Dve Rozdielne Zmluvy pre Banku a pre Kataster: Vysvetlenie

V procese nadobúdania nehnuteľnosti, či už ide o kúpu bytu, domu alebo pozemku, sa stretávame s rôznymi právnymi dokumentmi a postupmi. Dve z najdôležitejších zmlúv, ktoré sa v tomto procese objavujú, sú zmluva pre banku (záložná zmluva) a zmluva pre kataster (kúpna zmluva). Tento článok, pod autorstvom Ing. Ladislava Gulyása, RSc., absolventa študijného programu RSc., si kladie za cieľ objasniť rozdiely medzi týmito dvoma zmluvami a ich význam v kontexte kúpy nehnuteľnosti.

Preverenie Nehnuteľnosti: Základ Právnej Istoty

Po úspešnom výbere nehnuteľnosti je nevyhnutné pristúpiť k jej dôkladnému prevereniu. V záujme právnej istoty a stability v právnych vzťahoch je dôležité, aby bol kupujúci informovaný o právnom stave nehnuteľnosti. Kľúčovým dokumentom v tomto procese je list vlastníctva, ktorý má tri časti:

  • Časť „A“: Majetková podstata - informácie o nehnuteľnosti.
  • Časť „B“: Vlastníci a iné oprávnené osoby.
  • Časť „C“: Ťarchy - často najdôležitejšia časť, ktorá ovplyvňuje rozhodnutie o kúpe.

Prevažná väčšina ľudí sa rozhodne ani len neuvažovať nad kúpou nehnuteľnosti, ktorá má v liste vlastníctva ťarchu. Medzi ťarchy patria rôzne obmedzenia, ako napríklad záložné práva, vecné bremená alebo exekúcie. V prípade kúpy nehnuteľnosti na úver však možnosť rozhodovania nemáme. Je na finančnej inštitúcii, či aktuálnu ťarchu v liste vlastníctva kupovanej nehnuteľnosti akceptuje, alebo nie.

Možnosti Kúpy Nehnuteľnosti s Ťarchou

Ak sa rozhodneme kúpiť nehnuteľnosť s ťarchou, existuje niekoľko možností, ako túto situáciu riešiť:

  1. Predčasné splatenie úveru: Zostatok úveru súčasného majiteľa sa splatí z finančných zdrojov majiteľa alebo kupujúceho. Finančné prostriedky sa poukážu na účet uvedený v doklade o vyčíslení zostatku úveru s príslušným variabilným symbolom. Úverujúca banka sa zaviaže po úplnom splatení úveru vystaviť potvrdenie o splatení úveru (tzv. kvitanciu) a súhlas o výmaz záložného práva. Katastrálny úrad v lehote do 60 dní vymaže záložné právo z listu vlastníctva predávanej nehnuteľnosti. Ak sa použijú finančné zdroje kupujúceho, pravidlom je, že by kúpna cena mala byť väčšia ako zostatok úveru predávajúceho. Podobnou možnosťou je, ak splatenie zostatku úveru predávajúceho sa uskutoční z hypotekárneho úveru (HÚ) kupujúceho. Platí podmienka, že zvyšná časť kúpnej ceny v momente čerpania HÚ už musí byť splatená.

    Prečítajte si tiež: Zmluvy pre banku a kataster - na čo si dať pozor

  2. Zmena predmetu zabezpečenia: V praxi sa táto možnosť využíva najmenej. Základnou požiadavkou je, že treba mať vhodnú nehnuteľnosť na založenie. Výhodou riešenia sú úspory na poplatkoch, ktoré súvisia s predčasným splatením hypotéky.

  3. Akceptovateľné záložné práva: Z pohľadu finančných inštitúcií sú akceptovateľné záložné práva ostatných finančných inštitúcií, záložné právo Štátneho fondu rozvoja a bývania, záložné právo mesta, zákonné záložné právo v prospech spoločenstva a vecné bremená s právom prechodu, prejazdu a právo vstupu.

Neakceptovateľné Ťarchy a Ich Riešenie

Záložné právo nebankovej inštitúcie a záložné právo fyzickej osoby sú pomerne častou ťarchou, ktoré sa z pohľadu kúpy správajú úplne rovnako. Pri kúpe z vlastných zdrojov (nie z hypotéky) treba do kúpnej zmluvy presne zakotviť, za akých podmienok sa vymaže ťarcha a prebehne kúpa. Uvedené ťarchy sú pre banky a stavebné sporiteľne neakceptovateľné, t.j. nedajú sa riešiť hypotékou.

