Definícia spoločného nebytového priestoru: Komplexný pohľad na vlastníctvo a užívanie

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov so sebou prináša množstvo práv a povinností, ktoré je potrebné dôkladne poznať. Jednou z oblastí, ktorá môže spôsobovať nejasnosti a problémy, je definícia a správa spoločných nebytových priestorov. Tento článok sa zameriava na komplexný pohľad na túto problematiku, vychádzajúc zo slovenskej legislatívy a praktických skúseností.

Úvod do problematiky spoločných nebytových priestorov

Na Slovensku existuje množstvo bytových domov, kde sa stretávame s rôznymi formami vlastníctva a užívania priestorov. Častým problémom je nejasné definovanie spoločných nebytových priestorov, čo môže viesť k sporom medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov.

Kotolňa ako príklad problematického spoločného priestoru

Typickým príkladom je situácia, keď bytový dom využíva vlastnú kotolňu na vykurovanie, avšak táto kotolňa nie je súčasťou spoločných zariadení v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“). V praxi sa stáva, že stavebný úrad na návrh stavebníka skolauduje kotolňu ako nebytový priestor vo vlastníctve stavebníka, a to nielen ako nebytový priestor, ale aj ako technické zariadenie.

Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov však tieto priestory môžu byť skolaudované ako spoločné, avšak kotolňu ako zariadenie si vlastníci bytov a nebytových priestorov pri ich kúpe opomenuli skontrolovať vo svojich zmluvách. Častokrát sa stane, že vlastníci bytov a nebytových priestorov až neskôr s hrôzou zistia, že „ich“ kotolňa vlastne nie je ich. Často to býva pri ponuke developera na odkúpenie nebytového priestoru, v ktorom sa nachádza technológia kotolne a „vlastník“ zariadenia, prípadne aj nebytového priestoru, im predstaví možnosť voľby prenájmu alebo predaja tohto priestoru inej osobe.

Možnosti riešenia problémov s vlastníctvom kotolne

Riešenie takejto situácie je zložité, ale nie nemožné. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome majú niekoľko možností:

Prečítajte si tiež: Hospodárenie Spoločného obecného úradu Golianovo

1. Zosúladenie projektovej dokumentácie: Najlacnejším, avšak nie vždy možným riešením je zosúladenie projektovej dokumentácie bytového domu s projektom skutočného vyhotovenia. Ak ku kolaudačnému rozhodnutiu existuje projekt skutočného vyhotovenia a tento projekt je potvrdený stavebným úradom, pričom je v projekte kotolňa uvedená v projektovej dokumentácii ako spoločné zariadenie, príslušný stavebný úrad na základe tohto projektu vykoná opravu zrejmej chyby v kolaudačnom rozhodnutí. Následne po oprave kolaudačného rozhodnutia vykoná príslušný Okresný úrad - katastrálny obor zápis zmeny na návrh. Tento postup zabezpečí opravu kotolne ako aktuálneho „nespoločného zariadenia“ na spoločné zariadenie na základe porovnania projektovej dokumentácie s projektom skutočného vyhotovenia. Výhodou tohto postupu je nízka finančná náročnosť a relatívne aj strata času, ktorú z praxe odhadujeme na približne šesť mesiacov.
2. Odkúpenie technológie kotolne: Všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu odkúpiť len samostatnú technológiu kotolne a to podľa výšky ich spoluvlastníckych podielov. V tomto prípade neprichádza k zmene spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a zariadeniach domu a technológia kotolne by sa stala súčasťou spoločných zariadení domu. Napriek tomu, že nedochádza k zmene spoluvlastníckeho podielu, považujeme za nevyhnutné, aby o kúpe rozhodli všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, nakoľko táto skutočnosť výrazne zasahuje do spoluvlastníctva zariadení v dome.

Právny rámec spoločných nebytových priestorov

K otázke vlastníctva nebytového priestoru je potrebné poukázať na ustanovenie § 4 ods. 1 BytZ, ktorý hovorí, že "bytom alebo nebytovým priestorom v dome sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na bývanie alebo na iné účely ako na bývanie".

