Spoluvlastníctvo prístupovej cesty: Zodpovednosť za údržbu a s tým súvisiace právne aspekty

Úvod

Prístupová cesta je nevyhnutnou súčasťou každej nehnuteľnosti, ktorá zabezpečuje jej spojenie s verejnou komunikáciou. Vlastníctvo a údržba prístupovej cesty však môžu byť zdrojom mnohých otázok a sporov, najmä ak ide o spoluvlastníctvo. Tento článok sa zameriava na problematiku spoluvlastníctva prístupovej cesty, zodpovednosť za jej údržbu a s tým súvisiace právne aspekty.

Prístupová cesta k pozemku a stavebné povolenie

Získanie stavebného povolenia implikuje existenciu prístupovej cesty k pozemku. Ustanovenie § 47 písm. d) stavebného poriadku zakotvuje povinnosť, aby k navrhovanej stavbe viedla prístupová cesta. Stavebný zákon však výslovne neustanovuje, či musí prístupová cesta viesť k pozemku, na ktorom majú stavebníci záujem stavbu postaviť, už v čase územného a stavebného konania o umiestnení a povolení stavby, alebo až neskôr.

Povinnosti obce vo vzťahu k prístupovým cestám

Podľa § 4 ods. 3 zákona o obecnom zriadení obec v rámci úloh samosprávy zabezpečuje výstavbu a údržbu a vykonáva správu miestnych komunikácií. To však neznamená, že obec má povinnosť tak konať v každom prípade. Ani zo žiadneho iného právneho predpisu obci nevyplýva povinnosť zriadiť novú komunikáciu. Ak aj teda pozemok, ktorý vedie k domu, je vo vlastníctve obce, nie je táto povinná k výstavbe novej prístupovej cesty.

V praxi to znamená, že obec nemá povinnosť vybudovať prístupovú cestu k rodinnému domu, a to ani v prípade, ak vydala stavebné povolenie na jeho výstavbu. Obec nemôže byť ani súdnym rozhodnutím prinútená cestu spevniť alebo postaviť. Nie je podstatné, koľko ľudí žiada o vybudovanie, prípadne spevnenie cesty. Právny predpis nestanovuje, že obec je povinná cestu spevniť, dokonca obci nemôže byť ani súdnym rozhodnutím uložená povinnosť spevniť cestu prípadne postaviť cestu. Aj keby obec mala dostatok finančných prostriedkov, takáto povinnosť jej nemôže byť uložená rozhodnutím súdu.

Financovanie výstavby prístupovej cesty

Obec môže požiadať vlastníkov susedných pozemkov o finančný príspevok na výstavbu cesty, avšak nemôže ich k tomu donútiť. Ak by s tým nesúhlasili, obec nemá zákonný nárok požadovať od nich úhradu nákladov na výstavbu cesty na pozemku, ktorý už patrí obci. Financovanie miestnych komunikácií je primárne úlohou obce, ktorá môže na tento účel čerpať aj dotácie alebo iné zdroje. Ak by obec podmieňovala výstavbu cesty úhradou nákladov od vlastníkov pozemkov, odporúča sa žiadať písomné stanovisko obce, na základe akého právneho predpisu od nich požaduje úhradu. V prípade, že by obec trvala na úhrade, je možné sa obrátiť na prokuratúru alebo Okresný úrad, odbor výstavby, s podnetom na prešetrenie postupu obce.

Prečítajte si tiež: Bezpodielové spoluvlastníctvo pri rozvode

Spoluvlastníctvo prístupovej cesty

Ak prístupová cesta patrí všetkým vlastníkom pozemkov, vzniká podielové spoluvlastníctvo. V takom prípade môže nastať situácia, že jeden z vlastníkov odmieta dať súhlas na dotiahnutie vody alebo na výstavbu cesty. Riešením môže byť podanie žaloby o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Ďalšou možnosťou je zvolať schôdzu spoluvlastníkov, kde sa bude hlasovať o zriadení vodovodnej prípojky, úprave cesty alebo vybudovaní riadnej cesty. Ak súhlasia traja vlastníci, vedia prehlasovať jedného, ktorý nesúhlasí.

