Rozhodnutie súdu o vyprataní nehnuteľnosti: Podmienky a postupy

Tento článok sa zaoberá problematikou vypratania nehnuteľnosti na Slovensku, pričom sa zameriava na podmienky a právne postupy, ktoré sú s týmto procesom spojené. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o právach a povinnostiach vlastníkov nehnuteľností a osôb, ktoré ich užívajú bez právneho titulu.

Ochrana vlastníckeho práva a jeho obmedzenia

Vlastnícke právo je základným právom, ktoré je chránené Ústavou Slovenskej republiky a Občianskym zákonníkom. Každý má právo vlastniť majetok a toto právo požíva ochranu. Vlastnícke právo pôsobí erga omnes, teda voči všetkým, a nikto nemôže zasahovať do vlastníckeho práva iného bez právneho dôvodu.

Napriek širokej ochrane vlastníckeho práva existujú situácie, kedy je vlastník obmedzený v jeho výkone. Jednou z nich je situácia, keď nehnuteľnosť obýva osoba bez právneho titulu, napríklad bývalý partner, nájomník po skončení nájmu alebo iná osoba, ktorá nemá vlastnícke alebo užívacie právo k nehnuteľnosti.

Svojpomocné vypratanie nehnuteľnosti je protiprávne

Je veľmi dôležité, aby vlastník nehnuteľnosti nevypratával nehnuteľnosť sám, teda svojpomocne. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ustanovenia § 6 Občianskeho zákonníka, ale aj jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku.

Svojpomoc spočíva vo využití vlastných síl ohrozeného na ochranu svojich práv. Všetky podmienky svojpomoci (zásah do určitého subjektívneho práva, bezprostredné hrozenie zásahu, neoprávnenosť zásahu a vykonávanie svojpomoci len tým, koho právo je ohrozené) musia byť splnené súčasne. Absencia ktorejkoľvek z týchto podmienok znamená protiprávne konanie. Svojpomoc je prípustná len na odvrátenie zásahu, teda ako obranná, defenzívna svojpomoc, ktorej cieľom je zachovať doterajší stav.

Prečítajte si tiež: Invalidný a starobný dôchodok: Prechod

Vypratanie nehnuteľnosti vlastníkom bez právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia alebo iného exekučného titulu by bolo protiprávnym konaním, ktoré by mohlo mať v závislosti od okolností až trestnoprávne následky pre vlastníka nehnuteľnosti. Vlastník nehnuteľnosti by sa takýmto konaním mohol dopustiť spáchania trestného činu porušovania domovej slobody.

Súdy už opakovane rozhodli o tom, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do nehnuteľnosti, ktorá bola jeho vlastníctvom, avšak obýval ju niekto iný. V tomto smere je úplne právne bezvýznamné, či takáto osoba má alebo nemá evidovaný v takej nehnuteľnosti trvalý pobyt.

Žaloba na vypratanie nehnuteľnosti

Ak vlastník nehnuteľnosti chce dosiahnuť vypratanie osoby, ktorá ju užíva bez právneho titulu, musí podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti na súd. Žalobcom musí byť vlastník alebo iná osoba oprávnená užívať nehnuteľnosť.

V žalobe je potrebné presne špecifikovať nehnuteľnosť (podľa listu vlastníctva) a popísať okolnosti, na základe ktorých vznikol medzi žalobcom a žalovaným právny vzťah, ak existoval. Je potrebné uviesť, na ako dlhú dobu bol dojednaný nájom nehnuteľnosti, ak sa jednalo o nájomný vzťah.

Príslušným prvostupňovým súdom je súd, v ktorého územnej pôsobnosti sa nachádza predmetná nehnuteľnosť.

Prečítajte si tiež: Sprievodca odvolaním

Exekúcia vyprataním nehnuteľnosti

Ak žalovaný povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť. Žalobca potom môže podať návrh na výkon exekúcie súdnemu exekútorovi, a to podľa zákona č. 233/1995 Z. z. (Exekučný poriadok).

Podľa § 181 ods. 1 Exekučného poriadku, ak exekučný titul ukladá, aby povinný vypratal nehnuteľnosť alebo jej časť, exekúcia sa vykoná vyprataním. Následne exekútor poverený súdom na výkon exekúcie upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti. V upovedomení o začatí exekúcie je uvedená lehota 15 dní na vznesenie námietok proti exekúcii.

Vypratané veci sa odovzdajú povinnému alebo jeho plnoletému rodinnému príslušníkovi. Ak nie je pri vypratávaní prítomný nikto, kto by mohol tieto veci prevziať alebo ich prevziať nechce, tieto sa spíšu a dajú obci do úschovy.

Alternatívne riešenia: Rozhodcovské konanie a notárska zápisnica

Okrem súdneho konania existujú aj alternatívne spôsoby riešenia sporov o vypratanie nehnuteľnosti, ktoré môžu byť rýchlejšie a efektívnejšie.

Rozhodcovské konanie

Rozhodcovské konanie je alternatívou k súdnemu konaniu, ktoré môže byť rýchlejšie a menej formálne. Podmienkou pre vypratanie neoprávneného užívateľa bytu alebo domu rozhodcom je rozhodcovská doložka v nájomnej zmluve. Hlavnou výhodou rozhodcovského konania je rýchlosť.

Prečítajte si tiež: Sociálna poisťovňa a dôchodky

Notárska zápisnica

V praxi sa často stretávame s otázkou, či môže byť podkladom na vykonanie exekúcie vyprataním notárska zápisnica. Táto otázka je kladená právom, keďže najčastejšie je exekučným titulom na vypratanie rozhodnutie súdu.

