Spoluvlastníctvo a prenájom nehnuteľnosti: Legislatíva a praktické aspekty

Tento článok sa zameriava na problematiku prenájmu nehnuteľností v kontexte spoluvlastníctva, pričom analyzuje relevantnú legislatívu a poskytuje praktické príklady pre lepšie pochopenie. Článok sa venuje príjmom z prenájmu nehnuteľností v podielovom a bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, osobitným záznamom v daňovom priznaní a ďalším aspektom súvisiacim s touto problematikou.

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve

V prípade, že príjmy z prenájmu nehnuteľnosti plynú dvom alebo viacerým daňovníkom, ktorí sú spoluvlastníkmi, je nevyhnutné aplikovať ustanovenie § 10 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Toto ustanovenie hovorí, že spoločné príjmy a výdavky sa zahŕňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov.

Zákon umožňuje, aby bol právnym predpisom ustanovený (napríklad dedením, vysporiadaním bezpodielového spoluvlastníctva manželov alebo vydržaním nehnuteľnosti) alebo účastníkmi dohodnutý iný podiel podľa § 137 až 142 Občianskeho zákonníka. Daňovníci si môžu dohodnúť iný podiel napríklad v dohode o výkone spoluvlastníckeho práva, v dohode o kúpe spoločnej veci, v dohode o založení spoluvlastníckych vzťahov uskutočnením stavby viacerými osobami, v dohode spoluvlastníkov o úprave spoluvlastníckych podielov. Pri nehnuteľnostiach musí byť takáto dohoda vyhotovená v písomnej forme a jej účinky nastanú až vkladom do katastra nehnuteľností.

Dôležité je zdôrazniť, že pomer zahrňovania príjmov a výdavkov do základu dane z príjmov z prenájmu nemôže byť ľubovoľný, ale musí vychádzať z právne upravených vzťahov spoluvlastníkov nehnuteľnosti.

Príklad:

Dvaja daňovníci vlastnia byt v podielovom spoluvlastníctve, pričom jeden má podiel 30 % a druhý 70 %. Z prenájmu bytu dosiahli spoločné príjmy 10 000 eur a spoločné preukázateľné výdavky predstavovali 5 000 eur. V tomto prípade sa príjmy a výdavky rozdelia v pomere 30:70. Každý daňovník si zahrnie do základu dane len príjmy presahujúce sumu 500 eur (oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov). Výdavky sa zahrnú do základu dane v rovnakom pomere, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane a celkových príjmov pripadajúcich na daného daňovníka.

Prečítajte si tiež: Bezpodielové spoluvlastníctvo pri rozvode

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Častým prípadom je prenájom nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM). Podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa príjmy z prenájmu nehnuteľností plynúce manželom z BSM zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. V rovnakom pomere sa zahŕňajú aj výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie alebo udržanie týchto príjmov.

Manželia sa môžu dohodnúť, že príjmy a výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti sa budú zahŕňať do základu dane aj v inom ako rovnakom pomere alebo dokonca, že ich zahrnie do základu dane len jeden z nich. Toto vyplýva z ustanovenia § 4 ods. 8 zákona o dani z príjmov.

Príklad:

Manželia vlastnia byt v BSM, ktorý prenajímajú a dosahujú z neho príjmy 6 000 eur. Preukázateľné výdavky v súvislosti s prenájmom predstavujú 3 000 eur. Manželia môžu tieto príjmy a výdavky zahrnúť do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, alebo sa môžu dohodnúť na inom pomere.

Každý z manželov si zahrnie do základu dane len príjmy presahujúce sumu 500 eur (oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov). Výdavky sa zahrnú do základu dane v rovnakom pomere, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane a celkových príjmov pripadajúcich na daného daňovníka. Ak sa manželia nedohodnú na inom pomere, každý z nich zahrnie do základu dane príjmy vo výške 3 000 eur a výdavky vo výške 1 500 eur.

Osobitné záznamy v daňovom priznaní pri príjmoch dosiahnutých zo spoluvlastníctva

Daňovníci, ktorí dosiahli spoločné príjmy s ďalšími daňovníkmi zo spoluvlastníctva, musia v časti „Miesto na osobitné záznamy daňovníka“ daňového priznania typu B uvádzať aj osobitné záznamy. V tejto časti sa uvedú údaje o daňovníkoch, s ktorými boli dosiahnuté príjmy z dôvodu spoluvlastníctva aspoň v rozsahu meno, priezvisko, adresa trvalého pobytu, daňové identifikačné číslo alebo rodné číslo a tiež údaje o celkových spoločne dosiahnutých príjmoch a výdavkoch.

Prečítajte si tiež: Dôchodok v manželstve

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa zákona o dani z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, ak nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1) a zo závislej činnosti (§ 5). Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia. Tieto príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve (v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka).

Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napr. služby hotelového typu. Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.

Ak sa daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona o účtovníctve, preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy. Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sú vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada.

