Ukončenie nájmu poľnohospodárskeho pozemku pri zmene vlastníka

Zmena vlastníka poľnohospodárskeho pozemku je situácia, ktorá môže nastať rôznymi spôsobmi, ako napríklad kúpou, darovaním alebo dedením. Táto zmena má vplyv na existujúce nájomné zmluvy. Tento článok sa zaoberá právnymi aspektmi ukončenia nájmu poľnohospodárskeho pozemku v súvislosti so zmenou jeho vlastníka.

Právny rámec nájmu poľnohospodárskej pôdy

Otázka prenájmu poľnohospodárskej pôdy je upravená v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov“).

Zákon o nájme je špeciálnou právnou úpravou nájomného vzťahu (tzv. lex specialis), ktorá ak vo svojich ustanoveniach neupravuje určitú právnu otázku týkajúcu sa nájmu, tá sa subsidiárne riadi všeobecným právnym predpisom (tzv. lex generalis), a to zákonom č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník.

Podľa ustanovenia § 1 ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov „nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami osobitného predpisu o nájomnej zmluve, ak tento zákon neustanovuje inak; rovnako sa to vzťahuje na podnájom“. V zmysle poznámky pod čiarou č. 1 k textu tohto ustanovenia sa osobitným predpisom o nájomnej zmluvy rozumejú ustanovenia §§ 663 - 684 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“).

Zo súkromnoprávneho hľadiska nie je rozhodujúce administratívnoprávne začlenenie pozemku, ani druh pozemku evidovaný v katastri nehnuteľností, ale skutočné hospodárske využitie pozemku.

Prečítajte si tiež: Možnosti po skončení rodičovského príspevku

Vstup nového vlastníka do nájomného vzťahu

Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa. Právne nástupníctvo upravuje § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktorý znie: „Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa…“. V § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa jedná o špecifický prípad sukcesie s ktorou je spojená tá skutočnosť, že na nadobúdateľa ako nového prenajímateľa a vlastníka prechádzajú všetky práva a povinnosti prenajímateľa z nájomnej zmluvy uzavretej podľa Zákona o nájme a to priamo zo zákona (ex lege), ak nastane skutočnosť, s ktorou zákon uvedený dôsledok spája - t. j. nadobudnutie vlastníckeho práva k prenajatej veci.

Predmetné ustanovenia Občianskeho zákonníka vychádzajú zo zásady, že zmena v subjekte prenajímateľa (vlastníka / podielového spoluvlastníka, alebo správcu) nemá vplyv na trvanie nájomného vzťahu a ani na jeho obsah, teda neplatí, že kúpou, dedením, darovaním, či iným prevodom / prechodom predmetu nájmu nájomnej zmluvy uzavretej podľa Zákona o nájme, sa takáto zmluva automaticky ruší. Je potrebné si uvedomiť, že na právneho nástupcu ako nového prenajímateľa prechádzajú všetky práva a povinnosti z existujúcej nájomnej zmluvy.

Nový vlastník ako nový prenajímateľ teda vstupuje do pôvodného nájomného vzťahu so všetkými jeho základnými obsahovými atribútmi, akými sú najmä predmet nájmu a práva a povinnosti subjektov daného vzťahu vyplývajúce zo zákona, resp. zmluvy.

Právo nájomcu na výpoveď

§ 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka upravuje právo nájomcu na výpoveď: „Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené."

Znamená to, že ak dôjde k zmene vlastníctva pozemku, nájomca má právo vypovedať nájomnú zmluvu, a to aj v prípade, že bola uzavretá na dobu určitú. Toto právo však musí uplatniť v najbližšom výpovednom období, ak je takéto obdobie zákonom alebo dohodou stanovené.

Prečítajte si tiež: Slobodné mamičky a rodičovský príspevok

Ukončenie nájmu inými spôsobmi

Nájom poľnohospodárskej pôdy sa môže skončiť nielen zmenou vlastníka, ale aj inými spôsobmi, ktoré vyplývajú zo zákona alebo zo samotnej nájomnej zmluvy.

Dohoda zmluvných strán

Nájomná zmluva môže byť zrušená dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom.

Uplynutie doby nájmu

Ak bola nájomná zmluva uzavretá na dobu určitú, skončí sa uplynutím dohodnutej doby.

Výpoveď

Zmluvu uzavretú na dobu neurčitú možno zrušiť výpoveďou, pričom v takom prípade sa zmluva skončí uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedné lehoty pri nájme pôdy na poľnohospodárske účely sú jeden rok, ak sa nedohodnete na inom čase, a päť rokov v prípade, že ste uzavreli zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku na neurčitý čas. Platí, že vypovedať ju môžeme len písomne.

