Spoločná nehnuteľnosť a jej zápis v katastri nehnuteľností

Kataster nehnuteľností predstavuje základný register, ktorý eviduje údaje o nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. Medzi evidované údaje patrí geometrické a polohové určenie, súpis a popis nehnuteľností, ako aj evidencia práv k týmto nehnuteľnostiam. Jednou z oblastí, ktorá v praxi spôsobuje problémy, je evidencia spoločnej nehnuteľnosti. Tento článok sa zameriava na problematiku zápisu spoločnej nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností, a to najmä v kontexte zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách.

Úvod do problematiky spoločnej nehnuteľnosti

Inštitút spoločnej nehnuteľnosti a pozemkového spoločenstva prešiel v priebehu 20. a 21. storočia viacerými zmenami, ktoré mali vplyv na jeho chápanie a uplatňovanie v praxi. Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách, ktorý nadobudol účinnosť 1. mája 2013, nahradil dovtedajší zákon č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách a priniesol novú právnu úpravu právneho postavenia pozemkových spoločenstiev a nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou.

Definícia spoločnej nehnuteľnosti

Podľa § 8 ods. 1 zákona č. 97/2013 Z. z. sa spoločnou nehnuteľnosťou rozumie jedna nehnuteľná vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov. Dôležité je, že spoločná nehnuteľnosť je nedeliteľná okrem prípadov ustanovených zákonom a možnosť zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva spoločnej nehnuteľnosti podľa všeobecných ustanovení o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva je zo zákona vylúčená.

Spoločnú nehnuteľnosť môžu tvoriť aj pozemky, ktoré nemajú spoločné hranice a dokonca sa môžu nachádzať v rôznych katastrálnych územiach. Platná právna úprava nebráni tomu, aby vlastníci podielov na spoločnej nehnuteľnosti nadobúdali ďalšie pozemky, ktoré sa stanú súčasťou už existujúcej spoločnej nehnuteľnosti.

Zápis práv k nehnuteľnostiam do katastra

Práva k nehnuteľnostiam sa do katastra nehnuteľností zapisujú tromi spôsobmi:

Prečítajte si tiež: Inšpirácie na svadobné dary: Originálne nápady

1. Vklad: Má konštitutívny charakter, čo znamená, že právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa alebo zaniká až vkladom do katastra. Konanie sa začína na návrh účastníka konania.
2. Záznam: Má evidenčný charakter. Práva vznikli, zmenili sa alebo zanikli už skôr, napr. zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, vydržaním a pod. Kataster nemá vplyv na vznik týchto práv, iba ich eviduje.
3. Poznámka: Má prenotačný charakter. Obmedzuje vlastníka v nakladaní s nehnuteľnosťou, napr. poznámka o začatí vyvlastňovacieho konania.

Problémy pri zápise spoločnej nehnuteľnosti

V aplikačnej praxi sa vyskytujú problémy pri zápise spoločnej nehnuteľnosti do katastra, najmä v súvislosti s nesprávnym chápaním pojmu spoločná nehnuteľnosť a jeho odlišovaním od pojmu spoločne obhospodarovaná nehnuteľnosť. Niektoré katastrálne odbory sa mylne domnievajú, že zmluva o pozemkovom spoločenstve je právnou listinou preukazujúcou, ktoré LV tvoria spoločnú nehnuteľnosť. To však nie je správne, pretože spoločná nehnuteľnosť nevzniká zmluvou o spoločenstve a zmluva nemusí obsahovať všetky pozemky tvoriace spoločnú nehnuteľnosť, alebo naopak, môže obsahovať aj pozemky, ktoré do žiadnej spoločnej nehnuteľnosti nepatria.

Príklad z praxe

Katastrálny odbor v jednom okrese zapisuje na žiadosť výborov pozemkových spoločenstiev všetky pozemky zahrnuté v zmluve ako spoločenstvenné podľa zákona 97/2013. To znamená, že ak si výbor požiada o zápis, kataster to zapíše ako registračný orgán, aj keď ide o pozemky, ktoré doteraz neboli urbárske. Tento postup je problematický, pretože správnosť podnetu by mal kataster posúdiť a nie automaticky zapísať všetko, čo je v zmluve uvedené.

Dôsledky nesprávneho zápisu

Chybná identifikácia spoločnej nehnuteľnosti môže mať závažné právne dôsledky pre vlastníkov pozemkov. Môže viesť k sporom o vlastníctvo, obmedzeniu práv, alebo dokonca k strate majetku. V prípade, že kataster nesprávne zapíše pozemky ako súčasť spoločnej nehnuteľnosti, vlastník sa môže domáhať nápravy súdnou cestou.

Odporúčania a riešenia

Vzhľadom na zložitosť problematiky a časté pochybenia v praxi je dôležité, aby vlastníci pozemkov a pozemkové spoločenstvá postupovali obozretne a v prípade pochybností sa obrátili na odborníkov.