  • Záložné právo Štátneho fondu rozvoja a bývania: Dá sa predčasne splatiť so sankciami alebo presunúť na inú nehnuteľnosť.
  • Záložné právo exekútora: Je ťarcha, ktorú finančné inštitúcie neakceptujú. Znamená to, že túto ťarchu je potrebné najprv vymazať z listu vlastníctva. Až potom môžeme požiadať o hypotekárny úver. Vo väčšine prípadov predávajúci nedisponuje finančnými zdrojmi na vyplatenie pohľadávky exekútora. Podľa odborníkov sa neodporúča kupovať nehnuteľnosť, ktorá má zapísaných viac ako tri exekúcie v liste vlastníctva. Pre vylúčenie rizika zápisu ďalšej exekúcie je možné požiadať príslušný okresný súd o vyjadrenie, či neprebieha ďalšie exekučné konanie voči predávajúcemu. Pri kúpe nehnuteľnosti s ťarchou záložného práva exekútora je potrebná bezpodmienečná súčinnosť predávajúceho alebo splnomocneného advokáta, a to najmä počas vyrovnávania záväzkov. Ideálne je, keď po vyrovnaní záväzku exekútor bezodkladne vystaví potvrdenie o splatení pohľadávky so súhlasom o výmaz ťarchy pre kataster.
  • Záložné právo mesta: Je ťarcha, s ktorou sa stretávame už len občas. Tieto ťarchy vznikli pri odkupovaní mestských bytov do osobného vlastníctva. Kupujúci dostali zľavu, na byty však vzniklo záložné právo na zmluvne dohodnutú dobu 10 rokov od nadobudnutia. Po uplynutí tejto doby mesto na požiadanie vystaví súhlas na výmaz záložného práva. V prípade predaja takejto nehnuteľnosti pred uplynutím v zmluvne dohodnutej doby majiteľ musí zaplatiť sankčnú pokutu uvedenú v kúpnej zmluve, na základe ktorej byt nadobudol od mesta. Tento druh záložného práva finančné inštitúcie neakceptujú, a musia byť vyplatené z vlastných finančných zdrojov kupujúceho.
  • Zákonné záložné právo v prospech spoločenstva: Je záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v prospech spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vzniká zo zákona ku každému bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome už prvým prevodom bytu alebo nebytového priestoru do osobného vlastníctva nájomníka podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Toto záložné právo nemá žiadny vplyv na kúpu bytu. Znamená to, že finančné inštitúcie toto záložné právo akceptujú.
  • Doživotné právo užívania domu alebo bytu: Je v prospech určitej osoby (in personam). Zaniká smrťou fyzickej osoby resp. zánikom právnickej osoby alebo vzájomnou dohodou oprávneného a povinného z vecného bremena. V prípade smrti fyzickej osoby treba podať návrh o zrušenie vecného bremena spolu s originálom alebo overenou kópiou úmrtného listu oprávneného.
  • Uplatnené záložné právo v prospech veriteľa: Je fáza, ktorá nasleduje po nesplnení záväzkov zo strany dlžníka.
  • Iné obmedzenia: Ako napr. ochranné pásma, sa viažu k inžinierskym sieťam, elektrickým stĺpom a podobne.

Záložné Právo: Zabezpečenie pre Veriteľa

Záložné právo je právny nástroj, ktorý zabezpečuje poskytnutú pôžičku či úver (vrátane úrokov a poplatkov). Záložné právo poskytuje bankám dodatočnú ochranu proti riziku nesplatenia úveru. Vzniká zápisom do katastra nehnuteľností na základe záložnej zmluvy, ktorá sa vzťahuje na konkrétnu hypotéku a nehnuteľnosť. Záložné právo zaniká splatením hypotéky.

Zriadenie Záložného Práva pri Hypotéke

Zriadenie záložného práva pri hypotéke na rodinný dom či byt je kľúčovým krokom v procese získania úveru.

