Spoluvlastnícky Podiel v Dome: Práva a Povinnosti

Spoluvlastnícky podiel v dome predstavuje komplexný právny vzťah, ktorý so sebou prináša množstvo práv a povinností pre všetkých zúčastnených. Tento článok sa zameriava na podrobné preskúmanie týchto aspektov, s cieľom poskytnúť jasný a zrozumiteľný prehľad o problematike spoluvlastníctva.

Podielové Spoluvlastníctvo: Základné Princípy

Pre podielové spoluvlastníctvo je charakteristické, že viaceré osoby, nazývané spoluvlastníci, majú na konkrétnej veci určitý podiel. Tento podiel vyjadruje mieru ich účasti na právach a povinnostiach súvisiacich so spoločnou vecou. Dôležité je, že ide o ideálny podiel, a nie reálny. To znamená, že ak jeden zo spoluvlastníkov vlastní napríklad 1/4 z pozemku, patrí mu 1/4 z každej časti pozemku, a nie konkrétne ohraničená časť.

Práva a Povinnosti Spoluvlastníkov

Spoluvlastníctvo prináša so sebou celý rad práv a povinností, ktoré je potrebné poznať a rešpektovať. Medzi najdôležitejšie patria:

• Právo užívať nehnuteľnosť: Každý zo spoluvlastníkov má právo užívať nehnuteľnosť v rozsahu, ktorý zodpovedá veľkosti jeho spoluvlastníckeho podielu.
• Povinnosť prispievať na náklady: Spoluvlastníci sú povinní prispievať na náklady spojené s údržbou a opravami nehnuteľnosti, a to v pomere zodpovedajúcom ich podielom.
• Právo na vydanie bezdôvodného obohatenia: Ak jeden zo spoluvlastníkov užíva nehnuteľnosť nad rámec svojho podielu, je povinný vydať ostatným spoluvlastníkom bezdôvodné obohatenie.
• Predkupné právo: V prípade, že sa jeden zo spoluvlastníkov rozhodne predať svoj podiel, ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo. To znamená, že majú právo prednostne odkúpiť tento podiel za rovnakých podmienok, ako boli ponúknuté tretej osobe.

Užívacie Právo a Bezdôvodné Obohatenie

Každý spoluvlastník má právo užívať nehnuteľnosť v takej miere, aká je veľkosť jeho spoluvlastníckeho podielu k celku. Ak spoluvlastník nehnuteľnosť neužíva, má voči spoluvlastníkovi, ktorý nehnuteľnosť užíva, nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia. Tento nárok vzniká vtedy, ak spoluvlastník užíva nehnuteľnosť nad rozsah jeho podielu, bez právneho dôvodu.

Súdna prax uvádza, že v prípade užívania cudzej nehnuteľnosti spočíva obohatenie v možnosti užívať cudziu vec bez platenia za jej užívanie. Nárok spoluvlastníka, ktorý rodinný dom neužíva, sa teda vypočíta ako polovica priemerného nájomného, ktoré sa obvykle platí za užívanie obdobného rodinného domu v konkrétnom čase a mieste. Treba tiež pripomenúť, že nárok spoluvlastníka na vydanie bezdôvodného obohatenia sa premlčuje v premlčacej dobe dvoch rokov.

Prečítajte si tiež: Narábanie so spoluvlastníckym podielom pod B1

Náklady na Nehnuteľnosť a Bezdôvodné Obohatenie

Spoluvlastník, ktorý rodinný dom užíva, môže vynakladať na rodinný dom náklady. Ak spoluvlastník, ktorý rodinný dom užíva, vynaložil finančné prostriedky na opravu strechy, ktorá oprava bola nevyhnutná, vzniká mu nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia voči druhému spoluvlastníkovi v pomere podľa výšky podielov, pretože investujúci spoluvlastník plnil aj za neinvestujúceho spoluvlastníka. Keďže ide o majetkové právo, toto podlieha premlčaniu. Ak by však išlo o rekonštrukciu strechy, ktorá nebola nevyhnutná (napr. išlo o použitie modernej a kvalitnejšej strešnej krytiny), vzniká tým bezdôvodné obohatenie druhého spoluvlastníka až pri zániku podielového spoluvlastníctva.

Predkupné Právo Spoluvlastníkov

V zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka, spoluvlastníci majú pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. To znamená, že ak sa jeden zo spoluvlastníkov rozhodne predať svoj podiel, je povinný ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.

Ponuka na Odkúpenie Podielu

Spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom tzv. ponukou na odkúpenie podielu. K prijatiu ponuky na odpredaj spoluvlastníckeho podielu dochádza vyplatením tohto podielu oprávnenou osobou v zákonnej 2-mesačnej lehote. Iba v prípade, ak by spoluvlastníci nemali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať 3 osobe. Upozorňujeme, kupujúcemu (3. osobe) nemôže byť spoluvlastnícky podiel prenechaný za nižšiu sumu resp. za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov.

