Pravidlá hlasovania spoluvlastníckych podielov: Komplexný prehľad

Hlasovanie spoluvlastníkov je kľúčovým mechanizmom pri správe bytových domov a spoločných nehnuteľností. Tento článok poskytuje komplexný prehľad pravidiel hlasovania spoluvlastníckych podielov, opierajúc sa o slovenskú legislatívu a judikatúru. Cieľom je objasniť práva a povinnosti spoluvlastníkov, ako aj proces rozhodovania o spoločných veciach.

Právny rámec hlasovania vlastníkov bytov

Hlasovanie vlastníkov v bytovom dome upravuje § 14 a nasl. zákona o vlastníctve bytov. Základné pravidlá sú definované v tomto zákone, ktorý stanovuje, ako sa rozhoduje o správe a údržbe spoločných častí domu.

Počet hlasov

Podľa § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor v dome. Toto pravidlo zabezpečuje, že každý byt alebo nebytový priestor má rovnakú váhu pri rozhodovaní, bez ohľadu na veľkosť spoluvlastníckeho podielu.

Zastupovanie pri hlasovaní

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala (§ 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov). Toto umožňuje vlastníkom, ktorí sa nemôžu zúčastniť hlasovania osobne, aby naďalej ovplyvňovali rozhodovanie prostredníctvom svojho zástupcu. Osvedčovanie podpisov sa vykonáva v súlade s Notárskym poriadkom alebo zákonom č. 599/2001 Z. z.

Spoluvlastníctvo a hlasovanie

Ak je byt alebo nebytový priestor v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, v súlade s § 3 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov sa postupuje podľa § 139 Občianskeho zákonníka. Spoluvlastníci by sa mali dohodnúť, ako budú v danej veci hlasovať. V rámci interného rozhodovania spoluvlastníkov o konkrétnej otázke sa berie do úvahy ich väčšinové rozhodnutie, pretože bez ohľadu na počet spoluvlastníkov pripadá na každý byt alebo nebytový priestor len jeden hlas. Prejav vôle len jedného zo spoluvlastníkov môže mať právne účinky len v prípade, že ho ostatní vlastníci splnomocnili alebo je väčšinovým spoluvlastníkom.

Prečítajte si tiež: Hlasovanie v spoločenstve vlastníkov

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Na každý byt alebo nebytový priestor, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, pripadá pri hlasovaní len jeden hlas. Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný. Súhlas oboch manželov sa vyžaduje na úkony, pri ktorých dochádza k zmene vlastníckych vzťahov, napr. pri zmene spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu v rámci vstavby alebo nadstavby. Iné úkony týkajúce sa správy, prevádzky, údržby a opráv bytu a bytového domu vrátane úkonov s tým súvisiacich (napr. oprava spoločných častí alebo spoločných zariadení domu, zmena zmluvy o výkone správy) možno považovať za bežné veci. Na hlasovanie v týchto prípadoch postačuje súhlas jedného z manželov. Ak sa manželia nezhodnú, o právach a povinnostiach rozhodne na návrh jedného z nich súd.

Hlasovanie a správa spoločnej veci

Právu spoločnej veci pri podielovom spoluvlastníctve upravuje Občiansky zákonník tak, že hospodárenie s vecou sa riadi vôľou väčšiny spoluvlastníckeho podielu. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Na platnosť hlasu a teda jeho započítanie do výsledkov hlasovania je potrebné, aby bol hlas vyjadrený za viac ako 1/2 podielu. Hlasujúci uplatňuje v hlasovaní podiel, vo veľkosti ktorého je vec v jeho spoluvlastníctve a podiel, vo veľkosti ktorého je vec v spoluvlastníctve toho, kto ho na hlasovanie písomne splnomocnil. Prípadný nesúhlas iného podielového spoluvlastníka pri podielovom spoluvlastníctve nezakladá nemožnosť hlas započítať do rozhodnutia súdu, nakoľko záležitosti, týkajúce sa výkonu správy bytov a nebytových priestorov sa nepovažujú za dôležitú zmenu spoločnej veci a preto prehlasovaným spoluvlastníkom nevzniká nárok obrátiť sa vo veci zmeny na súd žalobou tak, ako je to pri bezpodielovom spoluvlastníctve.

Spoluvlastník, ktorý nesúhlasí s takým hospodárením so spoločnou vecou, ktoré určilo rozhodnutie spoluvlastníkov väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov (tzv. majoritný princíp), nemôže sa úspešne domáhať na súde rozhodnutia o inom hospodárení s touto vecou (toto právo má len vtedy, ak sa nedosiahne väčšina alebo dohoda spoluvlastníkov).

Platnosť hlasu

Pri počítaní hlasov sa stretnete s hlasom, ktorým vyjadril svoju vôľu vlastník, ktorý je výlučným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru, ku ktorému hlas prislúcha. V takom prípade je hlas jasný, samozrejme ak hlasuje naozaj vlastník.

Za hlasujúceho je nutné považovať každého, kto má vlastnícky alebo spoluvlastnícky vzťah k bytu alebo nebytovému priestoru v dome. Za každý priestor je možné započítať jeden hlas. Hlas sa uplatňuje ako celok, čo znamená že sa nedá uplatniť len jeho časť, teda napríklad len 25 % lebo hlasujúci vlastní len 1/4 priestoru. Hlasujúci teda musí byť v postavení, v ktorom ako bezpodielový spoluvlastník hlasuje za ktoréhokoľvek z manželov, alebo ako podielový spoluvlastník vlastní viac ako polovicu podielu alebo je súčasťou skupiny zhodne hlasujúcich podielových spoluvlastníkov, ktorých súčet podielov tvorí viac ako polovicu celkového podielu za daný priestor, za ktorý uplatňujú hlas.