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti (§ 5 zákona) alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 zákona). Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne stanovenú sumu.

Časté otázky a odpovede

Otázka: Daňovník - FO nepodnikateľ prenajal byt v osobnom vlastníctve na základe uzavretia nájomnej zmluvy vymedzenej podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Ako si vysporiada dosiahnuté príjmy?

Prečítajte si tiež: Aspekty spoluvlastníctva

Odpoveď: Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú vymedzené v § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Daňovník si vysporiada dosiahnuté príjmy podaním daňového priznania z príjmov FO typ B, pričom príjem z prenájmu sa uvádza v VI. odd., Tabuľka č. 1.

Otázka: Daňovník prenajíma byt, pričom okrem prenájmu poskytuje aj upratovanie a výmenu bielizne. Považuje sa takýto príjem za príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov?

Odpoveď: Ak okrem základných služieb spojených s prenájmom prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, považuje sa takýto prenájom za živnosť a príjmy plynúce z takéhoto prenájmu sa považujú za príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Za základné služby možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako napr. dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod.

Otázka: Z uzatvorenej nájomnej zmluvy vyplýva povinnosť úhrady kaucie (zábezpeky) vo výške 1-mesačného nájomného, ktorá bude použitá v prípade nepredvídaných udalostí. Ako sa posudzuje kaucia z hľadiska dane z príjmov?

Odpoveď: Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy, pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená, čo má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa.

Otázka: Daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t.j. len tzv. pasívne príjmy). Môže si uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a na manželku?

Odpoveď: Daňovník si nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani nezdaniteľnú časť základu dane na manželku nemôže uplatniť. Tieto nezdaniteľné časti je možné uplatniť a odpočítať len od základov dane z tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Otázka: Daňovník prenajíma nehnuteľnosť. Počas roka získal živnostenské oprávnenie a začal podnikať v gastronómii. Nehnuteľnosť chce naďalej prenajímať. Ako sa posudzujú príjmy z prenájmu?

Odpoveď: Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť ako FO - občan a súčasne dosahuje príjmy zo živnosti, pričom v živnostenskom oprávnení nemá zahrnutý prenájom nehnuteľnosti, bude príjem z prenájmu už príjmom podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Ak by bol prenájom nehnuteľnosti vykonávaný ako podnikateľská činnosť, potom by boli dosiahnuté príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov.

Otázka: Dôchodca prenajímal byt a nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. Aké oslobodenie od dane si môže uplatniť?

Odpoveď: V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (2 000 - 500), t.j. po odpočítaní mu zostane zdaniteľný príjem z prenájmu v sume 1 500 eur.

Otázka: Daňovník mal okrem príjmov zo závislej činnosti aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Môže si uplatniť oslobodenie od dane?

Odpoveď: Áno, daňovník si môže pri príjmoch z prenájmu uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur.

Podielové spoluvlastníctvo a rozhodovanie o prenájme

Záujem verejnosti o otázky podielového spoluvlastníctva sa najčastejšie spája s jeho vyporiadaním, predajom či prenájmom spoločnej nehnuteľnosti. Podielové spoluvlastníctvo v súčasnosti vzniká väčšinou dedením. Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej nehnuteľnosti. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu sa vyjadruje najčastejšie zlomkom, prípadne percentom. Spoluvlastnícky podiel neznamená, že by spoluvlastníkovi patrila konkrétna časť nehnuteľnosti (napríklad konkrétna izba v byte a podobne).

Ak chcete prenajať aspoň časť nehnuteľnosti a mať z toho majetkový prospech, o prenajatí tejto časti nehnuteľnosti by museli rozhodovať všetci podieloví spoluvlastníci na základe dohody, resp. hlasovania. O hospodárení a nakladaní so spoločnou vecou totiž rozhodujú vždy všetci podieloví spoluvlastníci. V prípade, že niektorý spoluvlastník hlasovanie obíde a nevypláca ostatným podiel z nájomného, odporúčame vyzvať ostatných podielových spoluvlastníkov prostredníctvom advokáta na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva vyplatením podielu.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a prenájom nehnuteľnosti

V prípade prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), sa registračná povinnosť vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu, teda na toho z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu. Dosiahnutý príjem z prenájmu nehnuteľnosti v prípade BSM je možné rozdeliť medzi manželov v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere sa delia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom u obidvoch je možné uplatniť oslobodenie vo výške 500 €.

Prenájom nehnuteľnosti na živnosť

Podľa § 4 ods. 1 zákona o živnostenskom podnikaní, prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Ide najmä o poskytovanie služieb ubytovania spojených so službami stravovania, výmeny a prania bielizne, upratovania a pod, ktoré poznáme najmä v hoteloch, či iných ubytovacích zariadeniach. Činnosť prenájmu nehnuteľnosti spojeného s poskytovaním iných než základných služieb je voľnou živnosťou, pri ohlásení ktorej je potrebné spĺňať všeobecné podmienky prevádzkovania živnosti. Z hľadiska zákona o dani z príjmov ide o dosahovanie príjmov podľa § 6 ods. 1 písm. b).

