Zrušenie podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosti a jeho dôsledky

Podielové spoluvlastníctvo je stav, kedy jednu vec vlastní viacero osôb. Každý zo spoluvlastníkov má určitý podiel na veci, ktorý vyjadruje mieru jeho práv a povinností vo vzťahu k celku. V praxi sa často stáva, že spoluvlastníci sa nevedia dohodnúť na správe a užívaní spoločnej veci, čo vedie k nezhodám a následnej snahe o zrušenie podielového spoluvlastníctva. Článok sa zaoberá problematikou zrušenia podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosti, jeho dôsledkami a rôznymi aspektmi, ktoré s tým súvisia.

Právna úprava zrušenia a vysporiadania podielového spoluvlastníctva

Základnú právnu úpravu zrušenia a vysporiadania podielového spoluvlastníctva nájdeme v § 142 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník). Ak sa podieloví spoluvlastníci nedohodnú na vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, ich spoluvlastníctvo zruší súd na návrh niektorého z nich. Súd uprednostní rozdelenie veci, v prípade ak to nie je možné, súd prikáže jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu. Konanie o zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva v zmysle § 142 Občianskeho zákonníka je iudicium duplex, t. j. konaním, v ktorom súd nie je viazaný návrhom spoluvlastníka o spôsobe zrušenia i rozdelenia nehnuteľností, ale môže rozhodnúť aj inak.

Dôvody pre zrušenie podielového spoluvlastníctva

Existuje mnoho dôvodov, prečo sa spoluvlastníci rozhodnú zrušiť podielové spoluvlastníctvo. Medzi najčastejšie patria:

• Neustále nezhody: Spoluvlastníci sa nevedia dohodnúť na správe, údržbe alebo užívaní nehnuteľnosti.
• Rozdielne predstavy: Každý zo spoluvlastníkov má inú predstavu o tom, ako by sa mala nehnuteľnosť využívať alebo zveľaďovať.
• Zmena životnej situácie: Niektorý zo spoluvlastníkov potrebuje finančné prostriedky a rozhodne sa predať svoj podiel.
• Zdedenie nehnuteľnosti: Viacerí dedičia nadobudnú nehnuteľnosť do podielového spoluvlastníctva a nemajú záujem v ňom zotrvať.
• Užívanie spoločnej veci nad rámec spoluvlastníckeho podielu: Užívanie spoločnej veci nad rámec spoluvlastníckeho podielu niektorým zo spoluvlastníkov je častým zdrojom nezhôd medzi spoluvlastníkmi.

Spôsoby zrušenia a vysporiadania podielového spoluvlastníctva

Existujú dva základné spôsoby zrušenia podielového spoluvlastníctva:

1. Dohoda spoluvlastníkov: Spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek dohodnúť na zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Táto dohoda by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Ak je predmetom dohody nehnuteľnosť, musí mať písomnú formu a musí byť zavkladovaná na katastri nehnuteľností.
2. Rozhodnutie súdu: Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, môže o zrušení a vysporiadaní rozhodnúť súd na návrh ktoréhokoľvek z nich. Súd prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.

V rámci súdneho konania o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva má súd niekoľko možností, ako rozhodnúť:

