Podmienky prenájmu tretej osobe: Komplexný sprievodca

Nájomná zmluva je základný dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Či už ide o krátkodobý alebo dlhodobý prenájom, správne nastavené podmienky sú kľúčové pre obe strany. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na podmienky prenájmu tretím osobám, s dôrazom na slovenské právne predpisy a praktické aspekty.

Základné ustanovenia a rozsah pôsobnosti

Tento článok sa zaoberá právami a povinnosťami strán nájomnej zmluvy, pričom vychádza zo všeobecných princípov nájmu a špecifických ustanovení prenájmu nehnuteľností a hnuteľných vecí. Nájomná zmluva upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti za vopred dohodnuté nájomné.

Kľúčové aspekty nájomnej zmluvy

Kvalitná nájomná zmluva chráni prenajímateľa pred škodami na byte a nájomcovi zaisťuje, že nebude vysťahovaný bezdôvodne. Pri tvorbe zmluvy je nevyhnutné zahrnúť nasledovné údaje:

• Označenie zmluvných strán: Presné údaje o prenajímateľovi a nájomcovi (meno, priezvisko, dátum narodenia, adresa trvalého bydliska pre fyzické osoby; obchodné meno, sídlo, IČO, zápis v obchodnom registri pre právnické osoby).
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania: Presná identifikácia bytu alebo nebytového priestoru (katastrálne územie, parcelné číslo, súpisné číslo, číslo vchodu, poschodia, bytu, názov obce a okresu). Rozsah užívania zahŕňa počet izieb a veľkosť obytnej plochy.
• Výška nájomného: Dohodnutá suma za nájom, ktorá musí byť minimálne 1 cent. Bezplatný nájom na Slovensku neexistuje.
• Výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu: Rozdelenie ceny za nájom a poplatky spojené s nájmom (plyn, elektrina, ohrievanie vody, príspevky do fondu opráv).
• Ďalšie odporúčané údaje: Opis bytu, jeho stavu a príslušenstva, spôsob platenia nájomného a termín úhrady, podmienky navýšenia nájomného a poplatok pri omeškaní nájomného.

Prenajímateľ si vyhradzuje právo rezerváciu z nediskriminačných dôvodov neprijať. Prenajímateľ rezerváciu odmietne najmä vtedy, ak príslušenstvo nie je vo vyžiadanom období k dispozícii, príslušenstvo nie je možné inštalovať na vozidlo nájomcu, nájomca neposkytol prenajímateľovi informácie nevyhnutné k vystaveniu daňového dokladu alebo k potvrdeniu rezervácie, najmä informácie týkajúce sa vozidla nájomcu, alebo nie je vzhľadom na okolnosti možné od prenajímateľa spravodlivo vyžadovať, aby rezerváciu prijal.

Nájomca je oprávnený rezerváciu kedykoľvek zrušiť, a to aj bez uvedenia dôvodu. Prenajímateľ je v takom prípade oprávnený žiadať od nájomcu storno poplatok až do výšky predpokladaného nájomného, a to najmä v prípade zrušenia rezervácie počas jedného týždňa pred začiatkom prenájmu.Prenajímateľ je oprávnený rezerváciu zrušiť najmä z dôvodov, z ktorých môže odmietnuť rezerváciu alebo bez uvedenia dôvodu.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Povinnosti zmluvných strán

Povinnosti nájomcu

Nájomca má niekoľko kľúčových povinností, ktoré musí dodržiavať počas trvania nájomnej zmluvy:

