Reklamácia vkladu do katastra nehnuteľností: Postup a práva

Kataster nehnuteľností je verejný informačný systém, ktorý obsahuje množstvo údajov o nehnuteľnostiach a právach k nim. Keďže ide o rozsiahly systém s neustálymi zmenami, môže sa stať, že katastrálny operát obsahuje chybné dáta. Je nevyhnutné zabezpečiť pravdivosť informácií o nehnuteľnostiach a právach k nim. Katastrálny zákon rieši problematiku odstránenia nesprávností v osobitných ustanoveniach upravujúcich konanie o oprave chýb v katastrálnom operáte (§ 59 až 59b).

Zmluvy a kataster

Zmluva je najčastejšie sa vyskytujúci právny úkon, obvykle dvojstranný, výnimočne aj viacstranný, spočívajúci na vzájomných, obsahovo zhodných prejavoch zmluvných strán, s ktorým právo spája vznik záväzkových právnych vzťahov. Tieto vzťahy vznikajú medzi zmluvnými stranami, a v prípade zmluvy v prospech tretieho môžu vzniknúť aj voči ďalšiemu subjektu. Pre platnosť zmluvy sa vyžaduje splnenie náležitostí platného právneho úkonu. Dvojstranná zmluva sa skladá z dvoch jednostranných právnych úkonov. Prvým z nich je návrh na uzavretie zmluvy (oferta). Je to jednostranný, určitej osobe alebo osobám adresovaný prejav vôle navrhovateľa (oferenta), v ktorom dostatočne určitým spôsobom navrhuje adresátovi (oblátovi) alebo aj viacerým adresátom uzavretie zmluvy s obsahom v ňom uvedeným a vyjadruje súčasne vôľu byť týmto návrhom viazaný, ak ho adresát prijme. Druhým jednostranným adresovaným právnym úkonom v procese vzniku zmluvy je prijatie návrhu (akceptácia). Týmto prejavom vôle adresát (akceptant) dáva navrhovateľovi najavo, že prijíma návrh na uzavretie zmluvy s obsahom v ňom uvedeným. Prijatie návrhu sa môže uskutočniť akýmkoľvek včasne urobeným spôsobom, pokiaľ zákon alebo návrh zmluvy neustanovujú určitú formu. Vznik zmluvy predpokladá včasné prijatie ponuky v celom rozsahu a bez akýchkoľvek výhrad. Ak došlo k zhode vôle (konsenzu) zmluvných strán o obsahu zmluvy na základe riadneho a včasného prijatia návrhu na uzavretie zmluvy, je zmluva uzavretá. Nahradiť vôľu (zmluvný prejav) subjektu právoplatným rozsudkom súdu ukladajúcim vyhlásenie vôle (§ 161 ods. 3 O. s. p.) je možné, len ak tento subjekt mal povinnosť určitú vôľu prejaviť (napr. v zmysle záväzku o uzavretí budúcej zmluvy). So vznikom zmluvy je obvykle spojená aj jej účinnosť, t. j. možnosť domáhať sa úspešne plnenia, resp. možnosť plniť podľa obsahu zmluvy. V tých prípadoch, kde zákon vyžaduje k zmluve aj rozhodnutie príslušného orgánu, účinnosť zmluvy, na rozdiel od jej vzniku, nastane až dňom, keď kladné rozhodnutie tohto orgánu nadobudlo právoplatnosť. Do nadobudnutia účinnosti zmluvy sú účastníci svojimi prejavmi viazaní, pokiaľ od zmluvy neodstúpili. Záporné právoplatné rozhodnutie príslušného orgánu má za následok, že sa zmluva zrušuje, a to od začiatku (ex tunc). Týmto okamihom účastníci prestávajú byť zmluvou viazaní. Pri uzatváraní zmlúv platí všeobecná zásada bezformálnosti právnych úkonov. a) o prevodoch nehnuteľností, odplatných (napr. kúpna zmluva) či bezodplatných (napr. b) pre ktoré to v ďalších prípadoch výslovne vyžaduje zákon. Zákon vyžaduje buď prostú písomnú formu (napr. zmluva o budúcej zmluve), alebo formu notárskej (úradnej) zápisnice (napr. c) pre ktoré to vyžaduje dohoda účastníkov. V prípadoch nedodržania zákonom požadovanej písomnej formy [a), b)] ide o absolútnu neplatnosť právneho úkonu. V prípade nedodržania účastníkmi dohodnutej písomnej formy [c)] ide o relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Pre uzavretie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, na rozdiel od iných písomne uzatváraných zmlúv, sa vyžaduje, aby prejavy účastníkov zmluvy boli na tej istej listine (včítane ich podpisov). Občiansky zákonník i Obchodný zákonník upravujú jednotlivé typy zmlúv. Zmluvné strany však môžu uzavrieť aj inú, v zákone nepomenovanú zmluvu, ak neodporuje obsahu alebo účelu zákona. Zmluvou sú zmluvné strany viazané a odstúpiť od nej môžu len z dôvodov v zákone ustanovených alebo na základe dohody. Odstúpením od zmluvy sa zmluva zásadne zrušuje od začiatku, ak právny predpis neustanovuje alebo účastníci nedohodli inak.

