Rezervačná zmluva na nehnuteľnosť: Čo potrebujete vedieť

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je významný životný krok, ktorý so sebou prináša množstvo rozhodnutí a administratívnych úkonov. Aby sa obe strany vyhli nejasnostiam, dohadom a výčitkám, je dnes už bežným štandardom uzatvoriť tzv. rezervačnú zmluvu. Tento dokument zohráva kľúčovú úlohu v procese predaja a kúpy nehnuteľnosti, pretože slúži na rezerváciu danej nehnuteľnosti na určitý čas, na ktorom sa s jej majiteľom dohodnete. Počas tejto lehoty je potrebné vybaviť všetky náležitosti, ktoré súvisia s kúpou. Predávajúci preto musí zariadiť všetko potrebné k uvoľneniu bytu pre nového majiteľa a prípravu potrebných dokumentov, záujemca zasa získava čas napr. na potvrdenie prostriedkov financovania.

Čo je rezervačná zmluva a prečo ju uzatvárať?

Rezervačná zmluva je písomný záväzok vlastníka nehnuteľnosti neponúkať viac nehnuteľnosť na predaj, ani jej predaj nekonzultovať s inými záujemcami do vopred určeného dátumu. Zároveň je potvrdením vážneho záujmu druhej strany. Práve preto je nutné pred jej podpísaním vedieť, čo tento krok obnáša.

Ak by bol svet dokonalý, potom by napríklad platilo, že každý splní, čo sľúbil. Tak to, bohužiaľ, nefunguje a najmä, čo sa predaja a kúpy nehnuteľností týka, mnohokrát sa človek bojí spoľahnúť na niekoho iného, ako sám na seba. Práve preto čoraz viac ľudí rieši predaj na vlastnú päsť, bez spolupráce s realitkou. I tu je však potrebné byť obozretný. Nech sa vám kupujúci či predávajúci zdá akokoľvek sympatický, je dobré sa poistiť. Veď viete. Pre prípad.

Rezervačný poplatok

Aby sa záujem oboch strán o kúpno-predajný proces potvrdil, rezervačná zmluva obsahuje časť o povinnosti zaplatenia tzv. rezervačného poplatku. Jeho výška je individuálna, spravidla však platí, že predstavuje 2 - 3 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Ten je záujemcom zaplatený v hotovosti či prevodom na účet predajcu, ideálne však tretej nestrannej osobe, napríklad notárovi. Zároveň sa tu uvádzajú i podmienky rezervácie a obdobie, pre ktoré je rezervácia platná. Zmluva definuje i všetky náležitosti, ktoré musia byť splnené. Po uplynutí rezervačnej lehoty sa následne pristupuje k podpísaniu ďalších zmlúv, ktorými sú zmluva o budúcej zmluve a neskôr kúpno-predajná zmluva. Ak dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, je výška rezervačného poplatku odrátaná od kúpnej ceny nehnuteľnosti. Ak k dohode nedôjde z dôvodu zavinenia na strane kupca (strata záujmu, neúspešný pokus o získanie prostriedkov financovania, …), rezervačný poplatok prepadá v prospech majiteľa nehnuteľnosti. V prípade zavinenia predávajúcim je poplatok vrátený záujemcovi o kúpu. V ideálnom prípade sa zmluvné strany dohodnú aj na sankcii za nesplnenie povinnosti na strane predávajúceho, ktorá sa priráta k výške rezervačného poplatku.

Dôležité upozornenie: Rezervačná zmluva nie je zmluva o budúcej zmluve. Nijakú stranu nemôže zaväzovať k povinnosti po podpísaní danú nehnuteľnosť kúpiť/predať. Hovorí len o práve rezervácie z dôvodu úspory času a prípadných nákladov s tým spojených.

Prečítajte si tiež: Rezervačná zmluva a vaše povinnosti ako kupujúceho

Kedy sa oplatí podpísať rezervačnú zmluvu?

Vo všeobecnosti platí, že zmluva vždy predstavuje väčšiu istotu a serióznosť. Samozrejme, len v prípade, že je to zmluva vypracovaná riadne (ideálne za pomoci odborníka). Pred podpísaním sa ako záujemca poriadne uistite, či ste o kúpe presvedčený. Nechcete predsa kvôli zbrklosti prísť o nemalé peniaze. Nenechajte sa znervózňovať, pokojne si všetko preštudujte, pýtajte sa majiteľa, overte si stav nehnuteľnosti, dostupnosť vlastných financií i samotnú zmluvu.

Kedy rezervačnú zmluvu podpísať?