Konzultácia s odborníkmi

Odporúča sa konzultovať s právnikom špecializujúcim sa na pozemkové právo, ktorý dokáže posúdiť konkrétnu situáciu a navrhnúť správny postup. V prípade sporných otázok je možné obrátiť sa aj na Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR, ktoré je gestorom zákona o pozemkových spoločenstvách.

Prečítajte si tiež: Starostlivosť o dieťa po rozvode

Preverenie zápisov v katastri

Vlastníci pozemkov by si mali pravidelne preverovať zápisy v katastri nehnuteľností, aby sa uistili, že údaje o ich nehnuteľnostiach sú správne a aktuálne. V prípade zistenia nesprávností je potrebné bezodkladne podať návrh na opravu chyby v katastrálnom operáte.

Súdna ochrana

Ak kataster odmietne opraviť chybný zápis, vlastník sa môže domáhať svojich práv súdnou cestou. V takom prípade je dôležité preukázať, že zápis v katastri je nesprávny a že zasahuje do vlastníckych práv.

Pozemkové spoločenstvo a spoločná nehnuteľnosť

Pozemkové spoločenstvo nemusí byť tvorené len spoločnou nehnuteľnosťou. Vznikom pozemkového spoločenstva automaticky nevzniká spoločná nehnuteľnosť. Je dôležité rozlišovať medzi týmito dvoma pojmami a správne ich aplikovať v praxi.

Zmluva o pozemkovom spoločenstve

Zmluva o pozemkovom spoločenstve je základným dokumentom, ktorý upravuje vzťahy medzi členmi spoločenstva a spôsob hospodárenia so spoločným majetkom. Je dôležité, aby zmluva bola v súlade so zákonom a aby presne definovala, ktoré pozemky tvoria spoločnú nehnuteľnosť a ktoré sú len spoločne obhospodarované.

Registrácia pozemkového spoločenstva

Pozemkové spoločenstvo vzniká zápisom do registra pozemkových spoločenstiev, ktorý vedie okresný úrad. Podmienkou vzniku spoločenstva je jeho zápis do registra (§ 4 ods. 2 zákona č. 97/2013). O registrácii rozhoduje miestne príslušný obvodný lesný úrad (§ 22 ods. 2 zákona č. 97/2013).

Prečítajte si tiež: Podielové spoluvlastníctvo a jeho zrušenie

Novela zákona o pozemkových spoločenstvách

Novela zákona o pozemkových spoločenstvách priniesla zmenu definície spoločnej nehnuteľnosti. Spoločnou nehnuteľnosťou sa rozumie jedna nehnuteľná vec, ktorá môže pozostávať z viacerých pozemkov a na ktorú sa vzťahovali osobitné predpisy. Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti možno zrušiť a vyporiadať podľa osobitného predpisu. Spoločnou nehnuteľnosťou nie je stavba.

Oddelenie časti spoločnej nehnuteľnosti

Od pozemku alebo pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti možno na základe rozhodnutia spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti na zhromaždení oddeliť novovytvorený pozemok (oddelená časť spoločnej nehnuteľnosti). Oddelená časť spoločnej nehnuteľnosti prestáva byť spoločnou nehnuteľnosťou dňom zápisu v katastri nehnuteľností. Oddelená časť spoločnej nehnuteľnosti sa stáva spoločne obhospodarovanou nehnuteľnosťou, ak jej vlastníci nerozhodnú inak.

Praktické rady a upozornenia

1. Preverte si vlastníctvo: Pred akýmikoľvek úkonmi s pozemkom si preverte, či ste skutočne vlastníkom a či pozemok nie je súčasťou spoločnej nehnuteľnosti bez vášho vedomia.
2. Skontrolujte zmluvu: Ak ste členom pozemkového spoločenstva, dôkladne si preštudujte zmluvu a uistite sa, že je v súlade so zákonom.
3. Komunikujte s katastrom: V prípade akýchkoľvek nejasností alebo problémov komunikujte s katastrálnym odborom a žiadajte o vysvetlenie.
4. Nenechajte sa odradiť: Ak sa domnievate, že kataster postupuje nesprávne, nevzdávajte sa a domáhajte sa svojich práv.
5. Vyhľadajte právnu pomoc: V prípade zložitejších prípadov vyhľadajte právnu pomoc a nechajte si poradiť od odborníka.

Rozdelenie bytového domu so samostatnými súpisnými číslami

Rozdelenie bytového domu na dva samostatné (oddelené) vchody so samostatnými súpisnými číslami je komplexný proces zahŕňajúci právne, technické aj administratívne kroky.

