Prevodná zmluva na pozemok: Všetko, čo potrebujete vedieť

Tento článok poskytuje komplexný prehľad o prevodnej zmluve na pozemok, s dôrazom na proces, podmienky a potrebné dokumenty v kontexte slovenského práva. Cieľom je objasniť celý postup od územného konania až po samotný prevod pozemku, a to zrozumiteľným spôsobom pre širokú verejnosť.

Úvod do prevodu pozemku

Prevod pozemku je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť platnej legislatívy. V prvom rade je potrebné aby obec riešila územné/stavebné konanie. Tento článok sa zameriava na prevod pozemkov vo vlastníctve Slovenskej republiky, v správe Slovenského pozemkového fondu (SPF), ako aj pozemkov s neznámym vlastníkom, ktoré SPF spravuje.

Územné a stavebné konanie

Pred samotným prevodom pozemku je nevyhnutné, aby obec uskutočnila územné alebo stavebné konanie. SPF sa vyjadruje ku konaniu pred vydaním územného rozhodnutia / stavebného povolenia k predmetnej stavbe. Obec požiada SPF o vyjadrenie sa k projektu pre vydanie územného rozhodnutia / stavebného povolenia. Slovenský pozemkový fond vydá stanovisko, pokiaľ súhlasné, môže žiadateľ ďalej konať. Následne, ak je vydané územné rozhodnutie (stavebné povolenie), obec môže ďalej konať vo veci získania pozemku vo vlastníctve SR od SPF - v zmysle podmienok uvedených v stanovisku SPF. Stanoviská k stavbám vydáva Centrum stanovísk a vecných bremien SPF v Martine.

Žiadosť obce o vyjadrenie k územnému konaniu

K žiadosti obce o vydanie vyjadrenia k územnému konaniu na pozemkoch vo vlastníctve Slovenskej republiky/neznámeho vlastníka, v správe SPF (ďalej len ako „pozemok SR-SPF/NV-SPF“), je potrebné doložiť nasledovné dokumenty:

• Výkres z projektovej dokumentácie stavby (situácia stavby).
• Technické podklady - geometrický plán so zakreslením situácie (ak je potrebné).
• Vyjadrenie obce k aktuálnemu využitiu parciel z hľadiska platného územného plánu (územnoplánovacia informácia).
• Vyjadrenie obce k zamýšľanému zámeru.
• Vyjadrenie Okresného úradu, pozemkový a lesný odbor, či na dotknutý pozemok SR-SPF bol/nebol uplatnený reštitučný nárok podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. /vyjadrenie musí byť na pôvodné pozemno-knižné, resp. E-KN parcely, nie na C-KN stav a vydáva sa na základe doručených dokladov z katastrálneho odboru o prešetrení právneho stavu predmetnej parcely. Vyjadrenie nie je potrebné, ak sa podľa písomného vyjadrenia katastrálneho odboru jedná o neknihované parcely/.
• Zoznam pozemkov v správe SPF, ktoré budú stavbou dotknuté (uviesť, či ide o E-KN alebo C-KN parcely a určiť, ktoré parcely sú vo vlastníctve SR a NV).

Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk. Adresa centrálnej podateľne SPF je: Slovenský pozemkový fond, Búdková 36, 817 15 Bratislava.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Vysporiadanie pozemkov po vydaní rozhodnutia

Po vydaní rozhodnutia, keď je územné rozhodnutie / stavebné povolenie právoplatné, môže fond pristúpiť k vysporiadaniu pozemkov. Zo strany obce je potrebné podať žiadosť so špecifikáciou o odkúpenie pozemkov, o bezodplatný prevod k pozemkom - v zmysle podmienok uvedených v stanovisku SPF. Prevod pozemkov na obec je možný na nové stavby len na základe vydaného právoplatného rozhodnutia (územného rozhodnutia, stavebného povolenia,…), v ktorom je ako stavebník uvedená obec. Bezodplatný prevod je možný len pri pozemkoch vo vlastníctve SR, v správe SPF - nie je možný pri pozemkoch vo vlastníctve nezistených vlastníkov, v nakladaní SPF.