• Ste dobre oboznámení so stavom nehnuteľnosti, máte ju dobre prehliadnutú a viete o všetkých prípadných nedokonalostiach a vadách, ktoré by v budúcnosti mohli predstavovať problém.
• Máte overené možnosti financovania (disponujete potrebnou čiastkou v hotovosti, prípadne potvrdené schválenie hypotekárneho úveru zo strany banky).
• Ste presvedčení o fér prístupe a rovnocennom postavení oboch zmluvných strán.
• Ste si kúpu dobre rozmysleli.

Náležitosti rezervačnej zmluvy na byt či dom

Rozhodli ste sa, že je čas spísať rezervačnú zmluvu. Dobre si preto skontrolujte, či v nej nájdete všetky tieto položky:

1. Identifikácia zmluvných strán: Definuje, kto je predávajúci a kto záujemca o kúpu uvedením osobných údajov.

2. Predmet rezervácie: Presne popisuje nehnuteľnosť, na ktorú sa rezervácia vzťahuje. Pokiaľ je nehnuteľnosťou napríklad byt, je vhodné uviesť nasledujúce náležitosti:

   • číslo bytu,
   • poschodie na ktorom sa byt nachádza,
   • číslo vchodu,
   • súpisné číslo bytového domu,
   • číslo parcely na ktorej je bytový dom postavený spolu s výmerou,
   • vlastnícky podiel,
   • číslo listu vlastníctva a katastrálne územie, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza.V prípade, že k nehnuteľnosti prislúcha aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach, prípadne spoluvlastnícky podiel k pozemku, je opätovne vhodné uviesť túto skutočnosť v rezervačnej zmluve. Už priamo v rezervačnej zmluve sa uvádza aj kúpna cena nehnuteľnosti.

3. Záväzok predávajúceho: Predávajúci počas plynutia rezervačnej lehoty nesmie zmeniť stav nehnuteľnosti, samotnú nehnuteľnosť ponúknuť na predaj, scudziť ju či zaťažiť.

   Prečítajte si tiež: Ako odstúpiť od rezervačnej zmluvy

4. Právo záujemcu: Záujemca má počas trvania rezervácie právo vybaviť všetko potrebné ku kúpe i uskutočniť samotnú kúpu nehnuteľnosti počas tejto lehoty.

5. Termín začatia a ukončenia rezervácie nehnuteľnosti: Termín definovaný dohodou oboch zmluvných strán. Pri uzavretí rezervačnej zmluvy a dohodnutí doby rezervácie nehnuteľnosti je potrebné zvážiť, či má záujemca na kúpu nehnuteľnosti hotovosť alebo bude vybavovať hypotekárny úver. V prípade hypotekárneho úveru je vhodné nastaviť dobu rezervácie nehnuteľnosti tak, aby sa počítalo aj s prípadnými komplikáciami, ktoré sa pri vybavovaní hypotéky môžu vyskytnúť. Druhým termínom, ktorý by mal byť v rezervačnej zmluve dohodnutý, je dátum uvoľnenia nehnuteľnosti, teda do kedy bude nehnuteľnosť uvoľnená pre kupujúceho.

6. Rezervačný poplatok: Výška je stanovená presnou sumou. Uvádza sa tiež, z čoho pozostáva. Je potrebné definovať, čo sa s poplatkom stane v prípade, že sa kúpna zmluva uzavrie, ale i v prípade, že sa neuzavrie z dôvodov na strane záujemcu alebo predávajúceho.

7. Prípadné sankcie: Ideálnym riešením je vopred stanoviť i sankcie pre prípad, že nastane porušenie záväzku na strane predávajúceho.

Odstúpenie od rezervačnej zmluvy

Mnoho ľudí sa nezamyslí nad závažnosťou takéhoto rozhodnutia a nezváži všetky kroky, ktoré uvádzame vyššie v článku v prehľade, kedy podpísať rezervačnú zmluvu. Ďalší zasa nevedia o nutnosti vyššie uvedených náležitostí pre bezpečné spísanie rezervačnej zmluvy. Často sa potom stáva, že sú pre nejaké problémy nútení odrieknuť svoj predošlý záujem, avšak v presvedčení, že rezervačný poplatok by nemal prepadnúť, pretože k zavrhnutiu kúpy nehnuteľnosti ich donútili nečakané okolnosti. (Často zo strany samotného predávajúceho.) Žiadajú teda odstúpenie od zmluvy. Rezervačná zmluva sa však radí medzi tzv. nepomenované zmluvy, nenájdete teda presné stanovisko k tomu, ako musí vyzerať, akým spôsobom má byť uzatvorená a za akých okolností je možné od nej odstúpiť. V špeciálnych prípadoch je preto nevyhnutná pomoc právnikov či advokátov.

Prečítajte si tiež: Sprievodca odstúpením od rezervačnej zmluvy

Ako neprísť o rezervačnú zálohu?

