Rezervačná zmluva v realitnej praxi: Najčastejšie otázky a právne aspekty

Realitný trh je dynamické prostredie, v ktorom sa stretávajú predávajúci, kupujúci a realitné kancelárie. Jedným z kľúčových dokumentov, ktoré vstupujú do hry pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti, je rezervačná zmluva. V tomto článku sa pozrieme na právne aspekty rezervačných zmlúv, povinnosti realitných kancelárií a práva klientov, a to všetko v kontexte slovenského právneho poriadku.

Sprostredkovateľská zmluva a jej úskalia

Právny poriadok Slovenskej republiky upravuje sprostredkovateľskú zmluvu v dvoch režimoch: podľa ust. § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka a podľa ust. § 642 a nasl. Obchodného zákonníka. Obe zmluvy sa bežne uplatňujú v realitných obchodoch.

Občianskoprávna sprostredkovateľská zmluva je upravená stručnejšie ako zmluva v obchodnoprávnom režime. Podľa § 777 Občianskeho zákonníka je sprostredkovateľ oprávnený konať alebo prijímať čokoľvek za záujemcu, len ak bol na to splnomocnený písomným plnomocenstvom. Obchodnoprávna úprava takúto výslovnú úpravu o plnej moci nemá, ale teória jasne uvádza, že zmluva o sprostredkovaní sama o sebe neobsahuje plnomocenstvo.

Realitné kancelárie uzatvárajú so svojimi klientmi sprostredkovateľské zmluvy, čo vyplýva aj z ich predmetu podnikania zapísaného v živnostenskom registri (sprostredkovateľská činnosť v oblasti predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností). Občianskoprávnou sprostredkovateľskou zmluvou sa realitná kancelária zaväzuje obstarať klientovi za odmenu uzavretie zmluvy a klient sa zaväzuje realitnej kancelárii poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením realitnej kancelárie. Podobne, obchodnoprávnou zmluvou o sprostredkovaní sa realitná kancelária zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby klient mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou, a klient sa zaväzuje zaplatiť realitnej kancelárii odplatu (províziu). Oba typy zmlúv smerujú k sprostredkovaniu uzatvorenia inej zmluvy medzi klientom a treťou osobou (najmä kúpnej zmluvy, prípadne nájomnej zmluvy).

V ustanoveniach zákonov nenájdeme nič o úschovách kúpnej ceny, vypracovaní a navrhovaní zmlúv, ich pripomienkovaní, právnom a finančnom poradenstve, príkaznej zmluve, rezervácií, či blokácií nehnuteľnosti. Zákon neuvádza, že by sa realitné kancelárie mali/mohli zúčastňovať ako osobitná zmluvná strana na zmluve o budúcej zmluve (hoci zakázané to nie je).

Prečítajte si tiež: Rezervačná a sprostredkovateľská zmluva: Kompletný prehľad

Podnikanie realitných kancelárií by teda malo mať len sprostredkovateľský charakter - aktívna činnosť pri sprostredkovaní predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností. Na každú inú činnosť realitnej kancelárie vykonávanú pre klienta, ktorá ide nad rámec bežnej sprostredkovateľskej činnosti, potrebuje realitná kancelária od svojho klienta poverenie (napr. vo forme príkaznej zmluvy, ak ide o vykonávanie právnych úkonov) - a ak realitná kancelária pri takejto činnosti má prísť do styku s tretími osobami, tak sa potrebuje preukázať aj osobitnou písomnou plnou mocou. Navyše, na niektoré špecifické činnosti by mali mať realitné kancelárie aj osobitný zápis v živnostenskom, či inom registri, ktorý by ich oprávňoval vykonávať takú inú doplnkovú činnosť pre svojich klientov.

Rezervačná zmluva a jej špecifiká

Bežnou praxou realitných kancelárií je, že v rámci svojich rezervačných zmlúv zaviažu kupujúceho (bez ohľadu na to, či je to ich klient, alebo ide o tretiu osobu), aby zaplatil preddavok na kúpnu cenu realitnej kancelárii. Zo zákona však nevyplýva priamo možnosť zastupovania klientov pri preberaní kúpnej ceny (ani jej časti) realitnou kanceláriou - ak to v sprostredkovateľskej zmluve, alebo v trojstrannej rezervačnej zmluve, či zmluve o budúcej zmluve nie je výslovne uvedené.