Výnimky z Predkupného Práva

Z uvedeného pravidla však existujú aj výnimky. Výnimkou, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní je prípad, ak ide o prevod blízkej osobe, t.j. príbuznému v priamom rade, súrodencovi a manželovi.

Dôsledky Porušenia Predkupného Práva

Pokiaľ by spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel opomenul svoju povinnosť, ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, ktorou sa podiel prevádzal.

Prečítajte si tiež: Aspekty darovania spoluvlastníckeho podielu

Nároky Oprávneného Spoluvlastníka

Právna teória i prax rozoznáva vo všeobecnosti 3 rozdielne (a navzájom sa vylučujúce) nároky, ktoré si môže oprávnený spoluvlastník uplatniť v prípade, že jeho predkupné právo bolo porušené (typicky pôjde o situáciu, keď predávajúci spoluvlastník predá svoj podiel tretej osobe bez toho, aby najskôr učinil ponuku ostatným spoluvlastníkom). Jedným z týchto nárokov, ktorý sa analogicky odvodzuje z § 603 ods. 3 OZ, je právo osoby oprávnenej z predkupného práva domáhať sa priamo od nadobúdateľa, aby jej spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za akých ich kúpil od osoby povinnej.

Za týmto účelom musí oprávnený spoluvlastník adresovať navrhovateľovi konkrétnu výzvu (tzv. predžalobná výzva) - žiadosť o ponúknutie spoluvlastníckeho podielu na kúpu. Forma ani náležitosti tejto výzvy nie sú špeciálne upravené v žiadnom právnom predpise. Kvôli zachovaniu právnej istoty a posilneniu dôkaznej situácie v prípadnom súdnom spore sa však odporúča vyhotoviť výzvu písomne.

Čo sa týka ponuky samotnej, ustanovenie § 605 OZ zakotvuje povinnú písomnú formu pre každú ponuku, ktorá sa týka nehnuteľností. Ponuka musí zároveň obsahovať všetky podmienky, za ktorých nadobúdateľ odkúpil podiel od pôvodného spoluvlastníka (predmet kúpy, kúpna cena, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena, vykonanie osobných služieb a pod.). Na prijatie ponuky nestačí len vyhlásenie oprávneného, že ponuku prijíma, ale musí zaplatiť aj kúpnu cenu. Ak ide o vyplatenie nehnuteľnosti, zákonná lehota je 2 mesiace, ak o vyplatenie hnuteľnej veci, 8 dní. Táto lehota však pôsobí len v prípade, ak sa strany nedohodli na vlastnej lehote.

Ak si nadobúdateľ nesplní túto ponukovú povinnosť, môže sa oprávnený spoluvlastník domáhať na súde, aby bol jeho prejav vôle v tomto smere nahradený súdnym rozhodnutím.

Dohoda o Neuplatňovaní Predkupného Práva

Zákonné predkupné právo nie je možné obísť. Spoluvlastníci sa však pri jeho vzniku môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu niektorého z nich, nebudú uplatňovať predkupné právo.

Prečítajte si tiež: Postupy pri prevode spoluvlastníckeho podielu

Spoluvlastníctvo Pozemku

Zákonné predkupné právo sa viaže aj na pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb. V prípade pozemku platí, že nie je možné presne určiť, ktorú časť pozemku vlastní ktorý spoluvlastník. V prípade, ak by osoba chcela previesť spoluvlastnícky podiel k pozemku, má ponukovú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom. V prípade, ak by niektorý zo spoluvlastníkov, prípadne viacerí z nich mali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, majú možnosť sa dohodnúť, prípadne nadobudnúť podiely pomerne k výške už svojich existujúcich podielov. Následne musí byť spísaná kúpna zmluva (prípade iná scudzovacia zmluva) s každým spoluvlastníkom zvlášť alebo spoločná kúpna zmluva pre všetkých spoluvlastníkov. Osobitným spôsobom, ktorý by prichádzal do úvahy je vypracovanie dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, aj to len v prípade, ak by všetci podieloví spoluvlastníci mali záujem na vyporiadaní. Následne by sa spoluvlastníkovi, ktorý nemá záujem na ďalšom trvaní spoluvlastníctva, vyplatila hodnota jeho podielu.