Bezodplatný prevod je možný len pokiaľ obec má schválený územný plán a v územnom pláne je daná stavba definovaná ako verejnoprospešná, pričom je dôležité, aby sa dalo identifikovať, že s danou stavbou je v územnom pláne počítané na pozemku, ktorý má byť predmetom bezodplatného prevodu, tzn. dôležitá je aj grafická časť územného plánu. Bezodplatný prevod je teda možný, pokiaľ je vydané územné rozhodnutie na stavbu a je v územnom pláne daná stavba uvedená definovaná ako verejnoprospešná stavba na žiadaných pozemkoch a žiadateľ disponuje stanoviskom k umiestneniu stavby, t. j. územné rozhodnutie nebolo vydané bez vyjadrenia SPF a je právoplatné.

Doklady potrebné pre bezodplatný prevod

Obec predkladá nasledovné doklady:

• Žiadosť o uzatvorenie zmluvy na bezodplatný prevod vlastníctva pozemkov vo verejnom záujme (prevod zo štátu na obec).
• Právoplatné územné rozhodnutie na verejnoprospešnú stavbu.
• Kópia stanoviska SPF k stavbe.
• Záväzná časť územného plánu - textová a grafická časť verejnoprospešných stavieb - s vyznačením predmetnej stavby.
• Uznesenie obecného zastupiteľstva o schválení bezodplatného prevodu.
• Geometrický plán, ak nie je predmetom prevodu celý pozemok.
• Znalecký posudok v rozsahu prevodu.
• Doklady k prechodu na štát a uplatnenie reštitúcie - vyjadrenie príslušného OÚ, pozemkového a lesného odboru, k otázke uplatnenia reštitučného nároku podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. na pôvodnú EKN parcelu.

Predaj pozemkov SPF

SPF predáva pozemky v zmysle platných právnych predpisov za ceny v mieste obvyklé /trhové ceny/, minimálne však za cenu stanovenú znaleckým posudkom. V každom prípade je cena určená individuálne na základe dostupných podkladov a údajov tak, aby reflektovala trhové ceny v danom mieste. Pokiaľ bude spis posúdený ako spôsobilý, bude žiadateľa po určení ceny kontaktovať príslušné pracovisko Slovenského pozemkového fondu, ktoré oznámi výšku tejto ceny, za ktorú SPF predá žiadaný pozemok. Pokiaľ žiadateľ s danou cenou súhlasí, fond bude ďalej pokračovať v riešení veci.

Vzhľadom na zložitosť ďalšieho postupu podľa interných predpisov SPF a veľmi veľkého počtu doručených žiadostí, celý proces prípravy zmluvy, schválenia ceny za prevod a samotného podpisu zmluvy trvá dlhší čas. Presný časový sled nie je možné určiť. Nakoľko uvedená problematika (majetkovoprávne usporiadanie) nepodlieha konaniu podľa zákona o správnom konaní, neviažu sa k vybaveniu spisu žiadne lehoty. Snahou SPF je postupovať čo najrýchlejšie. Fond má za cieľ v tomto kalendárnom roku výrazne skrátiť čakacie lehoty na vybavenie žiadostí a tiež zlepšiť komunikáciu s fyzickými aj právnickými osobami, ktoré zamýšľajú kúpiť pozemok od SPF, príp.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Pri podaní žiadosti nie je potrebné ani vhodné doložiť znalecký posudok na ocenenie dotknutého pozemku. Po preskúmaní žiadosti na SPF bude žiadateľ v prípade potreby vyzvaný na predloženie znaleckého posudku. Upozorňujeme, že znalecký posudok je nevyhnutným dokladom pri každom prevode pozemkov SPF. V prípade prevodu je potrebné vyhotoviť geometrický plán na odčlenenie pozemku.

Základné doklady k žiadosti o odkúpenie pozemku

Základnými dokladmi, ktoré je potrebné doložiť ku každej žiadosti o odkúpenie pozemku SPF, o zámenu, alebo o zriadenie vecného bremena na pozemok (najlepšie už pri podaní žiadosti Slovenskému pozemkovému fondu) sú:

