Protiprávny Predaj Nájomnej Zmluvy: Analýza a Diskusia

Úvod

Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ZNaPNP) má značný význam z hľadiska právnej regulácie podnikateľského prostredia. Stretáva sa s ním takmer každý podnikateľ pri prvom nájme administratívnych, obchodných alebo výrobných priestorov, a to nehovoriac o podnikateľoch v realitnej oblasti. Tento článok sa zameriava na problémy súvisiace s aplikáciou ZNaPNP, vyvoláva diskusiu o jeho zmysle a možnostiach posunu smerom k väčšej ochrane právnej istoty účastníkov právnych vzťahov, prípadne jeho úplného zrušenia.

Historický Kontext a Súčasný Význam

Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov bol prijímaný v revolučných časoch na pozadí rozbiehajúcej sa malej privatizácie a divokého kapitalizmu. V súčasnosti však vzniká otázka, prečo musí byť tento druh nájmu regulovaný samostatným zákonom a prečo je formalistickejší ako všeobecná úprava nájmu v Občianskom zákonníku (OZ).

Riziko Neplatnosti a Ohrozenia Právnej Istoty

V praxi môže nastať situácia, že nájomný vzťah funguje bez problémov, až kým právnici neupozornia na možné dôvody neplatnosti nájomných zmlúv. V horšom prípade môže nájomca vyhlásiť, že zmluva je neplatná a odíde bez ohľadu na dohodnutú dobu nájmu a výpovedné dôvody. Práve toto riziko neplatnosti a ohrozenia právnej istoty účastníkov je dôvodom na diskusiu o tomto zákone.

Náležitosti Zmluvy o Nájme Nebytových Priestorov

Základné Náležitosti

Náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov sú upravené v § 3 ods. 3 ZNaPNP. Ide o predmet nájmu, účel nájmu, výšku nájomného, splatnosť nájomného, spôsob platenia nájomného a čas nájmu (ak nejde o neurčitý čas). Ak zmluva tieto náležitosti neobsahuje, podľa § 3 ods. 4 ZNaPNP je absolútne neplatná.

Problematická Úprava Nájomného

Podľa prevažujúceho výkladu § 3 ods. 3 ZNaPNP je dohoda o paušálnej čiastke zahŕňajúcej nájomné aj úhrady za služby poskytované spolu s nájmom sankcionovaná absolútnou neplatnosťou celej nájomnej zmluvy z dôvodu absencie výšky nájomného. Podobne formalistický výklad sa aplikuje aj na splatnosť nájomného a spôsob platenia. Ak v nájomnej zmluve chýba presné určenie splatnosti nájomného a spôsob platenia, celá zmluva je neplatná od počiatku.

Prečítajte si tiež: Omeškanie s nájomným: Dôležité informácie

Forma Zmluvy

Písomná Forma Nájomnej Zmluvy

Podľa § 3 ods. 3 ZNaPNP musí mať zmluva o nájme nebytových priestorov písomnú formu. Toto ustanovenie je jasné a v praxi nespôsobuje interpretačné ťažkosti.

Forma Podnájomnej Zmluvy

Nejasnosti však môžu spôsobiť forma podnájomnej zmluvy. Česká judikatúra dovodila, že písomná forma podnájomnej zmluvy nie je podmienkou jej platnosti.

Súdne Obchádzanie Formalizmu

Súdy niekedy obchádzajú formalizmus základných náležitostí cez konštrukciu nájmu nebytových priestorov podľa všeobecných ustanovení OZ v prípade, keď sa nebytové priestory prenajímajú ako súčasť celej budovy alebo spolu s inými "vecami" ako vec hromadná.

Účel Nájmu

Súlad s Účelom Stavebného Určenia

Účel nájmu musí byť podľa § 3 ods. 3 ZNaPNP v zmluve vyjadrený a musí byť v súlade s účelom, na ktorý sú nebytové priestory stavebne určené (§ 3 ods. 2 ZNaPNP). Zmluva, ktorou sa priestory prenajímajú na iný účel, než na ktorý boli stavebne určené, je neplatná.

Problémy so Stavebným Určením

Ak stavebné určenie starých budov už nezodpovedá reálnemu užívaniu, je vhodné budovu znovu skolaudovať na aktuálny účel (§ 85 stavebného zákona). Na druhej strane však stojí názor najvyššieho súdu, podľa ktorého na základe kolaudačného rozhodnutia z roku 1895 nemožno zmluvu posúdiť ako neplatnú, keď boli priestory medzitým prestavané a fakticky užívané inak.

Prečítajte si tiež: Podmienky splátkového predaja pri invalidnom dôchodku

Nejasné Ukončenie Nájmu

Ďalšou nejasnou časťou ZNaPNP sú ustanovenia o ukončení nájmu, najmä § 9 ustanovujúci výpovedné dôvody. Judikatúra dovodila, že toto ustanovenie je kogentné v tom zmysle, že zákonom ustanovené výpovedné dôvody nemožno dohodou strán vylúčiť. Je však možné dohodnúť ďalšie výpovedné dôvody.

Záver a Možnosti Riešenia

Súčasná úprava zákona o nájme a podnájme bytov a nebytových priestorov a nadväzujúca judikatúra zneprehľadňujú právne vzťahy a ohrozujú právnu istotu strán. Tento zákon spôsobuje ťažkosti pri právnom ukotvení ekonomicky zmysluplných dohôd, pričom nenachádzame celospoločenské záujmy alebo ochrany hodné záujmy slabších strán, ktorými by tieto ťažkosti boli odôvodnené.

Inšpirácia v Českej Republike

V Českej republike bol tento zákon novelizovaný zákonom č. 360/2005 Sb., ktorého cieľom bolo zníženie miery právnej regulácie nájmu nebytových priestorov a posilnenie zmluvnej voľnosti a rovnosti subjektov v nájomných vzťahoch. Senát dokonca odporučil úplné zrušenie zákona o nájme a podnájmu nebytových priestorov a prevedenie režimu právnej úpravy nájmu nebytových priestorov do režimu obecnej úpravy nájmu obsiahnuté v Občianskom zákonníku.

#

Prečítajte si tiež: Elektrické vozíky pre seniorov: predaj a tipy

tags: #protiprávny #predaj #nájomnej #zmluvy