Prečítajte si tiež: Narábanie so spoluvlastníckym podielom pod B1

Špecifické situácie pri hlasovaní

Hlasovanie o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe

Ustanovenie § 14b ods. 2 písm. e) zákona ustanovuje explicitne, že: „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť“.

Na predmetné ustanovenie nadväzujú priamo ustanovenia § 21 a § 22 zákona, ktoré upravujú podstatné náležitosti zmluvy o vstavbe. Podstatou zmluvy o vstavbe ako právneho úkonu je udelenie súhlasu stavebníkovi zo strany vlastníkov bytov a nebytových priestorov na to, aby si stavebník mohol na úkor spoločných častí a spoločných zariadení domu v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prestavbou rozšíriť v danom prípade napr. svoj existujúci byt o časť spoločných častí a spoločných zariadení domu. Spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení je vlastníctvom sui generis, ktoré nemožno ani zrušiť a ani na neho aplikovať ustanovenia o hospodárení so spoločnou vecou v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Na výkone vlastníckych práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa po uzatvorení zmluvy o vstavbe nič nemení, pretože všetci užívajú svoje práva aj naďalej rovnakým spôsobom.

Pozitívum spočíva pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v tom, že z uzatvorenej zmluvy o vstavbe majú prospech (všetci) nie len vo forme finančnej kompenzácie zaplatenej zo strany stavebníka, ale aj ako jednotlivci, pretože ich podiely na spoločných častiach a spoločných zariadeniach sa vstavbou zmenšia a tým sa zmenšia aj ich náklady spojené s údržbou a opravou spoločných častí a spoločných zariadení; prípadne aj vybudovaní novej strechy. Zmluva o vstavbe nie je teda zmluvou o prevode vlastníctva, keďže spoločné častí a spoločné zariadenia nie sú spôsobilé byť predmetom akéhokoľvek prevodu samostatne.

Súhlas všetkých vlastníkov pri prevode nebytového priestoru

Za pozornosť stojí aj skutočnosť, že § 14b ods. 3 písm. a) zákona ustanovuje podmienku súhlasu všetkých vlastníkov a nebytových priestorov v dome pri prevode vlastníctva nebytového priestoru, pričom by v danom prípade malo ísť o nebytový priestor nezameniteľne identifikovaný a zapísaný na príslušnom liste vlastníctva ako nebytový priestor s konkrétnym nezameniteľným identifikačným označením v zmysle katastrálneho zákona a je pri ňom vyjadrený konkrétny spoluvlastnícky podiel každého vlastníka bytu a vlastníka nebytového priestoru.

Riešenie sporov a súdne konania

Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na spôsobe užívania spoločnej veci, rozhodne o spôsobe spoločného užívania súd na základe citovaného ustanovenia. Ak by ste chceli prenajať aspoň časť nehnuteľnosti a mať z toho majetkový prospech, o prenajatí tejto časti nehnuteľnosti by museli rozhodovať všetci podieloví spoluvlastníci na základe dohody, resp. hlasovania. Ak väčšinový spoluvlastník platne rozhodol o otázke týkajúca sa hospodárenia so spoločnou vecou a toto rozhodnutie menšinový spoluvlastníci akceptovali, nie je možné, aby sa v tej istej veci obrátil na súd. Jeho návrh by v takomto prípade súd zamietol.

Prečítajte si tiež: Aspekty darovania spoluvlastníckeho podielu

Pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou je určujúcim činiteľom veľkosť spoluvlastníckych podielov, tzv. majoritný princíp. Z ustanovenia § 139 ods. 2 OZ vyplýva, že ktorýkoľvek spoluvlastník môže podať návrh na súd len vtedy, ak nastane rovnosť hlasov alebo ak sa nedosiahne väčšina alebo dohoda. Prehlasovaní spoluvlastníci sa musia rozhodnutiu väčšiny podrobiť.

Domový poriadok

Od 1. februára 2020 je účinná novela zákona č. 182/1993 Z.z., ktorá zaviedla zákonnú definíciu DOMOVÉHO PORIADKU do základných ustanovení tohto zákona (§2 ods.). Domový poriadok sú pravidlá, ktoré musia dodržiavať osoby nachádzajúce sa v bytovke. Schvaľuje ho nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov. Sankcie za porušenie neboli uzákonené.

V kontexte novelizácie ZOVB bola znížená hranica sumy nedoplatkov (z 500 eur) na „trojnásobok aktuálneho mesačného určenia“, t. j. suma, pri ktorej je možné zverejniť dlžníkov na "tabuli hanby". Pri zverejňovaní týchto údajov správca ani domový dôverník neporušujú ustanovenia GDPR.

Zmeny v legislatíve a ich dopad

Novelizované ustanovenie týkajúce sa montáže zdvíhacieho zariadenia pre osoby ZŤP je možné uplatniť iba na základe kumulatívneho splnenia podmienok uvedených § 33 ods. 1 a 2 zákona č. 447/2008 Z. z.

tags: #spoluvlastnícky #podiel #hlasovanie #pravidlá