Právne aspekty údržby prístupovej cesty v spoluvlastníctve

Vlastníci prístupovej cesty sú povinní sa o ňu starať a udržiavať ju v dobrom stave. Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na spôsobe údržby, rozhoduje o hospodárení so spoločnou vecou väčšina počítaná podľa veľkosti podielov. Proces rozhodovania o hospodárení však nemôže prebehnúť len rozhodnutím majoritného spoluvlastníka bez toho, aby mal minoritný spoluvlastník možnosť zúčastniť sa rozhodovacieho procesu. Rozhodnutie majoritného spoluvlastníka prijaté bez akejkoľvek účasti minoritného spoluvlastníka na rozhodovacom procese je absolútne neplatným právnym úkonom.

Ak ostatní spoluvlastníci s nákladom vynaloženým na vec jedným alebo viacerými spoluvlastníkmi súhlasili (nie je rozhodujúce, či ide o náklady na nutnú úpravu alebo údržbu alebo iné náklady), ide o dohodu o hospodárení so spoločnou vecou a investujúci spoluvlastník má proti ostatným právo na úhradu vynaložených prostriedkov. Rovnaký postup platí aj v prípade, ak o rozsahu investícií rozhodol väčšinový spoluvlastník v súlade s princípom majorizácie. Ostatní sú povinní podieľať sa na investíciách podľa podielov, ak nie je iná dohoda. Ak by išlo o vynaloženie investícií bez dohody spoluvlastníkov a nešlo by ani o rozhodnutie na základe princípu majorizácie, nejedná sa u investujúceho spoluvlastníka o nárok voči ostatným spoluvlastníkom, ktorý by sa opieral o § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ale investujúci spoluvlastník sa môže domáhať vydania bezdôvodného obohatenia, ktoré ostatným spoluvlastníkom vzniklo.

Vecné bremeno ako riešenie prístupu k pozemku

Ak k pozemku nevedie prístupová cesta, je možné zriadiť vecné bremeno, ktoré spočíva v práve prechodu a prejazdu cez susedný pozemok. Vecné bremeno vzniká písomnou zmluvou, na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť tiež výkonom práva (vydržaním).

V prípade, že sa vlastník pozemku a vlastník nehnuteľnosti nevedia dohodnúť na zriadení vecného bremena, môže súd na návrh vlastníka nehnuteľnosti zriadiť vecné bremeno, ktoré je nevyhnutné na zabezpečenie prístupu k nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Dôchodok v manželstve

Úprava obecného pozemku a zodpovednosť za škodu

Ak došlo k poškodeniu obecného pozemku v dôsledku prác, je povinnosťou spoločnosti, ktorá práce vykonala, uviesť pozemok do pôvodného stavu. Ak to nie je možné, je povinná vyplatiť vlastníkovi nehnuteľnosti jednorazovú náhradu zodpovedajúcu miere vzniknutej škode.

Zodpovednosť za škodu pri predaji nezkolaudovaného domu

Ak bol predaný dom, ktorý nebol skolaudovaný, a kupujúci sa s týmto stavom oboznámil, zodpovedá za škodu kupujúci, ak sa dom nedá skolaudovať kvôli prístupovej ceste, ktorá tiež nie je skolaudovaná. Je chybou kupujúceho, že si neoveril stav nehnuteľnosti, nakoľko všeobecne platí, že kolaudačné rozhodnutie stavebný úrad nevydá, ak nie je zaistený bezpečný prístup a príchod k stavbám.

Prečítajte si tiež: Aspekty spoluvlastníctva

tags: #spoluvlastnictvo #prístupovej #cesty #zodpovednosť #za #údržbu