Spoluvlastnícky Podiel, Kataster a BSM: Komplexný Priehľad do Vlastníckych Vzťahov

Spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) sú právne inštitúty, s ktorými sa stretávame v rôznych životných situáciách. Či už ide o kúpu nehnuteľnosti, dedičské konanie alebo predaj pozemku, pochopenie týchto pojmov je kľúčové pre ochranu vašich práv a majetku. Autorka Mária Cillerová, RSc., absolventka študijného programu RSc., v tomto článku zrozumiteľne vysvetľuje podstatu spoluvlastníctva, BSM a ich dopad na katastrálne konania.

Spoluvlastníctvo: Práva a Povinnosti Podielových Vlastníkov

Spoluvlastníctvo vzniká, keď nehnuteľnosť vlastní viacero osôb. Každá z týchto osôb, nazývaná podielový spoluvlastník, má rovnaké práva ako ostatní vlastníci. Tieto práva zahŕňajú právo vec držať, užívať, disponovať s ňou a požívať jej plody a úžitky.

Vzťah medzi spoluvlastníkmi je vyjadrený podielom na nehnuteľnosti, napríklad ½, ¼ a ¼. Súčet týchto podielov tvorí jeden celok. Veľkosť podielu určuje rozsah práv a povinností, ktoré spoluvlastníkovi prislúchajú.

Nesprávne Chápanie Podielu

Častým problémom je nesprávne chápanie podielu pri spoluvlastníctve. Vlastníci si často chcú nehnuteľnosť svojpomocne rozdeliť na jednotlivé časti, čo nie je v súlade so zákonom. Aj názor, že ten, kto sa o nehnuteľnosť stará, má na ňu väčšie právo, je mylný. Každý vlastník má právo na každý meter štvorcový pozemku alebo domu v rozsahu svojho podielu. Výnimkou je spoluvlastníctvo spoločných častí a zariadení bytového domu.

Rozhodovanie o Nehnuteľnosti

Ďalším častým problémom je podiel rozhodovania o hospodárení s nehnuteľnosťou. Zákon jasne stanovuje, že veľkosť podielu určuje mieru rozhodovania. Rozhodnutia sa prijímajú hlasovaním, pričom rozhodujú tí spoluvlastníci, ktorých podiely predstavujú nadpolovičnú väčšinu. Výnimkou je zákon č. 182/1993 Z.z.

Prečítajte si tiež: Spoluvlastnícky podiel

Často sa stáva, že sa o nehnuteľnosť stará len jeden alebo niekoľko spoluvlastníkov. Ak majú dvaja spoluvlastníci rovnaký podiel (½), žiadny z nich nemá nadpolovičnú väčšinu, čo môže viesť k patovej situácii.

Nakladanie so Spoluvlastníckym Podielom

Spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať, previesť ho na inú osobu, darovať, predať alebo zameniť. Ak ide o prevod na blízku osobu, platí zákonné predkupné právo. Za blízku osobu sa považuje priamy príbuzný (rodič, dieťa, manžel/ka) alebo osoby navzájom blízke.

Predkupné Právo

Predkupné právo znamená, že spoluvlastník je povinný prednostne ponúknuť svoj podiel na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, aké by ponúkol tretej osobe. Realitná kancelária vypracuje cenovú ponuku a "ponuku na využitie predkupného práva", ktorá sa zašle ostatným spoluvlastníkom. Tí sa v stanovenom limite vyjadria, či ponuku akceptujú alebo sa vzdávajú predkupného práva. Ak ponuku akceptuje viacero spoluvlastníkov, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti ich podielov.

Dohoda o uplatnení predkupného práva musí mať písomnú formu a obsahovať všetky potrebné náležitosti. Predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.

Častou chybou je uprednostňovanie vybraného "kandidáta" na odkúpenie podielu, ak nejde o blízku osobu. Zákon však hovorí o rovnakých podmienkach pre všetkých. Nedodržanie týchto pravidiel môže viesť k neplatnosti kúpnej zmluvy a žalobe na súde.

Prečítajte si tiež: Narábanie so spoluvlastníckym podielom pod B1

Zrušenie a Vyporiadanie Podielového Spoluvlastníctva

Ak vlastníci nespolupracujú pri spoločnom hospodárení, môžu sa dohodnúť na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Je to náročný proces, pri ktorom je ťažké nájsť spoločnú reč pri delení majetku.

Ak je predmetom rozdelenia pozemok, skúsený maklér v spolupráci s geodetom môže navrhnúť funkčné usporiadanie novovytvorených pozemkov. Rozdelenie bytu alebo rodinného domu je menej komplikované.

