Prenájom nehnuteľnosti a daňové povinnosti na Slovensku

Prenájom nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých ľudí na Slovensku i vo svete obľúbenú formu investície a zdroj príjmu. S rastúcim dopytom a potenciálom zisku je však dôležité mať na pamäti aj daňové povinnosti, ktoré s prenájmom súvisia. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o daňových aspektoch prenájmu nehnuteľností na Slovensku, od registrácie na daňovom úrade až po výpočet a odvod dane z príjmu.

Registrácia na daňovom úrade

Podľa slovenskej legislatívy je každý, kto prenajíma nehnuteľnosť, povinný registrovať sa na príslušnom daňovom úrade. Tento záväzok platí aj pre tých, ktorí prenajímajú len časť svojej nehnuteľnosti (napríklad jednu či dve izby).

Výnimky z povinnosti registrácie:

• Už ste registrovaný na príslušnom miestnom daňovom úrade ako vykonávateľ samostatnej zárobkovej činnosti alebo ako podnikateľský subjekt.
• Už prenajímate istú nehnuteľnosť alebo jej časť a chcete si svoje portfólio len rozšíriť o ďalšiu nehnuteľnosť.
• Prenajímate iba pozemok (a na ňom napríklad ornú pôdu).

Príklad: Ak ste kúpili nehnuteľnosť, ktorú ste začali prenajímať v mesiaci máj a nie ste živnostník ani nevykonávate inú podnikateľskú činnosť, prihlásenie sa na daňovom úrade je pre vás nutné.

Dokumenty potrebné pri registrácii:

• Doklad o vlastníctve nehnuteľnosti
• Originál zmluvy o prenájme
• Možné je tiež vypýtanie potvrdenia o zaplatení dane z nehnuteľnosti

Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.

Dôležité: Okrem prvotnej registrácie, kedy vám vznikne povinnosť odvádzania dane z prenájmu, je potrebné myslieť tiež na situácie, kedy sa hlásia možné zmeny. Najčastejším príkladom je zmena priezviska, trvalého bydliska, či pridanie titulu. Nové údaje sa oznamujú správcovi dane najneskôr do 30 dní od danej zmeny.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €.

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa zákona o dani z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len "zákon o dani z príjmov") vtedy, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 (príjmy z podnikania) a v § 5 zákona o dani z príjmov. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia, uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve (v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka).

Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností vymedzené v ustanovení § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napr. služby hotelového typu.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

Daň z prenájmu sa zvyčajne vypočíta ako percento z mesačného nájmu a musí byť odvádzaná pravidelne podľa platných daňových predpisov. Zároveň sú však situácie, kedy nám povinnosť odvádzať daň z prenájmu nevzniká, poprípade si ju vieme aspoň znížiť.

Daňové priznanie:

Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok 2025 presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec 2026. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. 2026 alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9.

Výpočet základu dane:

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sú vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada.

Základ dane z príjmov, z ktorého sa následne príslušnou sadzbou vypočíta daň, sa zisťuje ako rozdiel zdaniteľných príjmov z prenájmu a daňových výdavkov. Pokiaľ má daňovník príjmy z prenájmu nižšie ako daňové výdavky súvisiace s prenájmom, jeho základ dane je nulový, nie je možné dosiahnuť daňovú stratu.

Nezdaniteľná časť základu dane:

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti (§ 5 zákona) alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 zákona). Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. pasívne príjmy, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku.

Oslobodenie od dane:

Podľa § 9 ods. 1 písm. h) zákona o dani z príjmov, od dane sú oslobodené príjmy z prenájmu nehnuteľnosti do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. To znamená, že ak vaše príjmy z prenájmu nepresiahnu túto sumu, nemusíte ich zdaňovať. Ak príjem presiahne 500 eur, zdaňuje sa len suma prevyšujúca túto hranicu.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Príklad: Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 6 600 eurá. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 eur.

Daňové výdavky:

Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom "krátiť" aj výdavky.

Príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky.

Výšku preukázateľných výdavkov ovplyvňuje skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods.

Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Čo si nemôžete uplatniť ako daňovník:

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť nezahrniete do svojho majetku.

Daňová evidencia:

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. Znamená to, že pri výpočte základu dane sa od príjmov z prenájmu odpočítavajú výdavky, ktoré si skutočne vynaložil v súvislosti s tvojou nehnuteľnosťou a ktoré zákon o dani z príjmov uznáva za daňové výdavky. O týchto preukázateľných výdavkoch, napríklad na energie, správu domu a ďalších, musíš ako prenajímateľ účtovať. Rozhodnúť sa však môžeš namiesto účtovníctva aj pre vedenie daňovej evidencie. Práve vedenie daňovej evidencie je pre prenajímateľov tá najjednoduchšia možnosť, ako preukazovať výdavky na daňové účely a je v praxi aj najrozšírenejšia.

