Spoluvlastnícky Podiel v Katastri: Definícia, Práva a Povinnosti

Podielové spoluvlastníctvo je forma vlastníctva, pri ktorej vlastníctvo k veci patrí súčasne viacerým osobám. Tento článok komplexne rozoberá definíciu spoluvlastníckeho podielu v katastri, jeho špecifiká, práva a povinnosti spoluvlastníkov, ako aj možnosti zrušenia a vysporiadania spoluvlastníctva. Cieľom je poskytnúť ucelený pohľad na túto problematiku a uľahčiť orientáciu v príslušných právnych predpisoch.

Definícia a Charakteristika Spoluvlastníckeho Podielu

Pre podielové spoluvlastníctvo je charakteristické, že jednotlivé osoby - spoluvlastníci - majú na konkrétnej veci určitý podiel, ktorý vyjadruje mieru ich účasti na právach a povinnostiach k spoločnej veci. Spoluvlastnícky podiel je spravidla vyjadrený zlomkom alebo percentom. Určuje mieru, akou sa spoluvlastník podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich z vlastníctva spoločnej veci.

Tento podiel je ideálny, nie reálny. To znamená, že ak jeden zo spoluvlastníkov vlastní 1/4 z pozemku, patrí mu 1/4 z každej časti pozemku, a nie ním ohraničená časť. Spoluvlastnícky podiel neznamená, že jednotliví spoluvlastníci majú konkrétne výmery pozemku. Podiel vyjadruje ich mieru, v akej sa podieľajú na právach a povinnostiach týkajúcich sa spoločnej veci, ide o tzv. ideálny podiel k celej veci.

Príklady vzniku podielového spoluvlastníctva

V praxi vzniká podielové spoluvlastníctvo najčastejšie pri:

• Kúpe nehnuteľnosti dvoma nezosobášenými osobami.
• Dedení, keď nehnuteľnosť poručiteľa (zosnulého) zdedí súčasne viacero dedičov.

Práva a Povinnosti Spoluvlastníkov

Každý zo spoluvlastníkov má právo užívať nehnuteľnosť v takej miere, aká je veľkosť jeho spoluvlastníckeho podielu k celku. Ten spoluvlastník, ktorý nehnuteľnosť neužíva, má voči spoluvlastníkovi užívajúcemu nehnuteľnosť nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia. To však platí len za predpokladu, že tento druhý spoluvlastník užíva nehnuteľnosť nad rozsah jeho podielu.

Prečítajte si tiež: Spoluvlastnícky podiel a kataster

Bezdôvodné obohatenie

O bezdôvodné obohatenie na strane spoluvlastníka, ktorý rodinný dom užíva, ide preto, pretože je spoluvlastníkom domu len vo výške 1/2 k celku, avšak užíva ho celý, hoci na to nemá právny dôvod. Bezdôvodné obohatenie je obohatený povinný vydať. Súdna prax uvádza, že v prípade užívania cudzej nehnuteľnosti spočíva obohatenie v možnosti užívať cudziu vec bez platenia za jej užívanie, ktoré užívanie prirodzene nie je možné ako spotrebované plnenie vrátiť. Nárok spoluvlastníka, ktorý rodinný dom neužíva, sa teda vypočíta ako polovica priemerného nájomného, ktoré sa obvykle platí za užívanie obdobného rodinného domu v konkrétnom čase a mieste.

Treba tiež pripomenúť, že nárok spoluvlastníka na vydanie bezdôvodného obohatenia sa premlčuje v premlčacej dobe dvoch rokov.

Náklady na nehnuteľnosť

Na druhej strane, spoluvlastník, ktorý rodinný dom užíva, môže vynakladať na rodinný dom náklady. Ak spoluvlastník, ktorý rodinný dom užíva, vynaložil finančné prostriedky na opravu strechy, ktorá oprava bola nevyhnutná, vzniká mu nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia voči druhému spoluvlastníkovi v pomere podľa výšky podielov, pretože investujúci spoluvlastník plnil aj za neinvestujúceho spoluvlastníka. Teda ak oprava vyžadovala náklady vo výške 8.000,- EUR, každý z nich bol povinný plniť podľa veľkosti svojho podielu. Keďže ide o majetkové právo, toto podlieha premlčaniu.

