Ako úspešne reklamovať ročné vyúčtovanie za byt: Vzorový postup a dôležité rady

Ročné vyúčtovanie nákladov za bývanie je dokument, ktorý by mal každý vlastník bytu pozorne skontrolovať. Ak sa vám výsledné čísla nezdajú alebo máte podozrenie na chyby, máte právo vyúčtovanie reklamovať. Tento článok vám poskytne návod, ako postupovať pri reklamácii, na čo sa zamerať a aké sú vaše práva.

Čo by malo obsahovať ročné vyúčtovanie?

Do 31. mája by mali vlastníci bytov a nebytových priestorov obdržať ročné vyúčtovanie nákladov za bývanie. Tento dokument by mal obsahovať:

• Reálne náklady za teplo, vodu, plyn.
• Rôzne služby spojené s prevádzkou a správou bytového domu alebo nebytového priestoru.
• Úhrady za všetky služby, ktoré súvisia s užívaním bytov a nebytových priestorov.
• Príspevky do fondu opráv.
• Poplatky za správu.

Na čo sa zamerať pri kontrole vyúčtovania?

Pri kontrole vyúčtovania sa zamerajte na nasledujúce údaje:

• Počet osôb v byte.
• Výmera bytu.
• Výmera vykurovaných spoločných priestorov v dome.
• Stavy meračov studenej vody.
• Stavy meračov teplej vody.
• Stavy meračov tepla.
• Skontrolujte, či vyúčtovanie jednotlivých služieb je také, aké si vlastníci dohodli a sú aj uvedené buď v zmluve o výkone správy, alebo v zmluve o spoločenstve.

Ako postupovať pri reklamácii vyúčtovania?

V prípade, že máte pocit, že ročné vyúčtovanie nesedí alebo obsahuje vážne chyby, postupujte nasledovne:

1. Lehota na reklamáciu: Na každom vyúčtovaní musí byť uvedený dátum, dokedy ako vlastník môžete vyúčtovanie reklamovať. Vo všeobecnosti máte právo reklamovať vyúčtovanie do 30 dní od jeho doručenia. Reklamáciu si môžete uplatniť aj neskôr, maximálne však do troch rokov od vyúčtovania, toto právo však majú iba tí vlastníci, ktorých bytovky spravuje správca na základe zmluvy, ktorú možno považovať za spotrebiteľskú zmluvu.
2. Forma reklamácie: Reklamáciu je potrebné doručiť v písomnej forme správcovi alebo predsedovi spoločenstva.
3. Adresát reklamácie: Reklamovať vyúčtovanie treba vždy u toho, kto vyúčtovanie vyhotovil, teda u správcu alebo u predsedu spoločenstva. Ak dom spravuje správca, reklamáciu treba adresovať jemu. Ak dom spravuje spoločenstvo vlastníkov bytov, reklamáciu treba adresovať rade, ktorá je dozorným orgánom. Najlepšie s doručenkou do vlastných rúk, ideálne každému členovi rady v dome a z dôvodu právnej istoty tiež predsedovi.
4. Obsah reklamácie: V reklamácii jasne uveďte, ktoré položky vyúčtovania spochybňujete a prečo. Priložte kópie relevantných dokumentov (napr. predchádzajúce vyúčtovania, zmluvu o výkone správy).
5. Riešenie reklamácie: Správca alebo spoločenstvo sú povinní sa vašou reklamáciou zaoberať a písomne vás informovať o výsledku.

Čo robiť, ak sa so správcom alebo spoločenstvom nedohodnete?

Ak sa so správcom nedohodnete, môžete sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI) alebo spor môže riešiť súdnou cestou. SOI robí kontrolu aj v prípade, ak správca nepredložil vyúčtovanie zálohových platieb do konca mája. Ak inšpekcia zistí pochybenie, uloží správcovi pokutu, a ten musí nesprávne vyúčtovanie opraviť.

Prečítajte si tiež: Práva spotrebiteľa pri reklamácii dôchodku

Ak sa so spoločenstvom vlastník nedohodne, o spore môže rozhodnúť súd.

Právo na nahliadnutie do dokladov

Vlastník bytu má právo nahliadnuť do dokladov, ktoré sa týkajú vyúčtovania nákladov. Zákon presný spôsob nestanovuje, ale spoločenstvo je povinné umožniť, resp. nerobiť prekážky k nahliadnutiu vlastníka bytu do dokladov. Ak existuje právo, tomu zodpovedá aj povinnosť.

Ako by malo vyzerať ročné vyúčtovanie?

V súčasnosti neexistuje právny predpis, ktorý by uceleným spôsobom upravoval obsah vyúčtovacej faktúry. Z vyúčtovania by malo byť zrejmé, aké položky sú predmetom vyúčtovania, náklad na celý objekt a spôsob jeho rozpočítania a náklad na konkrétny byt.

Čo sa týka rozpočítania nákladov na vykurovanie na plochu, to je už minulosťou. V zmysle zákona č. 100/2014, ktorým sa menil a dopĺňal zákon č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike, všetky bytové domy, ktoré majú celkovú podlahovú plochu viac ako 500 m2 a sú zásobované centrálnym zdrojom tepla, musia byť od 1. januára 2017 vybavené zariadeniami na meranie tepla.

Podľa čoho sa ráta vyúčtovanie nákladov (fond opráv)?

Kritérií, podľa ktorých sa vypočítava vyúčtovanie nákladov je viac - jednak sú to vstupné faktúry z minulosti, predpokladané výdavky, pričom veľké, resp. zásadné slovo, tu majú vlastníci. To však neznamená, že ich hlasovanie nemá zohľadňovať zákon, ktorý na viacerých miestach odkazuje na mieru využívania jednotlivých častí bytového domu. Ako hovorí § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v pomere k veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu prispievať na výdavky spojené s opravou, údržbou a obnovou spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj na výdavky spojené s úhradou energií a služieb. Tiež § 7b ods. 2 tohto zákona hovorí, že pri rozpočítavaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Prečítajte si tiež: Nový mobil pri reklamácii

Čo je neprimerané?

Odpojiť vlastníčku bytu od vody a kúrenia bez jej vedomia a kvôli nedoplatku 40 eur nie je v žiadnom prípade s princípom proporcionality, primeranosti alebo inak - slušnosti, a teda je v rozpore s dobrými mravmi. Podľa názoru odborníkov, môže ísť dokonca o trestný čin, o to viac ak existujú aj iné, legálne cesty, napr. exekúcia.

Spoločenstvo nemôže dať kvôli nedoplatku 40 eur byt do dražby. Je to v rozpore s § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.

Prečítajte si tiež: Odstúpenie od zmluvy a reklamácia

tags: #reklamácia #vyúčtovania #za #byt #vzor #dokument