• Aktuálne stanovisko obce k odpredaju predmetného pozemku/pozemkov v súlade s územnoplánovacou informáciou, kde bude uvedené:
  • Funkčné využitie záujmového pozemku z hľadiska platného územného plánu obce s nasledovnými informáciami: základná charakteristika funkčného využitia územia, záväzné neprípustné (nevhodné) funkčné využitie územia, záväzné prípustné a obmedzené funkčné využitie územia.
  • Vyjadrenie obce, či v súčasnosti pripravuje/nepripravuje zmeny a doplnky k územnému plánu.
  • Vyjadrenie obce, či má/nemá výhrady k prevodu predmetného pozemku na Vás.
  • Vyjadrenie obce, či na predmetnom pozemku v budúcnosti plánuje verejnoprospešnú stavbu.
  • Vyjadrenie obce sa k cene pozemkov v mieste obvyklej.
• Vyjadrenie príslušného okresného úradu, pozemkového a lesného odboru k otázke uplatnenia reštitučného nároku podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. na dotknutý pozemok (pôvodnú E-KN parcelu).

Doklady ako geometrický plán, znalecký posudok a pod. neodporúčame dokladať pri predkladaní prvotnej žiadosti na SPF, aby žiadateľ vopred nevynaložil náklady na podklady, pričom ešte nie je jednoznačné, či k prevodu pozemku, resp. Nie. SPF predáva pozemky výlučne v prípadoch, v ktorých to dovoľujú platné právne predpisy. Slovenský pozemkový fond predáva pozemky vo vlastníctve Slovenskej republiky najmä v zmysle zákona č. 180/1995 Z. z., nariadenia Vlády SR č. 238/2010 Z. z. a zákona č. 330/1991 Zb. v platnom znení a pozemky vo vlastníctve tzv. nezistených vlastníkov podľa zákona č. 180/1995 Z. z. v platnom znení, príp. ďalších v osobitných prípadoch, v ktorých sú uvedené presné právne tituly, pri splnení ktorých fond môže žiadateľovi predať, zameniť nehnuteľnosť, resp. vysporiadať podielové spoluvlastníctvo.

Každá žiadosť je posudzovaná individuálne aj podľa širších okolitých vlastníckych vzťahov. Nakoľko nepíšete, či sa jedná o pozemok vo vlastníctve SR - SPF, alebo o pozemok nezisteného vlastníka správa SPF, na Vašu otázku zasielam nasledovnú odpoveď:

1. Slovenský pozemkový fond môže previesť pozemok vo vlastníctve štátu v zmysle platných právnych predpisov a za podmienok stanovených v § 3 Nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom:

   Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

   a) vyporiadania podielového spoluvlastníctva, ak má pozemok okrem štátu len jedného spoluvlastníka, ktorý vlastní nadpolovičný podiel, a nie je možné alebo pre fond účelné rozdelenie pozemku,

   b) zabezpečenia nevyhnutného prístupu k nehnuteľnosti iného vlastníka,

   c) nemožnosti pozemok samostatne účelne využiť,

   d) založenia trvalých porastov pri splnení podmienok podľa § 2 ods. 6,

   e) usporiadania vlastníctva k pozemkom v zastavaných areáloch poľnohospodárskych podnikov alebo správcov lesného majetku štátu,

   f) usporiadania vlastníctva k pozemkom zastavaným inými stavbami a primeraným priľahlým pozemkom,

   g) vyporiadania vlastníctva k pozemkom v záhradkových osadách, v ktorých vlastnícke právo sa nevyporiadava podľa osobitného predpisu,

   h) vyporiadania vlastníctva k pozemku, na ktorom je založený vinohrad, ovocný sad alebo chmeľnica,

   príp. SPF môže takéto pozemky vo vlastníctve štátu odpredať za podmienok stanovených v § 34 ods. 4 písm. d) zákona č.330/1991 v znení neskorších predpisov - odpredaj pozemkov, ktoré sú právoplatným rozhodnutím príslušného stavebného úradu určené na výstavbu (samozrejme za predchádzajúceho súhlasného stanoviska SPF v konaní o umiestnení stavby).