Ak by však išlo o rekonštrukciu strechy, ktorá nebola nevyhnutná (napr. išlo o použitie modernej a kvalitnejšej strešnej krytiny), vzniká tým bezdôvodné obohatenie druhého spoluvlastníka až pri zániku podielového spoluvlastníctva. Bezdôvodné obohatenie spočíva v tom, že hodnota spoluvlastníckeho podielu neinvestujúceho spoluvlastníka sa zvýšila použitím novej strešnej krytiny.

V treťom prípade by sa strecha opravila po dohode medzi spoluvlastníkmi. Opravu by vykonala firma špecializujúca sa na strechy, pričom za svoju činnosť by si vyúčtovala sumu 10.000,- EUR. V prípade, že by tieto finančné prostriedky vynaložil spoluvlastník užívajúci rodinný dom, vzniklo by mu majetkové právo voči neinvestujúcemu spoluvlastníkovi. Aby sa predišlo možným nezhodám medzi spoluvlastníkmi vyúsťujúcim až do súdnych sporov, je vhodné pomery spoluvlastníkov upraviť už vopred na základe dohody napr.

Prečítajte si tiež: Narábanie so spoluvlastníckym podielom pod B1

Rozhodovanie o spoločnej veci

O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

Prevod Spoluvlastníckeho Podielu a Predkupné Právo

Zákonnou povinnosťou spoluvlastníka v tejto súvislosti je povinnosť ponúknuť spoluvlastnícky podiel na predaj druhému spoluvlastníkovi. Ide o tzv. predkupné právo. Porušenie tejto povinnosti spôsobuje (relatívnu) neplatnosť právneho úkonu (t. j. zmluvy, ktorou sa spoluvlastnícky podiel previedol). Vzhľadom na skutočnosť, že ide o neplatnosť relatívnu, musí sa oprávnená osoba - druhý spoluvlastník - neplatnosti dovolať (inak zostane právny úkon platný). Toto dovolanie sa neplatnosti právneho úkonu môže byť uskutočnené formou listu, v ktorom spoluvlastník opíše skutkové a právne okolnosti prípadu.

Výnimky z predkupného práva

Prevádzajúci spoluvlastník predkupné právo druhého spoluvlastníka neporuší vtedy, ak prevádza spoluvlastnícky podiel na blízku osobu. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Typicky pôjde o otca, matku, súrodenca či starých rodičov.

Hoci sa pojem „predkupné“ právo gramaticky spája s kúpou (resp. predajom nehnuteľnosti), podľa súdnej praxe by sa predkupné právo malo uplatňovať aj v prípade darovania.

Postup pri ponuke spoluvlastníckeho podielu

Spoluvlastník, ktorý má záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti, musí teda podiel ponúknuť najskôr ostatným spoluvlastníkom, okrem prípadu, ak by podiel prevádzal na blízku osobu. V rámci ponuky je potrebné určiť lehotu, do ktorej sa má prevod uskutočniť. Keďže právna úprava zákonného predkupného práva spoluvlastníkov neobsahuje takúto lehotu, je potrebné na základe analogie legis primerane aplikovať ustanovenia § 602 až § 606 Občianskeho zákonníka. Na základe toho potom platí, že ak nebola dohodnutá iná lehota, musí sa prevod uskutočniť do dvoch mesiacov od predloženia ponuky, inak sa predkupné právo spoluvlastníka neuplatní.