Prečítajte si tiež: Skúsenosti s Kúpnymi Zmluvami

  1. Zhodnotenie finančných možností: Pred podaním žiadosti o hypotéku zhodnoťte svoje finančné možnosti a zvážte, či budete schopní pravidelne a včas splácať úver.
  2. Zmluvná dokumentácia: Po schválení úveru vám banka pripraví zmluvnú dokumentáciu vrátane záložných zmlúv, v ktorých sa špecifikuje, že kupovaná nehnuteľnosť bude slúžiť ako zabezpečenie úveru. Nehnuteľnosť musí byť poistená pre prípad rizika jej znehodnotenia. Poistná suma by mala zodpovedať výške úveru alebo reprodukčnej hodnote nehnuteľnosti.
  3. Návrh na vklad: Následne podáte návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností.
  4. Náležitosti záložnej zmluvy: Záložná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán a identifikáciu pohľadávky, ktorú má veriteľ voči dlžníkovi a ktorá sa zabezpečuje záložným právom.

Príklad Zmluvných Strán

Predstavte si, že pán Marek Kupujúci plánuje kúpiť byt od pani Zuzany Predávajúcej. Marek požiada banku o hypotéku, aby mohol financovať túto kúpu. Aby banka mala istotu, že úver bude splatený, je potrebné zriadiť záložné právo na nehnuteľnosť. Preto Zuzana Predávajúca poskytne svoj byt ako zabezpečenie. Tým sa Zuzana stáva záložcom vo vzťahu k banke.

Riešenie Problémov so Splácaním Hypotéky

Ak sa dlžník omešká so splátkou, banka ho najskôr upozorní na omeškanie splátok a pošle výzvu na úhradu. Cieľom banky je v prvom rade hľadať riešenie, ktoré bude prínosné pre obe strany. Až v situácii, keď všetky tieto možnosti zlyhajú a dlžník nereaguje alebo nie je ochotný spolupracovať, banka pristupuje k ďalším krokom.

  • Bezodkladný kontakt s bankou: V prvom rade je potrebné bezodkladne kontaktovať banku.
  • Poistenie hypotéky: Za pár desiatok eur mesačne si môžete zaistiť pokoj. Poisťovňa za vás v ťažkých životných situáciách prevezme splácanie hypotéky.
  • Finančná rezerva: Mať našetrené peniaze vás môže zachrániť pred veľkými problémami. Odborníci odporúčajú mať k dispozícii aspoň 6-násobok svojho mesačného príjmu. Tieto úspory vám pomôžu prekonať obdobie, keď nebudete mať príjem. Kombinácia sporenia a poistenia je ideálnym riešením.
  • Splatenie hypotéky z výnosu z predaja: V takom prípade sa najprv dohodnete s kupujúcim na cene.
  • Presun záložného práva na inú nehnuteľnosť: Ak vlastníte ďalší byt alebo rodinný dom, či stavebný pozemok rovnakej alebo vyššej hodnoty, môžete banku požiadať o presun záložného práva na túto nehnuteľnosť. Pôvodná nehnuteľnosť sa tak stane nezaťaženou a pripravenou na predaj.

Exekučné Záložné Právo

Exekučné záložné právo je právny nástroj, ktorým exekútor zabezpečí, aby dlžník nemohol voľne nakladať so svojou nehnuteľnosťou.

Alternatívy k Hypotéke

Ak si na kúpu nehnuteľnosti nepotrebujete požičať peniaze v banke, môžete využiť zablokovanie kúpnej ceny na účte v banke (tzv. notárska/advokátska úschova alebo vinkulovaný účet). Platba kúpnej ceny v hotovosti má svoje výhody, nevýhody, pozitíva aj negatíva.

Kúpna Zmluva: Základný Dokument pre Prevod Vlastníctva

Kúpna zmluva upravuje vzťah dvoch zmluvných strán: kupujúceho a predávajúceho. U notára alebo na matrike svoj podpis musí overiť iba strana predávajúceho = terajšieho majiteľa. Vlastníkom sa stávate až v prípade, keď právnik, ktorý pracuje na Katastri, podanú Kúpnu zmluvu skontroluje.

Prečítajte si tiež: Kúpne Ceny Nehnuteľností

Katastrálne Konanie: Zápis Vlastníckeho Práva

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru okresného úradu o jeho povolení. Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania.