Zmluvné Predkupné Právo k Pozemku

Vo vzťahu k pozemku je možné tiež dojednať aj zmluvné predkupné právo. Predkupné právo k pozemku môže mať vo všeobecnosti: „povahu osobného práva, ako aj vecnoprávnu povahu, ktorá sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Zmluvné predkupné právo je neprevoditeľné, neprechádza na dedičov (na rozdiel od zákonného predkupného práva spoluvlastníkov) a oprávnený z tohto práva je iba ten, kto je v zmluve o jeho zriadení označený. Zánikom oprávneného subjektu zaniká aj predkupné právo. Ak však bolo predkupné právo dohodnuté ako vecné právo zapísané do katastra nehnuteľností, toto pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho a ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.“

Osobitná Právna Úprava pre Poľnohospodárske Pozemky

Osobitná právna úprava sa vzťahuje na poľnohospodárske pozemky. Pri predaji poľnohospodárskeho pozemku bol predávajúci podľa § 4 ods. 3 zákona č. 140/2014 Z. z. povinný ponúknuť ho na predaj určitým osobám (napr. vlastníkom susediacich pozemkov, obci a pod.). Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť.

Predkupné Právo Nájomcu

Ďalším príkladom predkupného práva k nehnuteľnosti vznikajúceho na základe zákona je predkupné právo nájomcu. Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.“

Zmluva o Kúpe Prenajatej Veci

Osobitný druh predkupného práva je upravený v ustanovení § 489 a nasl. Obchodného zákonníka pod názvom „zmluva o kúpe prenajatej veci“. „Zmluvou o kúpe prenajatej veci si strany dojednajú v nájomnej zmluve alebo po jej uzavretí, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec alebo prenajatý súbor vecí počas platnosti nájomnej zmluvy alebo po jej zániku. Zmluva o kúpe prenajatej veci vyžaduje písomnú formu. Ak sa teda vlastník nehnuteľnosti viazaný predkupným právom rozhodne nehnuteľnosť predať, je povinný ponúknuť ju oprávnenému z predkupného práva. Ponuku uskutoční ohlásením všetkým podmienok predaja. Pri nehnuteľnostiach zákon pre ponuku predpisuje písomnú formu. Oprávnený z predkupného práva si svoje predkupné právo uplatní tak, že príjme oznámené podmienky predaja a včas vyplatí kúpnu cenu. Dobu, do ktorej je v prípade uplatnenia predkupného práva potrebné vyplatiť kúpnu cenu je možné dojednať. Ak doba dokedy sa má predaj uskutočniť nie je dohodnutá, je oprávnená osoba povinná nehnuteľnosť vyplatiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky.

Predkupné Právo pri Darovaní

V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 102/2005 z 25. januára 2006, predkupné právo sa vzťahuje na prevod spoluvlastníckeho podielu, a nie na jeho prechod.

Slovenská odborná literatúra zas uvádza: “Ustanovenie § 140 OZ, ktoré upravuje nakladanie spoluvlastníka so svojím podielom na veci, je treba v súvislosti s ustanovením § 602 ods. 1 OZ vykladať tak, že sa vzťahuje len na predaj, a nie na darovanie.”

Rozdielny právny názor v porovnaní so slovenskými súdmi zastávajú rozhodnutia českých súdov, ktoré dávajú ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Podľa Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 2408/2007 z 20. októbra 2008 “z gramatického, systematického i logického výkladu vyplýva záver, že predkupné právo náleží spoluvlastníkovi iba v prípade predaja podielu.

Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza: “Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv.

Riešenie Sporov a Predchádzanie Problémom

Spoluvlastníctvo môže prinášať rôzne spory a nezhody, najmä pri nakladaní so spoločnou vecou, platení poplatkov, nevyhnutných opráv a nových investícií. Preto je dôležité vopred si dohodnúť pravidlá užívania a hospodárenia so spoločnou vecou, a to najlepšie písomne.

Dohoda o Užívani a Nákladoch

V prípade spoluvlastníctva v rámci rodiny, ale aj medzi tretími osobami, je potrebné a pre predchádzanie možným problémom v budúcnosti výslovne žiaduce, si jasne dohodnúť užívanie spoločnej veci (kto bude napr. užívať ktorú časť rodinného domu), hradenie nákladov na spoločnú vec, hradenie potrebných opráv a prípadných investícií. Takúto dohodu o užívaní spoločnej veci odporúčam uzatvoriť ešte pred vznikom spoluvlastníctva (tj. napr. pri prevode časti domu na deti) a pre právnu istotu aj v písomnej forme.

Rozhodovanie o Spoločnej Veci

V prípade, ak sa spoluvlastníci nedohodnú o hospodárení so spoločnou vecou platí v zmysle § 139 OZ rozhodovanie väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek zo spoluvlastníkov súd.