Ako sa chyby dostanú do katastra?

Chybný údaj sa môže do katastra nehnuteľností dostať nielen v dôsledku vlastnej činnosti orgánov katastra, ale aj následkom pochybenia iných štátnych orgánov, notárov alebo iných osôb vyhotovujúcich podklad pre zápis určitých údajov do katastra nehnuteľností, ktorý bude obsahovať chybný údaj.

Druhy chýb v katastri

Chyby v katastrálnej evidencii majú rôzny charakter, napr. chyby v písaní, počítaní a iné zjavné nesprávnosti obsiahnuté už v listinách predložených katastru, nezapísanie údaja vyžadovaného zákonom, nesprávne zaevidované osobné údaje vlastníka nehnuteľnosti, chyba vo výmere pozemku a pod. Táto skutočnosť ovplyvňuje samotný postup pri odstraňovaní zistených, resp. namietaných nedostatkov.

Konanie o oprave chýb

Nesporové konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte sa v závislosti od jeho predmetu rozdeľuje na:

Prečítajte si tiež: Práva spotrebiteľa pri reklamácii dôchodku

• Formalizované konanie, na ktoré sa subsidiárne aplikujú ustanovenia Správneho poriadku.
• Neformalizované konanie - zjednodušený postup pri oprave chyby.

Súčasné znenie zákona rozdeľuje chyby, ktoré je možné odstrániť v administratívnom konaní, do nasledovných okruhov:

• Údaje tvoriace obsah katastra (ustanovenie § 7 Katastrálneho zákona), ak sú v rozpore s rozhodnutím o povolení vkladu, verejnou listinou alebo s inou listinou, na základe ktorej bol vykonaný zápis do katastra; to neplatí, ak boli údaje zapísané podľa referenčného registra (ustanovenie § 42 ods. 6 Katastrálneho zákona).
• Chybne zobrazené hranice pozemkov v katastrálnej mape alebo v mape určeného operátu, ak nie sú v súlade s hranicami vyznačenými v teréne a vyznačenie hraníc v teréne od vykonania originálneho merania nebolo polohovo zmenené.
• Údaj o viacnásobnom vlastníctve, ak s tým súhlasia všetky osoby zapísané v katastri ako vlastníci a iné osoby, ktorým svedčí vlastnícke právo k tej istej nehnuteľnosti podľa verejnej listiny alebo podľa inej listiny, a nie sú zapísaní v katastri ako vlastníci tejto nehnuteľnosti, a nejde o opravu uvedenú v písmene a) vyššie.
• Údaje zapísané do katastra v rozpore s ustanoveniami § 36 ods. 2, § 39 alebo § 42, ak nedošlo od zápisu do katastra záznamom k zmene vlastníckeho práva (t.j. údaje, ktoré orgán katastra zapísal v rozpore s podmienkami na vykonanie záznamu, vykonanie poznámky alebo vykonanie výmazu poznámky).
• Údaje katastra zapísané na základe rozhodnutia o schválení registra obnovenej evidencie pozemkov, ak ich nie je možné opraviť v lehote do 5 rokov od vykonania zápisu na základe tohto rozhodnutia.
• Chyba vo výmere parcely registra „C“ zapísanej v liste vlastníctva, ak nevyhovuje kritériu na posudzovanie rozdielov medzi výmerou parcely vypočítanou zo súradníc lomových bodov obvodu parcely a výmerou vedenou v súbore popisných informácií.
• Chyba vo výmere parcely registra „E“.