Dohoda manželov o rozdelení príjmov z prenájmu

Príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré plynú manželom z bezpodielového spoluvlastníctva, bez ohľadu na to, kto je uvedený ako účastník zmluvného vzťahu a je registrovaný u svojho miestne príslušného správcu dane, môžu manželia zahrnúť do základu dane v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak, a v tom istom pomere zahrnú do základu dane aj výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov.

Vlastnícke právo k príjmom z nájmu

Prenajímaný byt môže byť predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov alebo vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov. Príjmy z prenájmu bytu môžu byť:

• príjmom len jedného z manželov
• príjmom, ktorý je súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

V § 143 Občianskeho zákonníka je predmet bezpodielového spoluvlastníctva manželov vymedzený tak, že je ním všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.

Pri prenájme bytu manželmi sa možno stretnúť predovšetkým s týmito situáciami:

• Byt bol nadobudnutý úplne alebo z časti z prostriedkov (napr. spoločných úspor), ktoré patria do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Príjmy z prenájmu bytu sú predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov;
• Byt bol nadobudnutý len jedným z manželov pred uzavretím manželstva (napr. zakúpený manželom). Aj v tomto prípade sú príjmy z prenájmu predmetného bytu predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov;
• Kúpna cena bytu bola zaplatená z výlučných prostriedkov jedného z manželov, ale kupujúcimi sú obidvaja manželia a pri uzavretí kúpnej zmluvy prejavili vôľu nadobudnúť kupovaný byt do bezpodielového spoluvlastníctva.

Manželia sa môžu dohodnúť v zmysle § 143a ods. 1 Občianskeho zákonníka o zúžení zákonom určeného rozsahu a obsahu bezpodielového spoluvlastníctva. Na základe tejto dohody sa z bezpodielového spoluvlastníctva manželov môžu vylúčiť veci, ktoré by za iných okolností doň zahrnuté boli. Ide napríklad o situáciu, keď je byt vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov a prenajímateľom je len jeden z manželov. S druhým z manželov sa môže zmluvne dohodnúť na vyňatí príjmov z prenájmu bytu z bezpodielového spoluvlastníctva.

Iný aplikovateľný postup z hľadiska práva je uzavretie dohody podľa § 143a ods. 2, na základe ktorej bezpodielové spoluvlastníctvo manželov vznikne až zánikom manželstva (napr. ku dňu právoplatnosti rozhodnutia súdu o rozvode). Počas trvania manželstva má každý z manželov samostatný majetok, s ktorým hospodári. Do bezpodielového spoluvlastníctva sa po zániku manželstva zahrnie to, čo by doňho bolo zahrnuté v deň zániku manželstva. Uvedené dohody musia byť v zmysle § 143a Občianskeho zákonníka uzavreté formou notárskej zápisnice, inak nebudú platné.

Súhlas druhého z manželov s prenájmom

Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov. Ak súhlas nie je daný, právny úkon je relatívne neplatný. Súhlas musí byť získaný ešte pred začatím nájmu. Poskytnutie bytu do nájmu nie je bežnou vecou a zákon vyžaduje súhlas oboch manželov.

Občiansky zákonník nevymedzuje, akou formou má byť súhlas daný (písomne, ústne alebo dokonca mlčky). Súhlas je právny úkon (prejav vôle), ktorý v zmysle § 35 Občianskeho zákonníka možno urobiť konaním alebo opomenutím. Preukázať súhlas daný písomne je vždy jednoduchšie, ako súhlas daný iným spôsobom (napr. ústne).

Krátkodobý nájom bytu

Východiskovým dokumentom upravujúcim vzťah prenajímateľa a nájomcu je nájomná zmluva. V právnom poriadku Slovenskej republiky je účinný zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý sa vzťahuje na nájomné zmluvy pri nájme bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu sa vzťahuje na krátkodobý nájom bytu, t. j. nájomný vzťah nesmie trvať dlhšie ako dva roky.

Zákon o krátkodobom nájme bytu je špeciálny právny predpis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku. Pre prenajímateľa a nájomcu to znamená, že ich práva a povinnosti sa primárne spravujú zákonom o krátkodobom nájme bytu a nájomnou zmluvou. Právna úprava Občianskeho zákonníka sa použije podporne (subsidiárne) v tých záležitostiach, ktoré nie sú upravené v zákone o krátkodobom nájme bytu alebo nájomnej zmluve, alebo v prípadoch, ak dôjde k porušeniu povinností, ktoré sú zákonom o krátkodobom nájme bytu vyžadované a v rozsahu upravenom týmto zákonom (vypovedanie nájomnej zmluvy prenajímateľom a uplatnenie neplatnosti skončenia nájmu na súde).

tags: #spoluvlastníctvo #prenájom #nehnuteľnosti #legislatíva