Vyporiadanie Spoluvlastníctva

V prípade, ak nie je vôľa zotrvať v spoluvlastníctve §§ 141, 142 OZ predpokladá nasledovné spôsoby vyporiadania: dohodou alebo rozhodnutím súdu. Súd pri vypriadaní prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci; ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; ak vec ani jeden zo spoluvlastníkov nechce súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Investície do Spoločnej Nehnuteľnosti

Pri investovaní do spoločnej nehnuteľnosti je dôležité zabezpečiť si súhlas väčšiny spoluvlastníkov, fotodokumentáciu stavu nehnuteľnosti pred rekonštrukciou, ak je to možné aj zadanie vypracovania znaleckého posudku a určite ponechanie si dokladov o nákladoch. Na základe uvedeného bude možné zistiť aká bola hodnota investície, čo je dôležité pri prípadnom vyporiadaní spoluvlastníctva, ako aj pri žiadaní platby za rekonštrukciu voči osobám, ktoré rekonštrukciu nefinancovali.

Nároky osôb, ktoré financovali rekonštrukciu, je potrebné rozlišovať podľa toho, či sa menšinovému spoluvlastníkovi dala možnosť vyjadriť sa k rekonštrukcii alebo nie. Ak menšinový spoluvlastník s rekonštrukciou nesúhlasil a bol prehlasovaný je zaviazaný na hradení nákladov, a to bez ohľadu na to, či sa jedná o nevyhnutné opravy alebo nie (menšinový spoluvlastník má možnosť obrátiť sa na súd aby rozhodol o zmene veci, pri ktorej bol menšinový spoluvlastník prehlasovaný). Ak však nebola daná možnosť menšinovému vlastníkovi vyjadriť sa k zmene veci (rekonštrukcii) má investujúci spoluvlastník nárok len na vydanie bezdôvodného obohatenia zo strany menšinového spoluvlastníka. V prípade nutných opráv, údržby sa bezdôvodné obohatenie rovná zodpovedajúcemu podielu na nákladoch opravy, v prípade iných investícií, by sa jednalo o bezdôvodné obohatenie, ktoré je však potrebné vydať až pri zániku spoluvlastníctva, a to vo výške zhodnotenia podielu menšinového spoluvlastníka.

Prevod Vlastníctva a Ochrana Rodičov

Deti rodičov si nie raz podmieňujú investovanie do rodinného domu prepisom majetku na nich. Tu je potrebná ochrana rodičov. Keďže vlastníctvo domu prevedú na tretiu osobu, nie je možné z ich strany užívanie domu bez súhlasu vlastníkov a teda bez zodpovedajúcej ochrany môže prísť k ich vysťahovaniu. Najčastejšie sa uvedené rieši zriadením vecného bremena v prospech rodičov, ktoré spočíva v práve bezodplatného užívania rodinného domu. Toto právo zabezpečuje rodičom možnosť užívania rodinného domu a zaniká dohodou; smrťou rodičov; trvalými zmenami na veci, ktoré znemožňujú užívanie veci potrebám oprávnenej osoby alebo na základe rozhodnutia súdu v prípade, ak vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, pričom však je potrebné poskytnúť primeranú náhradu oprávnenému.

Spoluvlastníctvo a Dedenie

V prípade, ak vznikne spoluvlastníctvo dedením, taktiež odporúčam v čo najskoršej dobe po ukončení dedičského konania alebo ešte v jeho priebehu si jasne dohodnúť vzájomné užívanie a nakladanie s domom. Problematickým býva, ak jedno z detí zostane bývať s pozostalým rodičom v dome, pričom dom zdedia obe deti, a teda spoluvlastníkmi domu sú pozostalý manžel a deti. Zo strany dieťaťa, ktoré v dome nebýva, časom vzniká požiadavka na hradenie odplaty za užívanie jeho časti domu, na druhej strane zo strany osôb bývajúcich v dome pri potrebe investícií do domu vzniká požiadavka na hradenie časti nákladov zo strany spoluvlastníka v dome nebývajúceho.

Zrušenie a Vyporiadanie Spoluvlastníctva Súdom

Pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodnú na spôsobe zrušenia a vyporiadania spoluvlastníckeho práva, na návrh ktoréhokoľvek z nich o tom rozhodne súd. Pri rozhodovaní súd prihliadne na veľkosť podielov, účelné využitie veci.

Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením vecí môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Súd nemôže prikázať vec spoluvlastníkovi proti jeho vôli a to aj v prípade, ak by boli predpoklady na účelné využitie veci. Výška primeranej náhrady je hodnotný ekvivalent vyjadrený v peniazoch.

Ak ani jeden zo spoluvlastníkov vec nechce, prichádza do úvahy tretia možnosť, t. j. že súd nariadi predaj veci a rozdelenie výťažku z predaja podľa veľkosti podielov. Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.

tags: #spoluvlastnícky #podiel #v #dome #práva #a