Rozdiely v Podkladoch pre Banku a Kataster: Komplexný Sprievodca

Pri realizácii stavebných zámerov, financovaní nehnuteľností a prevodoch vlastníctva je nevyhnutné orientovať sa v rozdieloch medzi podkladmi požadovanými bankami a katastrálnym úradom. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tejto problematike, vrátane postupov, poplatkov a dôležitých faktorov, ktoré ovplyvňujú úspešné zavŕšenie vašich projektov.

Úvod do Problematiky

Pri realizácii stavebných zámerov alebo pri kúpe nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru sa stretávame s dvoma dôležitými inštitúciami: bankou a katastrálnym úradom. Obe tieto inštitúcie vyžadujú špecifické podklady, ktoré sa môžu líšiť. Pochopenie týchto rozdielov je kľúčové pre úspešné a efektívne zvládnutie celého procesu.

Rozostavaná Stavba: Dôležitý Medzník

V prípade, že nemáte dostatok financií na výstavbu celého rodinného domu naraz, môžete sa rozhodnúť pre stavanie v dvoch krokoch (fázach). Je to stavba, ktorá má základy a obvodové múry do výšky aspoň jedného metra - čím je zrejmé jej prvé nadzemné podlažie.

Postup prác v ideálnom prípade:

1. Zameranie stavby geodetom: Geodet zameria stavbu a podá geometrický plán na kataster na kontrolu. Ideálny postup je ten, že geodet môže zamerať stavbu skôr a podá geometrický plán na kataster na kontrolu.
2. Ocenenie stavby znalcom: Znalec príde neskôr a môže oceniť už „drahšiu“ stavbu.
3. Zápis rozostavanej stavby do katastra: Je možné, že budete potrebovať najskôr zapísať rozostavanú stavbu do katastra a až následne budete čerpať úver, alebo je na to iný dôvod napr. predaj rozostavanej stavby.
4. Kolaudácia: Ak idete kolaudovať, môžete použiť geometrický plán na rozostavanú stavbu aj pri kolaudácii.

Daňové aspekty rozostavanej stavby:

Za rozostavanú stavbu sa daň neplatí, ale platí sa za stavebný pozemok. Pre účely zdaňovania ale chápeme stavebný pozemok inak. Jedná sa o pozemok, na ktorom sa stavia stavba t.j. nie je to pozemok len pod stavbou, ale celý pozemok pod aj okolo stavby. Účelom je to, aby sa motivoval staviteľ stavbu dostavať čím skôr, a preto platí v čase výstavby násobky bežnej dane. V Bratislave je tento rozdiel napr. 30 násobný.

Problémy, ktoré môžu nastať:

• Nesúlad tvaru a výmery: Stavba nemá tvar a výmeru podľa koordinačnej situácie. Týka sa to hlavne komplikovanejšich stavieb s terasami a výstupmi, kedy nie je hneď jasné, kde je pôdorys stavby. Može sa tak stať, že stavba bude mať väčsiu výmeru ako na stavebnom povolení.
• Iná výmera ako na stavebnom povolení: Stavba má inú výmeru ako na stavebnom povolení. Týka sa to hlavne prípadnej prístavby, terasy a pod a rovnako do toho opäť vstupuje zateplenie stavby. Ak ale nastane situácia, že sa to nevysvetlí, je potrebné zmeniť stavebné povolenie, čo je časový náklad.
• Zásah mimo vyňatý pozemok: Stavba zasiahla mimo vyňatý pozemok. Ak sa stane to, že stavba zmenila polohu, alebo sa počas výstavby zväčšila, tak je potrebné pozemok dovyňať. Vyňatie je možné len je to časové zdržanie. Ak sa len stavba pohla, t.j.
• Rozdielny vlastník pozemku a stavby: Vlastník pozemok pod stavbou a vlastník stavby sa líši. Toto sa deje ak napr. ak stavba začne pred manželstvom a dokončí sa po uzavretí manželstva. Z hľadiska spracovania geometrického plánu to nepredstavuje žiadnu komplikáciu.

Podklady pre Banku

Banka vyžaduje podklady na posúdenie žiadosti o úver, zabezpečenie úveru a monitorovanie priebehu výstavby.

