Prenájom Nehnuteľnosti: Uplatnenie Fondu Oprav, Povinnosti a Zdaňovanie

Prenájom nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých atraktívny zdroj príjmu. Avšak, s týmto príjmom prichádzajú aj určité povinnosti, ktoré je nevyhnutné poznať a dodržiavať. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zdaňovaní príjmov z prenájmu, uplatňovaní fondu opráv a ďalších dôležitých aspektoch, na ktoré by prenajímatelia nemali zabúdať.

Zdaňovanie Príjmov z Prenájmu Nehnuteľností

Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností upravuje zákon č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov. Fyzické osoby môžu prenajímať nehnuteľnosť ako súkromná osoba bez živnostenského oprávnenia, alebo na základe živnostenského oprávnenia.

Prenájom so Živnostenským Oprávnením

Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, prenájom nehnuteľnosti predstavuje pre fyzickú osobu podnikateľskú činnosť. Tieto príjmy sú posudzované podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov ako príjmy z podnikania. V tomto prípade má prenajímateľ povinnosť registrovať sa na živnostenskom úrade ako aj v zdravotnej poisťovni.

Prenájom Bez Živnostenského Oprávnenia

Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, čiže ako súkromná osoba, dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov - príjmy z prenájmu nehnuteľností, vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.

Registračná Povinnosť na Daňovom Úrade

Fyzická osoba - prenajímateľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je povinný registrovať sa na príslušnom miestnom daňovom úrade. Registračnú povinnosť si musí splniť najneskôr do nasledujúceho mesiaca po skončení mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky začal nehnuteľnosť prenajímať. Povinnosť registrácie na daňovom úrade sa vzťahuje na tie fyzické osoby, ktoré ešte nie sú registrované na daňovom úrade a nemajú pridelené daňové identifikačné číslo DIČ. Je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR. Väčšina ľudí na toto povolenie zabúda a začnú ho vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Daňové Výdavky pri Prenájme Nehnuteľnosti

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností sa môžu uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti. Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť vo svojom súkromnom vlastníctve - teda nezaradil ju do obchodného majetku - nemôže si uplatniť všetky výdavky spojené s jej obstaraním či amortizáciou (napríklad odpisy, opravy alebo technické zhodnotenie).

Výdavky pri Zaradení Nehnuteľnosti do Obchodného Majetku

V prípade, že prenajímateľ prenajímanú nehnuteľnosť zaradil do obchodného majetku, má možnosť si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky, ktoré platil v súvislosti s využívaním tejto nehnuteľnosti. Aký typ výdavkov si môže prenajímateľ uplatniť?

  • výdavky vynaložené na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti - prostredníctvom odpisov
  • výdavky na technické zhodnotenie nehnuteľnosti
  • výdavky na opravy a udržiavanie nehnuteľnosti
  • výdavky súvisiace s využívaním nehnuteľnosti (platby za vodu, energie, atď.)
  • výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností
  • výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov do fondu prevádzky, údržby a opráv
  • úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti
  • ostatné výdavky (napr. poplatok právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti)

Výdavky pri Prenájme Nehnuteľnosti v Súkromnom Vlastníctve

Ako daňovo uznateľné výdavky si môže zahrnúť iba tie náklady, ktoré súvisia priamo s jej prevádzkou, teda napríklad:

  • platby za vodu, elektrinu, plyn a kúrenie,
  • výdavky na upratovanie spoločných priestorov,
  • poplatky za smeti, internet, správcovské poplatky a pod.
  • výdavky na ostatné služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr.
  • Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP, tzn.

Je však dôležité vedieť, že ani tieto výdavky si daňovník nemôže uplatniť v plnej výške. Ak časť príjmu z prenájmu nie je zdaniteľná (napríklad vďaka oslobodeniu do výšky 500 € ročne), musí výdavky pomerne upraviť. POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods.

Príklad Zdaňovania Príjmu z Prenájmu Nehnuteľnosti za rok 2024

Daňovník dosiahol za rok 2024 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 000 €. K týmto príjmom mal preukázateľné výdavky v celkovej sume 2 500 €. Z tejto sumy je 500 € oslobodených od dane, takže zdaniteľný príjem predstavuje 4 500 €.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Keďže výdavky je možné uplatniť len v pomernej výške vo vzťahu k zdaniteľnej časti príjmov, daňovník si môže odpočítať 2 250 €, čo sa vypočíta nasledovne:

(4 500 / 5 000) × 2 500 = 2 250 €

Tým pádom bude základ dane predstavovať: 4 500 € (zdaniteľný príjem) - 2 250 € (výdavky) = 2 250 €

Na túto sumu sa následne uplatní sadzba dane.