Realitná kancelária so svojim klientom môže uzatvoriť sprostredkovateľskú zmluvu, v ktorej, ako osobitný bod, bude aj udelenie plnej moci pre realitnú kanceláriu na určité úkony - napríklad aj na prevzatie preddavku na kúpnu cenu od kupujúceho. Aj keď takýto spôsob udelenia plnej moci v sprostredkovateľskej zmluve nie je ideálnym riešením, je to lepšie, ako nemať nič. Ak je totiž takáto plná moc, alebo oprávnenie obsiahnuté len v sprostredkovateľskej zmluve, realitná kancelária by sa musela preukazovať tretej strane práve touto sprostredkovateľskou zmluvou - to však nie je žiaduce, keďže v sprostredkovateľskej zmluve sa rieši vnútorný právny vzťah medzi realitnou kanceláriou a jej klientom a môžu v nej byť obsiahnuté citlivé údaje (napr. výška provízie).

V praxi sa realitné kancelárie často zúčastňujú na hybridných rezervačných zmluvách, ktoré majú prvky zmluvy o budúcej zmluve, a ktorých účelom je aj rezervácia / blokácia nehnuteľnosti. Priamo v takýchto zmluvách je potom vyjadrené nielen oprávnenie realitných kancelárií na preberanie, či úschovu preddavku na kúpnu cenu, ale aj výslovný súhlas ostatných zmluvných strán s takýmto osobitným postupom, ktorý má nahrádzať ust. § 777 Občianskeho zákonníka o udelení písomnej plnej moci.

Za predpokladu, že predávajúci je klientom realitnej kancelárie, a že realitná kancelária prevzala preddavok na kúpnu cenu od kupujúceho - tak predávajúcemu následne vznikne nárok na vyplatenie tohto preddavku na kúpnu cenu od realitnej kancelárie a realitnej kancelárii vznikne nárok na vyplatenie provízie za sprostredkovanú kúpnu zmluvu od predávajúceho. Samotné započítanie odmeny (provízie) potom prebieha na záklde ust. § 580 Občianskeho zákonníka.

Prečítajte si tiež: Ako správne vyplniť rezervačnú zmluvu?

Plná moc a jej význam

Udelenie plnej moci má veľký význam pri uplatňovaní vzájomných nárokov zmluvných strán. Ak totiž realitná kancelária koná za svojho klienta na základe plnej moci, tak z právneho hľadiska sa to chápe tak, ako keby priamo konal klient realitnej kancelárie. Napríklad, ak realitná kancelária preberie od kupujúceho prvú časť kúpnej ceny na základe plnej moci udelenej od predávajúceho (klienta), má sa za to, že túto prvú časť kúpnej ceny prevzal akoby sám predávajúci.

V prípade, že bude kupujúci z určitého dôvodu následne požadovať vrátenie zaplatenej prvej časti kúpnej ceny späť, tak sa kupujúci musí obrátiť so svojim nárokom na predávajúceho a nie na realitnú kanceláriu. Pokiaľ však realitná kancelária plnú moc od predávajúceho (klienta) nemala, alebo sa ňou nepreukázala kupujúcemu, tak by si kupujúci mal uplatňovať svoj nárok od realitnej kancelárie a nie od predávajúceho. Samozrejme, že k jednotlivým prípadom treba pristupovať individuálne a treba zhodnotiť, či ide o náhradu škody (§ 415 a nasl. OZ), alebo či prišlo k bezdôvodnému obohateniu (§ 451 a nasl. OZ), alebo išlo o konanie bez príkazu (§ 742 a nasl. OZ), alebo prišlo k riadnemu a včasnému plneniu zmluvy, atď. A taktiež závisí od konkrétnej zmluvnej úpravy, na základe ktorej prišlo k prevzatiu takého rezervačného poplatku.

Ak teda realitná kancelária prevezme peniaze od kupujúceho, pričom tieto peniaze majú byť použité na kúpnu cenu, tak nejde o nič iné, ako o situáciu uvedenú v spomínanom § 777 OZ, keď realitná kancelária koná resp. niečo prijíma za svojho klienta (záujemcu), pričom zákon prikazuje, aby sa tak stalo na základe písomnej plnej moci (a nie na základe úschovy, rezervačnej zmluvy a pod.). Odlišný postup je síce v súlade so zásadou zmluvnej voľnosti, avšak na zúčastnené strany sa tak kladú vyššie nároky na precíznu zmluvnú úpravu ich vzájomných právnych vzťahov.

Písomnou plnou mocou by sa realitné kancelárie mali preukazovať aj v iných prípadoch, ako len pri preberaní kúpnej ceny - napríklad pri objednávaní právnych služieb, či predkladaní návrhu (kúpnej) zmluvy druhej zmluvnej strane, resp. vo všetkých prípadoch keď má realitná kancelária, ako sprostredkovateľ, za klienta čokoľvek konať alebo prijímať.