• Poskytovanie informácií: Bezodkladne poskytnúť prenajímateľovi všetky informácie súvisiace so zmluvou, ktoré si prenajímateľ vyžiada, a informovať o všetkých zmenách, ktoré súvisia so zmluvou, a to pred aj počas prenájmu.
• Stav vozidla: Zabezpečiť, aby bolo vozidlo, na ktoré sa má príslušenstvo inštalovať, vo vyhovujúcom stave (napr. overiť funkčnosť ťažného zariadenia vrátane zástrčky) a uistiť sa, že ním použité doplnky budú kompatibilné s príslušenstvom prenajatým od prenajímateľa.
• Prevzatie a vrátenie príslušenstva: Prevziať príslušenstvo na dohodnutom mieste a v dohodnutom čase a vrátiť príslušenstvo v dohodnutom čase a mieste.
• Súčinnosť pri inštalácii: Poskytnúť prenajímateľovi súčinnosť pri inštalácii príslušenstva.
• Platby: Riadne a včas uhradiť nájomné a zložiť vratnú zálohu (kauciu) k rukám prenajímateľa pri prevzatí príslušenstva, ak ju prenajímateľ vyžiada.
• Preukázanie totožnosti: Hodnoverne preukázať svoju totožnosť a na požiadanie prenajímateľa preukázať sa platným občianskym preukazom alebo cestovným pasom.
• Starostlivosť o príslušenstvo: Starať sa o príslušenstvo s odbornou starostlivosťou, najmä dodržiavať pokyny prenajímateľa, návod na použitie príslušenstva a všeobecne záväzné právne predpisy, chrániť príslušenstvo pred odcudzením alebo stratou a pred zničením alebo poškodením, a to najmä vplyvom extrémneho počasia (krúpy) a nevhodným spôsobom používania, napríklad jazdou v znížených priestoroch, preťažovaním alebo nesprávnym zaťažovaním, nevhodným alebo nedostatočným upevnením, neuzamknutím.
• Náhrada škody: Nahradiť škodu s výnimkou bežného opotrebenia, ktorá vznikne na príslušenstve, a to aj nezavinene (napr. odskočený kamienok, ľad, vandalizmus, poškodenie zverou), a nahradiť inú škodu, ktorá vznikne prenajímateľovi alebo tretím osobám.

Povinnosti prenajímateľa

Prenajímateľ má tiež svoje povinnosti, ktoré musí spĺňať:

• Odovzdanie príslušenstva: Odovzdať nájomcovi príslušenstvo v dohodnutom čase a mieste v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie.
• Inštalácia: Nainštalovať alebo asistovať s inštaláciou príslušenstva, ak ho o to nájomca požiada.
• Daňový doklad: Vystaviť nájomcovi daňový doklad o prijatej platbe, a to vo forme zodpovedajúcej zvolenej platobnej metóde, pričom zmluvné strany sa dohodli, že doklad (faktúra) môže byť vystavený a doručený aj elektronicky.

Náhrada škody

Ak nájomca poškodí príslušenstvo tak, že je možné ho opravou vrátiť do pôvodného stavu, nájomca je povinný nahradiť škodu vo výške 25€ za každú hodinu práce vynaloženej na opravu príslušenstva a tiež sumy vynaloženej na obstaranie náhradných dielov a spotrebných materiálov.

Ak nájomca príslušenstvo alebo jeho časť poškodí tak, že ho nie je možné alebo ekonomicky vhodné opraviť alebo ak príslušenstvo alebo jeho časť nevráti, je povinný nahradiť škodu vo výške ceny nového príslušenstva uvedenej na stránke obchodth.sk vrátane DPH a poštovného;V prípade, že sa príslušenstvo poškodené podľa odseku vyššie nenachádza v ponuke na uvedenom webe, cena sa určí podľa porovnateľnej ponuky, teda príslušenstvo od rovnakého alebo kvalitatívne porovnateľného výrobcu s porovnateľnými parametrami.