Daňová Povinnosť pri Prenájme Nehnuteľnosti

Ak fyzická osoba dosiahla v priebehu roka príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, je povinná vysporiadať si daňovú povinnosť prostredníctvom daňového priznania k dani z príjmov fyzických osôb. Príjem z prenájmu sa zdaňuje podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ak nejde o prenájom vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia. V takom prípade daňovník nepodniká, preto nie je povinný viesť účtovníctvo ani zostavovať účtovnú závierku. Všetky príjmy a výdavky sú vykazované priamo v daňovom priznaní typu B, ktoré sa podáva za príslušné zdaňovacie obdobie, teda kalendárny rok, v ktorom bol prenájom realizovaný.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Povinnosť podať daňové priznanie vzniká vtedy, ak úhrn všetkých zdaniteľných príjmov daňovníka (teda nielen z prenájmu, ale aj zo zamestnania, podnikania, zahraničia a pod.) presiahne zákonom stanovenú sumu oslobodeného príjmu. Pre zdaňovacie obdobie roku 2024 je táto hranica 2 823,24 eura (čo zodpovedá 50 % nezdaniteľnej časti základu dane platnej za rok 2024). Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok 2025 presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec 2026. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. 2026 alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9.

Základ Dane z Príjmov z Prenájmu Nehnuteľnosti

Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa v zmysle Zákona o dani z príjmov vyčísluje ako:

  • rozdiel príjmov a výdavkov, ak prenajímateľ účtuje v sústave jednoduchého účtovníctva alebo vedie daňovú evidenciu,
  • rozdiel výnosov a nákladov, ak prenajímateľ účtuje v sústave podvojného účtovníctva.

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na živnosť si môže zvoliť, či si v danom zdaňovacom období uplatní paušálne alebo skutočné výdavky. Paušálne výdavky si môže daňovník uplatniť vo výške 60 % z úhrnu z príjmov z podnikania a inej samostatne zárobkovej činnosti najviac do výšky 20 000 €. Zároveň fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na živnosť má nárok uplatniť si nezdaniteľnú časť základu dane na príjmy z prenájmu.

Taktiež z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vzniknúť daňovníkovi daňová strata. V prípade, že by sú u prenajímateľa príjmy z prenájmu nižšie ako daňové výdavky (t.j. rozdiel medzi príjmami a výdavkami by bol záporný), v takom prípade je základ dane z prenájmu nehnuteľnosti nula.

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti u fyzickej osoby bez živnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností, ktorý prevyšuje sumu 500 €. Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré dosahuje fyzická osoba bez živnostenského oprávnenia, nie je možné uplatniť si nezdaniteľné časti základu dane. Fyzická osoba bez živnosti si tiež nemôže na príjmy z prenájmu uplatniť paušálne výdavky. Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. pasívne príjmy, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku.

Príklad Výpočtu Základu Dane

Ak FO dosiahla v roku 2024 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v sume 5 000 €, suma oslobodených príjmov je 500 €. Do daňového priznania uvedie sumu príjmov z prenájmu nehnuteľnosti zníženú o 500 €, t.j. príjmy vo výške 4 500 €.

Príklad:

Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 6 600 eurá. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 eur.

Príklad:

Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky.

Prenájom Nehnuteľnosti vo Vlastníctve Manželov (BSM)

Ak prenajímate nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom vlastníctve manželov, príjem z prenájmu si môžu rozdeliť. V tomto pomere sa rozdelia aj výdavky a každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 €. Ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v pomere, na akom sa dohodnú. Rovnakým pomerom si potom rozdelia daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Daň z Príjmov z Prenájmu Nehnuteľnosti

Bez Živnosti

Výšku daňovej povinnosti z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti vypočítame podľa § 15 zákona o dani z príjmov:

  • sadzbou dane 19 % z časti základu dane, ktorá neprevyšuje alebo sa rovná 176,8-násobku sumy platného životného minima, čiže do sumy 47 537,98 eura,
  • sadzbou 25 % z časti základu dane, ktorá je nad 176,8-násobok sumy platného životného minima, čiže nad sumu 47 537,98 eura.