Iniciácia a dohoda vlastníkov

Prvým krokom je zistiť vôľu vlastníkov bytov v dome. Iniciatíva môže vychádzať od vlastníkov bytov jedného vchodu (ak napríklad cítia potrebu osamostatnenia) alebo od správcu (ak identifikuje, že by to vyriešilo problémy v správe). V praxi by mal byť zvolaný zhromaždenie vlastníkov celého bytového domu, na ktorom sa prediskutuje zámer rozdelenia domu na dva. Je nevyhnutné vysvetliť všetkým vlastníkom dôvody a dôsledky - že vzniknú dve samostatné budovy s vlastnými listami vlastníctva a správou. Na tomto zhromaždení by sa malo hlasovať o schválení zámeru. Keďže ide o zásah do spoločných častí a práv, odporúča sa dosiahnuť jednomyseľný súhlas. Minimom zo zákona je dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov (ak hlasujú o zániku spoločných častí a zmene spoluvlastníckych podielov), avšak ak sa delí aj pozemok a menia vlastnícke podiely na ňom, v konečnom kroku sa zmluvne vyžaduje podpis všetkých (100 %). Preto už na začiatku získajte písomný súhlas všetkých vlastníkov, ak je to možné, aby neskôr kataster či súd nerozporovali platnosť rozdelenia. Je vhodné spísať dohodu o zámere alebo prehlásenie vlastníkov s potrebnými podpismi. V rámci prípravnej fázy tiež preskúmajte dokumentáciu domu - projektové plány, kolaudačné rozhodnutie. Zistite, či dom nebol už pôvodne koncipovaný ako dva samostatné bloky (niekedy sa stáva, že dve sekcie domu mali už pri výstavbe oddelené povolenia). Ak by totiž už pri výstavbe boli vydané dve stavebné a kolaudačné rozhodnutia, znamenalo by to, že právne možno už ide o dve stavby - v tom prípade by získanie druhého súpisného čísla mohlo byť jednoduchšie (bolo by treba “iba” rozdeliť pozemok a formality).

Príprava technických podkladov (projekt, geometrický plán)

Ak vlastníci zámer odsúhlasia, nasleduje technická fáza prípravy.

• Projektová dokumentácia stavby: Autorizovaný architekt alebo stavebný inžinier by mal vypracovať projekt stavebných úprav potrebných na fyzické oddelenie domu. Projekt posúdi, ako rozdeliť spoločné konštrukcie (napr. zazdienie či zamurovanie prechodov, vybudovanie dilatačnej škáry alebo protipožiarnej steny medzi vchodmi, úprava strechy ak je spoločná, oddelenie spoločných rozvodov, atď.). Cieľom je, aby výsledkom boli dve funkčne nezávislé budovy - každý vchod musí mať samostatný vstup, samostatné rozvody (voda, elektrina, kúrenie), merače médií, ideálne aj konštrukčne oddelené steny a strechu. Často už pôvodná stavba má čiastočne oddelené rozvody po vchodoch (napr. každý vchod má vlastnú stúpačku, merače a kotolňu), avšak môžu existovať spoločné prvky (spoločná strecha, dilatačne spojené múry), ktoré treba riešiť. Projektant posúdi aj požiarnu bezpečnosť - oddelením musí vzniknúť požiarny múr medzi budovami.
• Geometrický plán na rozdelenie pozemku a stavby: Geodet vyhotoví plán, ktorým rozdelení pôvodnú parcelu pod domom na dve samostatné parcely - každá pod jedným vchodom. Geodet pri vyhotovovaní plánu vychádza z projektovej dokumentácie, aby presne vymedzil hranicu delenia (zvyčajne povedie stredom dilatačnej škáry alebo spoločnej steny medzi vchodmi). Okrem rozdelenia pozemku môže geometrický plán vyznačiť aj polohu adresných bodov pre nové vstupy (tie slúžia pre evidenciu adries).

Stavebné konanie (povolenie úprav)

S vypracovaným projektom podáte na stavebný úrad žiadosť o stavebné povolenie na stavebné úpravy, ktorými dôjde k rozdeleniu bytového domu. V prípade Bratislava-Staré Mesto sa žiadosť podáva na stavebnom oddelení miestneho úradu. K žiadosti sa prikladá projekt, stanoviská dotknutých orgánov (vrátane vyjadrenia Krajského pamiatkového úradu, ak treba), súhlas vlastníkov (priložte zápisnicu zo schôdze alebo podpisy všetkých vlastníkov ako dôkaz súhlasu) a ďalšie náležitosti podľa stavebného zákona. Stavebný úrad posúdi, či navrhovaným úpravám vzniknú dve samostatné budovy spĺňajúce požiadavky bytových domov. Môže si vyžiadať doplnenia alebo úpravy projektu. Je možné, že stavebný úrad stanoví podmienky, napríklad vyhotovenie dodatočnej protipožiarnej steny, samostatného nosného dilatačného celku a pod., aby bolo delenie povolené. Po splnení podmienok úrad vydá stavebné povolenie. Nasleduje realizácia schválených úprav (fyzické oddelenie). Po dokončení úprav (resp. ak fyzické úpravy neboli potrebné, tak po formálnom oddelení - napr. ak už stavby boli fakticky nezávislé) požiadate stavebný úrad o kolaudačné konanie na vzniknuté stavby. Stavebný úrad vykoná obhliadku a ak je všetko podľa projektu a predpisov, vydá kolaudačné rozhodnutie (resp. dva samostatné kolaudačné rozhodnutia - pre každý novovzniknutý bytový dom/vchod). Kolaudačné rozhodnutie právoplatne potvrdzuje, že daná časť je spôsobilá ako samostatná stavba užívania.