Spoločné zariadenie nemôže byť v podielovom spoluvlastníctve len určitej skupiny vlastníkov

Dôležité je zdôrazniť, že spoločné zariadenie nemôže byť (na rozdiel) od pozemku v podielovom spoluvlastníctve len určitej skupiny vlastníkov v dome. Oproti pozemku, pri ktorom platí ustanovenie § 120 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb., v zmysle ktorého „stavby, vodné toky a podzemné vody nie sú súčasťou pozemku“, čo však v prípade spoločných zariadení domu neplatí.

Prenájom spoločných nebytových priestorov

Ponuka developera ako vlastníka kotolne na odkúpenie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dotknutom dome alebo jeho individuálny návrh v podobe predaja alebo prenájmu tretej osobe, nie je vôbec zriedkavým postupom pri vyjednávaní o budúcnosti výroby tepla pre bytový dom.

Vychádzajúc však z aplikačnej praxe a zo zápisov na listoch vlastníctva, pri ktorých v zmysle § 70 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) platí, že „údaje katastra uvedené v § 7 sú hodnoverné, ak sa nepreukáže opak“, je vlastníctvo kotolne ako priestoru v prospech tretej osoby nespochybniteľné.

Napriek tomuto tvrdeniu je vzhľadom na vyššie uvedené, možné tvrdiť, že ust. § 123 zákona č. 40/1964 Občianskeho zákonníka Zb., v zmysle ktorého “je vlastník v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním“, oprávňuje vlastníka voľne s predmetom vlastníckeho práva nakladať, t. z. okrem iného predať či prenajať.

Prečítajte si tiež: Spoločný Sociálny Úrad: Kontext a Význam

Zhrnutie a odporúčania

Záverom sa javí ako najvhodnejšie riešenie preskúmanie projektovej dokumentácie a projektu skutočného vyhotovenia. V prípade ich súladu by sme navrhovali pristúpiť k odkúpeniu nebytového priestoru spolu s technológiou kotolne všetkými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov s následnou zmenou spoluvlastníckych podielov. Tým by sa dala definitívna bodka za neistou budúcnosťou výroby tepla pre bytový dom a obavy z možných zvýšených nákladov za teplo by úplne zmizli.

Dôležitosť kontroly zmlúv a projektovej dokumentácie

Pri kúpe bytu alebo nebytového priestoru je nevyhnutné dôkladne skontrolovať zmluvy a projektovú dokumentáciu, aby sa predišlo budúcim problémom s vlastníctvom spoločných priestorov.

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

V súvislosti s reformou stavebnej legislatívy nadobudla novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinnosť dňa 1. apríla 2023. Táto novela prináša zmeny v pojmoch a definíciách, ktoré je potrebné poznať.

Zjednodušenie rozhodovania vlastníkov

Cieľom novely je predovšetkým zjednodušenie a sprehľadnenie právnej úpravy rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj odstránenie niektorých výkladových problémov súvisiacich so správou bytového domu obomi zákonnými formami (správca a spoločenstvo vlastníkov).

Elektronické hlasovanie

Novela umožňuje vlastníkom bytov alebo nebytových priestorov v dome hlasovať nielen na hlasovacej listine, ale aj prostredníctvom elektronických prostriedkov (napr. elektronická pošta). Elektronické hlasovanie sa uskutoční vtedy, ak o takýto spôsob hlasovania prejaví vlastník bytu alebo nebytového priestoru záujem.

Prečítajte si tiež: Všetko o príspevkoch a podmienkach stavebného úradu Mojmírovce

Zrušenie povinného príkazu na hlasovanie v plnej moci

Novelou došlo k vypusteniu ustanovenia o povinnej náležitosti plnej moci („Súčasťou plnomocenstva musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.“), ktorou je príkaz na hlasovanie. Od 1. januára 2025 však bude otázka rozsahu oprávnení vyplývajúcich z takejto plnej moci ponechaná výlučne na úpravu zmluvného zastúpenia v zákone č. 40/1964 Zb.

Obmedzenia neplatičov podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje aj obmedzenia pre vlastníkov, ktorí neplatia svoje povinnosti.

Oprávnenie správcu vymáhať nedoplatky

Správca domu má oprávnenie vymáhať vzniknuté nedoplatky (§ 8b ods. 1 písm. e) BytZ).

Zverejňovanie zoznamu neplatičov

Správca alebo spoločenstvo má oprávnenie zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia (§ 9 ods. 3 BytZ).