Ak z dôvodu neskorého odovzdania príslušenstva alebo z dôvodu jeho poškodenia, zničenia alebo straty prenajímateľ nemôže splniť svoj záväzok voči tretej osobe (nasledujúci prenájom) bez prekonania neprimeranej prekážky, nájomca je navyše povinný nahradiť ušlý zisk vo výške predpokladaného nájomného voči tejto tretej osobe.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Škodu môže prenajímateľ odpočítať z kaucie, ak bola poskytnutá a nájomcovi vráti kauciu poníženú o túto odpočítanú sumu. Ak kaucia poskytnutá nebola alebo ak škoda prevýšila výšku zloženej kaucie, nájomca nahradí škodu pri vrátení príslušenstva v hotovosti alebo kartou.

Osobné údaje a ich ochrana

Prenajímateľ prijal primerané opatrenia k spracúvaniu osobných údajov v zmysle zákona č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov a o zmene a doplnení niektorých zákonov a podľa nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2016/679 z 27. apríla 2016 o ochrane fyzických osôb pri spracúvaní osobných údajov a o voľnom pohybe takýchto údajov, ktorým sa zrušuje smernica 95/46/ES (všeobecné nariadenie o ochrane údajov) (nariadenie GDPR).

Ak prenajímateľ na takúto žiadosť odpovie zamietavo, alebo na ňu neodpovie do 30 dní odo dňa jej odoslania, má nájomca - spotrebiteľ právo podať návrh na začatie alternatívneho riešenia sporu subjektu alternatívneho riešenia sporov. Subjektmi alternatívneho riešenia sporov sú orgány a oprávnené právnické osoby v zmysle § 3 zákona č. 391/2015 Z. z. o alternatívnom riešení spotrebiteľských sporov a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „Zákon o ARS“), a to Slovenská obchodná inšpekcia alebo iná príslušná oprávnená právnická osoba zapísaná v zozname subjektov alternatívneho riešenia sporov vedenom Ministerstvom hospodárstva Slovenskej republiky (zoznam je dostupný na stránke www.mhsr.sk), pričom nájomca - spotrebiteľ je oprávnený vybrať si subjekt alternatívneho riešenia spotrebiteľských sporov, na ktorý sa obráti. Nájomca - spotrebiteľ pri podaní návrhu postupuje podľa § 12 Zákona o ARS. Alternatívnym riešením sporov možno urovnať spor medzi nájomcom - spotrebiteľom a prenajímateľom vyplývajúci zo spotrebiteľskej zmluvy.

Krátkodobý vs. bežný nájom

Rozlišujeme dva základné typy nájmu: krátkodobý a bežný.

Krátkodobá nájomná zmluva

Upravuje ju paragraf 3 zákona č. 98/2014 Z.z. Musí mať písomnú formu a obe strany musia mať minimálne jedno vyhotovenie. Nájomca je menej chránený ako pri bežnej zmluve. Nevzťahuje sa na nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, v bytoch, ktoré patria do majetku obcí alebo vyšších územných celkov, v družstevných a v služobných bytoch, či v bytoch, ktoré sú vo vlastníctve hlavného mesta Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

• Doba uzatvorenia zmluvy: Maximálna dĺžka je 2 roky, s možnosťou predĺženia maximálne o dva roky a až dvakrát. Celkovo teda nesmie trvať viac ako 6 rokov.
• Skončenie nájmu: Platí od dátumu, ktorým končí platnosť zmluvy. Ak po skončení zmluvy ostane nájomca užívať byt a prenajímateľ nepodá súdny návrh na vypratanie nehnuteľnosti do 30 dní, nájomná zmluva sa obnoví za rovnakých podmienok.

Bežná nájomná zmluva

Uzatvára sa podľa paragrafu 663 Občianskeho zákonníka. Je často opisovaná ako chránená zmluva, keďže kryje viac nájomcu ako prenajímateľa. Ak sa nájomná zmluva skončí z určitých zákonne vymedzených dôvodov (prenajímateľ potrebuje byt pre seba a svoju rodinu), musí prenajímateľ nájomcovi poskytnúť bytovú náhradu.