Prečítajte si tiež: Kúpne Ceny Nehnuteľností

Znalecký posudok

Znalecký posudok je jedným z kľúčových dokumentov pri vybavovaní hypotéky. Určuje hodnotu nehnuteľnosti, ktorou budete ručiť za poskytnutie úveru a preto ovplyvňuje aj to, aký vysoký úver vám banka môže schváliť. Za posudok bytu môžete zaplatiť zhruba od 150 do 250 eur. Pri rodinných domoch znalec oceňuje aj všetky časti nehnuteľností, vrátane vedľajších stavieb, preto je to o niečo zložitejšie a posudok je aj drahší - cena sa pohybuje približne od 200 do 400 eur. V niektorých bankách môžete využiť aj inú formu ohodnotenia ako znalecký posudok, a to interné ocenenie bankou.

To môže byť vo forme cenových máp, ktoré majú banky pre niektoré typy účelov nastavené na byty obvykle aspoň v okresných mestách. Druhou možnosťou je, že vám znalec banky uzná pôvodný znalecký posudok spolu s doložením aktuálnych fotiek nehnuteľnosti. Väčšinou sa však staršie ohodnotenie môže použiť len pri refinancovaní úveru. Ušetríte tak peniaze a čas potrebný na vypracovanie znaleckého posudku. Pri hypotéke na kúpu bytu alebo domu klienti väčšinou dokladujú znalecký posudok ku kupovanej nehnuteľnosti. Občas však môže nastať situácia, že budete ručiť aj inou nehnuteľnosťou.

Vtedy budete potrebovať znalecký posudok aj na ďalšiu nehnuteľnosť, ktorá má slúžiť ako zabezpečenie úveru. Často ide o rodičovský byt či dom, vďaka čomu prostredníctvom hypotéky môžete prefinancovať celú kúpnu cenu a nie je tak potrebné použiť na kúpu vlastné zdroje.

Ďalšie dokumenty požadované bankou:

• Doklady totožnosti: Občiansky preukaz žiadateľa a vlastníka nehnuteľnosti.
• Doklady preukazujúce príjem: Potvrdenie o príjme, daňové priznanie.
• Dokumentácia k nehnuteľnosti: List vlastníctva, kópia katastrálnej mapy, stavebné povolenie, projektová dokumentácia (v prípade výstavby).
• Návrh kúpnej zmluvy: Pri kúpe nehnuteľnosti.

Hypotéka na pozemok:

Kúpa pozemku je vôbec prvým krokom k tomu, aby sa mohlo začať s výstavbou domu. Druh pozemku zapísaný na liste vlastníctva však automaticky nedáva informáciu, či ide o stavebný pozemok, a môže byť zmenený úradným rozhodnutím. Napríklad orná pôda sa môže úradne previesť na stavebný pozemok. Problém pri týchto pozemkoch však môže predstavovať lokalita. Väčšinou sú to pozemky bez vybudovanej komunikácie a inžinierskych sietí. Keď zvládnete výber vhodného pozemku, prichádza na rad jeho kúpa. Preklasifikovať poľnohospodársku pôdu na stavebný pozemok môžete len v prípade, ak sú splnené podmienky na tzv. odňatie z pôdneho fondu. Rozlišuje sa pritom, či sa pozemok nachádza v extraviláne (mimo zastavanej časti obce), alebo v intraviláne (v zastavanej časti obce). Podľa toho, či chcete vyňať len časť pozemku alebo celý, buď potrebujete alebo nepotrebujete geometrický plán. Platí, že ak odnímate celý pozemok, takýto plán nepotrebujete. Ak chcete odnímať len časť pozemku, bude potrebný geometrický plán, ktorý vám vyhotoví geodet. Žiadosť o odňatie pôdy nájdete na stránke Ministerstva vnútra SR. V praxi to znamená, akú finančnú sumu z hodnoty kupovaného pozemku alebo inej založenej nehnuteľnosti vám banka poskytne na nákup pozemku. Hodnota pozemku nie je totožná s kúpnou cenou pozemku. Ak nemáte žiadne vlastné financie na kúpu pozemku, banka vám napriek tomu môže schváliť hypotéku na pozemok.

