Sprostredkovateľská Zmluva a Zmluva o Sprostredkovaní: Rozdiely a Význam

Zmluva je základným kameňom právnych vzťahov, umožňujúcim subjektom dohodnúť sa na vzájomných právach a povinnostiach. V slovenskom právnom prostredí sa stretávame s rôznymi typmi zmlúv, pričom niektoré z nich, ako napríklad sprostredkovateľská zmluva a zmluva o sprostredkovaní, si vyžadujú osobitnú pozornosť pre ich špecifické charakteristiky a právnu úpravu. Tento článok sa zameriava na podrobné preskúmanie týchto dvoch typov zmlúv, ich rozdielov, významu a praktického využitia.

Všeobecný Kontext Zmluvného Práva

Zmluva, ako najčastejší právny úkon, je obvykle dvojstranná, výnimočne aj viacstranná, a spočíva na vzájomných, obsahovo zhodných prejavoch vôle zmluvných strán. Právo s ňou spája vznik záväzkových právnych vzťahov, ktoré vznikajú medzi zmluvnými stranami, a v prípade zmluvy v prospech tretieho môžu vzniknúť aj voči ďalšiemu subjektu. Pre platnosť zmluvy sa vyžaduje splnenie náležitostí platného právneho úkonu. Dvojstranná zmluva sa skladá z dvoch jednostranných právnych úkonov: návrhu na uzavretie zmluvy (oferta) a prijatia návrhu (akceptácia).

Návrh na Uzavretie Zmluvy (Oferta)

Je to jednostranný, určitej osobe alebo osobám adresovaný prejav vôle navrhovateľa (oferenta), v ktorom dostatočne určitým spôsobom navrhuje adresátovi (oblátovi) alebo aj viacerým adresátom uzavretie zmluvy s obsahom v ňom uvedeným a vyjadruje súčasne vôľu byť týmto návrhom viazaný, ak ho adresát prijme.

Prijatie Návrhu (Akceptácia)

Týmto prejavom vôle adresát (akceptant) dáva navrhovateľovi najavo, že prijíma návrh na uzavretie zmluvy s obsahom v ňom uvedeným. Prijatie návrhu sa môže uskutočniť akýmkoľvek včasne urobeným spôsobom, pokiaľ zákon alebo návrh zmluvy neustanovujú určitú formu. Vznik zmluvy predpokladá včasné prijatie ponuky v celom rozsahu a bez akýchkoľvek výhrad. Ak došlo k zhode vôle (konsenzu) zmluvných strán o obsahu zmluvy na základe riadneho a včasného prijatia návrhu na uzavretie zmluvy, je zmluva uzavretá.

So vznikom zmluvy je obvykle spojená aj jej účinnosť, t. j. možnosť domáhať sa úspešne plnenia, resp. možnosť plniť podľa obsahu zmluvy. V tých prípadoch, kde zákon vyžaduje k zmluve aj rozhodnutie príslušného orgánu, účinnosť zmluvy, na rozdiel od jej vzniku, nastane až dňom, keď kladné rozhodnutie tohto orgánu nadobudlo právoplatnosť. Do nadobudnutia účinnosti zmluvy sú účastníci svojimi prejavmi viazaní, pokiaľ od zmluvy neodstúpili. Záporné právoplatné rozhodnutie príslušného orgánu má za následok, že sa zmluva zrušuje, a to od začiatku (ex tunc). Týmto okamihom účastníci prestávajú byť zmluvou viazaní.

Prečítajte si tiež: Opatrovateľská zmluva: Podrobný sprievodca

Pri uzatváraní zmlúv platí všeobecná zásada bezformálnosti právnych úkonov, avšak existujú výnimky, kedy zákon vyžaduje písomnú formu, napr. pri prevodoch nehnuteľností, alebo ak to vyžaduje dohoda účastníkov. Nedodržanie zákonom požadovanej písomnej formy má za následok absolútnu neplatnosť právneho úkonu, zatiaľ čo nedodržanie účastníkmi dohodnutej písomnej formy má za následok relatívnu neplatnosť právneho úkonu.

Sprostredkovateľská Zmluva

Sprostredkovateľská zmluva predstavuje typ zmluvy upravený v Občianskom zákonníku (§ 774 - § 777), zaraďuje sa medzi tzv. obstarávateľské zmluvy a v praxi ide o frekventovaný typ zmluvy. Jej využitie je možné napr. v realitnom sektore, kde majiteľ nehnuteľnosti sa dohodne s realitným maklérom, že ten mu za odmenu nájde záujemcu o danú nehnuteľnosť.

