Spoluvlastnícky podiel 1/2 a hlasovanie v spoločenstve vlastníkov: Príručka pre vlastníkov bytov

Vlastníctvo bytu v bytovom dome je spojené s množstvom práv a povinností. Jednou z kľúčových oblastí, kde sa vlastníci stretávajú, je hlasovanie v spoločenstve vlastníkov. Tento článok sa zameriava na špecifický prípad spoluvlastníckeho podielu 1/2 a jeho vplyv na hlasovanie, pričom zohľadňuje rôzne aspekty vlastníctva a rozhodovania v bytovom dome.

Vlastníctvo bytu a jeho súčasti

Byt je vo výlučnom vlastníctve, ak je v katastri na liste vlastníctva zapísaný v pomere 1/1, a to aj vtedy keď ho vlastnia manželia, teda je v ich bezpodielovom spoluvlastníctve. Ak ho však jeden z manželov zdedil alebo dostal darom, patrí do jeho výlučného vlastníctva. V prípade, že byt zdedili dvaja súrodenci v rovnakom pomere, zapísaný je na liste vlastníctva v pomere 1/2. Ak si ho kúpili napr. druh s družkou, nadobudnú ho do podielového spoluvlastníctva.

Bytom môže byť len miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie. Neoddeliteľnou súčasťou každého bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali. Ide o tzv. príslušenstvo bytu - najmä pivnice, ale napríklad aj komory, predsiene, šatníky, ak sú umiestnené mimo bytu. Balkón alebo lodžia nie je súčasťou bytu, ale jeho príslušenstvom. O tom, čo všetko k bytu patrí, by ste sa mali dozvedieť zo zmluvy - kúpnej, darovacej alebo zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu.

Nebytový priestor je taký, ktorý už pri kolaudácii bytového domu bol určený na iné účely ako bývanie. Sú to napríklad priestory určené na obchody, škôlky, služby, garáže, ateliér a podobne. Nebytové priestory sa odpredávajú samostatne.

Ku každému bytu, ako aj nebytovému priestoru v dome patrí vždy aj spoluvlastnícky podiel na spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve a na pozemku len vtedy, ak bol uvedený do vlastníctva spoločne s bytmi. S vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome je spoluvlastníctvo na spoločných zariadeniach nerozlučne spojené. Ak sa teda byt predáva, dedí alebo iným spôsobom nadobúda, nadobúda sa aj so spoluvlastníckym podielom.

Prečítajte si tiež: Spoluvlastnícke podiely a hlasovanie

Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je vždy uvedená na liste vlastníctva a v zmluve o prevode vlastníctva bytu. Ide vždy len o ideálny podiel na spoločnom majetku. Odvíja sa od plochy bytu, nie od počtu spoluvlastníkov bytu. Preto, ak si niekto chce overiť, aký veľký spoluvlastnícky podiel na spoločnom majetku pripadá na jeho byt, potrebuje poznať jeho podlahovú plochu aj celkovú podlahovú plochu všetkých bytov a nebytových priestorov v dome. K zmenšeniu spoluvlastníckeho podielu môže dôjsť v prípade, ak sa vlastníci bytov dohodnú, že povolia vstavbu alebo nadstavbu bytov. Tiež vtedy, ak zo spoločných častí alebo zariadení domu prestavbou vytvoria nebytový priestor.

Hlasovanie v spoločenstve vlastníkov: Základné princípy

Hlasovanie vlastníkov v bytovom dome upravuje § 14 a nasl. zákona o vlastníctve bytov. Podľa § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor v dome. Súčasťou každého hlasovania sú hlasy, ktorých počet prislúchajúci k súhlasu alebo nesúhlasu s otázkou, je jediným prostriedkom prijímania rozhodnutia o správe spoločnej veci vlastníkmi. Preto otázka, či hlas je alebo nie je platný je tou najdôležitejšou pri skrutíniu, teda spočítavaní hlasov. Pri počítaní hlasov sa stretnete s hlasom, ktorým vyjadril svoju vôľu vlastník, ktorý je výlučným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru, ku ktorému hlas prislúcha. V takom prípade je hlas jasný, samozrejme ak hlasuje naozaj vlastník. Za hlasujúceho je nutné považovať každého, kto má vlastnícky alebo spoluvlastnícky vzťah k bytu alebo nebytovému priestoru v dome. Za každý priestor je možné započítať jeden hlas. Hlas sa uplatňuje ako celok, čo znamená že sa nedá uplatniť len jeho časť, teda napríklad len 25 % lebo hlasujúci vlastní len 1/4 priestoru. Hlasujúci teda musí byť v postavení, v ktorom ako bezpodielový spoluvlastník hlasuje za ktoréhokoľvek z manželov, alebo ako podielový spoluvlastník vlastní viac ako polovicu podielu alebo je súčasťou skupiny zhodne hlasujúcich podielových spoluvlastníkov, ktorých súčet podielov tvorí viac ako polovicu celkového podielu za daný priestor, za ktorý uplatňujú hlas.