Hypotéka na výstavbu domu:

Ak máte pripravenú dostatočnú sumu financií na rozostavanie domu, môžete začať stavať. Po zapísaní rozostavanej stavby do listu vlastníctva môžete kontaktovať hypotekárneho bankára. Kúpili ste pozemok, získali stavebné povolenie a začali so stavbou domu z vlastných financií. Dom je v takom stupni rozostavanosti, že spĺňa podmienky pre zápis rozostavanej stavby na list vlastníctva. Banka na základe znaleckého posudku stanoví hodnotu novostavby po kolaudácii na 120 000 eur. Hypotéka na stavbu domu vám bola schválená vo výške 80 % z celkovej hodnoty novostavby. Táto suma vám bude vyplácaná v tranžiach - menších sumách vo vopred stanovených lehotách podľa toho, ako bude stavba napredovať. Zjednodušene povedané, banka vám vopred uvoľní len toľko peňazí, aby boli vždy kryté hodnotou nehnuteľnosti. Nie každý si stihne alebo dokáže nasporiť dostatočné množstvo peňazí na rozostavanie domu. Ani v tomto prípade sa svojho sna o novom rodinnom dome nemusíte vzdávať. Ak klient nedisponuje vlastnými finančnými prostriedkami, je ideálne dať ako dočasné zabezpečenie ďalšiu nehnuteľnosť. Ak má táto nehnuteľnosť dostatočnú hodnotu na zabezpečenie úveru, klient čerpá úver jednorazovo. V tomto prípade by ste už mali vlastniť pozemok, mať vydané právoplatné stavebné povolenie a nehnuteľnosť, ktorú dočasne založíte na začiatok výstavby alebo aj na úplnú dostavbu domu. Môže to byť byt alebo rodičovský dom. Nehnuteľnosť nemusíte nevyhnutne vlastniť. Výhodou takto čerpanej hypotéky sú vo väčšine prípadov jednorazovo čerpané peniaze, pretože zakladáme nehnuteľnosť vyššej hodnoty. Na záver je nutné dodať, že každý hypotekárny prípad je odlišný rovnako, ako sú rozdielne naše predstavy o budúcom bývaní. Ku každej hypotéke na výstavbu domu sa pristupuje individuálne.

Prečítajte si tiež: Zmluvy pre banku a kataster - na čo si dať pozor

Podklady pre Kataster

Kataster nehnuteľností je verejný zoznam, ktorý obsahuje údaje o nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. Spravuje ho katastrálny úrad, ktorý je súčasťou okresného úradu. Kataster slúži na evidenciu a ochranu vlastníckych práv k nehnuteľnostiam.

Geometrický plán

Geometrický plán je technický podklad, ktorý slúži na presné zobrazenie a zameranie nehnuteľností. Je nevyhnutný pri právnych úkonoch súvisiacich so zmenou nehnuteľnosti (rozdelenie, zlúčenie pozemkov, zapísanie stavby, atď.).

List Vlastníctva (LV)

LV je dôležitý dokument v oblasti nehnuteľností, ktorý slúži ako oficiálny záznam o vlastníckych právach. Je vytváraný a evidovaný katastrálnym úradom a obsahuje kľúčové informácie o nehnuteľnosti, jej vlastníkoch a iných právnych vzťahoch.

• Časť A: Popis nehnuteľnosti (parcelné číslo, výmera, druh pozemku, popis stavby).
• Časť B: Záznamy o vlastníkoch nehnuteľností, prípadne o iných oprávnených osobách (napríklad užívateľoch, nájomcoch, správcoch).
• Časť C: Ťarchy a obmedzenia vlastníckych práv: tu sú uvedené práva tretích osôb, ktoré obmedzujú vlastnícke práva, ako sú záložné práva, vecné bremená, predkupné práva, atď.

Ak potrebujete výpis z katastra nehnuteľností, môžete si podať žiadosť na vydanie na príslušnom katastrálnom úrade, alebo získať elektronický výpis, ktorý má rovnakú platnosť ako papierový dokument.

Ťarchy

Ťarchy sú dôležitou súčasťou katastrálnej evidencie, pretože informujú všetky zainteresované strany o obmedzeniach, ktoré môžu ovplyvniť hodnotu a použitie nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Vysvetlenie Rozdielnych Zmlúv

• Záložné právo: Zabezpečuje pohľadávku veriteľa (napríklad banky) voči dlžníkovi.
• Vecné bremeno: Zabezpečuje, že konkrétni ľudia môžu využívať nehnuteľnosť (napríklad bývať v dome alebo užívať pozemok) počas svojho života, bez ohľadu na to, kto je aktuálnym vlastníkom nehnuteľnosti. Právo zaniká smrťou konkrétnej osoby alebo dohodou a vzniká na základe rôznych právnych aktov (darovacia zmluva, závet).