• Výpovedná doba: Minimálne trojmesačná.
• Doba uzatvorenia zmluvy: Musí byť presne vymedzené, na akú dobu je zmluva určená. Ak sa strany nedohodnú, zmluva má platnosť na dobu neurčitú. Po jej ukončení sa zmluva automaticky neobnovuje.
• Zánik nájomnej zmluvy: Môže zaniknúť viacerými spôsobmi, napr. pri písomnej dohode, uplynutím doby nájmu, neplatením nájomného, či výpovednou lehotou. Zmenou vlastníctva k nehnuteľnej veci vstupuje nový vlastník do právneho postavenia prenajímateľa.

Prenájom a dane

Ako prenajímateľ nehnuteľnosti ste povinný zaevidovať sa na daňovom úrade do konca mesiaca po uplynutí toho, v ktorom ste začali prenajímať. Tam vám pridelia DIČ, na základe ktorého budete platiť daň zo zisku nadobudnutého prenajímaním. Do konca marca po skončení zdaňovacieho obdobia, resp.

Daň z prenájmu bytu sa hradí v prípade, ak vlastník prenajíma nehnuteľnosť. Väčšina prenajímateľov môže postupne zrážať daň z nájomného svojich nájomníkov. Na výpočet dane z príjmu nehnuteľnosti potrebujete poznať skutočnú výšku svojich príjmov a výdavkov. Na ich evidovanie je vhodné viesť daňovú evidenciu podľa §6 ods.

Pri prenájme nehnuteľnosti nie je možné uplatniť paušálne výdavky. Pokiaľ nemáte iné príjmy než z prenájmu nehnuteľnosti (príjmy zo zamestnania môžete mať), môžete si uplatniť daňovú úľavu 500 eur z príjmov. Avšak iba raz za dané zdaňovacie obdobie. Následne musíte rovnakým pomerom znížiť aj skutočné výdavky.

Verejnoprávna úprava prenájmu nehnuteľností

Všeobecný občiansko-právny princíp súkromného práva, týkajúci sa nakladania so svojím majetkom, a teda aj možnosti tento majetok prenajať, je prelomený verejnoprávnou úpravou zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov, ktorá vyžaduje na prenájom nehnuteľnosti osobitné živnostenské oprávnenie. Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v zneníneskorších predpisov vychádza z úpravy (ustanovenia § 4 ods.

Z uvedeného vyplýva, že je rozhodujúce, aby pritom boli splnené dve podmienky, t. j. aby sa popri prenájme nehnuteľností poskytovali aj iné než základné služby, ktoré súvisia s prenájmom (napr. upratovanie, údržba, stráženie) a aby išlo o sústavnú činnosť vykonávanú za účelom dosiahnutia zisku. Základnými službami, podľa dôvodovej správy k živnostenskému zákonu, treba pritom rozumieť taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú (podmieňujú) možnosť ich riadneho užívania nájomcom. Za základné služby nemožno už považovať upratovanie prenajímaných priestorov, stráženie prenajímanej nehnuteľnosti ani žiadny iný okruh aktivít prenajímateľa, ktorý nadväzuje alebo súvisí s prenajímaným (nebytovým alebo bytovým) priestorom.

Prenajímanie nehnuteľností a živnostenský zákon

Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v zneníneskorších predpisov vychádza z úpravy (ustanovenia § 4 ods. 2), podľa ktorej ak fyzická osoba alebo právnická osoba prevádzkuje odstavnú plochu na umiestnenie najmenej 5 vozidiel patriacich iným osobám než majiteľovi alebo inej oprávnenej osobe, napr. Za poskytovanie doplnkovej služby, ktorá nemá charakter služby podmieňujúcej možnosť riadneho užívania prenajímaných bytových alebo nebytových priestorov, ale ktorá svojím charakterom súvisí s prenajímaným priestorom tým, že smeruje k vylepšeniu podmienok užívania predmetu zmluvy o nájme bytového alebo nebytového priestoru, treba považovať aj poskytovanie vybavenia prenajímaných (holo)priestorov vnútorným zariadením. Súbežné poskytovanie doplnkovej (inej ako základnej) služby má na účely živnostenského zákona dvojité právne účinky.

