetkých spoluvlastníkov.

Ak jeden spoluvlastník užíva byt nad rámec svojho podielu, ostatní spoluvlastníci majú právo požadovať kompenzáciu alebo sa môžu domáhať súdneho rozhodnutia. Ak spoluvlastník bráni druhému v užívaní, musí platiť za nadužívanie svojho podielu.

tags: #prenajom #spolocnej #nehnutelnosti #podmienky