Postup pri Katastrálnom Konaní

  1. Oznámenie o návrhu na vklad: Ešte pred podaním návrhu na vklad je možné podať oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe. Ak do 90 dní od vyplnenia oznámenia o návrhu na vklad účastník konania nepodá návrh na vklad, na oznámenie sa neprihliada.
  2. Prílohy k návrhu na vklad: Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť právo k nehnuteľnosti zapísané do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Okrem toho je k návrhu potrebné priložiť aj ďalšie predpísané prílohy.
  3. Rozhodnutie o návrhu na vklad: Katastrálny odbor okresného úradu rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. V prípade zamietnutia vkladu sa rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania, pričom proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie.

Poplatky za Katastrálne Konanie

Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je spoplatnený sumou 100 €. V prípade, že účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní, výška poplatku predstavuje sumu 300 €. Ak účastník podá „urýchlený“ návrh na vklad do katastra elektronicky, vyberá sa poplatok vo výške 150 €.

Odporúčania pri Kúpe a Predaji Nehnuteľnosti

V prípade, ak sa rozhodnete kúpiť alebo predať nehnuteľnosť, vždy sa radšej poraďte s právnikom alebo sa obráťte na realitnú kanceláriu. Kúpna zmluva musí obsahovať podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

Úhrada Kúpnej Ceny Hypotékou

V súčasnosti jedným z najbežnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny (resp. jej časti) je jej zaplatenie z prostriedkov poskytnutých hypotekárnou bankou na základe zmluvy o hypotekárnom úvere. V zmluvnom vzťahu s hypotekárnou bankou vystupuje len hypotekárna banka (v pozícii veriteľa) a kupujúci (v pozícii dlžníka).

Zmluva o Zriadení Záložného Práva

Keďže hypotekárna banka vyžaduje zriadenie záložného práva ešte pred tým, ako poskytne hypotekárny úver kupujúcemu, je potrebné, aby zmluvu o zriadení záložného práva uzatváral s hypotekárnou bankou vlastník nehnuteľnosti, t.j. predávajúci. Zmluvu o záložnom práve podpisujú však všetky tri strany (banka, vlastník a dlžník). Aby hypotekárna banka nadobudla záložné právo, je potrebný jeho vklad do katastra nehnuteľností.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy pri Financovaní Hypotékou

V kúpnej zmluve by malo byť uvedené, že hypotekárny úver hypotekárna banka prevedie priamo na účet uvedený predávajúcim. Je taktiež vhodné, aby si zmluvné strany v kúpnej zmluve vyššie uvedené ustanovenie doplnili ešte aj o povinnosť oboch zmluvných strán poskytovať si navzájom súčinnosť potrebnú na to, aby hypotekárna banka poskytla kupujúcim hypotekárny úver.

Obdobne by sa zmluvné strany mali dohodnúť aj na postupe v prípade, ak niektorá zmluvná strana odstúpi od kúpnej zmluvy. Rovnako je dôležité, aby si zmluvné strany dohodli, čo v prípade, ak bude predávajúci podľa kúpnej zmluvy (napríklad po odstúpení od zmluvy ktoroukoľvek zmluvnou stranou) povinný vrátiť platbu, ktorú kupujúci uhradil z prostriedkov hypotekárneho úveru. Je totiž potrebné (a hypotekárna banka to spravidla aj vyžaduje), aby sa v takýchto prípadoch na vrátenie takejto platby zo strany kupujúceho predávajúcemu vyžadoval predchádzajúci súhlas hypotekárnej banky.

Nehnuteľnosť Zaťažená Záložným Právom

V praxi rovnako častým prípadom je aj situácia, keď predávajúci predáva svoju nehnuteľnosť, ktorá je ale zaťažená záložným právom. Je preto potrebné dohodnúť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby sa jej časť použila na úhradu dlhov predávajúceho, čo bude mať za následok aj zánik záložného práva záložného veriteľa predávajúceho (ako dlžníka).

Postup pri Úhrade Kúpnej Ceny pri Zaťaženej Nehnuteľnosti

Ak kupujúci hradí kúpnu cenu (resp. jej časť) prostredníctvom hypotekárneho úveru, nebude celá suma poskytnutá ako hypotekárny úver prevedená na účet predávajúceho. Prvá časť hypotekárneho úveru sa použije na vyplatenie dlhu (napríklad úveru) predávajúceho. Táto suma musí byť vždy vo výške uvedenej v tzv. vyčíslení, ktoré na požiadanie predávajúceho vystaví záložný veriteľ pohľadávky (spravidla banka ktorá poskytla predávajúcemu úver) k určitému dňu. Na základe splatenia úveru vystaví záložný veriteľ kvitanciu - teda súhlas s výmazom záložného práva. Následne (obvykle) predávajúci podá návrh na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností záznamom, k čomu sa priloží kvitancia.