V právnom rámci živnostenského zákona pre prenajímateľa nehnuteľnosti alebo jej časti nepostačuje iba živnostenské oprávnenie na prenájom prenajímaných priestorov (nehnuteľnosti). V uvedenej spojitosti treba upozorniť, že súčasťou rozsahu živnostenského oprávnenia na prenajímanie nehnuteľností nie je (aj) oprávnenie na možné vykonávanie iných ako základných služieb spojených s prenájmom dotknutej nehnuteľnosti. V tomto zmysle obsah živnosti: „Prenajímanie nehnuteľností“ nesubsumuje zo zákona aj oprávnenie na vykonávanie niektorých súvisiacich „doplnkových“ služieb spojených s príslušnou nehnuteľnosťou. A nie je to možné ani v prípade, ak špecifikácia predmetu podnikania bližšie vyjadruje zámer prenajímateľa poskytovať okrem základných služieb, ktoré podmieňujú riadne užívanie nehnuteľnosti, aj súvisiace doplnkové služby. S klasickým príkladom z aplikačnej praxe sa v praxi možno stretnúť napríklad v prípadoch znenia predmetov podnikania „Prenajímanie nehnuteľností s poskytovaním doplnkových služieb“.

Prenájom bytových a nebytových priestorov

Na prenajímanie priestorov určených na bývanie platí predovšetkým súkromno- právna úprava, ktorá vymedzuje právny rámec, v medziach ktorého možno prenajať priestor určený na bývanie. v ustanoveniach § 685 a nasl. v ustanoveniach § 717 a § 718 upravuje podmienky, podľa ktorých možno prenajať obytné miestnosti určené na trvalé bývanie; na rozdiel od nájmu bytov alebo ich častí ide o priestory, ktoré nemajú charakter bytov (projektovo) určených na bývanie rodín s deťmi.

Osobitným právnym predpisom, ktorý upravuje problematiku prenajímania nebytových priestorov fyzickými a právnickými osobami, je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov). Ide o právny predpis, ktorý má nielen súkromno-právny charakter, ale je zároveň významným predpisom verejno-právnej povahy. Povinnosť prenajímateľa nebytového priestoru nadobudnúť predchádzajúci súhlas obce (jej samosprávneho orgánu, ktorým je starosta obce alebo primátor mesta) na uzavretie zmluvy o nájme nebytového priestoru nachádzajúceho sa na jej území upravoval zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov (pôsobnosť obce na výkon tohto práva upravoval zákon č. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov v znení zákona č. 98/1993 Z. z.).

Podmienkou pritom bolo, aby išlo o nebytové priestory, ktoré sú určené na prevádzkovanie obchodu a poskytovanie služieb. V prípade chýbajúceho súhlasu s uzatvorením nájomnej zmluvy alebo v prípade vyjadreného nesúhlasu obce s prenajatím predmetných nebytových priestorov išlo o neplatný právny akt.Uzatvorená nájomná zmluvu bola v takomto prípade, aj keď bola inak formálne (z občianskoprávneho hľadiska) správna, od samotného počiatku neplatná. V praxi to znamenalo, že miestnosti určené na prevádzku obchodu a služieb, ktoré boli umiestnené na území príslušnej obce, bolo možné prenajímať vždy iba po jej predchádzajúcom súhlase. Za súčasného právneho stavu sa už súhlas obce nevyžaduje (nemôže vyžadovať). Pri prípadnom posudzovaní relevantnosti naďalej existujúcich zmluvných vzťahov podnikateľského subjektu na užívanie prenajatých nebytových priestorov je potrebné postupovať obozretne s ohľadom na diferencovaný právny stav, ktorý platil do 30. júna 2004, dokedy bol súhlas obce podmienkou platnosti zmluvy, a po tomto dátume, odkedy nemôžu obce vyžadovať súhlas s prenajímaním priestorov na území dotknutej obce.