Prečítajte si tiež: Aspekty darovania spoluvlastníckeho podielu

Špecifiká prevodu podielu na spoločnej nehnuteľnosti

Ak vlastníte spoluvlastnícky podiel na tzv. spoločnej nehnuteľnosti, ktorý ste sa rozhodli previesť, prípadne máte záujem o nadobudnutie takéhoto podielu, je potrebné vziať do úvahy viaceré osobitosti spájajúce sa s týmto typom spoluvlastníctva. Spoločnú nehnuteľnosť definuje zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách ako jednu nehnuteľnú vec, ktorá môže pozostávať z viacerých pozemkov a na ktorú sa vzťahovali osobitné predpisy (uhorské zákonné články). Pozemky patriace do spoločnej nehnuteľnosti nemôžu byť samostatným predmetom práva, s výnimkou prípadu, ak by došlo k oddeleniu časti spoločnej nehnuteľnosti.

Spoločná nehnuteľnosť môže byť zapísaná na jednom alebo aj na viacerých listoch vlastníctva (uvádza sa kód č. 2 - „Pozemok je spoločnou nehnuteľnosťou“). Spoluvlastníci spoločnej nehnuteľnosti sú spravidla združení v tzv. pozemkovom spoločenstve, ktoré je právnickou osobou s vlastnou právnou subjektivitou. Z hľadiska vlastníckeho práva patrí spoločná nehnuteľnosť podielnikom (členom spoločenstva), pričom význam pozemkového spoločenstva spočíva v spoločnom obhospodarovaní a využívaní takejto nehnuteľnosti.

Prevod podielu medzi spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti

Pokiaľ ide o prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti medzi spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti, Zákon o pozemkových spoločenstvách výslovne určuje, že na takýto druh prevodu sa neaplikujú ustanovenia Občianskeho zákonníka o predkupnom práve. Správne postupuje spoluvlastník vtedy, ak svoj podiel prevedie na ktoréhokoľvek iného podielnika podľa svojho uváženia, bez toho, aby mal povinnosť uskutočniť kvalifikovanú ponuku na odpredaj podielu voči ostatným spoluvlastníkom.

Výnimku však predstavuje prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu, ktorý spravuje Slovenský pozemkový fond. V tomto prípade majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka. SPF postupuje tak, že podiel ponúkne na predaj ostatným podielnikom prostredníctvom tzv. výboru (ide o výkonný a štatutárny orgán pozemkového spoločenstva) a určí primeranú lehotu na podanie písomnej žiadosti o prevod podielu.

Zákon umožňuje, aby prevodovú zmluvu v mene vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti uzavrel výbor s tým, že nadobúdateľom podielu sa v takomto prípade stanú všetci vlastníci spoločnej nehnuteľnosti, a to pomerne podľa veľkosti svojho podielu na spoločnej nehnuteľnosti. Ak výbor uzavrie takýmto spôsobom zmluvu v mene vlastníkov, cenu za nadobudnutý podiel uhrádza samotné pozemkové spoločenstvo.

Prevod podielu na tretiu osobu

Ak sa vlastník podielu rozhodne previesť svoj podiel na tretiu osobu, musí rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ktoré sa spravuje ustanoveniami obsiahnutými v Občianskom zákonníku. Pokiaľ ide o realizáciu ponukovej povinnosti, Zákon o pozemkových spoločenstvách umožňuje, aby sa uskutočnila prostredníctvom výboru pozemkového spoločenstva. Dôležité je zdôrazniť, že predkupné právo prináleží vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti nielen v prípade predaja, ale aj darovania spoluvlastníckeho podielu.

Obmedzenia prevodu spoluvlastníckeho podielu

Zákon o pozemkových spoločenstvách zakotvuje určité obmedzenia, ktoré je pri prevode spoluvlastníckeho podielu nevyhnutné dodržať, a to bez ohľadu na to, aká osoba je nadobúdateľom podielu:

1. Prevodom spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti nesmie vzniknúť podiel menší než 2000 m2. Tento zákaz sa nevzťahuje na situácie, ak sa prevedie podiel v menšej výmere ako 2000 m2, avšak na nadobúdateľa, ktorý už vlastní určitý podiel, pričom súčet nadobudnutého a už vlastného podielu bude zodpovedať výmere aspoň 2 000 m2.
2. V zmysle Zákona o pozemkových spoločenstvách je zakázané previesť podiel na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti. Správne je zmluva koncipovaná vtedy, ak zakotvuje, že predmetom prevodu je spoluvlastnícky podiel na všetkých nehnuteľnostiach tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť, ku ktorým vlastní prevádzajúci spoluvlastník podiel (a to aj v prípade, ak sa jednotlivé pozemky spoločnej nehnuteľnosti nachádzajú na rôznych listoch vlastníctva).
3. Nadobúdateľom spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti môže byť aj pozemkové spoločenstvo, ktoré nehnuteľnosť obhospodaruje.