Na Živnosť

Živnostník vypočíta daňovú povinnosť z čiastkového základu dane z príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti:

  • sadzbou dane 15 % sa zdaní základ dane daňovníka, ktorý dosiahol za zdaňovacie obdobie zdaniteľné príjmy (výnosy) z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (podľa § 6 ods. 1 a 2) neprevyšujúce sumu 60 000 eur,
  • základ dane daňovníka, ktorý dosiahol za zdaňovacie obdobie zdaniteľné príjmy (výnosy) z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (podľa § 6 ods. 1 a 2) prevyšujúce sumu 60 000 eur.
    • 19 % z časti základu dane, ktorá nepresiahne sumu 47 537,98 eura (neprevyšuje alebo sa rovná sume 176,8 - násobku platného životného minima)
    • 25 % z časti základu dane, ktorá presiahne sumu 47 537,98 eura (čo predstavuje 176,8 - násobok sumy platného životného minima vrátane).

Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2024 má daňovník povinnosť podať do 31. marca 2025. V tejto lehote je povinný daň aj uhradiť. Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte v aplikácií KROS Daňové priznania. S vyplnením vám pomôže sprievodca, automatické výpočty a kontroly. Svoje príjmy a výdavky si však môžete prehľadne spracovať aj v programe ALFA plus, ktorého súčasťou je aj daňové priznanie k dani z príjmov FO.

Fond Prevádzky, Údržby a Opráv (Fond Oprav)

V súlade s § 10 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon č. 182/1993 Z. z.“) vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky do fondu mesačne vopred. Z fondu sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu, pričom domom sa v nadväznosti na legislatívnu skratku zavedenú v § 2 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. rozumie bytový dom. Z fondu sa financujú aj opravy balkónov a lodžií. Prostriedky fondu možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa uvedené prostriedky vrátia do fondu.

Preddavky preukázateľne zaplatené predávajúcim do fondu sú výdavkami, ktoré je možné uplatniť ako výdavok vynaložený na dosiahnutie príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b), a to v súlade s § 8 ods. 2 zákona o dani z príjmov. Daňovník je povinný tieto preddavky platiť v súlade so zákonom č. 182/1993 Z. z., pričom finančné prostriedky od vlastníkov bytov zhromažďované vo fonde je možné použiť výlučne na opravu, údržbu a technické zhodnotenie nehnuteľnosti, v ktorej sa predávaný byt nachádza. Uvedené následne priamo súvisí aj s dosiahnutím výšky príjmu z predaja bytu (cena bytu nachádzajúceho sa v zrekonštruovanej nehnuteľnosti je určite vyššia, ako by bola cena bytu nachádzajúceho sa v neudržiavanej a neopravovanej nehnuteľnosti).

Preddavky preukázateľne zaplatené predávajúcim do fondu je možné uplatniť ako výdavok k príjmu z predaja bytu, ktorý je ostatným príjmom podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov, bez ohľadu na skutočnosť, či boli použité na opravu a technické zhodnotenie už počas doby držby nehnuteľnosti alebo nie, a to aj vzhľadom na skutočnosť, že je to platba, ktorú je povinný daňovník uhrádzať podľa zákona č. 182/1993 Z. z., pričom táto mu nebude nikdy vrátená, a to ani v jej nepoužitej časti, a teda slúži predávajúcemu na dosiahnutie príjmu z predaja bytu podľa § 8 ods. 1 písm.

Ďalšie Dôležité Aspekty Prenájmu

  • Registrácia na Daňovom Úrade: Ak majiteľ prenajme na území SR nehnuteľnosť a nie je registrovaný na príslušnom daňovom úrade ako vykonávateľ podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, vzniká mu povinnosť registrácie. Tá musí prebehnúť v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom nehnuteľnosť prenajal.
  • Uplatňovanie Nákladov: Do výdavkov si môže majiteľ nehnuteľnosti zarátať iba skutočné náklady vynaložené na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Patria medzi ne výdavky na internetové pripojenie, elektrickú energiu, kúrenie, teplú a studenú pitnú a úžitkovú vodu, plyn, odvádzanie odpadovej vody, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, prevádzka výťahu, odvoz odpadu, čistenie žúmp.
  • Rozdelenie Príjmov medzi Manželov: Ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v pomere, na akom sa dohodnú. Rovnakým pomerom si potom rozdelia daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.
  • Nezdaniteľná Časť Základu Dane: Ak prenajímateľ dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností, tzv. pasívne príjmy, nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane. Túto je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov.
  • Zaradenie do Obchodného Majetku: Majiteľ sa môže rozhodnúť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do svojho obchodného majetku. Má to svoje výhody, ale aj nevýhody. Tie závisia na viacerých faktorov, ako napríklad kúpnej ceny a investičného zámeru. Je preto dobré zvážiť plány s nehnuteľnosťou do budúcnosti, tiež predpovede vývoja cien na realitnom trhu. Zhodnotiť plusy i mínusy a rozhodnúť sa, či sa zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku oplatí.

tags: #prenajom #uplatnenie #fondu #oprav #povinnosti

Ďalšie články