Konanie o oprave chyby môže iniciovať ten, koho práva sú údajmi katastra dotknuté. Návrh sa podáva v listinnej alebo elektronickej forme, zákon nevylučuje podať návrh aj ústne do zápisnice. Toto podanie nepodlieha správnemu poplatku. Navrhovateľ v ňom uvedie, ktoré údaje evidované v katastri nehnuteľnosti žiada opraviť a tieto svoje tvrdenia by mal preukázať konkrétnymi dôkazmi, resp. listinami. V niektorých prípadoch nemusí byť účastníkovi konania vopred zrejmé aké listiny by mal predložiť a aké dôkazné prostriedky použiť, aby preukázal správnosť a hodnovernosť ním tvrdenej „pravdy“. Pri posudzovaní chyby by si mal správny orgán zabezpečiť potrebné podklady, aby presne, úplne a spoľahlivo zistil skutočný stav a takto zistenými závermi odôvodnil svoje rozhodnutie.

Lehoty a poplatky

Katastre sú za posledné roky čoraz viac zahlcované konaniami, ktoré v mnohých prípadoch nedokážu vyriešiť v zákonom stanovenej lehote. Stáva sa, že namiesto povolenia vkladu kúpnej zmluvy v štandardnom konaní nerozhodne kataster do 30 dní (od podania návrhu na vklad do katastra nehnuteľností), ale až o niekoľko dní či týždňov neskôr. Podľa informácií ktoré mám sa dokonca stáva, že kataster povolí vklad vo výnimočných prípadoch s oneskorením o niekoľko mesiacov. V § 10 ods. 1 zákona č. 145/1995 Zb. o správnych poplatkoch je uvedené, že správny orgán rozhodne o vrátení poplatku v plnej výške, ak sa nemohol vykonať úkon alebo uskutočniť konanie bez zavinenia poplatníka v lehote ustanovenej podľa osobitného predpisu alebo na základe žiadosti poplatníka, ak bol poplatok zaplatený bez toho, aby bol na to poplatník povinný, ak pri jednotlivých položkách v sadzobníku nie je ustanovené inak. Okresný úrad rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa jeho doručenia. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní odo dňa jeho doručenia. Okresný úrad môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad a zaplatení správneho poplatku do 15 dní odo dňa jeho doručenia. Je to pomerne jednoduchý úkon, ktorý budete vedieť zrealizovať bez špeciálnych znalostí týkajúcich sa katastra. Kataster upovedomuje o povolení vkladu účastníkov konania doručením rozhodnutia. V tomto rozhodnutí nájdete dátum podania návrhu a taktiež aj deň jeho rozhodnutia. Ďalej označíte konkrétny Okresný úrad - Katastrálny odbor, ktorému adresujete žiadosť a odvoláte sa na dátum podania a dátum rozhodnutia vo veci. Opíšete nehnuteľnosť, ktorá bola predmetom konania a uvediete v akej výške bol uhradený správny poplatok. Správny poplatok vám (s ohľadom na moje skúsenosti) bude vrátený približne do 30 až 60 dní od podania žiadosti. Myslite však aj na to, že nárok na vrátenie poplatku zaniká uplynutím troch rokov od konca kalendárneho roka, v ktorom bol poplatok zaplatený.Katastrálny úrad má povinnosť rozhodnúť o návrhu ma vklad v zákonnej lehote 30 dní a pri zrýchlenom konaní do 15 dní. V prípade, ak kataster nestihne takto rozhodnúť, má osoba - navrhovateľ nárok na vrátenie správneho poplatku v podobne kolku v plnej výške, teda 100 EUR (50 EUR v prípade elektronicky podaného návrhu na vklad) a pri zrýchlenom konaní 300 EUR (150 EUR v prípade elektronicky podaného návrhu na vklad).Na tento účel musí osoba - navrhovateľ podať na katastrálny úrad žiadosť o vrátenie správneho poplatku.