Odstúpenie od zmluvy

Prenajímateľ ako vlastník pôdy môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda.

Prečítajte si tiež: Skončenie pracovného pomeru zamestnávateľom

Osobitné prípady ukončenia nájmu

Osobitným prípadom, avšak nie v praxi ojedinelým, je aj situácia, ak zanikne správa Slovenského pozemkového fondu (ďalej len ako „SPF“) k určitej nehnuteľnosti, alebo podielu na takejto nehnuteľnosti a to najmä v prípadoch ak sa objavil dedič, ktorý prostredníctvom konania o dedičstve o novoobjavenom majetku nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti po tzv. odúmrti.

V uvedenom prípade, sa okrem aplikácie všeobecného právneho predpisu - Občiansky zákonník, využije aj ustanovenie zákona č. 180/1995 Z. z. (1) Oprávnenia fondu k pozemkom uvedeným v § 16 ods. 1 písm. b) a c) ustanovené v § 17 a 18 zanikajú doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k týmto pozemkom.

Zmeny v štruktúre nájomcu

§ 12 ods. 6 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov obsahuje osobitný dôvod ukončenia zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzke podniku, založený na podstatných zmenách v štruktúre nájomcu.

"Ak počas nájmu pozemku na poľnohospodárske účely dôjde k predaju podniku, k predaju väčšinového podielu podľa § 114 ods. 1 Obchodného zákonníka, k predaju väčšiny majetkových podielov alebo väčšiny akcií doterajšieho nájomcu, je nájomca povinný túto skutočnosť oznámiť zverejnením počas 15 dní na úradnej tabuli obce, v ktorej katastrálnom území sa pozemok nachádza. Prenajímateľ môže do šiestich mesiacov odo dňa zvesenia oznámenia podľa prvej vety ukončiť nájomný vzťah; nájomný vzťah v takom prípade zaniká po zbere úrody."

Zákonodarca však mení mechanizmus pri zmene vlastníckej štruktúry podniku, a to tak, že nájomca je povinný do 6 mesiacov odo dňa zápisu tejto zmeny zaslať prenajímateľovi návrh novej nájomnej zmluvy. Ak nepríde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy postupom uvedeným v predchádzajúcom odseku, nájomný vzťah má zaniknúť po zbere úrody.

Nájomná zmluva a jej obsah

Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely by mala obsahovať určenie zmluvných strán ako prenajímateľa a nájomcu, špecifikovanie predmetu nájmu, nájomného a doby nájmu. Ak prenajatý pozemok slúži na vykonávanie poľnohospodárskej činnosti pri prevádzkovaní podniku nájomcu, tak sa na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku vyžaduje aj dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia. Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku, ako aj všetky úkony s ňou súvisiace musia mať písomnú formu.

Zápis nájomných zmlúv do katastra nehnuteľností

Zápis nájomných zmlúv do katastra nehnuteľností je dôležitý pre zabezpečenie právnej istoty a transparentnosti. Podľa zákona č.162/1995 z. z. o katastri, súčasťou katastra sú údaje o právach k nehnuteľnostiam, a to o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene, o predkupnom práve, ak má mať účinky vecného práva, ako aj o právach vyplývajúcich zo správy majetku štátu, zo správy majetku obcí, zo správy majetku vyšších územných celkov, o nájomných právach k pozemkom, ak nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov.

Výsledkom požiadavky na zápis nájomných do údajov katastra nehnuteľností bude možná verejná a aj automatická kontrola žiadostí o priame platby.

Nové trendy a zmeny v legislatíve

Nájom poľnohospodárskej pôdy prechádza početnými zmenami, ktorými sa (v prípade prijatia návrhov zákona) budú meniť pravidlá pri nájme poľnohospodárskej pôdy. Možno konštatovať, že novelizácie môžu ovplyvniť zaužívané inštitúty nájmu poľnohospodárskej pôdy, medzi ktoré v súčasnosti patria napr.

1. Zmena definície poľnohospodárskeho pozemku na účely Zákona o nájme.
2. Určovanie výšky minimálneho nájomného je ďalšou zmenou vyplývajúcou z navrhovanej novely.
3. Jednou z najdôležitejších zmien, ktorá zasiahne značnú časť nájomných vzťahov je plánované zrušenie obnovy nájomného vzťahu.
4. Postup pri predaji podniku, resp. zmeny vlastníckej štruktúry podniku.
5. Zmena procesného postupu pri vzniku podnájomného vzťahu.

tags: #skončenie #nájmu #poľnohospodárskeho #pozemku #zmenou #vlastníka