2. Slovenský pozemkový fond pri pozemkoch nezistených vlastníkov môže previesť vlastníctvo podľa § 19 ods. 3 zákona č. 180/1995 Z.z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov z nasledujúcich dôvodov:

   a) účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť podľa osobitného predpisu,

   b) rozhodnutie o zriadení priemyselného parku podľa osobitného predpisu,

   c) usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami do 24. júna 1991 na účely poľnohospodárskej výroby,

   d) usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vo vlastníctve štátu slúžiacim ozbrojeným silám Slovenskej republiky,

   e) usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vybudovanými vo verejnom záujme,

   f) usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným inými stavbami, ako sú uvedené v písmenách c) až e), a zabezpečenie nevyhnutného prístupu k nim,

   g) usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vo vlastníctve obcí alebo vyšších územných celkov, ktoré prešli do ich vlastníctva podľa osobitných predpisov, kúpnou zmluvou alebo zámennou zmluvou,

   h) usporiadanie vlastníctva k pozemkom na zabezpečenie nevyhnutného prístupu k pozemkom iných vlastníkov, príp. ak pozemok podľa §16 ods. 1 zákona č.180/1995 Z.z.

Prevod práv a povinností zo stavebného povolenia

Prevod práv a povinností zo stavebného povolenia je možné uskutočniť niekoľkými spôsobmi: prevodom pozemku, na ktorom sa má stavba postaviť, zmluvou o prevode práv a povinností zo stavebného povolenia alebo zmenou stavby pred dokončením. Každý z týchto spôsobov má však svoje výhody, nevýhody a limity. Stavebné povolenie je, ak v stavebnom povolení určí stavebný úrad záväzné podmienky uskutočnenia a užívania stavby a rozhodne o námietkach účastníkov konania. Stavebným povolením v zmysle ustanovenia § 66 zákona č. 50/1976 Zb. Zo stavebného povolenia vzniká stavebníkovi právo určenú stavbu postaviť v súlade s podmienkami stavebného povolenia.

1. Prvým spôsobom prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia je spôsob uvedený § 70 Stavebného zákona (v prípade územného rozhodnutia § 40 Stavebného zákona), ktorý určuje, že stavebné povolenie, resp. Z toho dôvodu prevodom vlastníctva k pozemku prechádzajú na nové vlastníka ex lege aj práva a povinnosti zo stavebného povolenia. Ak je stavebník vlastníkom pozemku, na ktorom má stavba stáť a prevedie vlastníctvo k pozemku na tretiu osobu, táto tretia osoba sa stáva novým vlastníkom pozemku a stavebníkom z príslušného stavebného povolenia k stavbe, ktoré majú na tomto pozemku stáť.

2. Druhý spôsob prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia je založený rovnako na znení § 70 Stavebného zákona, avšak sa jedná o prevod práv a povinností zo stavebného povolenia na základe zmluvy o prevode práv a povinností zo stavebného povolenia za predpokladu, že stavebník nie je vlastníkom pozemku, na ktorom má byť stavba postavená, ale disponuje iným právom k pozemku podľa § 139 ods. Tento spôsob je v praxi využívaný v prípadoch, ak stavebník nie je vlastníkom pozemku, na ktorom má stáť stavba, pričom mnohé stavebné úrady takúto zmluvu akceptujú, no na druhej strane je množstvo stavebných úradov, ktoré takúto dohodu neakceptujú. Právnym problémom pri tomto spôsobe prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia je skutočnosť, že verejnoprávne práva a povinnosti nie je možné postúpiť súkromnoprávnym úkonom - zmluvou.

3. Tento postup je postupom, ktorý zákon predpokladá, avšak sa jedná o postup, ktorý nie je bližšie upravený a z toho dôvodu sa budú na tento spôsobom primerane vzťahovať ustanovenia o stavebnom konaní. Samotná prax stavebných úradov nie je vo vzťahu k zmluve o prevode práv a povinností zo stavebného povolenia ustálená a každý stavebný úrad môže o druhom a treťom spôsobe prevodu práv a povinností zo stavebného povolenia rozhodnúť odlišne. Preto je vhodné si jednotlivé kroky vopred zvážiť.

Kúpna alebo darovacia zmluva?

Pri prevode pozemku je dôležité zvážiť, či sa má jednať o kúpnu alebo darovaciu zmluvu. V prípade, že pozemok prevádzate na blízku osobu, môže byť darovacia zmluva výhodnejšia, pretože sa vyhnete plateniu dane z príjmu. Na druhej strane, kúpna zmluva môže byť vhodnejšia, ak chcete zabezpečiť, aby prevod nebol napadnuteľný zo strany iných osôb.

tags: #prevodna #zmluva #na #pozemok #vzor