Povinné Náležitosti Sprostredkovateľskej Zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva predstavuje zmluvu, ktorou sa jedna strana (záujemca) zaväzuje zaplatiť druhej strane (sprostredkovateľovi) odmenu za to, že sprostredkovateľ vytvorí pre záujemcu príležitosť uzavrieť zmluvu (napr. kúpnu alebo nájomnú zmluvu). Predpokladom je, že tento požadovaný výsledok sa dosiahne pričinením (činnosťou) sprostredkovateľa. Sprostredkovateľská zmluva musí podľa zákona vždy obsahovať nasledovné body:

1. Označenie zmluvných strán: Kto je záujemca (ten, kto sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu za vykonanie činnosti) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vykonať činnosť smerujúcu k vytvoreniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť zmluvu). Pri opomenutí presného označenia zmluvných strán by bolo ťažké určiť, kto má povinnosť vykonávať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti záujemcu uzatvoriť zmluvu a kto má povinnosť zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu.
2. Predmet zmluvy: Je potrebné špecifikovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ, teda činnosť, za ktorú mu je záujemca povinný zaplatiť odmenu. Musí byť zrejmé, čo má byť sprostredkované, teda k uzatvoreniu akej zmluvy pre záujemcu má sprostredkovateľ vyvíjať činnosť.
3. Odmena: Sprostredkovateľská zmluva je odplatný typ zmluvy. Sprostredkovateľovi patrí za vykonanie činnosti vždy odplata. Výška odmeny by mala byť primeraná. Odmena môže byť určená nielen pevnou sumou, ale taktiež aj napr. percentom z hodnoty sprostredkovanej zmluvy.

Je potrebné uviesť, že sprostredkovateľská zmluva nemusí mať nevyhnutne písomnú formu. Na sprostredkovaní sa môžu záujemca a sprostredkovateľ dohodnúť aj ústne. Písomná forma však posilňuje právnu istotu, napr. v otázke výšky dojednanej odplaty (niekedy sa používa aj pojem provízia, prípadne odmena).

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy prináša pre obe zmluvné strany nielen práva, ale aj povinnosti. Základnou povinnosťou sprostredkovateľa je vyvíjať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť dohodnutú zmluvu. V sprostredkovateľskej zmluve by tak malo byť aspoň rámcovo vymedzené k uzatvoreniu akej zmluvy alebo príležitosti smeruje činnosť sprostredkovateľa. Spravidla táto činnosť spočíva v tom, že sprostredkovateľ nájde tretiu osobu, bude pôsobiť pri prerokúvaní veci a pripraví uzavretie zmluvy. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzatvorením zmluvy musí byť priama príčinná súvislosť. Podmienkou sprostredkovania je tiež to, aby sa dosiahol výsledok, ku ktorému sprostredkovanie smerovalo.

Prečítajte si tiež: Rezervačná a sprostredkovateľská zmluva: Kompletný prehľad

Na druhej strane je povinnosťou záujemcu vyplatiť sprostredkovateľovi dojednanú odmenu. Jej poskytnutie je naviazané na dostavenie sa očakávaného výsledku, ktorý bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Okrem odmeny má sprostredkovateľ právo aj na úhradu nákladov, ktoré vynaložil v súvislosti so sprostredkovanou činnosťou, ak to bolo výslovne dojednané v zmluve.

V neposlednom rade uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy prináša pre strany oznamovaciu povinnosť. Sprostredkovateľ je povinný informovať záujemcu o všetkých okolnostiach, ktoré sa týkajú sprostredkovania, a záujemca je povinný oznámiť sprostredkovateľovi predovšetkým vstupné požiadavky o predmete sprostredkovania.

Zánik Sprostredkovateľskej Zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva zaniká predovšetkým jej splnením, teda dosiahnutím výsledku, ktorý bol dojednaný v zmluve. Pokiaľ bola zmluva dohodnutá na dobu neurčitú, možno ju ukončiť výpoveďou. Zmluvné strany si taktiež môžu v zmluve dojednať prípady, za ktorých môže zmluvná strana od zmluvy odstúpiť.

Zmluva o Sprostredkovaní

Zmluva o sprostredkovaní je samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorý je upravený v ustanoveniach § 642 až § 651 Obchodného zákonníka. Zmluvnými stranami sú sprostredkovateľ a záujemca. Jej podstatou je, že sprostredkovateľ bude vykonávať určitú činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzatvoriť určitú zmluvu, napr. kúpnu, alebo nájomnú s treťou osobou. Sprostredkovateľovi patrí za vyvíjanie tejto činnosti odmena.

