Predkupné právo spoluvlastníkov k pozemku: Judikatura a praktické aspekty

Podielové spoluvlastníctvo je právny vzťah, v ktorom dvaja alebo viacerí vlastníci vlastnia jednu vec spoločne. Každý spoluvlastník má podiel, ktorý vyjadruje mieru jeho účasti na právach a povinnostiach k spoločnej veci. S týmto podielom je spojené aj predkupné právo, ktoré upravuje Občiansky zákonník. Čo to predkupné právo znamená v praxi a ako sa uplatňuje pri pozemkoch?

Čo je predkupné právo?

V zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). To znamená, že ak jeden zo spoluvlastníkov chce predať svoj podiel na pozemku, musí ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Cieľom je umožniť spoluvlastníkom udržať vlastníctvo pozemku v rámci existujúceho spoločenstva.

Blízka osoba

Zákon definuje blízku osobu ako príbuzného v priamom rade, súrodenca a manžela. Iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Ak spoluvlastník prevádza podiel na blízku osobu, predkupné právo ostatných spoluvlastníkov sa neuplatňuje.

Ako uplatniť predkupné právo?

Ak sa spoluvlastník rozhodne predať svoj podiel, musí ostatným spoluvlastníkom doručiť písomnú ponuku. Táto ponuka musí obsahovať všetky podmienky predaja, teda najmä cenu a spôsob platby. Spoluvlastníci majú lehotu na prijatie ponuky, ktorá, ak nie je dohodnuté inak, je dva mesiace od doručenia ponuky.

Judikatura a lehota na prijatie ponuky

Podľa ustálenej judikatúry, na predkupné právo vyplývajúce z ust. § 140 OZ "z hľadiska obsahu, účinkov a výkonu treba aplikovať (uplatnením analógie legis - § 853 OZ) všeobecnú úpravu o predkupnom práve zaradenú do ôsmej časti druhej hlavy druhého oddielu Občianskeho zákonníka, t.j. ust. § 602 až § 606. Ak by spoluvlastník nevyčkal uplynutie zákonnej dvojmesačnej lehoty a previedol vám ponúkaný spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu poruší vaše predkupné právo spoluvlastníka".

Prečítajte si tiež: Kontext rozsudkov o starostlivosti

Čo má obsahovať ponuka?

Samotná ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých má byť kúpna zmluva uzavretá.Ponuka musí zároveň obsahovať všetky podmienky, za ktorých nadobúdateľ odkúpil podiel od pôvodného spoluvlastníka (predmet kúpy, kúpna cena, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena, vykonanie osobných služieb a pod.). Na prijatie ponuky nestačí len vyhlásenie oprávneného, že ponuku prijíma, ale musí zaplatiť aj kúpnu cenu. Ak ide o vyplatenie nehnuteľnosti, zákonná lehota je 2 mesiace, ak o vyplatenie hnuteľnej veci, 8 dní. Táto lehota však pôsobí len v prípade, ak sa strany nedohodli na vlastnej lehote.

Čo ak spoluvlastník poruší predkupné právo?

Ak spoluvlastník predá svoj podiel tretej osobe bez toho, aby ho ponúkol ostatným spoluvlastníkom, títo majú niekoľko možností, ako sa brániť:

1. Domáhať sa neplatnosti prevodu: Spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené, sa môže domáhať relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy. Musí tak urobiť v lehote troch rokov od uzavretia zmluvy.
2. Žiadať ponúknutie podielu na kúpu: Spoluvlastník sa môže domáhať, aby mu nadobúdateľ (tretia osoba) ponúkol spoluvlastnícky podiel na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ho kúpil od pôvodného spoluvlastníka.
3. Uplatniť si predkupné právo voči nadobúdateľovi: Spoluvlastník môže priamo osloviť nadobúdateľa s tým, že si uplatňuje predkupné právo a má záujem o odkúpenie podielu za rovnakú cenu.

Súdne rozhodnutia a porušenie predkupného práva

Súd prvej inštancie na základe výsledkov vykonaného dokazovania dospel k záveru, že žalobkyni ako spoluvlastníčke patrilo podľa ustanovenia § 140 OZ predkupné právo v prípade, ak sa právna predchodkyňa žalovaného rozhodla predať svoje spoluvlastnícke podiely. Bol toho názoru, že právna predchodkyňa žalovaného nesplnila svoju ponukovú povinnosť, preto je základ nároku opodstatnený. Podľa názoru súdu je však žaloba podaná opodstatnene len sčasti (vo vzťahu iba k jednému z dotknutých pozemkov), lebo žalobkyňa si mohla uplatniť právo len do výšky svojho podielu.

Predkupné právo a darovanie

V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Niektoré súdy zastávajú názor, že predkupné právo sa vzťahuje len na predaj, nie na darovanie. Iné súdy, najmä české, tvrdia, že darovanie môže byť obchádzaním predkupného práva, a preto by sa malo uplatňovať aj pri darovaní.

Rozhodnutia súdov k darovaniu podielu

Podľa rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 102/2005 z 25. októbra 2006: "Predkupné právo sa vzťahuje na prevod spoluvlastníckeho podielu, a nie na jeho prechod".

Prečítajte si tiež: Matka na rodičovskej a výživné: Dôležitý rozsudok

Špecifické situácie

Predkupné právo k prístupovej ceste

Ak je prístupová cesta k nehnuteľnosti v spoluvlastníctve, spoluvlastníci majú predkupné právo aj k podielu na tejto ceste. Ak predávajúci úmyselne stanoví cenu podielu na prístupovej ceste neprimerane vysoko, môže ísť o obchádzanie zákona s cieľom znemožniť výkon predkupného práva. V takom prípade je možné namietať neplatnosť právneho úkonu.

Predkupné právo a dedičstvo

Smrť spoluvlastníka nemá vplyv na zákonné predkupné právo. Ak zomrie spoluvlastník, ktorý mal predkupné právo, toto právo prechádza na jeho dedičov.

Praktické rady

• Informujte sa: Ak ste spoluvlastníkom pozemku, zistite si, aké sú vaše práva a povinnosti.
• Písomná forma: Všetky ponuky a vyhlásenia týkajúce sa predkupného práva robte písomne, aby ste mali dôkaz pre prípadný spor.
• Konzultujte s právnikom: Ak máte nejasnosti alebo sa domnievate, že vaše predkupné právo bolo porušené, obráťte sa na advokáta.

Prečítajte si tiež: Judikatúra: Zníženie výživného pri invalidite

tags: #rozsudok #zomrely #spoluvlastnik #pozemok #predkupne #pravo