Príklad Ustanovenia v Kúpnej Zmluve

  • sumu vo výške € (slovom: eur) prevedie hypotekárna banka na účet Predávajúceho IBAN: __, ktorá sa použije na vyplatenie úveru poskytnutého Predávajúcemu spoločnosťou __, a.s., IČO: __,so sídlom: __, (ďalej len „Záložný veriteľ“), na základe čoho Záložný veriteľ Predávajúceho po vyplatení celej pohľadávky (zostatku) vystaví „Súhlas s výmazom záložného práva“ zriadeného v prospech nej podľa V-__, ktorý sa spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech Kupujúceho podľa tejto zmluvy alebo tesne pred ním, podá na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor.

Odporúčanie

Zmluvné strany v kúpnej zmluve uviedli, že predávajúci sa zaväzuje predložiť kupujúcemu originál dokladu preukazujúceho zostatok dlhu (napr. úveru) u záložného veriteľa (napr. banky) predávajúceho.

Záložné Právo k Nehnuteľnosti: Vznik a Zriadenie

Hlavnou funkciou záložného práva je zabezpečiť pohľadávku veriteľa a posilniť jeho právne postavenie, ak má pochybnosti voči dlžníkovi, či tento svoj dlh splní. Na druhej strane záložné právo núti dlžníka, aby svoj dlh splnil. V opačnom prípade veriteľ môže uspokojiť svoju pohľadávku priamo zo zálohu.

Základné Pojmy

  • Záložný veriteľ: Ten, kto poskytuje dlh (ktorý je zabezpečený záložným právom).
  • Záložný dlžník: Osoba, ktorá je dlžníkom pohľadávky (má voči veriteľovi dlh).
  • Záložca: Ten, ktorý zakladá nehnuteľnosť. Spravidla je to osoba dlžníka, teda osoba, ktorej bol dlh (pôžička, úver a pod.) poskytnutý, ale nemusí ním výlučne byť.

Vznik, Trvanie a Zánik Záložného Práva

Medzi vznikom a zriadením je zásadný rozdiel. Zriadenie záložného práva časovo predchádza jeho vzniku. Ak sa záložné právo viaže k nehnuteľnosti, vzniká až zápisom do katastra nehnuteľností. Zapisuje sa vkladom, o ktorom sa rozhoduje na základe návrhu na zápis záložného práva v prospech zakladanej nehnuteľnosti. Zriadiť záložné právo je možné zmluvou, rozhodnutím kompetentného orgánu (súd, správny orgán, exekútor), prípadne zo zákona. V bežnom živote sa záložné právo zriaďuje najčastejšie záložnou zmluvou.

Záložná Zmluva

Záložnou zmluvou si záložný veriteľ zabezpečuje svoju pohľadávku voči dlžníkovi. V zmluve je potrebné určiť zabezpečenú pohľadávku, jej výšku a predmet zálohu. V realitnej praxi si ňou najčastejšie hypotekárne banky zabezpečujú úvery, ktoré poskytujú klientom (najmä za účelom financovania kupovanej nehnuteľnosti). Hypotekárne banky v týchto prípadoch majú postavenie záložného veriteľa. Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávok hypotekárnej banky týkajúcich sa hypotekárneho úveru, ktorý je poskytnutý na úhradu kúpnej ceny.

Podpis Záložnej Zmluvy

Pri podpise záložnej zmluvy na nehnuteľnosť je vylúčené zastúpenie vlastníka na základe plnomocenstva. Záložnú zmluvu musí podpísať osobne vlastník zakladanej nehnuteľnosti.

Poradie Záložných Práv

Na jednu nehnuteľnosť môže byť naviazaných viac záložných práv, podľa zákona o bankách nesmie byť hypotekárny úver zásadne zabezpečený záložným právom na takú nehnuteľnosť, na ktorej už viazne záložné právo v prospech tretej osoby alebo ktorá je už zabezpečená obmedzením prevodu nehnuteľnosti.