Kvórum a väčšina

Pre platnosť hlasovania je potrebné dosiahnuť určité kvórum, teda minimálny počet hlasov potrebný na prijatie rozhodnutia. Kvórum sa líši v závislosti od typu rozhodnutia.

• Bežné rozhodnutia: Na prijatie bežných rozhodnutí postačuje nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov.
• Dôležité rozhodnutia: Pre dôležité rozhodnutia, ako sú zmeny v správe domu, rekonštrukcie alebo úvery, sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov.

Hlasovanie o tej istej veci opakovane

V živote nastanú situácie, kedy hlasovanie nedopadne podľa predstáv prehlasovaných vlastníkov. Zákon umožňuje hlasovanie o tej istej veci opakovať. Pri hlasovaní o veci, ktoré nie sú upravené v §14b ods. 2. Ak hlasujete o tej istej veci do jedného roka podľa §14b ods. 4, už sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov.

Spoluvlastnícky podiel 1/2 a jeho špecifiká pri hlasovaní

Ak je byt alebo nebytový priestor v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, v súlade s § 3 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov sa postupuje podľa § 139 Občianskeho zákonníka. Spoluvlastníci by sa mali dohodnúť, ako budú v danej veci hlasovať. V rámci interného rozhodovania spoluvlastníkov o konkrétnej otázke sa berie do úvahy ich väčšinové rozhodnutie, pretože bez ohľadu na počet spoluvlastníkov pripadá na každý byt alebo nebytový priestor len jeden hlas. Prejav vôle len jedného zo spoluvlastníkov môže mať právne účinky len v prípade, že ho ostatní vlastníci splnomocnili alebo je väčšinovým spoluvlastníkom.

Prečítajte si tiež: Narábanie so spoluvlastníckym podielom pod B1

Pri podielovom spoluvlastníctve sa rozhoduje podľa spoluvlastníckych podielov (1/2, 1/3 a pod.).

Príklad s podielom 1/2

Pri tomto príklade uvažujeme s podielom 1/2. Je potrebné, aby hlasovali obaja vlastníci. Nie je prípustné, aby jeden hlasoval ZA a druhý PROTI. Takýto hlas je neplatný. Ak hlas vyjadrí len menšinový spolu vlastník a iný spoluvlastník nevyjadrí opačný hlas, hlas je potrebné započítať.

Príklad s podielom 1/3

Pri tomto príklade uvažujeme s podielom 1/3. Postačuje, ak sa zhodnú aspoň dvaja vlastníci. V tomto prípade je naplnený väčšinový princíp potrebný pre uplatnenie hlasu.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Bezpodielové spoluvlastníctvo je forma podieľania sa na vlastníckom práve výlučne medzi manželmi (BSM). Súčasťou vlastníckych práv je aj rozhodovanie a to je pri manželoch a veciach, ktoré sú súčasťou BSM, upravené v zákone č. 40/1964 Zb. (1) Bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V praxi to znamená, že pri hlasovaní úplne postačuje, ak sa ho zúčastní ktorýkoľvek z manželov, BSM trvá a druhý z manželov nevyjadril na hlasovaciu otázku opačný názor. BSM vo vzťahu k nehnuteľným veciam totiž zaniká napríklad rozvodom a ak nie je vysporiadané do 3 rokov od rozvodu manželstva, mení sa na podielové spoluvlastníctvo s rovnakou veľkosťou podielu. Prípadný hlasujúci teda nedisponuje väčšinou ani zákonným oprávnením hlasovať za manžela v bežných veciach. Pri nezhode názoru manželov na správu majetku o právach a povinnostiach rozhodne na návrh niektorého z nich súd. Na každý byt alebo nebytový priestor, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, pripadá pri hlasovaní len jeden hlas. Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný. Súhlas oboch manželov sa vyžaduje na úkony, pri ktorých dochádza k zmene vlastníckych vzťahov, napr. pri zmene spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu v rámci vstavby alebo nadstavby. Iné úkony týkajúce sa správy, prevádzky, údržby a opráv bytu a bytového domu vrátane úkonov s tým súvisiacich (napr. oprava spoločných častí alebo spoločných zariadení domu, zmena zmluvy o výkone správy) možno považovať za bežné veci. Na hlasovanie v týchto prípadoch postačuje súhlas jedného z manželov.