Zrušenie a Vyporiadanie Podielového Spoluvlastníctva

Podieloví spoluvlastníci nemusia zotrvávať v nefunkčnom spoluvlastníckom vzťahu večne. Podľa ustálenej súdnej praxe platí pravidlo, že nikoho nemožno nútiť, aby zotrval v spoluvlastníctve. Preto má právo hocikedy požiadať o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva je možné dvoma spôsobmi:

1. Dohodou všetkých spoluvlastníkov.
2. Rozhodnutím súdu na návrh niektorého zo spoluvlastníkov.

Spôsoby vyporiadania spoluvlastníctva súdom

Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Súd má potom len 3 možnosti ako vyporiadať takéto spoluvlastníctvo, pričom tieto možnosti musí uplatňovať postupne v zákonom záväzne určenom poradí:

1. Rozdelenie veci: Najskôr súd zisťuje, či je možné nehnuteľnosť rozdeliť. Vec sa musí dať rozdeliť tak, aby bol zachovaný jej účel a nedošlo k jej poškodeniu. Pozemky sa dajú deliť takmer vždy (tu pozor na obmedzenie deľby - zákaz drobenia poľnohospodárskej a lesnej pôdy podľa zákona č. 180/1995 Z.z. niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom.). Rozdelenie bytu si je možné prakticky len veľmi ťažko predstaviť.
2. Prikázanie veci za náhradu: Ak súd ustáli, že vec sa deliť nedá „dobre možne“ potom môže prejsť ku skúmaniu druhej možnosti - prikázanie veci za náhradu. Súd môže rozhodnúť, že spoločná vec sa prikáže za náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom s povinnosťou finančne sa vyrovnať s ostatnými.
3. Nariadenie predaja veci a rozdelenie výťažku: Ak nikto zo spoluvlastníkov vec nechce, môže súd rozhodnúť podľa tretej možnosti a nariadiť predaj veci a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov.

Zamietnutie žaloby súdom

Za istých okolností môže súd rozhodnúť aj tak, že vec neprikáže za náhradu ani nenariadi jej predaj. Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku. Ak nie je možné vec ani deliť, môže žalobu zamietnuť. Urobiť tak môže len ak strana konania namieta dôvody hodné osobitného zreteľa. Tie môžu byť rôzne, napr. spoluvlastník - osoba vyššieho veku, prípadne nemajetná by sa musela odsťahovať a nemá kam, prípadne na to nemá financie.

Výzva na Zrušenie a Vyporiadanie Podielového Spoluvlastníctva

Výzva na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva nie je samoúčelná a má svoj význam. Totiž v súdnom konaní hrajú pomerné dôležitú rolu aj náklady konania - trovy konania. Neúspešná strana konania musí v nahradiť trovy konania protistrane, ak súd nerozhodne tak, že žiadna zo strán nemá nárok na náhradu trov konania. Ak by sa podala žaloba bez toho, aby súd videl aspoň snahu o mimosúdne vyporiadanie, s najväčšou pravdepodobnosťou rozhodne tak, že neprizná náhradu trov konania nikomu. Lenže, ak budúci žalobca najskôr ostatných vyzve k tomu, aby sa vyporiadali mimosúdne a oni odmietnu a následne súd rozhodne presne tak, ako navrhoval, veľmi často si tým zvýši šancu na to, aby mu súd priznal aj náhradu trov konania (ak by musel žalobu nakoniec podať).

tags: #spoluvlastnícky #podiel #kataster #definícia