Prečítajte si tiež: Prehľad domovov dôchodcov Košický kraj

• Reálne rozdelenie veci: Ak je to možné, súd vec rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa ich podielov. Reálna deľba má za následok rozdelenie veci podľa podielov jednotlivých spoluvlastníkov, a preto sa v takomto prípade ani nevyžaduje majetkové vysporiadanie. V rámci konania o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva k rodinnému domu, v ktorom sa nachádzajú bytové a nebytové jednotky (najmä ak došlo k zreálneniu ideálneho podielu, v záujme spravodlivého usporiadania veci) je možné rozdeliť takúto stavbu aj v rovine horizontálnej, ak sú splnené predpoklady pre ich samostatnú existenciu v závislosti od okolností prípadu.
• Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom: Ak rozdelenie veci nie je dobre možné, súd prikáže vec jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu. Prikázanie veci môže mať v zásade trojitú formu. Celá vec je prikázaná do výlučného vlastníctva niektorého zo spoluvlastníkov, čo je pravdepodobne najčastejší spôsob prikázania veci. Druhým spôsobom je prikázanie celej veci viacerým z doterajších spoluvlastníkov. Vec sa teda neprikazuje do výlučného vlastníctva, ale znova sa vytvára podielové spoluvlastníctvo, no veľkosť spoluvlastníckych podielov je novokonštituovaná. Tretí spôsob predpokladá oddelenie časti vysporiadanej veci, ktorá je prikázaná do podielového spoluvlastníctva doterajších spoluvlastníkov.
• Predaj veci a rozdelenie výťažku: Ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem vec prevziať, súd nariadi predaj veci a rozdelenie výťažku z predaja podľa veľkosti podielov.

Kritériá pre rozhodovanie súdu

Pri zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva zákonná úprava trvá na tom, aby súd prihliadal na veľkosť spoluvlastníckych podielov a na účelné využitie veci. Zo systematiky právnej úpravy vyplýva, že uvedené pravidlo sa má použiť na každý spôsob vysporiadania (pri reálnom rozdelení i prikázaní veci), mimo predaja veci.

V rámci posudzovania zákonných kritérií okrem účelného využitia veci a veľkosti podielov súdy zohľadňujú viaceré skutočnosti významné pre rozhodnutie o tom, ktorému zo spoluvlastníkov bude vec prikázaná do vlastníctva. Pre rozhodnutie súdu, komu nehnuteľnosť prikázať nie je rozhodujúca ani výška podielov, ani účelné využitie veci, ale ide o súhrn skutočností, ktoré sú v danej veci relevantné. Zákon zohľadňuje variabilitu a zložitosť možných situácii, a preto prenecháva riešenie na úvahe súdu. Otázka, komu bude vec prikázaná, záleží vždy na úvahe súdu.

Prihliadnutie na veľkosť podielov neznamená, že v každom prípade súd bude rozdelenie veci podriaďovať aritmetickému vyjadreniu veľkosti podielov, ale ich účelnému využitiu. To znamená, že konečné rozdelenie z hľadiska účelu užívania nemusí vyjadrovať absolútnu mieru veľkosti spoluvlastníckeho podielu a do úvahy preto prichádza i finančná náhrada (reálne rozdelenie veci tzv. kombinovaným spôsobom vysporiadania). Pritom súd dbá, aby rozdelením nevznikli nefunkčné veci alebo aby pomer rozdelených vecí svojou veľkosťou nebol vo výraznom nepomere k veľkosti pôvodných podielov.

Účelné využitie nehnuteľnosti znamená, podľa súdnej praxe, že vec slúži určenému účelu. Teda napr. byt a dom predovšetkým na bývanie. Súd nemôže prikázať nehnuteľnosť tomu spoluvlastníkovi, ktorého záujmom je následne nehnuteľnosť predať a ktorý obhospodaruje iný spoluvlastník, ktorý má záujem postaviť si na ňom rodinný dom a pod. Zásadu, že v konaní o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva nemožno vec prikázať tomu zo spoluvlastníkov, ktorý ju chce predať, pokiaľ druhý spoluvlastník ju chce užívať, nemožno absolutizovať. Rozhodujúcim kritériom je aj schopnosť spoluvlastníka vyplatiť odstupujúceho (odstupujúcich spoluvlastníkov). Teda vec by nemala byť prikázaná tomu zo spoluvlastníkov, ktorý nepreukázal solventnosť.

Dôvody hodné osobitného zreteľa

Zákon umožňuje, aby súd v prípade dôvodov hodných osobitného zreteľa podielové spoluvlastníctvo nezrušil. Ust. § 142 ods. 2 nevysvetľuje, čo treba rozumieť pod dôvodmi hodnými osobitného zreteľa a je vecou súdu, aby z výsledkov vykonaného dokazovania sám vyvodil, zhodnotil ich existenciu a závažnosť, čo by mu umožnilo rozhodnúť, či treba zamietnutím návrhu poskytnúť právnu ochranu niektorému zo spoluvlastníkov tým, že sa spoluvlastníctvo k spoločnej veci naďalej zachová a nezruší. Existencia týchto dôvodov musí byť natoľko závažná, aby bola nimi opodstatnená výnimočnosť takéhoto rozhodnutia.