Príklad

K hlasovacej otázke sa súhlasne vyjadril manžel, ktorý vlastní byt s manželkou v režime BSM, manželka sa nevyjadrila. V takomto prípade je hlas platný.

Prečítajte si tiež: Aspekty darovania spoluvlastníckeho podielu

Splnomocnenie na hlasovanie

V prípade, že sa nemôže jeden z vlastníkov zúčastniť schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania, je možné splnomocniť inú osobu. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach. Podľa § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Splnomocnenie na účely hlasovania, pripadne generálna plná moc na všetky právne úkony musí obsahovať úradne osvedčený podpis. Osvedčovanie podpisov sa vykonáva v súlade s Notárskym poriadkom alebo zákonom č. 599/2001 Z. z.

Obmedzenia splnomocnenia

• Nie je možné splnomocniť kandidáta na zástupcu vlastníkov alebo volené funkcie SVB (spoločenstvo vlastníkov bytov), ak sa má hlasovať o ich voľbe.
• S originálnym splnomocnením v listinnej podobe sa musíte preukázať správcovi, rade alebo zástupcovi vlastníkov na začiatku schôdze vlastníkov, alebo písomného hlasovania. Na požiadanie aj vlastníkom bytov a nebytových priestorov.

Práva prehlasovaného vlastníka

Vlastník má právo obrátiť sa na súd, aby vo veci rozhodol v dvoch prípadoch v zmysle § 14 ods. 8. zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, a to ak je prehlasovaný, t. j. zúčastnil sa hlasovania a bol proti, alebo ak sa o výsledku hlasovania nemohol dozvedieť v zákonom stanovenej lehote, inak jeho právo zaniká. Tak či tak sa občan môže obrátiť na súd až do uplynutia premlčacej lehoty. Podanie žaloby na súd ešte nie je dôvodom na neplatnosť prijatých rozhodnutí, jedine v prípade, že žalujúci zároveň podá aj predbežné opatrenie na pozastavenie účinnosti rozhodnutia vlastníkov.

Rôzne situácie a problémy v spoločenstve vlastníkov

Inštalácia klimatizačnej jednotky

Pri inštalácii klimatizačného zariadenia je nevyhnutná aplikácia § 14b ods. 1 písm. m) BytZ, podľa ktorého "vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak”, ide totiž o zásah do spoločných častí, ak sa zariadenie inštaluje na stenu. Každý balkón je spoločnou časťou a nie je vo vlastníctve osoby, ktorá vlastní aj byt alebo nebytový priestor, preto je potrebné postupovať podľa § 14b BytZ. Vo všeobecnosti ale platí, že osadenie klímy na balkóne bez zásahu do spoločných častí a vyriešenie odvodu kondenzátu bez viditeľnej stopy alebo obťažovania ostatných vlastníkov je možné aj bez súhlasu vlastníkov.

Vlastníctvo pivníc

Pivnica, nech sa na to pozrieme z akéhokoľvek pohľadu, bude vždy nehnuteľnosťou, či už ako príslušenstvo bytu alebo samostatný nebytový priestor. Pokiaľ vlastníctvo k pivnici nie je evidované v katastri, resp. Na nadobudnutie vlastníckeho práva prevodom (kde patrí aj uvádzaná kúpna zmluva) je preto nevyhnutne potrebný vklad takejto zmluvy do katastra.