Príslušenstvo bytu a nebytového priestoru

Je potrebné rozlišovať medzi príslušenstvom bytu, ktoré je s bytom spojené vlastným uzavretím (má spoločný vchod) a príslušenstvom bytu, ktoré je mimo bytu, mimo jeho uzavretia (napr. pivnica, sklad mimo bytu).

Vedľajšie miestnosti a priestory

Príslušenstvom bytu sú podľa OZ vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali. Vedľajšie miestnosti sú neobytné miestnosti v byte. Keďže sú pod spoločným uzavretím sú súčasťou bytu. Vedľajšie priestory sú neobytné miestnosti, ktoré sú mimo bytu.

Nové pojmy v zákone: Garáž v dome, garážové stojisko a skladový priestor

Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zaviedla nové pojmy, ktoré je dôležité poznať.

Garáž v dome

Garážou v dome sa rozumie nebytový priestor v dome, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel.

Garážové stojisko

Garážovým stojiskom sa rozumie plošne vymedzená časť garáže v dome; garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom.

Skladový priestor

Skladovým priestorom sa rozumie časť nebytového priestoru v dome určeného podľa rozhodnutia stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu.

Zmeny v zmluve o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru

Novela zákona priniesla aj zmeny v náležitostiach zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome.

Odstránenie obligatórnej náležitosti zmluvy

Vypustením § 5 ods. 1 písm. f) sa odstránila obligatórna náležitosť zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome. Konkrétne sa odstránila obsahová náležitosť v podobe zistenia technického stavu bytu alebo nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada.

Potvrdenie o nedoplatkoch

Vyhlásenie o nedoplatkoch sa nahrádza „potvrdením o nedoplatkoch“ (§ 5 ods. 2 BytZ). Potvrdenie nadobúda týmto spôsobom pozitívny charakter a musí byť štylizované tak, aby sa ním neobchádzal účel jeho vydania.

Rozšírenie potvrdenia o nedoplatkoch aj na nebytové priestory

Novela rozširuje možnosť vydať potvrdenie o nedoplatkoch, ktoré (ne)viaznu nielen na byte, ale aj na nebytovom v priestore v dome.

Spoločné zariadenia domu

Spoločnými zariadeniami domu sa na účely zákona 182/1993 Z.z. rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu.

Užívanie spoločných priestorov

V prípade, že schôdza vlastníkov nerozhodne na svojej schôdzi o inom spôsobe užívania toho-ktorého spoločného priestoru ako napr. prenájom fyzickej alebo právnickej osobe za odplatu, ktorá je príjmom FO domu.

Neoprávnené zabratie spoločných priestorov

V prípade, že niektorý vlastník užíva spoločný priestor v rozpore s týmito pravidlami /má v danom priestore uskladnené staré nepotrebné veci, svoje veci, má ako jediný kľúč a prístup/ t.j. žiada sa, aby upustil od takéhoto konania a v čo najkratšom čase uvoľnil takto neoprávnene zabraté priestory.

Prenájom spoločného nebytového priestoru vlastníkovi bytu

Nie je jedno, či spoločný nebytový priestor prenajímate vlastníkovi bytu v danom bytovom dome, alebo ho prenajímate niekomu úplne cudziemu.

Ako postupovať pri prenájme spoločného nebytového priestoru?

Ak o užívanie spoločného nebytového priestoru v zmysle citovaného ustanovenia zákona prejaví záujem niektorý vlastník bytu alebo nebytového priestoru len na účely uskladnenia nábytku alebo čohokoľvek (samozrejme, nie motoriek a pneumatík - aby to bolo v súlade s požiarnou bezpečnosťou), teda nie na podnikanie, potom už ide o „výpožičku“.

Podmienky výpožičky určia vlastníci rozhodnutím na schôdzi/zhromaždení alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v zmysle citovaného ustanovenia § 14b ods. 1 písm. p) zákona, vrátane výšky finančnej náhrady za výpožičku. Finančná náhrada za výpožičku je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv.

Výlučné užívanie spoločných častí domu

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu rozhodnúť, že právo výlučne užívať nové spoločné časti domu, nové spoločné zariadenia domu alebo nové príslušenstvo majú len niektorí vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.

tags: #spolocny #nebytovy #priestor #definicia