Refakturácia energií pri prenájme nehnuteľností z pohľadu DPH

Spoločnosť, ktorá je platiteľom DPH a prenajíma bytové a nebytové priestory, rieši otázku správneho fakturovania energií nájomníkom. Všetky merače elektrickej energie, plynu, vody a tepla sú evidované na spoločnosť, ktorá následne skutočnú spotrebu energií refakturuje nájomníkom. Cieľom tohto článku je objasniť, ako má spoločnosť správne vystavovať daňové doklady a či má skutočnú spotrebu energií nájomníkom refakturovať s DPH alebo bez DPH ako prechodnú položku.

Refakturácia energií a DPH

Spoločnosť je platiteľom DPH a jednou z jej činností je prenájom bytových a nebytových priestorov. Spoločnosť vlastní niekoľko nehnuteľností a niekoľko nehnuteľností má sama prenajaté. Nájomníkmi sú občania aj podnikatelia. Nebytové priestory a jeden byt sú v súčasnosti prenajaté zdaniteľným osobám - teda podnikateľom a obchodným spoločnostiam. Ostatné byty sú prenajaté nezdaniteľným osobám, teda občanom. Všetky merače elektrickej energie, plynu, vody a tepla sú evidované na spoločnosť. Skutočnú spotrebu energií refakturuje nájomníkom. Ak určité obdobie nehnuteľnosť nie je prenajatá, sú energie vlastnou spotrebou spoločnosti (elektrina na svietenie a bezpečnosť, voda na upratovanie a teplo na temperovanie).

Prechodná položka vs. refakturácia s DPH

Podľa § 22 ods. 3 zákona o DPH je prechodnou položkou výdavok platený "v mene a na účet kupujúceho alebo zákazníka". V danom prípade nejde o prechodné položky, pretože zo strany spoločnosti ide o výdavky "v jej mene na účet inej osoby".

Faktúru s náležitosťami podľa § 74 ods. 1 zákona o DPH je povinný vyhotoviť platiteľ pri dodaní tovaru alebo služby s miestom dodania v tuzemsku inej zdaniteľnej osobe alebo právnickej osobe, ktorá nie je zdaniteľnou osobou.

To znamená, že uvedená povinnosť sa nevzťahuje na platiteľa, ktorý dodáva tovar alebo službu fyzickým osobám, ktoré nie sú zdaniteľnými osobami. Z uvedeného vyplýva, že ak platiteľ refakturuje energie zdaniteľným osobám, je povinný vyhotovovať faktúry s náležitosťami podľa § 74 ods. 1 zákona o DPH, t.j. vrátane základu dane pre každú sadzbu dane a uplatnenú sadzbu dane. Ak platiteľ refakturuje energie fyzickým nezdaniteľným osobám (nepodnikateľom), zákon o DPH mu výslovne neukladá povinnosť vyhotovovať faktúry. Povinnosť vyhotoviť faktúry mu však ukladajú aj účtovné predpisy (účtovný doklad) a navyše platiteľ je povinný odviesť DPH aj z faktúr vyhotovených pre fyzické nezdaniteľné osoby. Keďže platiteľ DPH (spoločnosť) osobitne účtuje o základe dane a osobitne o odvedenej DPH, napokon tak či tak vo faktúre vždy uvádza základ dane a výšku DPH.

Prečítajte si tiež: Ako získať dotáciu na dom s takmer nulovou spotrebou energie

Fakturácia energií zdaniteľným osobám

Ak platiteľ refakturuje energie zdaniteľným osobám, je povinný vyhotovovať faktúry s náležitosťami podľa § 74 ods. 1 zákona o DPH, t. j. vrátane základu dane pre každú sadzbu dane a uplatnenú sadzbu dane. Je samozrejmé, že zdaniteľné osoby majú záujem o refakturáciu s DPH, aby si daň mohli odpočítať.