Dohoda o zrušení a vyporiadaní musí byť písomná a uzatvorená v zmysle §141 Občianskeho zákonníka. Podáva sa do katastra vkladom. Ak k dohode nedôjde, rozhoduje súd, ktorý postupuje podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd zohľadňuje veľkosť podielov a účelné využitie veci. Ak je to možné, nariadi rozdelenie nehnuteľnosti. Ak rozdelenie nie je možné, prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom.

Pozemkové Úpravy

Pri vyporiadaní pozemkov existujú riešenia, ako sú pozemkové úpravy alebo jednoduché pozemkové úpravy. Pozemkové úpravy sú náročný proces, ktorý vykonávajú osoby s osvedčením na projektovanie pozemkových úprav. Proces trvá v priemere 5-7 rokov. Jednoduché pozemkové úpravy sú ústretové úpravy aplikované na požiadavky podielových vlastníkov. Vykonáva ich autorizovaný geodet. Výhodou je, že na odsúhlasenie navrhovaného riešenia stačí nadpolovičná väčšina podielových vlastníkov.

Realitný poradca sa stretáva s podielovými spoluvlastníkmi takmer denne a vie, ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti v spoluvlastníctve, vypracovať dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva alebo ponuku predkupného práva. Kľúčová je ochota spoluvlastníkov spolupracovať a komunikovať. Dôležitý je individuálny prístup a hľadanie spoločnej reči. Realitný poradca musí presvedčiť o svojej odbornosti a mať trpezlivosť pri vysvetľovaní, rozhodovaní a čakaní.

Prečítajte si tiež: Aspekty darovania spoluvlastníckeho podielu

Spoločná Nehnuteľnosť a Pozemkové Spoločenstvá

Ak vlastníte spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti, je potrebné vziať do úvahy viaceré osobitosti. Spoločnú nehnuteľnosť definuje zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách ako jednu nehnuteľnú vec, ktorá môže pozostávať z viacerých pozemkov. Pozemky patriace do spoločnej nehnuteľnosti nemôžu byť samostatným predmetom práva, s výnimkou prípadu, ak by došlo k oddeleniu časti spoločnej nehnuteľnosti.

Spoluvlastníci spoločnej nehnuteľnosti sú spravidla združení v pozemkovom spoločenstve, ktoré je právnickou osobou. Spoločná nehnuteľnosť patrí podielnikom (členom spoločenstva), pričom význam pozemkového spoločenstva spočíva v spoločnom obhospodarovaní a využívaní takejto nehnuteľnosti.

Prevod Podielu na Spoločnej Nehnuteľnosti

Pri prevode podielu na spoločnej nehnuteľnosti medzi spoluvlastníkmi sa neuplatňujú ustanovenia Občianskeho zákonníka o predkupnom práve. Spoluvlastník môže svoj podiel previesť na ktoréhokoľvek iného podielnika podľa svojho uváženia, bez povinnosti uskutočniť ponuku na odpredaj podielu voči ostatným spoluvlastníkom.

Výnimkou je prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu, ktorý spravuje Slovenský pozemkový fond (SPF). V tomto prípade majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo v zmysle Občianskeho zákonníka. SPF ponúkne podiel na predaj ostatným podielnikom prostredníctvom výboru a určí lehotu na podanie žiadosti o prevod podielu.

Zákon umožňuje, aby prevodovú zmluvu v mene vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti uzavrel výbor s tým, že nadobúdateľom podielu sa stanú všetci vlastníci spoločnej nehnuteľnosti, a to pomerne podľa veľkosti svojho podielu na spoločnej nehnuteľnosti. Výbor však takýmto zmocnením nedisponuje priamo zo zákona, a preto je potrebné, aby predmetné poverenie vyplývalo buď zo stanov pozemkového spoločenstva alebo zo zmluvy o pozemkovom spoločenstve, prípadne z rozhodnutia valného zhromaždenia spoločenstva.

Ak sa vlastník podielu rozhodne previesť svoj podiel na tretiu osobu, musí rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ktoré sa spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Realizácia ponukovej povinnosti sa môže uskutočniť prostredníctvom výboru pozemkového spoločenstva. Predkupné právo prináleží vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti nielen v prípade predaja, ale aj darovania spoluvlastníckeho podielu.

Zákaz Drobenia Pozemkov

Zákon o pozemkových spoločenstvách zakazuje previesť podiel na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti. Spoluvlastník tak v prevodovej zmluve nesmie uviesť, že prevádza svoj podiel len vo vzťahu k niektorých parcelám spoločnej nehnuteľnosti. Predmetom prevodu musí byť spoluvlastnícky podiel na všetkých nehnuteľnostiach tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť, ku ktorým vlastní prevádzajúci spoluvlastník podiel.