Prenájom a ubytovacie služby

Rovnako ako v prípade prenajímania bytových a nebytových priestorov platí aj na poskytovanie priestorov využívaných na ubytovanie súkromnoprávna úprava, ktorá vymedzuje východiskový právny rámec, v medziach ktorého možno poskytnúť priestory určené na ubytovanie. Touto úpravou je Občiansky zákonník, ktorý v ustanoveniach § 754 a nasl. upravuje podmienky poskytovania prechodného ubytovania v zariadeniach na to určených, tzv. hotelového typu, za ktoré nemožno považovať iba hotelové zariadenia, ale aj ubytovacie zariadenia inej kategórie s menším vybavením a nižšou úrovňou a rozsahom poskytovaných služieb (nocľahárne, útulky a iné obdobné zariadenia).

Podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov (§ 43c) platí, že v prípade ubytovacích zariadení hotelového typu ide o priestory, ktoré sa nachádzajú v tzv. nebytových budovách, za ktoré treba považovať stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely.

V súvislosti s posudzovaním a rozlíšením podmienok regulácie priestorov využívaných na poskytovanie (krátkodobých) ubytovacích služieb a bytových a nebytových priestorov využívaných na (trvalé alebo dočasné) prenajímanie je osobitne dôležité ich kvalifikované rozlíšenie, s poukazom na to, že na odlišný charakter týchto priestorov sa vzťahuje odlišný právny režim. V nedostatočnom alebo v nekvalifikovanom posúdení tejto prednostnej otázky vznikajú aj v praxi najväčšie problémy. V praxi sa možno stretnúť s prípadmi, kedy obec v snahe vyhnúť sa porušovaniu živnostenského zákona, podľa ktorého je živnosťou prenájom nehnuteľností, ak sa popri ich prenájme poskytujú (zároveň) aj iné ako základné služby (pozri k tomu text v ďalšej časti príspevku), uzatvára so záujemcami o krátkodobý pobyt v priestoroch spravovaných zariadení zmluvy u prenájme (časti) nehnuteľností obvykle formou tzv. nepomenovaných zmlúv (podľa § 51 Občianskeho zákonníka) v právnom rámci Hlavy VII Občianskeho zákonníka, namiesto zmlúv o poskytovaní ubytovania v právnom rámci Hlavy XI Občianskeho zákonníka (podľa § 754 a nasl. Občianskeho zákonníka).

Záverečné ustanovenia

Tieto Podmienky boli vyhotovené dňa 01.07.2024 a naposledy menené a doplnené dňa 01.08.2024. Prenajímateľ je oprávnený tieto Podmienky meniť. Právny vzťah medzi zmluvnými stranami sa vždy spravuje Podmienkami platnými a účinnými v čase odoslania žiadosti o rezerváciu. Tieto Podmienky sú vyhotovené v slovenskom jazyku. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov (ak je nájomca spotrebiteľom), zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ak je nájomca spotrebiteľom), zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov (ak je nájomca podnikateľom), ďalej zákona č. 22/2004 Z. z. o elektronickom obchode a o zmene a doplnení zákona č. 128/2002 Z. z. o štátnej kontrole vnútorného trhu vo veciach ochrany spotrebiteľa a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení zákona č. 284/2002 Z. z. v znení neskorších predpisov, zákona č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov a o zmene a doplnení niektorých zákonov a ďalšími všeobecne záväznými právnymi predpismi Slovenskej republiky. V prípade rozporu medzi ustanoveniami individuálnej dohody alebo zmluvy a týchto Podmienok, uprednostnia sa ustanovenia dohody alebo zmluvy.

tags: #prenajom #tretej #osobe #podmienky