Návrh kúpnej zmluvy a úloha realitnej kancelárie

Zo strany realitných kancelárií je nevhodný ich bežný postup, ak realitná kancelária v rámci sprostredkovateľskej činnosti predkladá zmluvným stranám „návrh“ kúpnej zmluvy. Treba si uvedomiť, že „návrh“ kúpnej zmluvy by sa mal posudzovať v zmysle ust. § 43 a nasl. Občianskeho zákonníka, teda v procese predkladania návrhu na uzavretie zmluvy, protinávrhu a akceptácie návrhu. Takéto úkony však môžu robiť výlučne len zmluvné strany (predávajúci a kupujúci) a nie realitná kancelária bez plnej moci, ktorá ani nie je účastníkom takej kúpnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Postúpenie prevádzky podniku: Sprievodca

Pre prax je akceptovateľné, ak realitná kancelária predloží zmluvným stranám iba vyplnený „vzor“ kúpnej zmluvy, ktorý si už zmluvné strany môžu sami pripomienkovať. V prípade, že realitná kancelária chce v mene svojho klienta predložiť návrh kúpnej zmluvy druhej zmluvnej strane, tak by na to mala byť písomne splnomocnená, alebo aspoň poverená v rezervačnej zmluve, či v zmluve o budúcej zmluve.

Alternatívne riešenia a úschova peňazí

Niektoré realitné kancelárie postupujú tak, že nepreberajú prvú časť kúpnej ceny od kupujúceho ako preddavok, ale tento úkon nazývajú úschovou prvej časti kúpnej ceny a podriaďujú to právnej úprave osobitnej zmluvy o úschove. Alternatívnym riešením je, keď realitná kancelária so zmluvnými stranami uzavrie trojstrannú rezervačnú zmluvu (alebo trojstrannú zmluvu o budúcej zmluve), do ktorej zahrnie aj prvky príkaznej zmluvy. Ide o osobitnú zmluvu, na základe ktorej sa realitná kancelária zaväzuje, že pre príkazcu (predávajúceho aj kupujúceho) obstará nejakú vec alebo vykoná inú činnosť. Predmetom takého príkazu alebo činnosti môže byť uskutočňovanie práve tých aktivít, ktoré idú nad rámec sprostredkovateľskej činnosti. Takéto riešenie sa totiž najviac približuje zaužívanej praxi v realitnej oblasti.

Ak sa na základe prvkov príkaznej zmluvy obsiahnutých v rezervačnej zmluve (resp. v zmluve o budúcej zmluve) zaviaže realitná kancelária vykonávať činnosť pre predávajúceho aj kupujúceho, mala by to robiť nestranne a v súlade so záujmami oboch strán.

Plná moc je určená tretím stranám - teda na základe písomnej plnej moci sa realitná kancelária preukazuje tretím stranám, že môže preberať za svojho klienta preddavky na kúpnu cenu, alebo že môže predložiť návrh kúpnej zmluvy, konať v katastrálnom konaní a pod. Aj z tohto pohľadu sa teda javí, že vystavenie osobitnej písomnej plnej moci pre realitnú kanceláriu s presným vymedzením právomocí, je najprijateľnejšie - aby sa realitná kancelária vyhla tomu, že sa bude musieť namiesto plnej moci preukazovať tretím stranám rezervačnou zmluvou, či sprostredkovateľskou zmluvou.

Ukončenie spolupráce s realitnou kanceláriou a zmluvné pokuty

Ak nie ste spokojní s činnosťou realitnej kancelárie, je dôležité vedieť, ako postupovať pri ukončení sprostredkovateľskej zmluvy. V prípade jednostrannej výpovede vlastníka nehnuteľnosti môže byť v zmluve stanovená zmluvná pokuta. Podľa Občianskeho zákonníka je možné sa brániť, ak sprostredkovateľ neplnil svoje povinnosti riadne a včas. Neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti.

Odporúča sa písomne vyzvať sprostredkovateľa na ukončenie zmluvy s odôvodnením, že neplnil svoje povinnosti (napr. nečinnosť, neposkytnutie súčinnosti, nevybavenie veci v primeranej lehote). V liste uveďte konkrétne skutočnosti (napr. oneskorené zaslanie návrhu zmluvy, nekomunikácia, nevybavenie stretnutia s konateľom). Ak by sprostredkovateľ trval na pokute, môžete sa brániť aj súdnou cestou s odkazom na jeho nečinnosť a porušenie povinností. Predtým, ako niečo uhradíte, odporúčame právne posúdenie zmluvy advokátom.