Cieľom tohto zákazu je obmedziť drobenie podielov na spoločnej nehnuteľnosti, teda snaha predísť situáciám kedy by došlo k faktickému rozdeleniu spoločnej nehnuteľnosti novým usporiadaním spoluvlastníckych podielov. Prevodová zmluva, ktorá by nerešpektovala uvedený zákaz by bola absolútne neplatná pre rozpor so zákonom.

Nadobúdateľom spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti môže byť aj pozemkové spoločenstvo, ktoré nehnuteľnosť obhospodaruje. Cieľom daného ustanovenia je zamedziť situáciám, kedy by pozemkové spoločenstvo nadobudlo väčšinu podielov a rozhodovalo by tak samo o sebe.

Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov (BSM)

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je špecifický právny inštitút, ktorý vzniká uzavretím manželstva. Na rozdiel od podielového spoluvlastníctva, v BSM nie sú určené podiely spoluvlastníkov. Obaja manželia sú 100% vlastníkmi celej veci.

Čo Patrí do BSM a Čo Nie?

Do BSM patrí všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol každý z manželov počas trvania manželstva. Napríklad príjem z práce alebo z podnikania, zisk z podnikania, hnuteľné veci, nehnuteľnosti nadobudnuté počas manželstva. Veci v BSM užívajú obaja manželia spoločne s tým, že spoločne uhradzujú aj náklady vynaložené na takéto veci.

Naopak, do BSM nepatria veci:

• Získané dedičstvom
• Získané darom
• Veci, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov
• Veci vydané v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka

Ak manželia nadobudli spoločne vec darom, táto vec sa nestáva predmetom ich BSM, ale manželia ju majú v podielovom spoluvlastníctve. Veci, ktoré nadobudol niektorý z manželov ešte pred uzavretím manželstva, nie sú predmetom BSM, ale sú v jeho výlučnom vlastníctve. Veci, ktoré nadobudli obaja manželia spoločne ešte pred uzavretím manželstva, tiež nie sú predmetom BSM, ale sú v ich podielovom spoluvlastníctve v takom podiele, v akom ich nadobudli.

Úprava Rozsahu BSM

Občiansky zákonník dáva manželom možnosť dohodnúť sa o úprave rozsahu spoločného majetku odlišne od zákonnej úpravy. Manželia totižto môžu dohodou rozšíriť alebo zúžiť rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Dohoda manželov o rozšírení alebo zúžení BSM musí mať formu notárskej zápisnice, inak je neplatná. Ak ide o nehnuteľnosť, dohoda nadobúda účinnosť až vkladom do katastra nehnuteľností.

BSM a Podnikanie

Na rozsah BSM má veľký vplyv aj podnikateľská aktivita manželov. Občiansky zákonník chráni druhého manžela - nepodnikateľa, keď ustanovuje, že na použitie majetku v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov potrebuje podnikateľ pri začatí podnikania súhlas druhého manžela. Na ďalšie právne úkony súvisiace s podnikaním už súhlas druhého manžela nepotrebuje.

Ak sa manžel - podnikateľ počas svojho podnikania zadĺži, existencia jeho záväzkov môže mať výrazný vplyv na rozsah majetku v BSM. Občiansky zákonník určuje, že pohľadávka veriteľa len jedného z manželov, ktorá vznikla za trvania manželstva, môže byť pri výkone rozhodnutia uspokojená i z majetku patriaceho do BSM.

BSM pri Živnosti

Príjmy manžela - živnostníka z podnikania patria do BSM. Ak by podnikateľom bola manželka a manžel by nepodnikal, platí to aj naopak.

BSM pri s.r.o.

Pri podnikaní formou s.r.o. ručí manžel - podnikateľ (spoločník s.r.o.) iba do výšky svojho nesplateného vkladu zapísaného do obchodného registra. Ak účasť jedného manžela v s.r.o. (nadobudnutie obchodného podielu) vznikla počas trvania manželstva a na vklad do základného imania boli použité prostriedky z BSM, obchodný podiel patrí do BSM ako iná majetková hodnota. Do BSM budú patriť všetky úžitky (výnosy), ktoré z obchodného podielu plynú. Ak chce manžel - spoločník s.r.o. previesť obchodný podiel patriaci do BSM na tretiu osobu, musí mať na to súhlas druhého manžela, inak je prevod podielu neplatný.

Ako Ochrániť Majetok v BSM pred Neúspechom v Podnikaní?