Fakturácia energií nezdaniteľným osobám

Ak platiteľ refakturuje energie fyzickým nezdaniteľným osobám (nepodnikateľom), zákon o DPH mu výslovne neukladá povinnosť vyhotovovať faktúry. Povinnosť vyhotoviť faktúry mu však ukladajú aj účtovné predpisy (účtovný doklad) a navyše platiteľ je povinný odviesť DPH aj z faktúr vyhotovených pre fyzické nezdaniteľné osoby. Keďže platiteľ DPH (spoločnosť) osobitne účtuje o základe dane a osobitne o odvedenej DPH, napokon tak či tak vo faktúre vždy uvádza základ dane a výšku DPH.

Deň dodania pri refakturácii energií

Pre úplnosť treba uviesť, že ak platiteľ požaduje za každé obdobie opakovane poskytovaného nájmu nehnuteľnosti popri nájomnom osobitne úhradu za presne dodané množstvo elektriny, plynu, vody a tepla, považujú sa tieto tovary za dodané dňom vyhotovenia faktúry, ktorou platiteľ požaduje platbu za tieto tovary [§ 19 ods. 3 písm. c) zákona o DPH].

Určenie dňa dodania pri refakturácii je na účely dane z pridanej hodnoty osobitne upravené len v prípade refakturácie energií pri nájme nehnuteľností v ustanovení § 19 ods. 3 písm. c) zákona č. 222/2004 Z. z. Pri obstaraní služieb, teda v prípadoch, kedy platiteľ službu sám neposkytuje, ale obstará ju u inej osoby, sa deň dodania určí podľa § 19 ods. 6 zákona o DPH. Ak platiteľ dane poskytuje popri nájme nehnuteľnosti aj dodanie tovarov, ktorými sú elektrina, plyn, voda alebo teplo, pričom za dodávku týchto tovarov nepožaduje paušálne platby, ale následne nevykonáva vyúčtovanie odberu týchto tovarov a požaduje platbu za presne dodané (spotrebované) množstvo elektriny, plynu, vody alebo tepla, potom platiteľovi dane vznikne daňová povinnosť dňom vyhotovenia faktúry, ktorou požaduje platbu za tieto tovary.

Príklad

Platiteľ dane popri nájme nehnuteľnosti obstaráva pre nájomcu dodanie elektriny, plynu, vody alebo tepla a za ich presne dodané množstvo požaduje samostatne úhradu. Pri vyúčtovaní dochádza k oprave základu dane podľa § 25 ods. 1 zákona o DPH z dôvodu, že v konečnom dôsledku vyúčtovaním celkového odberu elektriny, plynu, vody alebo tepla za určité časové obdobie dôjde k rozdielu oproti predpokladanej spotrebe.

Prečítajte si tiež: Sprievodca platbami za energie v domovoch dôchodcov

Nájom a energie - komplexný pohľad

Prenajímateľom v praxi často vzniká otázka, ako správne fakturovať dodávky energií (elektrina, voda, plyn, teplo, chlad) a ďalšie služby poskytované popri službe nájmu (upratovanie, strážna služba, zimná údržba a pod.). Ak je samotný nájom fakturovaný s oslobodením od DPH, je potrebné určiť, či aj dodávky energií a ostatných služieb podliehajú rovnakému daňovému režimu a budú teda tiež oslobodené od DPH. Na zodpovedanie týchto a ďalších otázok je nevyhnutné v prvom rade posúdiť, či ide o jedno zložené plnenie alebo o samostatné a nezávislé plnenia.

Zložené plnenie vs. samostatné plnenia

Zákon o DPH ani smernica o DPH problematiku zloženého plnenia explicitne neupravujú. Je preto potrebné vychádzať najmä z judikatúry Súdneho dvora EÚ, ktorý sa touto problematikou zaoberal vo viacerých rozsudkoch. V zmysle záverov prijatých Súdnym dvorom EÚ sa má vo všeobecnosti každé plnenie považovať za odlišné a nezávislé. Na druhej strane o jedinom plnení možno hovoriť vtedy, keď sú dva alebo viaceré prvky dodané zákazníkovi tak úzko spojené, že objektívne tvoria jediné neoddeliteľné hospodárske plnenie, ktorého rozdelenie by bolo neprirodzené a umelé.