Vecné Bremená a Záložné Právo

Vecné bremená „in rem“ - napríklad prípojky, právo prechodu v prospech každodobého vlastníka nezhoršujú užívanie nehnuteľnosti a prechádzajú aj na právnych nástupcov.

Poradie Zápisu do Katastra

Ak sa kupovaná nehnuteľnosť financuje prostredníctvom hypotekárneho úveru, ako prvé v poradí sa na kataster podávajú záložné zmluvy a až následne kúpne zmluvy. Pre vznik záložného práva je významné, že práva k nehnuteľnostiam sa do katastra spravidla zapisujú v poradí, v akom sa katastru doručili návrhy na zápis. Po zápise je záložné právo evidované na liste vlastníctva v časti „C“ ŤARCHY.

Exekučné Záložné Právo na Nehnuteľnosť

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť upravuje Exekučný poriadok. Jeho podstata spočíva v tom, že nevedie priamo k uspokojeniu pohľadávky veriteľa, ale posilňuje jeho postavenie v tom, že v prípade budúceho speňaženia nehnuteľnosti (napr. výkonom rozhodnutia) bude veriteľovo právo na uspokojenie zabezpečené v poradí vzniku jeho exekučného záložného práva.

Zákonné Záložné Právo podľa Zákona o Vlastníctve Bytov a Nebytových Priestorov

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov priamo ustanovuje, že jeho vznik je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností, a to záznamom.

Kúpna Zmluva: Uzatvorenie a Náležitosti

Kúpa (alebo predaj) nehnuteľnosti je spojená s uzatvorením kúpnej (alebo kúpno-predajnej) zmluvy.

Druhy Zmlúv

  • Zmluvy uzatvárané medzi fyzickými osobami (napr. medzi občanmi) sa riadi Občianskym zákonníkom.
  • Kúpna zmluva o prevode nehnuteľností uzatvorená medzi podnikateľmi (napr. medzi právnickými osobami - s.r.o.) sa spravuje Obchodným zákonníkom.
  • Spotrebiteľskú kúpnu zmluvu uzatvára predávajúci Developer s. r. o. s fyzickou osobou.

Forma Kúpnej Zmluvy

Právne predpisy vyžadujú pre prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti písomnú formu.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy

  • Presné označenie zmluvných strán.
  • Označenie nehnuteľnosti ako predmetu kúpy.
  • Určenie kúpnej ceny.
  • Ďalej označenie právneho úkonu a jeho predmet, miesto a čas právneho úkonu.
  • Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu atď.

Úhrada Kúpnej Ceny

  • Dohodnutá kúpna cena za predaj pozemku predstavuje sumu vo výške 10 000,- eur, ktorú uhradí kupujúci predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho bankový účet č. u. ………….
  • Ak správa katastra môže vkladové konanie prerušiť, je potrebné nedostatky realizovať formou písomného dodatku k zmluve.

Prevod Vlastníckeho Práva

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti prechádza na kupujúceho (t. j. práva do katastra nehnuteľností.

Bezpečnosť pri Kúpe Nehnuteľnosti

  • Je dobré dať si pozor na to, či na nehnuteľnosti viaznu nejaké ťarchy (napr. vlastníctva dostupného na portáli katastra nehnuteľností.
  • Ťarchy nie sú prekážkou pri kúpe nehnuteľnosti, existuje viacero možností, ako sa s takouto ťarchou vyrovnať.

Kontrola Zmluvy

  • Je vhodné si vyžiadať znenie kúpnej zmluvy, jej preštudovanie napovie veľa o kvalite zmluvy.
  • Je vhodné obrátiť sa na právnika alebo advokáta, ktorý sa venuje úplne inej agende, nie je to vhodný kandidát na kontrolu zmluvy.

Platobné Podmienky

  • Je dôležité dohodnúť sa o tom, ako bude uhradená kúpna cena za nehnuteľnosť.
  • Je potrebné zabezpečiť, že napr. notársku/advokátsku úschovu alebo vinkulovaný účet.

Poplatky

Je vhodné pozrieť sa na to, kto platí poplatky (napr. poplatky na katastri a pod.).

tags: #2 #rozdielne #zmluvy #pre #banku #a

Ďalšie články