Vedenie daňovej evidencie upravuje § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Ustanovuje len to, čo je jej obsahom, avšak neupravuje presnú formu daňovej evidencie. Je teda možné viesť daňovú evidenciu v prehľadných tabuľkách - napríklad v exceli. Často sa využíva aj účtovný softvér, ktorý je automatizovaný a môže eliminovať rôzne chyby. Ak vieš, čo všetko máš zahrnúť do zdaniteľných príjmov, čo všetko si môžeš uznať do daňových výdavkov a aké evidencie musíš v tejto súvislosti viesť, je možné si daňovú evidenciu vypracovať aj vo vlastnej réžii. Ak si v tomto nováčik, je vhodné sa poradiť s účtovníkom či daňovým poradcom.

Daňovú evidenciu, a teda aj súvisiace doklady, je prenajímateľ povinný uchovávať po dobu, v ktorej zanikne právo daň vyrubiť alebo dodatočne vyrubiť podľa daňového poriadku.

Zdaniteľné príjmy:

Zdaniteľným príjmom z prenájmu nehnuteľnosti sú platby nájomného vrátane platieb za energie spotrebované nájomcom, ktoré platí prenajímateľovi, prípadne platieb za ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti nájomcom. Zdaniteľným príjmom prenajímateľa sú aj nepeňažné príjmy.

Obchodný majetok:

Obchodným majetkom sa rozumie súhrn majetkových hodnôt, a to vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má fyzická osoba vo vlastníctve a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, o ktorých táto fyzická osoba účtuje alebo účtovala, eviduje alebo evidovala v daňovej evidencii. Výhodou zaradenia prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku je širší okruh výdavkov, ktoré je možné uplatniť do daňových výdavkov.

Kaucia (depozit):

Z uzatvorenej nájomnej zmluvy vyplýva povinnosť úhrady kaucie (zábezpeky) vo výške 1-mesačného nájomného, ktorá bude použitá v prípade nepredvídaných udalostí (napr. nezaplatené nájomné, poškodenie prenajatého majetku). Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy, pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená, čo má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa. Ak prenajímateľ vráti nájomcovi kauciu v plnej výške a nepoužije ju na úhradu svojich pohľadávok voči nájomcovi, nebude vôbec podliehať zdaneniu.

Príklad:

Pán Pavol sa rozhodol prenajať byt, ktorý zdedil po svojich rodičoch. Nie je registrovaný na daňovom úrade a nemá pridelené DIČ (daňové identifikačné číslo), ktoré by mu bolo pridelené na základe vykonávania živnosti. Nájomca uhradí 2 000 eur kauciu (depozit). Ak prenajímateľ vráti nájomcovi kauciu v plnej výške a nepoužije ju na úhradu svojich pohľadávok voči nájomcovi, nebude vôbec podliehať zdaneniu.

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov. Podmienky zdaňovania tohto príjmu sú však odlišné. Ak okrem základných služieb spojených s prenájmom prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, považuje sa takýto prenájom za živnosť a príjmy plynúce z takéhoto prenájmu sa považujú za príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Za základné služby možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako napr. dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod.

Podľa § 4 živnostenského zákona prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s nájmom. Z uvedeného vyplýva, že podnikateľ nie je povinný mať živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľnosti, ak popri prenájme poskytuje len základné služby spojené s nájmom - napr.

DPH a prenájom nehnuteľností

Uplatňovanie DPH pri nájme nehnuteľností upravuje § 38 zákona č. 222/2004 Z.z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej iba "zákon o DPH"), ktorý od 1. 4. 2009 umožňuje platiteľovi dane (prenajímateľovi) rozhodnúť sa, či nájom nehnuteľnosti bude podliehať režimu DPH alebo bude od dane oslobodený. Túto možnosť má však prenajímateľ (platiteľ dane) iba v tom prípade, ak je nájomcom zdaniteľná osoba.

Ak je prenajímateľ nehnuteľnosti platiteľom DPH, v zmluve by malo byť tiež uvedené, či ide o nájom oslobodený od DPH alebo či sa nájom zdaňuje. V praxi sa odporúča zmluvne ošetriť aj doúčtovanie elektriny, vody, plynu, telefónu a pod., prípadné zvyšovanie cien a zodpovednosť za škodu a spôsob jej vymáhania.

Nájom nehnuteľnosti sa z hľadiska vymedzenia zdaniteľných obchodov, ktoré sú predmetom dane, považuje za službu. Podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o DPH sa za dodanie služby považuje aj poskytnutie práva užívať hmotný majetok (napr. nájom nehnuteľnosti).

Okrem samotnej služby nájmu môže prenajímateľ poskytovať nájomcovi aj ďalšie služby a dodávať tovary, ktoré sú spojené s nájmom nehnuteľnosti.

Zmluva o nájme

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán
• predmet nájmu a rozsah jeho používania
• výšku nájomného
• a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Riešenie povinností prostredníctvom rent managementu

V dnešnej dobe je najlepším možným rozhodnutím využiť službu nazývanú rent management. Vďaka nej budete mať vybavené všetky právne úkony. Takisto za vás príslušná firma nájde vhodného podnájomcu, zabezpečí opravy, údržbu, no vyrieši aj prípadné havarijné situácie.

tags: #prenajom #vlastnej #nehnutelnosti #danove #povinnosti