Poplatok za poštovné

Keďže je predloženie vyúčtovania automatickou súčasťou činnosti správcu, poplatok za poštovné je možné hradiť vlastníkom len ak to ma správca samostatne dohodnuté v cenníku, ktorý je súčasťou zmluvy alebo priamo v zmluve. Je teda rozdiel medzi uvedením spôsobu predloženia vyúčtovania a úpravou hradenia tohto poplatku vlastníkom namiesto správcu.

Osobný bankrot vlastníka

Dlhy ku dňu vyhlásenia bankrotu zanikajú, má to dopad aj na výšku možného nedoplatku alebo preplatku. To však neznamená, že vzniknutý dlh ku dňu vyhlásenia bankrotu nemôžete vymáhať v osobnom bankrote podľa zákona č. 7/2005 Z. z. Ak evidujete nedoplatok nad 2000 eur, tak je efektívnym spôsobom vymoženie nedoplatku postup podľa § 167k ods. 3 zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii, v zmysle ktorého „Ak prednostný zabezpečený veriteľ alebo neskorší zabezpečený veriteľ, ktorého uspokojenie možno predpokladať zo zaťaženého majetku, pristúpi k výkonu zabezpečovacieho práva, zaťažený majetok prestane podliehať konkurzu.

Zľava za služby spojené s bývaním

Ako vlastník sa nemôžete zbaviť povinnosti vykonávať úhrady do fondu prevádzky údržby a opráv, ani sa zbaviť povinnosti pravidelne hradiť zálohové platby za služby. V zmysle § 10 ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z.

Upratovanie spoločných priestorov

Upratovanie je otázkou, ktorú by určite mali riešiť vlastníci a je na nich, či si zvolia externú firmu alebo to bude vykonávať niekto z vlastníkov za odmenu. V oboch prípadoch však nemôžete zodpovední za otázky BOZP, lebo ak by túto činnosť vykonával niekto z vlastníkov, tak by aj pri vypísaní dohody o pracovanej činnosti alebo pracovnej zmluvy išlo o nezmysel, nakoľko ani správca bytového domu, ani skupina ostatných vlastníkov by v tomto prípade nemohla byť v pozícií zamestnávateľa. Práva a povinnosti si tak treba vymedziť na schôdzi a zároveň aj určiť odmenu, ktorú následne po daňovej, sociálnej a zdravotnej stránke rieši už samotný prijímateľ tejto odmeny. Preto nepovažujeme za správne, aby správca takéto osoby registroval v Soc. poisťovni a zdravotnej poisťovni. Netvrdím, že iný postup je ľahký, ale ísť cestou pracovných zmlúv, prípadne dohôd, je určite nesprávne. Jednak preto, lebo aj keby ste takéto zmluvy uzatvárali za skupinu ostatných vlastníkov (v ich mene), tak by nemohli vystupovať ako zamestnávatelia. A tak vo vzťahu k vám nemôže byť reči o BOZP.

Plné moci na schôdzi vlastníkov

Plné moci na individuálne hlasovanie s príkazom na konkrétny termín schôdze je potrebné vypracovať, overiť a predložiť nanovo.

Elektronické hlasovanie

Ak rada zvoláva zhromaždenia, musia sa hlasy prijímať elektronicky alebo je to na ich rozhodnutí? Myslím si, že zo zákona ja to povinnosť, mýlim sa? Vyhlásia schôdzu, vlastníkov neinformujú, že je takáto možnosť el.

Voľba zástupcu vlastníkov

Zástupca vlastníkov alebo zástupcovia vlastníkov sa volia zo skupiny všetkých vlastníkov zo všetkých vchodov. O každom zástupcovi je potrebné rozhodnúť vlastníkmi, automaticky sa nikto nestáva nástupcom zosnulého zástupcu. Ak chce byť určitá osoba zástupcom vlastníkov, stačí túto informáciu poskytnúť správcovi a mal by ju zaradiť do programu najbližšieho hlasovania.

Prístup k vyúčtovaniam

Máte povinnosť jej doklady sprístupniť, prípadne za určitý poplatok jej kópie napr.

Policajt ako predseda spoločenstva

Predsedom spoločenstva môže byť aj príslušník policajného zboru, ak je vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zákon č. 182/1993 Z. z.

Zmena otvárania vchodových dverí

Na bytovom dome je namontovaný elektrický vrátnik. Niektorí vlastníci by uvítali otváranie aj na odtlačok …

tags: #spoluvlastnícky #podiel #1/2 #a #hlasovanie #v