Prenájom spoločných priestorov v bytovom dome: Pivnice a podmienky

Spoločné priestory v bytovom dome, ako sú pivnice, sušiarne a iné, sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Prenájom týchto priestorov môže predstavovať významný zdroj príjmu do fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len fond). Tento článok sa zameriava na podmienky prenájmu spoločných priestorov, najmä pivníc, v bytovom dome, ako aj na súvisiace právne a praktické aspekty.

Spoločné priestory a ich definícia

Podľa Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (§ 2 ods. 4 a 5) sa za spoločné časti domu považujú tie, ktoré sú spoločne užívané všetkými vlastníkmi. Patria sem napríklad:

• Schodisko
• Spoločné chodby
• Spoločné terasy
• Povaly
• Záhrada
• Obvodové múry
• Strecha
• Vodorovné, zvislé nosné a izolačné konštrukcie a základy domu
• Výťahy
• Komíny
• Vodovodné, plynové, kanalizačné, elektrické a iné prípojky
• Práčovne
• Kočikárne
• Kotolne spolu s technologickými zariadeniami

Tieto priestory a zariadenia slúžia všetkým vlastníkom a nemožno ich rozdeliť medzi jednotlivých vlastníkov bytov.

Rozhodovanie o prenájme spoločných priestorov

O využití spoločných priestorov, vrátane ich prenájmu, rozhodujú všetci vlastníci hlasovaním. Toto hlasovanie sa môže uskutočniť na zhromaždení vlastníkov alebo písomným hlasovaním. Rozhodnutie o prenájme, ako aj o cene prenájmu, musí byť schválené nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Cena prenájmu spoločných priestorov

Na určenie ceny za užívanie - prenájom spoločných priestorov - neexistuje záväzný cenník. Cena sa odvíja od viacerých faktorov:

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

• Účel využitia: Či sa priestory využívajú na skladovanie, podnikanie alebo iné účely.
• Lokalita bytového domu: Atraktívnejšia lokalita môže znamenať vyššiu cenu.
• Záujem vlastníkov: Ak má o ten istý priestor záujem viacero vlastníkov, cena môže byť vyššia.

Všeobecne platí, že tí vlastníci, ktorí spoločné priestory využívajú na úkor ostatných, by mali za toto užívanie platiť. Ak sa tieto miestnosti vykurujú, do ceny nájmu sa pripočíta aj náklad na teplo na vykurovanie.

Nájomná zmluva

Na prenájom spoločných priestorov sa zvyčajne uzatvára nájomná zmluva. Táto zmluva by mala obsahovať:

• Podmienky nájmu
• Trvanie nájmu
• Finančnú náhradu (výšku nájomného)
• Prípadné ďalšie poplatky (napr. za energie)
• Výpovedné lehoty

Zmluva by mala tiež obsahovať informácie o tom, čo prenájom zahŕňa a ako sa platia poplatky za energie. Dôležité je tiež vymedziť, aké kroky podniknú vlastníci, ak prenajímateľ nebude plniť svoje povinnosti alebo prestane platiť.

Príjem z prenájmu a daňová povinnosť

Finančné prostriedky získané z prenájmu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a spoločných priestorov sú príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv. Tento príjem podlieha daňovej odvodovej povinnosti zrážkou v zmysle § 43 zákona NR SR č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Spoločenstvo vlastníkov bytov je povinné zdaniť tieto príjmy sadzbou 19 %. Daň sa odvádza najneskôr do 15. januára nasledujúceho roku od prijatia na účet. Tento odvod dane sa v účtovníctve vedie ako výdaj fondu.

Špecifické prípady: Pivnice

Pivnice sú často predmetom sporov a nejasností. Je dôležité presne zistiť, ktorá pivnica patrí ku ktorému bytu. Túto informáciu je možné získať na katastri nehnuteľností, kde sa nachádzajú doklady až k okamihu, keď bola stavba postavená. Ak vlastník bytu zistí, že iná osoba užíva jeho pivnicu, môže podať návrh na súd na vypratanie pivnice.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Podľa judikatúry Najvyššieho súdu SR (sp.zn. : 10Sžr/174/2013) má pivnica povahu príslušenstva bytu podľa § 121 ods.2 Občianskeho zákonníka, pretože ide o priestor určený na užívanie s bytom. Výmera pivnice sa započítava do podlahovej plochy bytu v zmysle § 2 ods.7 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a od podlahovej plochy bytu závisí výška podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a pozemku.

Zabezpečenie domu pri prenájme spoločných priestorov

Ak sa obyvatelia domu rozhodnú spoločné priestory prenajať aj za predpokladu, že do domu budú mať prístup cudzí ľudia, mali by vyriešiť zabezpečenie domu proti možným krádežiam a iným udalostiam. V prípade priechodných prevádzok v bytových domoch zvyknú nájomníci prijímať zákazníkov na objednávku, čím získavajú prehľad o pohybe cudzích ľudí v interiéri. Firmy, ktoré prevádzkujú anténne zariadenia na streche domu, potrebujú byť v prípade náhlych výpadkov a porúch nezávislé od obyvateľov domu. Mali by však zároveň presne uviesť, ktoré osoby budú mať kľúče od domu. Podľa skúseností môže byť obojstranne výhodným riešením videotelefón.

Zmena účelu spoločných priestorov

Ak sa prenajímané spoločné priestory majú zmeniť na istý druh prevádzky, napríklad obchod alebo pohostinské zariadenie, treba ich v zmysle stavebného zákona prekvalifikovať, t. j. požiadať o stavebné povolenie a v rámci nového projektu vyriešiť všetko, čo s novou prevádzkou súvisí - napojiť ju na prívod vody, vykurovanie, elektrinu, vetranie a vybudovať hygienické zariadenie. Ešte pred uzavretím zmluvy musí byť obidvom stranám jasné, kto sa bude na týchto úpravách podieľať. Obyčajne ich realizuje nájomca na vlastné náklady. Ak to však urobí prenajímateľ, čiže vlastníci, mal by vedieť, za aký čas sa mu investícia premietnutá do poplatku za nájom vráti. K uzavretiu zmluvy nesmie dôjsť predtým, než stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie o zmene spoločného priestoru na nebytový.

Alternatívne využitie spoločných priestorov

Okrem prenájmu na komerčné účely môžu byť spoločné priestory využité aj pre potreby samotných vlastníkov. Napríklad:

• Čistiace rohože: Umiestnenie čistiacich rohoží pri vstupe do bytového domu znižuje znečistenie spoločných priestorov a zároveň slúži ako protišmyková podložka.
• Záhrada: Ak k bytovému domu prináleží záhrada, môže byť využívaná na spoločné posedenia a relax.
• Uskladnenie: Krátkodobo, napríklad počas rekonštrukcie bytu, si môže ktorýkoľvek vlastník spoločný priestor užívať zadarmo, ak zloží zábezpeku pre prípad, že by dohodnuté podmienky nesplnil.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

tags: #prenajom #spolocnych #priestorov #v #bytovom #dome