Vzor žiadosti o vrátenie správneho poplatku

Okresný úrad ŽilinaVysokoškolákov 8556/33B010 08 ŽilinaVEC: Žiadosť o vrátenie správneho poplatkuDňa 13.02.2025 bol podaný návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností, týkajúci sa nehnuteľnosti - rozostavaný rodinný dom, v k. ú. Žilina, obec: Žilina, okres: Žilina, zapísanej na LV č. 4567 (vaše konanie č. V-1010/2019). Spolu s návrhom na vklad bol zaplatený aj správny poplatok vo výške 100,- EUR.Dňa 08.05.2025 som sa telefonicky informoval, či už okresný úrad rozhodol o návrhu na vklad na základe uvedenej zmluvy. Poverená pracovníčka katastrálneho odboru mi oznámila, že rozhodnutie o povolení vkladu vydané ešte nie je.Dňa 09.05.2025 som nahliadol na katastrálny portál - www.katasterportal.sk, kde bola na výpise z listu vlastníctva stále vyznačená iba plomba na základe V - 1010/2019 (údaj platný k 09.05.2025 k 18:00 hod.).Z uvedeného vyplýva, že okresný úrad nerozhodol o návrhu na vklad v zákonnej lehote 30 dní v zmysle § 32 zákona č. 162/1995 Zb. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov a je povinný vrátiť mi správny poplatok v zmysle ustanovenia § 10 ods. 1 zákona č. 145/1995 Zb. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov.Na základe vyššie uvedeného Vás žiadam o vrátenie správneho poplatku na bankový účet č.: ……………………. , ktorý je vedený v peňažnom ústave: …………………….. banka, a. s.S pozdravomNorbert Kaliniak

Daň z nehnuteľnosti

Daňová povinnosť vzniká daňovníkovi 1. januára zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po tom zdaňovacom období, v ktorom nehnuteľnosť nadobudol. Ide pri tom o prípady, kedy sa stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom danej nehnuteľnosti.Ak ste si kúpili byt v rámci roka 2025, t. j. od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025, daňová povinnosť vám vzniká od 1. 1. 2026. Ak prišlo k predaju nehnuteľnosti napr. 1. 9. 2025, daňová povinnosť zaniká k 31. 12. 2025, novému vlastníkovi následne vzniká k 1. 1. 2026. Dôležité je však, aby k tomuto dátumu bola nehnuteľnosť zapísaná v katastri nehnuteľností. Na výrub dane a jej následné platenie je potrebné podať daňové priznanie. Podáva ho daňovník za zdaňovacie obdobie, v ktorom príslušnú nehnuteľnosť nadobudol a vznikla mu tým pádom daňová povinnosť. Daňové priznanie musí podať do 31. januára svojmu správcovi dane. Ak ste nadobudli byt do vlastníctva 1. 9. 2025, do 31. 1. 2026 (prípade, že je zapísaný v katastri) musíte podať daňové priznanie. Daň vám bude vyrubená od 1. 1. 2026. Priloženie dokumentov, ktoré potvrdzujú zmenu vlastníctva na základe predaja a kúpy, dedičstva, darovania a pod. Daň sa vypočíta na základe údajov v daňovom priznaní (napr. výmera bytu v m2 alebo počet podlaží stavby) a príslušnej sadzby. Daňovník je povinný uhradiť daň (prípadne jej prvú splátku) do 15 dní odo dňa, kedy rozhodnutie správcu dane nadobudlo právoplatnosť. Správca dane sa môže rozhodnúť, že daň nižšiu ako 5 € nebude vyrubovať a vyberať. Povinnosť podávať daňové priznanie a platiť daň sa väčšinou nevzťahuje na byty a nebytové priestory, pozemky a stavby vo vlastníctve a správe štátnych a iných verejných inštitúcií. Týka sa to najmä obcí a mestských častí, nehnuteľností iných štátov, cirkví a náboženských spoločností, verejných vysokých škôl, štátnych pozemkov a stavieb, ktoré spravuje Slovenská akadémia vied, nehnuteľností, ktoré slúžia na vzdelávanie, pozemky vo vlastníctve zdravotníckych zariadení určených na ústavnú zdravotnú starostlivosť, vo vlastníctve Slovenského Červeného kríža a podobne. Kompletný zoznam s upresnením nájdete v § 17 Zákona č. 582/2004 Z. z.