Zrušenie vecného bremena:

1. 2. Je potrebné spísať zmluvu (dohodu) o zrušení vecného bremena. Takúto zmluvu musí uzatvoriť vlastník nehnuteľnosti s osobou oprávnenou z vecného bremena.
2. V prípade, že osoba oprávnená z vecného bremena už nežije je potrebné napísať žiadosť o výmaz vecného bremena z evidencie katastra, ku ktorej sa predloží overená fotokópia úmrtného listu tejto osoby.
3. 5.

Katastrálne Konanie

V rámci katastrálneho konania na Slovensku sa používajú rôzne typy zápisov na zaznamenanie zmien v katastri nehnuteľností.

1. Vkladové konanie: Proces, ktorým sa do katastra zapisujú nové právne vzťahy alebo zmeny existujúcich právnych vzťahov na základe zmluvy alebo iného právneho úkonu. Tento typ konania je potrebný, keď sa menia vlastnícke práva. Najbežnejšie situácie: kúpa alebo predaj nehnuteľnosti, darovanie, zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť (napr. v prípade hypotekárneho úveru), zriadenie vecného bremena dohodou. Návrh na vklad sa podáva písomne na príslušný katastrálny úrad spolu s potrebnými dokladmi (napr. zmluvy). Katastrálny úrad preverí úplnosť a správnosť návrhu a rozhodne o povolení alebo zamietnutí vkladu. Zákonná lehota na vydanie rozhodnutia je 30 dní. V komplikovaných prípadoch sa lehota môže predĺžiť na 60 dní.
2. Záznamové konanie: Záznamové konanie je proces, ktorým sa do katastra zapisujú právne vzťahy, ktoré vznikli priamo zo zákona alebo na základe rozhodnutí štátnych orgánov. Typicky ide o súdne rozhodnutia, dedičské konania a exekučné rozhodnutia. Na rozdiel od vkladového konania, záznamové konanie nevyžaduje súhlas strán, pretože právny vzťah vzniká priamo zo zákona alebo rozhodnutím. Lehota v záznamovom konaní je 60 dní (v prípade elektronického návrhu 30 dní).
3. Poznámka: V katastri slúži na informovanie o skutočnostiach, ktoré môžu mať vplyv na právne vzťahy k nehnuteľnosti. Ide napríklad o poznámku o prebiehajúcom súdnom spore, prebiehajúcej dobrovoľnej dražbe alebo o obmedzení vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou (na základe súdneho rozhodnutia).

Ku každému konaniu je priradené aj konkrétne číslo, na základe ktorého môžete sledovať celý priebeh. Katastrálne konanie sa začína podaním návrhu na príslušný katastrálny úrad. Návrh musí obsahovať všetky potrebné údaje a prílohy, ktoré potvrdzujú nárok na zápis podľa zákona č. 162/1995. Po doručení návrhu katastrálny úrad preverí jeho úplnosť a správnosť. Návrh môže byť podaný listinnou formou (osobne), no taktiež aj elektronicky. V prípade listinnej formy je potrebné dodať všetky dokumenty a prílohy vo forme originálu. Poplatok za návrh na vklad práva k nehnuteľnosti je 100,- €. Pokiaľ však chcete ušetriť, podajte návrh elektronicky. Úrad je povinný rozhodnúť o návrhu na vklad do 30 dní od jeho podania. V komplikovaných prípadoch sa lehota môže predĺžiť na 60 dní. Po preskúmaní návrhu a príloh úrad vydá rozhodnutie. Ak návrh spĺňa všetky podmienky, povolí vklad a zapíše právo do katastra. Podľa slovenského zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a registri práv sú poplatky za katastrálne úkony stanovené v zákone č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch. Katastrálne konanie je kľúčové pre zabezpečenie právnej istoty a transparentnosti v oblasti nehnuteľností podľa zákona č. 162/1995. Zápis v katastri je verejne prístupný a každý má právo doň nahliadnuť. Tento systém chráni vlastníkov pred podvodmi a zabezpečuje, že každá zmena vlastníckeho práva je riadne evidovaná. Orientácia v katastrálnom konaní však môže byť náročná, najmä pre osoby bez právneho vzdelania. Preto je často vhodné vyhľadať odbornú pomoc, napríklad právnika alebo notára, ktorí majú skúsenosti s týmito konaniami.