Ako dôvod, kedy sa rezervačná záloha záujemcovi nevráti a použije sa napríklad ako náhrada nákladov, ktoré sprostredkovateľovi v súvislosti s rezerváciou nehnuteľnosti vzniknú je možné uviesť, že kúpna zmluva je neplatná z dôvodu na strane záujemcu. Ďalšími dôvodmi môžu byť:

• záujemca alebo vlastník nehnuteľnosti odstúpi od kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu,
• nedôjde do uplynutia doby rezervácie k podpisu kúpnej zmluvy s vlastníkom nehnuteľnosti z dôvodu na strane záujemcu,
• záujemca nezloží alebo neprevedie do uplynutia doby rezervácie zostávajúcu časť kúpnej ceny na bankový účet vlastníka.

Z pohľadu záujemcu je dôležité vymedzenie dôvodov, kedy môže od rezervačnej zmluvy odstúpiť a rezervačná záloha mu bude vrátená. Dôvody, pri ktorých je možné vrátiť rezervačnú zálohu záujemcovi, môžu vzniknúť buď na strane sprostredkovateľa, alebo na strane vlastníka nehnuteľnosti. Dôvody, ktoré môžu vzniknúť na strane sprostredkovateľa spočívajú najmä v porušení jeho povinností, na ktoré sa zmluvne zaviazal. Ako sme vyššie uvádzali, v rezervačnej zmluve je možné uviesť aj dôvody, ktoré vzniknú na strane vlastníka nehnuteľnosti a v ich dôsledku sa rezervačná záloha vráti záujemcovi. Môže ísť napríklad o odmietnutie vlastníka nehnuteľnosti podpísať kúpnu zmluvu napriek tomu, že záujemca je schopný okamžitej platby či predmet zmluvy nebude možné previesť na záujemcu pre prekážku, ktorá vznikla na strane vlastníka nehnuteľnosti. V rezervačnej zmluve je však možné vymedziť aj iné dôvody, pre ktoré sa rezervačná záloha vráti záujemcovi.

Rezervačná zmluva vs. Zmluva o budúcej zmluve

Rezervačná zmluva je zmluva, ktorá má obsahovať najmä záväzok týkajúci sa rezervácie nehnuteľnosti, t.z. záväzok, že predávajúci nebude po určitú dobu predmetnú nehnuteľnosť ďalej ponúkať na predaj a po určitý čas s ňou nebude inak nakladať, prípadne ju zaťažovať.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je naproti tomu zmluva, ktorá musí obsahovať všetky podstatné náležitosti riadnej kúpnej zmluvy a rovnako aj záväzok kupujúceho a predávajúceho uzavrieť do určitej doby riadnu kúpnu zmluvu. Napríklad v prípade, ak ide o prevod vlastníctva k bytu alebo nebytovému priestoru, tak zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov stanovuje presné náležitosti, ktoré musí taká zmluva obsahovať (napr. presnú špecifikáciu nehnuteľnosti, určenie spoločných častí a zariadení domu, úpravu práv k pozemkom, vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy).

V praxi dochádza k situácii, kde rezervačná zmluva (resp. zmluva nazvaná ako rezervačná zmluva) obsahuje prvky zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy, čiže záväzok kupujúceho uzavrieť do určitej doby riadnu kúpnu zmluvu s tým, že ak tak neurobí, tak príde o rezervačný poplatok, ktorý zaplatil pri uzavretí tejto „rezervačnej zmluvy“. Tu by sme radi upozornili na skutočnosť, že v prípade, ak takáto zmluva neobsahuje všetky podstatné náležitosti riadnej kúpnej zmluvy, tak ju ani nemožno považovať za platnú zmluvu. Častokrát totižto pri podpise „rezervačnej zmluvy“ nie sú ešte známe konkrétne okolnosti týkajúce sa uzavretia riadnej kúpnej zmluvy a spôsobu úhrady kúpnej ceny (napr. označenie financujúcej banky a jej podmienky, v prípade poskytnutia hypotekárneho úveru, konkrétne termíny poskytnutia finančných prostriedkov, termíny odovzdania nehnuteľnosti).

Dôležité dokumenty pri kúpe nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti podpisujú budúci kupujúci väčšinou ako prvú tzv. rezervačnú zmluvu alebo zmluvu o budúcej kúpnej zmluvue.

