Registrácia prenájmu manželov: Podmienky a aspekty

Prenájom nehnuteľnosti je v súčasnosti bežnou záležitosťou, či už ide o prenájom bytu alebo nebytového priestoru na komerčné účely. Tento článok sa zameriava na podmienky registrácie prenájmu manželov, pričom zohľadňuje špecifiká bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a s tým súvisiace povinnosti.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a príjmy z prenájmu

Podľa § 143 Občianskeho zákonníka, do BSM patrí všetko, čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, vecí slúžiacich osobnej potrebe len jedného z manželov a vecí vydaných v rámci reštitúcie majetku jednému z manželov. Do BSM patria aj príjmy z pracovnoprávnych vzťahov, sociálneho poistenia, kapitálového majetku a ostatné príjmy, ako aj výnosy, úžitky a prírastky z vecí, a to bez ohľadu na to, či je vec samotná vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov, v podielovom spoluvlastníctve manželov alebo v BSM. Veci v BSM užívajú obaja manželia spoločne a spoločne uhrádzajú aj náklady spojené s ich užívaním a udržiavaním.

Zdaňovanie príjmov manželov na základe BSM upravuje § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov (ZDP). Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (§ 6 ods. 3 ZDP) a ostatné príjmy (§ 8 ZDP) si môžu manželia zdaniť v rovnakom pomere, ak nemajú vyrovnané BSM. Toto delenie príjmov nie je možné uplatniť, ak niektorý z manželov dosahuje príjem z prenájmu majetku, ktorý zdedil, prijal ako dar, alebo nadobudol v rámci reštitúcie. Rovnako sa to nedá použiť, ak po zániku manželstva došlo k rozdeleniu vecí alebo ak sa manželia dohodli, že určitá vec zostane v ich podielovom spoluvlastníctve.

Príklad:

Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v BSM. Ak nemajú vyrovnané BSM, môžu si príjmy zdaniť v rovnakom pomere.

Príklad:

Manželia majú zrušené BSM z dôvodu podnikania manžela. Každý z manželov nadobudol vlastníctvo k nehnuteľnému a hnuteľnému majetku v jednej polovici. Ak sa rozhodnú spoločne prenajímať rodinný dom, ktorý nadobudli kúpou, nemôžu uplatniť postup podľa § 4 ods. 8 ZDP. Pri zdanení príjmu z prenájmu musia postupovať podľa § 10 ZDP, pričom každý z manželov si musí zdaniť samostatne príjem pripadajúci na jeho spoluvlastnícky podiel po uplatnení oslobodenia podľa § 9 ods. 1 písm. g) ZDP.

Prečítajte si tiež: Registrácia dôchodcov na vlak

Registračná povinnosť pri prenájme nehnuteľnosti

Ak sa fyzická osoba rozhodne prenajímať nehnuteľnosť, musí sa zaregistrovať na príslušnom daňovom úrade a požiadať o pridelenie identifikačného čísla (DIČ) do 30 dní od uplynutia mesiaca, v ktorom nehnuteľnosť prenajala. Ak je už osoba registrovaná ako daňový subjekt, stačí podať oznámenie o prenajímaní bytu alebo nebytového priestoru. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na prenájom len časti bytu, napríklad jednej izby, alebo bytu, v ktorom samotný prenajímateľ býva v prenájme.

Registrácia v prípade BSM

Ak je byt v bezpodielovom vlastníctve manželov, registrácia sa vzťahuje na toho z nich, kto je účastníkom zmluvného vzťahu, teda na toho, kto je uvedený na zmluve o prenájme ako prenajímateľ. Ak sú účastníkmi zmluvného vzťahu obidvaja manželia, táto povinnosť sa vzťahuje na oboch. Miesto registrácie nie je obmedzené trvalým bydliskom, žiadať o registráciu je možné na ktoromkoľvek daňovom úrade.

Príklad:

Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v BSM. Manželka je registrovaná na daňovom úrade a má pridelené DIČ, manžel nie je registrovaný. Registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu, teda na toho, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.

Príjmy z prenájmu a ich delenie v BSM

Dosiahnutý príjem z prenájmu nehnuteľnosti v BSM je možné rozdeliť medzi manželov v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V rovnakom pomere sa delia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom u obidvoch je možné uplatniť oslobodenie vo výške 500 €.

Príklad:

Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v BSM. Príjem z prenájmu si môžu rozdeliť v pomere, ktorý im vyhovuje. Rovnako si rozdelia aj výdavky a obaja si môžu uplatniť oslobodenie 500 €.

Prečítajte si tiež: Všetko o rodičovskom príspevku

Súhlas manžela s prenájmom

Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka, bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov. Poskytnutie bytu do nájmu nie je bežnou vecou, preto sa vyžaduje súhlas oboch manželov. Ak jeden z manželov s nájmom bytu nesúhlasí a dôjde k uzavretiu nájomnej zmluvy, táto sa považuje za relatívne neplatnú. Súhlas nemusí byť daný písomne, ale preukázať súhlas daný písomne je vždy jednoduchšie ako súhlas daný iným spôsobom.

Krátkodobý nájom bytu

Od 1. mája 2014 je účinný zákon o krátkodobom nájme bytu, ktorý sa vzťahuje na nájomné zmluvy pri nájme bytu, ak nájomný vzťah netrvá dlhšie ako dva roky. Tento zákon je špeciálnym právnym predpisom vo vzťahu k Občianskemu zákonníku a primárne upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu.

Daňové aspekty prenájmu nehnuteľnosti

Osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť ako nepodnikateľ, je povinná požiadať správcu dane o registráciu. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti zahŕňajú nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním nehnuteľnosti (energie, odvoz odpadu a pod.). V prípade BSM si manželia môžu príjem z prenájmu rozdeliť v akomkoľvek pomere. Pri uplatňovaní daňových výdavkov si prenajímateľ môže odpočítať len preukázateľne vynaložené výdavky na základné služby súvisiace s užívaním nehnuteľnosti.

Príklad:

Starobný dôchodca prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. Môže si uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Ak nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy a jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura, nemá povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Ukončenie nájmu a zmeny v nájomnej zmluve

Ukončenie nájmu bytu s nájomcom, ktorý má manžela či manželku, je pre prenajímateľa zložitejšie. Všetky podmienky pre platné ukončenie musí splniť voči obom partnerom. Ak sa ukončuje nájom bytu dohodou, musia ju podpísať obaja manželia. Ak sa ukončuje nájom bytu výpoveďou, musí smerovať voči obom manželom a musí byť obom doručená. Pri zmenách nájomnej zmluvy platí, že bežné veci môže vybaviť aj jeden zo spoločných nájomcov, ale v podstatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov.

Prečítajte si tiež: Ako zdaniť prenájom časti bytu

Čo robiť, ak sa manželia nezhodnú alebo rozvedú?

V prípade nezhôd medzi manželmi, ktoré vedú k násiliu, môže súd na návrh jedného z nich obmedziť užívacie právo druhého k nájomnému bytu alebo ho z jeho užívania úplne vylúčiť. Pri rozvode, ak sa manželia nedohodnú, kto zostane nájomcom bytu, rozhodne súd, pričom berie do úvahy záujmy maloletých detí a stanovisko prenajímateľa.

tags: #registrácia #prenájmu #manželov #podmienky