Vklad do katastra:

Vkladom do katastra sa zapisujú práva k nehnuteľnostiam - vlastnícke právo, záložné právo a pod. zo zmlúv ako kúpna zmluva, zmluva o zriadení vecného bremena, darovacia zmluva, zmluva o prevode vlastníctva bytu. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Konanie o povolení vkladu do katastra sa začína na návrh účastníka konania. Základné údaje účastníka alebo účastníkov konania ako meno, priezvisko a adresa trvalého bydliska, alebo názov a adresa sídla ak ide o právnickú osobu). Potrebné je označiť právny úkon alebo právne úkon), na základe ktorých sa vlastníctvo nehnuteľnosti bude upravovať alebo meniť, a tiež správu katastra, ktorej budeme návrh predkladať. Návrh na vklad je potrebné vytvoriť jeden krát pre kataster, kópie návrhu v podateľni správy katastra opečiatkujú s dátumom a hodinou doručenia návrhu na vklad, počtu predložených príloh a čísla konania. V prípade ak kúpno-predajnú zmluvu pripraví napríklad realitná kancelária, prepísanie majiteľa nehnuteľnosti cez web je lacnejšie. Vtedy sa platia len katastrálne poplatky. Bežný e-vklad do 30 dní stojí 50 €. Za zrýchlený vklad do 15 dní zaplatíte 150 eur.

Poplatky na katastri:

Na katastri sa zvýšili viaceré poplatky, upozorňuje šéfka pre úvery vo FinGO.sk Eva Šablová. Poplatok za vklad v lehote 30 dní sa zvýšil zo 66 na 100 eur. Pri poplatku na vklad v lehote 15 dní - teda zrýchlenom vklade - zaplatíte už nie 266, ale 300 eur. Pri návrhu na vklad podanom elektronicky už neplatíte 33, ale 50 eur. Zrýchlený návrh na vklad podaný elektrnocky v lehote 15 dní vás už nebude stáť 133, ale 150 eur. Tomuto poplatku sa pri kupovaní bývania nevyhnete. Banka vám hypotéku poskytne až vtedy, keď jej poskytnete všetky potrebné podklady a splníte podmienky pre čerpanie. Jednou z nich je práve zápis záložného práva na zakladanú nehnuteľnosť v prospech banky.

Kúpa bytu a prepis na katastri

Na prepis bytu na nového vlastníka vplýva veľa faktorov (hlavne kto je majiteľ bytu a spôsob platenia za byt), preto nie je možné popísať všetky prípady v jednom článku. Bližšie sa pozrieme na najčastejšie situácie, ku ktorým dochádza a tiež na základné veci, na ktoré si treba dávať pozor. Skôr ako sa pustíme do detailov, zadefinujme si ešte pojmy, ktoré budem používať v texte nižšie. Všetky definície sú vysvetľované pre prípady, že ide o obchod dvoch strán - fyzických osôb.

Dôležité pojmy pri prepise nehnuteľnosti:

• Rezervačná zmluva: Podpisuje sa medzi kupujúcim a predávajúcim. V zmluve by mal byť definovaný byt, ktorý sa predáva podľa listu vlastníctva, jeho cena a čas dokedy sa musí podpísať kúpna zmluva. Počas tejto lehoty má kupujúci predkupné právo na kúpu bytu. Súčasťou tejto zmluvy by mal byť aj rezervačný poplatok, ktorý sa potom odpočíta od predajnej ceny bytu. Na druhej strane, ak kupujúci byt nekúpi v stanovenej lehote, tak potom rezervačný poplatok prepadáva v prospech predávajúceho ako náhrada škody za čakanie. Výhodou tejto zmluvy je, že kupujúci má istotu, že ten byt nepredajú nikomu inému, kým si on vybaví úver a predávajúci zasa vie, že kupujúci to myslí vážne.
• Záložná zmluva: Podpisuje sa medzi troma stranami - predávajúcim, kupujúcim a bankou, ktorá poskytuje úver. Je to zabezpečenie banky, pre prípad, že nový majiteľ bytu nebude splácať úver, ktorý mu poskytla. Mala by sa podpisovať po podpísaní kúpnych zmlúv. Túto zmluvu je potrebné následne zavkladovať na katastri nehnuteľnosti. Poplatok za to je 66 eur, niektoré banky ho hradia samé. Po zavkladovaní záložnej zmluvy vznikne na liste vlastníctva plomba.
• Kúpna zmluva: Podpisuje sa medzi kupujúcim a predávajúcim, pričom podpis predávajúceho musí byť úradne alebo notársky overený. V zmluve sú písomne uvedené všetky fakty, na ktorých ste sa ústne dohodli.
• Návrh na vklad vlastníckych práv: Je to v podstate sprievodný list pre kúpnu zmluvu pri podaní na kataster.
• Potvrdenie o bezdlžnosti: Je to potvrdenie predávajúceho, že nemá nedoplatky u správcu nehnuteľnosti. Je to povinná príloha pri podaní návrhu na vklad do katastra nehnuteľnosti.
• Znalecký posudok: Banka si necháva pred schválením úveru predložiť znalecký posudok k danému bytu. Znalec v ňom určí aktuálnu hodnotu bytu. K vypracovaniu znaleckého posudku je potrebné znalcovi predložiť - list vlastníctva (postačí stiahnutý z internetu - www.katasterportal.sk), katastrálnu mapu (väčšinou si ju znalec stiahne z internetu), titul nadobudnutia (písomný doklad, ktorým ste nadobudli vlastníctvo bytu, t.j. kúpna zmluva, osvedčenie o dedičstve, darovacia zmluva) a potvrdenie o veku stavby (vydá Vám ho bytové družstvo na počkanie, väčšinou bez poplatku).
• Splnomocnenie: Kupujúci alebo predávajúci môže splnomocniť na prevod vlastníckeho práva nehnuteľnosti osobu, ktorej dôveruje. V takom prípade nemusí chodiť na stretnutia a podpisovať dokumenty priamo on. Splnomocnenie môžete využiť k podpisu rezervačných zmlúv, kúpnych zmlúv či odovzdávacích protokolov. Pozor, splnomocnenie Vám neuzná banka ak ste majiteľ nehnuteľnosti pri podpise záložných zmlúv.

Odporúčania pre zmluvy:

Vypracovanie rezervačných a kúpnych zmlúv by som prenechal na právnika. Môže to stáť od 50 eur do 200 eur. No takto napísaná zmluva bude presne pre Váš byt a budete mať bezpečnejší prevod. Doslova si za pár eur kúpite pokojnejší spánok. Na zaplatení poplatkov sa stále môžete dohodnúť s kupujúcim v pomere pol na pol. Ak si stiahnete zmluvy z internetu, neviete kto ich písal a či sa v nich myslelo na všetko. V procese prepisu nehnuteľnosti na katastri sa nemusí nič stať a všetko bude v poriadku. No zmluvy si nechajte vypracovať právnikom pre prípad, ak by náhodou niečo nevyšlo. Nie je možné opísať všetky formy financovania kúpy bytu.

Financovanie kúpy bytu:

• Platba v hotovosti: Pri predaji bytu v hotovosti môžete podpísať rezervačnú zmluvu alebo rovno kúpnu zmluvu. Pokiaľ kupujúci nie je pripravený vyplatiť Vás do dvoch dní od obhliadky, odporúčam Vám podpísať aj rezervačnú zmluvu. Pri podpise rezervačnej zmluvy sa dohodnete aj na dátume na podpis kúpnych zmlúv. Samotný podpis zmlúv môže prebiehať napríklad u notára, keďže Váš podpis ako predávajúcich musí byť overený. Budete potrebovať minimálne štyri kópie zmluvy s Vaším overeným podpisom. Po podpise kúpnych zmlúv sa ide na kataster nehnuteľnosti, konkrétne na podateľňu. Po zavkladovaní zmlúv na katastri zájdete do banky, kde Vám kupujúci prevedie peniaze na Váš účet. Najlepšie je robiť tieto veci súčasne, napr. cez mobilný banking, keď ste na katastri. Vy zavkladujte byt na kupujúceho a on Vám hneď prevedie peniaze na účet.
• Depozitná platba: Je to veľmi podobný prípad ako keď sa kúpa realizuje v hotovosti. Rozdiel je v spôsobe, akým dôjdu peniaze ku Vám. Depozitným vkladom sa chce chrániť kupujúci, ktorý má hotovosť. Chce si byť istý, že byt sa prevedie na neho, že na byte nie sú žiadne skryté dlhy či iné prekážky prepisu nehnuteľnosti. Peniaze teda neprevádza priamo predávajúcemu, ale tretej osobe. Tou osobou môže byť notár, advokát, banka, v podstate hocikto, komu dôverujú obe strany. Po podpise kúpnych zmlúv sa podpíše aj depozitná zmluva medzi kupujúcim, predávajúcim a napr. notárom. Následne kupujúci prevedie peniaze na účet určený notárom. Keď sa nehnuteľnosť prepíše na nového majiteľa, donesie sa list vlastníctva z katastra už s novým majiteľom notárovi.
• Hypotéka: Najčastejšia forma financovania kúpy bytu na Slovensku. Krok číslo jeden je, že hneď po podpísaní rezervačnej zmluvy si musí kupujúci podať žiadosť o úver do banky. Aby mohla banka úver schváliť, bude potrebovať kópie občianskeho preukazu od vlastníka bytu, návrh kúpnej zmluvy a znalecký posudok na byt. To znamená, že by ste mali prísť do banky s občianskym preukazom aby si urobili kópie a musíte dovoliť dohodnutému znalcovi obhliadku bytu a dať mu dokumenty, ktoré bude požadovať. Podpis kúpnych zmlúv. Predávajúci samozrejme pred notárom. Bude potrebné urobiť o jednu overenú kópiu naviac pre banku. Podpis záložnej zmluvy. To sa deje priamo v banke. Zavkladovanie záložných zmlúv na katastri nehnuteľností. Na podateľni katastra odovzdáte záložné zmluvy a sprievodný list, ktoré ste dostali v banke. Kataster Vám vystaví potvrdenie o zavkladovaní záložných zmlúv. Toto potvrdenie treba zaniesť naspäť do banky. Túto časť vie urobiť aj sám kupujúci. No list vlastníctva s plombou vydá kataster jedine vlastníkovi bytu. Potvrdenie o zavkladovaní záložných zmlúv a list vlastníctva s plombou je potrebné zaniesť späť do banky. Niektoré banky robia tento úkon samé, príp. majú špeciálne požiadavky. Po tomto kroku máte peniaze na účte, no kupujúci ešte stále čaká na prepis nehnuteľnosti na jeho meno. To platí samozrejme v prípade bežnej kúpy nehnuteľnosti bez tretej osoby, a síce bez využitia depozitu u notára.

Na konci tohto bodu máte väčšinou toho najťažšieho za sebou.

Katastrálne konanie a zápis nového majiteľa:

Katastrálny úrad musí rozhodnúť o povolení zápisu do 30 dní od podania návrhu na vklad. Súčasťou podania musia byť dve kópie overených kúpnych zmlúv, jedna kópia návrhu na vklad, potvrdenie o uhradení všetkých zálohových platieb správcovi nehnuteľnosti a potvrdenie o zaplatení správneho poplatku. Po zápise nového vlastníka na list vlastníctva zašle kataster účastníkom konania (predávajúcemu a kupujúcemu) oznámenie o vykonanej zmene. V prípade, že uvediete v návrhu na vklad aj telefónne číslo, obdržíte aj sms s informáciou, že došlo k vykonaniu zmeny. Týmto je zmena vlastníka nehnuteľností ukončená a Vy už podľa zákona nie ste majiteľom bytu.

Zápis záložného práva:

Tento úkon sa deje, ak kupujúci financuje kúpu bytu prostredníctvom hypotekárneho úveru. Banka získava právo privlastniť si byt v prípade, že kupujúci nespláca hypotéku. Banka potom byt predá a vyplatí dlh, ktorý má u nej kupujúci. Banka pripraví vždy všetky podklady potrebné pre tento účel. Celý proces sa spustí tým, že sa na katastri podá návrh na vklad záložných zmlúv spolu so záložnými zmluvami. Kataster má 30 dní, aby zapísal záložné právo v prospech banky. Prvých 30 dní je na liste vlastníctva vyznačená plomba s číslom podania.

#

tags: #rozdielne #podklady #pre #banku #a #pre