• Rezervačná zmluva: Zaväzuje všetky zmluvné strany - teda kupujúceho, predávajúceho, a prípadne aj realitnú kanceláriu, ktorá sprostredkúva predaj. Všetci účastníci sa prostredníctvom tejto zmluvu dohodnú, že v určitej lehote podpíšu kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bude prevod danej nehnuteľnosti za nimi dohodnutú sumu. Tento dokument je dôležitý a záväzný aj banku, ak vy ako kupujúci chcete riešiť kúpu nehnuteľnosti napríklad cez hypotekárny úver. Pri podpise rezervačnej zmluvy sa skladá aj záloha, ktorej výšku taktiež stanovuje spoločná dohoda kupujúcich a predávajúcich. Suma sa skladá sa na účet realitnej kancelárie, zväčša je vo výške 3 až 10 percent celkovej kúpnej sumy nehnuteľnosti.
• Zmluva o hypotekárnom úvere: Ešte predtým, ako sa o nejakú nehnuteľnosť začnete intenzívne zaujímať, mali by ste mať jasno v tom, ako idete samotnú kúpu financovať. Ak nemáte našetrené vlastné finančné zdroje, vopred si zistite, či a koľko peňazí dostanete od banky po podpise zmluvy o hypotekárnom úvere. Majte na pamäti aj to, že od banky nedostanete plnú sumu hodnoty nehnuteľnosti, ale úver bude len vo výške maximálne 80 percent (číslo sa môže meniť podľa aktuálnej ponuky) z jej skutočnej hodnoty. Tú navyše stanovuje znalec, nie banka, kupujúci ani predávajúci. Na zreteli majte aj to, že banka vám peniaze z hypotéky vyplatí na základe záložnej zmluvy - a to v prípade, ak zakladáte kupovanú, prípadne inú nehnuteľnosť.
• Kúpna zmluva: Ďalším mimoriadne dôležitým dokumentom je samotná kúpno-predajná zmluva. Zmluva musí obsahovať aj ďalšie náležitosti, ako napríklad opis danej nehnuteľnosti, čiže údaje z listu vlastníctva. Ak ste sa s majiteľom dohodli, že k domu či bytu bude prislúchať garáž, zapísaná v nej musí byť aj tá. V dokumente musia byť identifikované zmluvné strany, teda majiteľ, kupujúci a prípadne realitný agent či kancelária. Lehota trvania rezervačnej zmluvy je vecou dohody oboch strán. Existujú však určité štandardy. Pri hypotekárnom úvere ide väčšinou o 4 až 8 týždňov. V prípade, že máte kompletnú hotovosť, môže stačiť aj týždeň. Rovnako do nej vložte aj ďalší dôležitý dátum, a tým je termín uvoľnenia nehnuteľnosti. Je to deň, keď predávajúci dáva byt alebo dom k dispozícii novému majiteľovi, teda vám.

Tipy a rady pre uzatváranie rezervačnej zmluvy

• Pri vytvorení rezervačnej zmluvy je potrebné klásť dôraz na jej formálnu stránku aby obsahovala všetky dôležité náležitosti.
• Pred samotným podpísaním rezervačnej zmluvy by mal predávajúci vedieť bližšie informácie o záujemcovi a o tom, akou formou bude vyplatená kúpna cena. Mal by si položiť otázky ako: Nie je záujemca špekulant? Na aký účel je nehnuteľnosť kupovaná? Akým spôsobom bude nehnuteľnosť financovaná? Najideálnejšia situácia nastane v prípade, keď má kupujúci k dispozícií hotovosť. Vtedy odporúčame vinkuláciu peňazí formou bankovej alebo notárskej úschovy, čím sa zaručí bezpečnosť a zrýchli sa celý proces predaja nehnuteľnosti.
• Ak ste na mieste kupujúceho, nemali by ste podpísať rezervačnú zmluvu skôr, ako budete poznať všetky dôležité informácie týkajúce sa nehnuteľnosti. Ide predovšetkým o informácie týkajúce sa zistení: Je predávajúci skutočným majiteľom nehnuteľnosti? Koľko spoluvlastníkov je na liste vlastníctva? Je nehnuteľnosť v osobnom alebo družstevnom vlastníctve? Zhoduje sa uvedená výmera so skutočnou? V serióznych obchodoch sú tieto otázky zodpovedané včas, aby sa predišlo neskorším komplikáciám.
• V prípade, ak sa chystáte kúpiť alebo predať nehnuteľnosť, radi Vám pomôžeme vyvarovať sa neplatnosti uzavretých zmlúv (či už rezervačných zmlúv alebo zmlúv o budúcich zmluvách), prípadne zmluvných ustanovení.
• V rámci komplexných služieb vám seriózny realitný maklér dokáže sprostredkovať takúto formu dohody o uzatvorení vzájomného obchodu. V takomto prípade však odporúčame a uprednostňujeme podpis trojcestnej rezervačnej zmluvy, v ktorej vystupujú traja účastníci, a to predávajúci, kupujúci a maklér.

tags: #rezervačná #zmluva #na #nehnuteľnosť #potrebné #dokumenty