Ak by manžel - nepodnikateľ chcel zabrániť negatívnemu vplyvu neúspešného podnikania na spoločný majetok (teda prípadnej exekúcii majetku v BSM), môže na súd podať návrh na zrušenie bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Ďalším spôsobom ako ochrániť spoločný majetok pred exekúciou je zúženie BSM formou notárskej zápisnice. Zúženie je však možné len do budúcna, čiže majetok, ktorý manželia už nadobudli, zostane v BSM.

Zaniknuté BSM a Vysporiadanie

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov zväčša zaniká zánikom manželstva. Zánik bezpodielového spoluvlastníctva manželov za trvania manželstva má za následok, že manželia prestávajú nadobúdať veci do ich bezpodielového spoluvlastníctva manželov a každý nadobúda majetok do svojho vylúčeného vlastníctva, prípadne môžu nadobudnúť vec do podielového spoluvlastníctva.

Po zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa musí vykonať vyporiadanie majetku patriaceho do BSM, teda rozdelenie spoločného majetku. Predpokladá sa, že manželia vykonajú vyporiadanie BSM predovšetkým dohodou. Ak nedôjde k vyporiadaniu BSM dohodou, každý z manželov môže požiadať súd, aby vykonal vyporiadanie. Občiansky zákonník ukladá trojročnú lehotu, v ktorej sa má bezpodielové spoluvlastníctvo manželov vyporiadať dohodou alebo súdnym rozhodnutím. Uplynutím tejto lehoty zaniká právo na vyporiadanie BSM dohodou alebo na podanie návrhu na vyporiadanie na súd, namiesto toho zákon ustanovuje nevyvrátiteľnú domnienku, podľa ktorej sa manželia vyporiadali tak, že pokiaľ ide o hnuteľné veci, tie pripadnú do vlastníctva toho z manželov, ktorý vec výlučne užíva pre svoje potreby a pre potreby svojej rodiny. O ostatných hnuteľných veciach a o nehnuteľných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké.

Riešenie Konkrétnych Situácií

Používatelia často hľadajú radu v konkrétnych situáciách týkajúcich sa spoluvlastníctva, BSM a katastra. Tu je niekoľko príkladov a odpovedí:

• Prevod spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti na manželku: Ideálne riešenie je previesť podiely na rovnakú výšku darovacou zmluvou alebo kúpnou zmluvou.
• Zmena podielového spoluvlastníctva na BSM: Zmena podielového spoluvlastníctva na bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) nie je priamo možná prostredníctvom zmien v katastri. Bezdielové spoluvlastníctvo je typické pre majetok nadobudnutý počas manželstva, pokiaľ neexistuje dohoda o zúžení BSM.
• Prevod spoluvlastníckeho podielu na deti po rozvode: Rodičia môžu previesť každý svoj spoluvlastnícky podiel na svoje deti kúpnou alebo darovacou zmluvou. Predtým by mali požiadať o prepísanie spoločného spoluvlastníckeho podielu v BSM na dva spoluvlastnícke podiely.
• Daňová povinnosť pri vyporiadaní BSM a podielového spoluvlastníctva: Ak dôjde medzi manželmi k dohode o určitom spôsobe vyporiadania BSM a podielového spoluvlastníctva, nepôjde o prevod vlastníckeho práva, ale iba o premenu podstaty majetku. Preto nevznikne daňová povinnosť.
• Ochrana majetku v BSM pred exekúciou: Manžel - nepodnikateľ môže na súd podať návrh na zrušenie bezpodielového spoluvlastníctva manželov alebo zúžiť BSM formou notárskej zápisnice.
• Predaj spoluvlastníckeho podielu: Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na predaji nehnuteľnosti, je možné kontaktovať realitného agenta alebo inzerovať svoj podiel na realitných portáloch. V krajnom prípade je možné podať návrh na súd na zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva.
• Darovanie spoluvlastníckeho podielu: Spoluvlastníci si môžu navzájom darovať polovicu nehnuteľnosti, aby sa v prípade úmrtia jedného z nich nemuseli deliť s jeho dedičmi.
• Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva domu: Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na vysporiadaní podielového spoluvlastníctva domu, je možné podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
• Postup pri spoluvlastníctve pozemku, kde sú spoluvlastníci s obmedzením nakladania: Je potrebné kontaktovať Slovenský pozemkový fond (SPF), ktorý spravuje podiely týchto spoluvlastníkov, a predložiť návrh na usporiadanie spoluvlastníckych vzťahov.
• Oddelenie spoluvlastníckeho podielu na pozemku: Ak s tým ostatní spoluvlastníci súhlasia, je možné oddeliť len jeden spoluvlastnícky podiel (krajnú časť pozemku), na ktorej stojí rodinný dom v osobnom vlastníctve.

tags: #spoluvlastnícky #podiel #kataster #BSM #vysvetlenie