Ako predať nehnuteľnosť bez rizika

Ak by som predávala nehnuteľnosť a zároveň by som nechcela, aby mi kupujúci kúpu odriekol, asi by som neriešila žiadne rezervačné zmluvy ale rovno by som sa snažila uzavrieť (dobre spísanú!) kúpnu zmluvu, kde by ale bolo upravené, ako sa bude uhrádzať kúpna cena (po častiach) a tiež by v nej bola riadne upravená možnosť odstúpenia od zmluvy pri nedodržaní lehôt alebo prípadne pri neodklepnutí úveru kupujúcemu. Tiež by som využila advokátsku alebo notársku úschovu, a to minimálne na úschovu peňazí, ale ideálne by som dala do úschovy aj listiny - originály kúpnej zmluvy a návrhy na vklad.

Prečítajte si tiež: Nový mobil pri reklamácii

Skúsim v skratke (haha) popísať, ako by som si predaj nehnuteľnosti riešila ja (postup v prípade, ak na kupovanej nehnuteľnosti neviazne žiadne iné záložné právo banky, a teda sa financiami z kúpy nebude financovať iný úver doterajšieho vlastníka). Časy neudávam, ale aj so znaleckým posudkom sa to celé dá stihnúť do 2-3 mesiacov.

1. Informovať sa v banke, aké dokumenty si vyžadujú k úveru. Klasicky je to nejaká kúpna zmluva (alebo zmluva o budúcej zmluve, rezervačná zmluva) - z ktorej bude vyplývať, že má dôjsť p prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Ďalej sú to údaje o príjmoch žiadateľa o úver (jeho pracovná zmluva, potvrdenie o príjmoch zo závislej činnosti, prípade ak má príjmy aj z podnikania a pod…) Ďalej si banka určite vyžiada poistnú zmluvu na nehnuteľnosť. Môže si vyžiadať znalecký posudok (naša banka znalecký posudok ani nepotrebovala, stačili jej fotky nehnuteľnosti)… list vlastníctva.. myslím, že to by mohlo byť asi tak všetko. Každopádne sa musí kupujúci informovať v banke, aké doklady je potrebné k zmluve o úver doložiť. Každá banka to môže mať inak a môže požadovať iné doklady. Je vhodné informovať sa rovno aj o tom, či treba banke doložiť kópie, overené kópie alebo originály dokumentov.
2. Príprava kúpnej zmluvy (s budúcim kupujúcim), návrhu na vklad vlastníckeho (nie záložného) práva do katastra a zmluvy o úschove (s notárom alebo advokátom a budúcim kupujúcim). Dajme tomu, že sú všetky ostatné dokumenty už pripravené (znalecký posudok, poistka na dom..) .
3. Dokumenty sa podpíšu, overia sa podpisy na tých rovnopisoch, na ktorých majú byť overené, a následne budú dokumenty vložené do úschovy. POZOR, banke je potrebné preukázať, že bola podpísaná buď rezervačná zmluva, zmluva o budúcej zmluve alebo kúpna zmluva.. Treba sa vopred informovať, aké dokumenty treba doložiť a či originály, kópie.. Normálne by mala stačiť kópia kúpnej zmluvy bez overených podpisov, nám dokonca stačil len nepodpísaný návrh zmluvy o budúcej zmluve, ale každá banka to môže mať inak. Každopádne originál kúpnej zmluvy s overenými podpismi by som kupujúcemu určite do rúk nedávala, jedine kópiu a rozhodne bez overených podpisov. Môže sa dohodnúť v zmluve o úschove aj to, že v prípade vyžiadania originálu zmluvy bankou (čo by sa ale stať nemalo), pošle banke listinu priamo advokát.