Pridelenie nového súpisného čísla

Po nadobudnutí právoplatnosti kolaudačných rozhodnutí je potrebné požiadať Miestny úrad Staré Mesto o pridelenie súpisných (a orientačných) čísiel pre nové budovy. V praxi pôjde o to, že pôvodné súpisné číslo domu sa buď ponechá jednému vchodu a druhému sa pridelí nové číslo, alebo sa pôvodné súpisné číslo zruší a pridelia sa dve úplne nové (to závisí od rozhodnutia obce - často si jeden vchod ponecháva pôvodné číslo a druhý dostane nové číslo, najmä ak ide o číslovanie v rade). MČ Staré Mesto má na tento účel formulár Žiadosť o zrušenie a určenie súpisného čísla - v nej sa uvedie, že pôvodná stavba sa rozdelila na dve a je potrebné priradiť nové identifikátory. K žiadosti sa prikladá kolaudačné rozhodnutie pre obe stavby, geometrický plán (ak ho obec vyžaduje na identifikáciu, prípadne adresný bod), prípadne súhlas vlastníkov alebo iné dokumenty, ak sú k dispozícii. Mestská časť overí v teréne alebo z dokumentov, o aké stavby ide, a následne vydá rozhodnutie o určení súpisného čísla pre nový vchod (a eventuálne rozhodnutie o zmene/potvrdení čísla pre zvyšnú časť). V rozhodnutí bude uvedené nové súpisné číslo a orientačné číslo (orientačné čísla sa môžu zmeniť, ak pôvodne jeden vchod mal orientačné, teraz sa možno stanú samostatnými číslami - napr. ak dom mal č. 100 s vchodmi 100/A a 100/B, je možné, že nový stav bude súpisné č. 100 pre jeden vchod a nové súpisné č. 150 pre druhý vchod, a orientačné čísla už nebudú potrebné, alebo dostanú nové písmená). Obec zároveň aktualizuje svoju evidenciu adries.

Zápis zmien do katastra nehnuteľností

Keď už existuje kolaudačné rozhodnutie a pridelené súpisné číslo, je možné podať návrh na kataster na zápis nových budov a rozdeleného pozemku. Existujú dva spôsoby z hľadiska katastra: buď formou vkladu (ak sa menia vlastnícke práva - napr. rozdelenie pozemku si vyžaduje zmluvu) alebo záznamu (ak ide len o evidenčnú zmenu na základe verejnej listiny).

Rozdelenie pozemku

Obvykle prebehne na základe dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva k pôvodnému pozemku. V nej sa vlastníci dohodnú, že pôvodný pozemok (ktorý všetci spoluvlastnili) sa delí na dve parcely a každú z nich budú spoluvlastniť len vlastníci bytov v príslušnom vchode. Táto dohoda musí byť písomná, ideálne vo forme notárskej zápisnice alebo aspoň s úradne overenými podpismi všetkých vlastníkov. V dohode sa uvedú nové parcelné čísla (podľa geometrického plánu) a kto bude novým vlastníkom ktorého pozemku (napr. vlastníci bytov v vchode A budú spoluvlastníkmi parcely č. X v podieloch podľa veľkosti ich bytov; vlastníci vchodu B budú spoluvlastniť parcelu č. Y v príslušných podieloch).

Rozdelenie domu (stavby)

Samotná stavba ako fyzický objekt sa eviduje v katastri cez súpisné číslo. Pôvodný záznam o stavbe (spojený s pôvodným súpisným číslom) bude zmenený alebo zrušený. Namiesto neho vzniknú dva záznamy - pre každú novú budovu. Kataster zapíše nové budovy záznamom na základe kolaudačného rozhodnutia a rozhodnutia obce o súpisných číslach. Tieto verejné listiny dokladujú existenciu novej stavby. Kataster tiež založí nové listy vlastníctva pre každý bytový dom. V nich bude uvedená príslušná parcela (podľa vyššie rozdeleného pozemku), súpisné číslo, a jednotky - byty a nebytové priestory.

tags: #spoločná #nehnuteľnosť #kataster #zápis