Za vedľajšie plnenie vo vzťahu k hlavnému plneniu, sa preto musí považovať také plnenie, ktoré samo o sebe nie je pre zákazníka cieľom, ale je iba prostriedkom lepšieho využitia hlavnej služby. Potom obidve zložky (hlavná aj vedľajšia) zloženého plnenia musia podliehať rovnakému daňovému režimu.

Kritériá pre posúdenie

Dôležité je posúdiť, či má nájomca v súvislosti s dodávkou energií možnosť slobodne sa rozhodnúť o svojej skutočnej spotrebe. Dňom dodania služby sa rozumie deň, keď je služba poskytnutá, resp. keď je jej poskytnutie ukončené. Energie dodávané v priebehu roka.

V praxi je bežné, že spolu so službou nájmu sú dodávané aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, služby recepcie či vrátnika, odvoz smetí, zimná údržba. Aj pri týchto službách je potrebné posúdiť, či ide o vedľajšie plnenia popri službe nájmu (t. j. o zložené plnenie) alebo sú to samostatné plnenia, oddeliteľné od služby nájmu. V tomto prípade bude rozhodujúcim kritériom to, či má nájomca možnosť vybrať si poskytovateľov týchto služieb alebo je povinný odoberať tieto služby od prenajímateľa.

Prečítajte si tiež: Možnosti pre chudobných

Nájom nehnuteľnosti a DPH od roku 2019

Samotný nájom nehnuteľnosti musí byť s účinnosťou od 1. 1. 2019 oslobodený od DPH na základe § 38 ods. Pokiaľ ide o refakturáciu energií nájomcom [energie - voda, plyn, elektrina, teplo - sa na účely DPH podľa § 8 ods. 1 písm. j) považujú za tovar].

Paušálne platby vs. presná spotreba

Nebude požadovať úhradu za presnú spotrebu energií, úhrada bude paušálna - v takom prípade pôjde o zdaniteľné plnenie, ktoré je spojené s hlavným plnením - nájmom bytu, ktorý je podľa § 38 ods. Vzhľadom na uvedené potom na základe § 49 ods. 3 zákona o DPH prenajímateľ nemá nárok na odpočítanie DPH pri nákupe týchto energií.

Prenajímateľ bude požadovať každý mesiac úhradu za presnú spotrebu energií (energie bude mesačne rozúčtovávať) - potom podľa § 19 ods. 3 písm. c) zákona o DPH prenajímateľovi vzniká daňová povinnosť dňom vyhotovenia faktúry pre nájomcu za presnú spotrebu energií. V takom prípade vzniká prenajímateľovi nárok na odpočítanie DPH pri nákupe týchto energií podľa § 49 ods. 2 písm. a) zákona o DPH.

Mesačné paušálne platby a vyúčtovanie

Ak je prenajímateľ s nájomcom dohodnutý na mesačných paušálnych platbách za odber týchto energií a na vykonaní vyúčtovania odberu za určité časové obdobie, daňová povinnosť vzniká prenajímateľovi každý mesiac podľa § 19 ods. 1 zákona o DPH z týchto záloh, zároveň má právo na odpočítanie DPH podľa § 49 ods. 2 písm. a) zákona o DPH. Vykonanie vyúčtovania je potom považované za opravu základu dane podľa § 25 ods. 1 zákona o DPH.

Finančná zábezpeka

Finančná zábezpeka (peňažná rezerva) uhradená v súvislosti s nájmom na účely prípadných škôd alebo nedoplatkov, ktorá bude v prípade nevyčerpania vrátená nájomcovi, nie je predmetom DPH podľa § 2 ods. 1 zákona o DPH, pretože táto zábezpeka nie je platbou za samotným dodaním služby prenájmu.

tags: #refakturácia #energie #prenájom