4. Dokumenty sú v úschove, banka má preukázané, že má dôjsť k prevodu nehnuteľnosti. Kupujúci zloží časť vlastných finančných prostriedkov na účet úschovy. Potvrdenie o zložení časti vlastných finančných prostriedkov do úschovy sa doloží banke. Ak kupujúci financie prevodom z účtu, ktorý má v tej istej banke, od akej chce čerpať úver, väčšinou si vie prevod banka overiť aj sama. Ak by mal účet v inej banke, bude musieť doložiť, že zložil vlastné peniaze do úschovy.
5. Nasleduje podpis záložnej zmluvy a zmluvy o úvere. Po podpise záložnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad záložného práva do katastra. To si už zvyčajne ošetrí sama banka. Aj keď ak to ponáhľa, môže podať návrh na vklad záložného práva do katastra rovno vlastník nehnuteľnosti. Kým nebude záložné právo vyznačené na LV, bude tam vyznačená plomba.
6. Až potom, ako bude záložné právo banky zapísané na liste vlastníctva, a vlastné prostriedky kupujúceho uhradené na účet úschovy, uvoľní banka peniaze z úveru. Tiež musí mať preukázané všetky tie veci popísané vyššie. Banka môže peniaze z úveru poukázať priamo na účet úschovy (podľa toho ako si to ošetrí kupujúci). Banka môže financie poslať aj na účet kupujúceho a ten ich potom prepošle na účet úschovy, to už je detail. Podstatné je, že v zmluve o úschove bude uvedený nejaký termín, do kedy má byť celá kúpna cena (vlastné peniaze + hypotéka) uhradená na účte úschovy. To už je jedno, či to uhradí priamo banka alebo kupujúci, dôležité je, dokedy to má byť na účte úschovy uhradené.
7. Keď bude celá kúpna cena uhradená na účet, uvoľní advokát / notár z úschovy listiny na návrh na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Bez tých by nebolo možné zapísať vlastnícke právo kupujúceho na LV. Následne je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva na kataster.
8. Keď bude ako vlastník na LV uvedený nový majiteľ (kupujúci), advokát / notár uvoľní celú kúpnu cenu (ktorá je do tejto chvíle blokovaná na účte úschovy) a prevedie ju na účet predávajúceho. Má to jednu výhodu, a teda - kupujúci nepríde o svoje peniaze skôr, než bude zapísaný ako vlastník na LV a predávajúci nepríde o svoju nehnuteľnosť skôr, než budú všetky peniaze bezpečne na účte úschovy. Akonáhle sú peniaze alebo listiny v úschove, nemôže s nimi ani predávajúci ani kupujúci manipulovať, kým nie sú splnené podmienky úschovy.

Odporúčam dať spísať kúpnu zmluvu advokátovi. Ja by som v kúpnej zmluve určite dohodla aj nejakú zmluvnú pokutu pre prípad, ak by kupujúci (alebo aj predávajúci) bezdôvodne od kúpnej zmluvy odstúpil, ale možnosť odstúpiť od kúpnej zmluvy bez udania dôvodu by som ja osobne ponechala. Určite by som ponechala minimálne možnosť odstúpiť od kúpnej zmluvy v prípade, ak nebude kúpna cena uhradená na účet úschovy riadne a včas (t. j. aj vlastné financie, aj zdroje z hypotéky). No to už záleží na preferenciách, ako sa zmluva nastaví. Tiež odporúčam jasne stanoviť lehoty, do kedy má byť aká časť kúpnej ceny uhradená a čo sa stane, ak sa lehota nedodrží alebo ak banka nakoniec úver neschváli. Ono to môže byť dosť komplikované, ak človek nevie, na čo sa sústrediť a na čo si dať pozor, preto určite odporúčam dať si min. kúpnu zmluvu vypracovať advokátom, ak už nechcete využiť služby realitiek (čomu sa nečudujem).

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

tags: #reklamacia #vkladu #do #katastra #postup