Problémy s rezervačnou zmluvou a možnosti riešenia

Rezervačná zmluva je záväzok, ktorým sa kupujúci zaväzuje uzavrieť kúpnu zmluvu v určitej lehote a zloží rezervačnú zálohu. Ak kupujúci nekonajú, neplnia si povinnosti (napr. nekomunikujú, nevybavujú financovanie), môžete podľa zmluvy odstúpiť. Ak zmluva obsahuje ustanovenie o možnosti odstúpenia v prípade neplnenia povinností kupujúcich, odporúčame písomne oznámiť kupujúcim odstúpenie od zmluvy z dôvodu ich nečinnosti a neplnenia zmluvných povinností.

Ak ste zložili zálohu na inú nehnuteľnosť a hrozí Vám jej strata, odporúčame čo najskôr písomne odstúpiť od rezervačnej zmluvy a žiadať vrátenie zálohy, ak to zmluva umožňuje. Ak by kupujúci alebo sprostredkovateľ nespolupracovali, môžete sa domáhať svojich práv aj súdnou cestou.

Zavádzajúce informácie od realitného makléra

Ak vám realitný maklér poskytol zavádzajúce informácie, môžete žiadať zníženie ceny bytu, najmä ak absencia pivnice alebo kočikárne znižuje hodnotu nehnuteľnosti. V praxi však predávajúci nie je povinný cenu znížiť, ak s tým nesúhlasí, preto odporúčame argumentovať znaleckým posudkom a porovnať cenu s podobnými bytmi v okolí, prípadne si nechať vypracovať nový znalecký posudok.

Voči realitnému maklérovi môžete uplatniť reklamáciu jeho postupu priamo u jeho zamestnávateľa alebo v realitnej kancelárii. Ak by ste utrpeli škodu (napr. vyššie náklady alebo zníženú hodnotu bytu), môžete žiadať náhradu škody podľa Občianskeho zákonníka (§ 420 a nasl.), avšak musíte preukázať, že škoda vznikla v dôsledku jeho konania.

Odporúčame najskôr písomne kontaktovať realitného makléra a realitnú kanceláriu, popísať situáciu a žiadať vysvetlenie či kompenzáciu. Ďalším krokom je dôkladne skontrolovať zmluvy pred podpisom a trvať na presnom vymedzení predmetu kúpy.

Neoprávnené poskytovanie právnych služieb

Realitná činnosť, t. j. sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností, patrí medzi viazané živnosti. Predpokladom výkonu takéhoto podnikania je vysokoškolské vzdelanie ekonomického, právnického, stavebného alebo architektonického smeru, prípadne aspoň úplné stredné vzdelanie s maturitnou skúškou a 5-ročnou praxou v danom odbore.

Nie je žiaduce, ak samotné realitné kancelárie vyhlasujú, že ponúkajú pri svojej činnosti aj kompletný právny servis, právne služby, či právne poradenstvo. V tom lepšom prípade ide len o nesprávnu interpretáciu tej skutočnosti, že právne služby im zabezpečuje nezávislá spolupracujúca advokátska kancelária. V horšom prípade prichádza naozaj k neoprávnenému poskytovaniu právnych služieb zo strany realitných kancelárií, čo je v rozpore so zákonom o advokácii. Takéto konanie však môže napĺňať skutkovú podstatu klamlivého konania podľa ust. § 8 zákona č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa, prípadne môže ísť o nekalosúťažné konanie podľa § 44 a nasl. Obchodného zákonníka, a to vo vzťahu k iným realitným kanceláriám, resp. k zákazníkom či spotrebiteľom.

Klienti by si mali uvedomiť, že zdanlivo rovnaké právne služby od realitnej a advokátskej kancelárie sú spojené s rozdielnou právnou zodpovednosťou, rozdielnym poistným krytím, rozdielnymi garanciami zastrešujúcich samosprávnych organizácií, či predpokladom znalosti širšieho právneho kontextu a pod.

Realitné kancelárie bežne ponúkajú aj iné služby, ktoré nemajú vo svojom predmete podnikania, napríklad: finančné a hypotekárne poradenstvo, úschovy peňazí i právnych dokumentov, či znaleckú činnosť. Na všetky tieto súvisiace podnikateľské aktivity však realitné kancelárie potrebujú príslušné povolenia (licencie), alebo aj odborné vedomosti a zápis do osobitných registrov. Ak chcú realitné kancelárie takéto služby ponúkať prostredníctvom oprávnených osôb, mali by na to zreteľne upozorniť svojich klientov a mali by mať na to aj plnú moc, resp. by to mali mať precízne upravené vo svojich zmluvách a marketingových materiáloch.

tags: #rezervacna #zmluva #najpravo #vzor