Prečítajte si tiež: Ako ušetriť na odvodoch pri zamestnávaní dôchodcu

Vo všeobecnosti súd zvažuje napríklad v prípade spoluvlastníka, ktorý nehnuteľnosť užíva najmä jeho zdravotný stav, vek, sociálnu situáciu, stav jeho odkázanosti na bývanie v spornej nehnuteľnosti, nedostatok možnosti uspokojovať svoje potreby inde, osobné väzby na nehnuteľnosť, či už povahy nemateriálnej (napr. citové vyplývajúce z dĺžky času, po ktorý vec užíval, alebo dané osobou, od ktorej vec nadobudol, či s ktorou ju užíval) alebo materiálnej (napr. V neprospech žalobcu, ktorý žalobu podal môže byť napríklad to, že si v plnom rozsahu (napr. pre právnu neznalosť, vek alebo zdravotný stav) neujasnil právne dôsledky, ktoré by nastali v prípade vyhovenia jeho žaloby alebo že mu ide predovšetkým o vyriešenie sporných užívacích vzťahov, takže otázka zániku spoluvlastníctva nemá pre nich prioritu, alebo tiež okolnosť, že vec po jej prikázaní do ich vlastníctva má v úmysle predať.

Vecné bremená

Možnosť zriadenia vecného bremena prichádza do úvahy len pri vysporiadaní podielového spoluvlastníctva reálnym rozdelením nehnuteľnosti v prípadoch, keď je pre dosiahnutia ideálneho vysporiadania spoluvlastníctva pri rozdeľovaní nehnuteľnosti nevyhnutné vyriešiť problémy ako napríklad, že stavba má spoločné vodovodné, elektrické či plynové prípojky alebo novovzniknutý pozemok nemá priamy prístup ku cestnej komunikácii a pod.

Verejný záujem a bezkonfliktné vzťahy

Bezkonfliktnú situáciu po vysporiadaní podielového spoluvlastníctva súdy kvalifikujú ako kritérium „verejného záujmu“. Zo súdnej prax vyplýva potreba prihliadať i na budúce užívanie sporných nehnuteľností, osobitne v situácii ak bolo súdom zistené, že vzájomné vzťahy sú medzi sporovými stranami napäté a konfliktné. Nie je možné opomínať, že právo na užívanie nehnuteľnosti (napr. na bývanie), so sebou nesie i viaceré dielčie zložky. Tým je okrem iných zabezpečenie pokojného, bezpečného a nerušeného bývania. Iba tak môže byť zabezpečená realizácia práva na bývanie. Navyše, je i verejný záujem na zachovaní a udržaní bezkonfliktných vzájomných vzťahov. Ak boli preto preukázané konfliktné vzťahy medzi sporovými stranami, tak nemožno nehnuteľnosti rozdeliť alebo prikázať tak, aby kontakt sporových strán naďalej pretrvával. V opačnom prípade by súd zvolil riešenie, ktoré by kvalitu práva na užívanie nehnuteľnosti (na bývanie) podstatne zhoršilo, pričom i kvalita užívania sporných nehnuteľností iného spoluvlastníka (spoluvlastníkov) by za týchto okolností bola podstatne znížená. V takomto prípade súdu dospeli k záveru, že v opačnom prípade by došlo aj k opomenutiu verejného záujmu na udržaní bezkonfliktných vzťahoch.

Trovy konania

V konaní o zrušení a o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je základom poplatku cena podielu žiadaného navrhovateľom. Vo veciach zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva je tarifnou hodnotou cena požadovaného podielu.

Prečítajte si tiež: Výpoveď a podpis zamestnanca: Čo robiť, ak nesúhlasíte?

tags: #zrušenie #podielového #spoluvlastníctva #nehnuteľnosti #následky