Vypratanie totiž predstavuje spôsob vymáhania tzv. nepeňažného plnenia - nevymáha sa teda peňažná suma, ale splnenie určitej povinnosti, ktorou je vypratanie konkrétnej nehnuteľnosti (aby nedošlo k jej zámene s inou nehnuteľnosťou) - je to povinná náležitosť notárskej zápisnice, najlepšie je nehnuteľnosť identifikovať. Spisuje sa ako nájomná zmluva vo forme notárskej zápisnice. Oproti poplatku za návrh podaný na súd však ide stále o finančne menej nákladný spôsob.

Veľkou výhodou notárskej zápisnice je reálny čas jej spísania. Exekučný titul v tejto forme je reálne vytvorený len za čas, za ktorý sa spíše u notára. Oproti niekoľkomesačným až niekoľkoročným konaniam na súdoch je to najefektívnejší spôsob získania priamovykonateľného exekučného titulu. Naproti tomu pri nájomcovi, ktorý notársku zápisnicu odmietne podpísať, možno predpokladať už jeho prvotný zámer neplniť si riadne a včas žiadnu zo svojich povinností, najmä neplatiť nájomné. Ak ide totiž o nájomcu s vážnym zámerom predmet nájmu užívať a riadne a včas plniť svoje povinnosti, najmä platiť nájomné, predmetnú zápisnicu podpíše napriek skutočnosti, že bol vopred oboznámený s možnosťou vypratania v prípade, že si svoje povinnosti plniť nebude.

Špecifické situácie a zraniteľné osoby

Osoby staršie ako 60 rokov

Postup pri vysťahovaní osoby, ktorá neoprávnene obýva nehnuteľnosť, sa nemení pre osoby staršie ako 60 rokov. Vysťahovanie takýchto osôb sa rieši prostredníctvom súdneho konania, kde je potrebné podať návrh na vypratanie nehnuteľnosti. Súd následne rozhodne na základe predložených dôkazov o tom, či má osoba nehnuteľnosť vypratať.

Vo všeobecnosti zákony neustanovujú špeciálny režim pre vysťahovanie osôb nad 60 rokov. Avšak, v niektorých prípadoch môže súd prihliadať na zvláštne okolnosti a zraniteľnosť osôb, čo môže ovplyvniť rozhodnutie. Napríklad, ak by to predstavovalo rozpor s dobrými mravmi, súd môže k tomu prihliadať. Dôležité bude ale aj to z akého dôvodu sa nasťahovala do nehnuteľnosti.

Osoby v hmotnej núdzi

V zmysle § 712a ods. 3 Občianskeho zákonníka: „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. Dôvodom skončenia nájomného pomeru podľa § 711 ods. 1 písm.

Pre prenajímateľov je najpodstatnejšie uvedomiť si, že vypovedanie nájmu a následné vypratanie by malo prichádzať do úvahy najmä v prípadoch, keď je to pre nich finančne efektívne. Finančne efektívne je to vtedy, ak nájomcovi nevzniká právo na bytovú náhradu.

Príklady z praxe a súdne rozhodnutia

V praxi sa stretávame s rôznymi situáciami, kedy je potrebné riešiť vypratanie nehnuteľnosti. Nasledujúce príklady a súdne rozhodnutia ilustrujú niektoré z týchto situácií:

• Vlastník pozemku sa môže domáhať ochrany podľa § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka jeho vyprataním bez ohľadu na to, či sa nachádza na pozemku nehnuteľná stavba, vec patriaca osobe, proti ktorej žaloba smeruje. Žaloba o vypratanie pozemku je jednou z vlastníckych žalôb, ktoré majú samostatný skutkový základ, podľa toho, akým spôsobom žalovaný zasahuje do vlastníckeho práva. Žalobou na vypratanie pozemku sa nemožno domáhať vypratania stavby, ktorá je nehnuteľnou vecou.
• Podľa ustanovenia § 711 ods. 1 písm. d/ Občianskeho zákonníka prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.
• V konaní o žalobe na vypratanie nehnuteľnosti (§ 80 písm. b/ O.s.p.) sa súdny poplatok vymeria percentuálne z ceny nehnuteľnosti podľa položky 1 písm.
• Dovolací súd sa stotožnil s právnym názorom vysloveným žalobcom, že žalobca ako oprávnený držiteľ sa môže domáhať ochrany proti tomu, kto do jeho práva oprávnenej držby neoprávnene zasahuje postupom podľa § 126 OZ, pričom žiadne ustanovenie Občianskeho zákonníka neupravuje, že neoprávnene umiestnené veci (ktorých vypratania sa žalobca domáha) musia byť vo vlastníctve či oprávnenej držbe žalovaného.
• Kasačný súd k aplikácii § 137 stavebného zákona uvádza, že v konaniach upravených v stavebnom zákone sa môžu vyskytnúť tzv. občianskoprávne a iné námietky, o ktorých prináleží rozhodovať súdu. Pôjde predovšetkým o námietky týkajúce sa vlastníckych a užívacích práv k pozemkom a stavbám.
• Skutočnosť, že jednostranný právny úkon výpovede z nájmu bytu neexistuje, alebo nebol nájomcovi doručený, vylučuje možnosť aplikácie ustanovenia § 711 ods.

Bezdôvodné obohatenie

Skutočnosť, že nájomca užíval nehnuteľnosť aj po uplynutí doby nájmu sa posudzuje ako bezdôvodné obohatenie, pretože podľa § 451 je bezdôvodným obohatením majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov a kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. Najčastejšie postupujeme tak, že necháme vypracovať znalecký posudok, ktorým sa určí bežné nájomné v danej lokalite.

tags: #rozhodnutie #súdu #vypratanie #nehnuteľnosti #podmienky