Rozdiel Medzi Zmluvou o Sprostredkovaní a Sprostredkovateľskou Zmluvou

Rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a sprostredkovateľskou zmluvou spočíva v tom, že zmluva o sprostredkovaní je typom obchodnej zmluvy, ktorú uzatvárajú dvaja podnikatelia, ak chce záujemca využiť služby sprostredkovateľa za účelom uzatvorenia zmluvy s treťou osobou. Naproti tomu, sprostredkovateľská zmluva je typom občianskej zmluvy, ktorú uzatvárajú dve fyzické osoby, nepodnikatelia. Tí si však môžu vybrať a môžu uzatvoriť namiesto sprostredkovateľskej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka. Podnikatelia si však vybrať nemôžu a môžu uzatvoriť len zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka.

Prečítajte si tiež: Sprostredkovanie a spotrebiteľ

Čo Musí Obsahovať Zmluva o Sprostredkovaní

Na to, aby bola zmluva o sprostredkovaní platná, musí obsahovať:

1. Označenie zmluvných strán: Je potrebné presne určiť, kto je záujemca (v prospech koho má byť vykonávané sprostredkovanie) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou).
2. Záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou: Je potrebné definovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ.
3. Výška odmeny: Sprostredkovateľ má nárok na odmenu za činnosť, ktorú vykonáva. Výška odmeny musí byť uvedená v zmluve.

Okrem týchto náležitosti, do zmluvy o sprostredkovaní môžete uviesť aj:

• Práva a povinnosti zmluvných strán.
• Určenie, či náklady, ktoré vynaložil sprostredkovateľ, sú už zahrnuté v odmene alebo nie.
• Kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu.

Zmluvu o sprostredkovaní možno dohodnúť nie len na dobu neurčitú, ale aj na dobu určitú. V prípade uzatvorenia zmluvy na dobu neurčitú môže ktorákoľvek zmluvná strana zmluvu ukončiť tým, že to oznámi druhej strane.

Tri Možnosti, Kedy Vzniká Sprostredkovateľovi Nárok na Odmenu

1. Sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v okamihu, keď záujemca uzatvorí zmluvu s treťou osobou.
2. Nárok na províziu vznikne sprostredkovateľovi už samotným zaobstaraním príležitosti uzatvoriť zmluvu s treťou osobou.
3. Sprostredkovateľovi vzniká nárok až v okamihu, keď tretia osoba splní svoj záväzok z uzatvorenej zmluvy.

Exkluzívna Sprostredkovateľská Zmluva

Pri predaji nehnuteľnosti pomocou služieb realitnej kancelárie, sa predajca nehnuteľnosti s najväčšou pravdepodobnosťou stretne s pojmom „Exkluzívna sprostredkovateľská zmluva“ alebo „Exkluzívny predaj“. Exkluzivita znamená výhradné zastupovanie realitnou kanceláriou pri predaji svojej nehnuteľnosti. V takom prípade bude pri predaji zastupovať klienta výhradne len táto realitná kancelária a ak by si chcel predajca predať nehnuteľnosť po vlastnej linke, musí zniesť bremeno dôsledkov, ktoré vyplývajú zo zmluvy. V takej situácii by totižto išlo o porušenie zmluvou dojednaných podmienok.

Ideálne Okolnosti pre Podpis Exkluzívneho Sprostredkovania Predaja

Exkluzívne zastupovanie pri predaji nehnuteľnosti je treba uzatvoriť s rozvahou a je dobré si riadne premyslieť, koho si za partnera pri predaji vyberiete. Je dobré si všímať, ako s vami od prvého kontaktu realitná kancelária komunikuje, zistiť si čo najviac o realitnej kancelárii, ktorá vám exkluzívnu zmluvu ponúka a riadne si prečítať zmluvné podmienky.

Na Čo sa Musíte Pripraviť, Ak Do Exkluzívnej Spolupráce Nechcete Ísť?

Ak sa rozhodnete nespolupracovať pri predaji nehnuteľnosti s realitnou kanceláriou exkluzívne, môže vás čakať mnoho inzerátov v rôznej (aj mizernej) kvalite a chaos, realitná kancelária sa snaží menej alebo vôbec, realitná kancelária pracuje pre kupujúceho, nie pre predávajúceho, strata dôvery a tlak na zníženie predajnej ceny.

tags: #sprostredkovatelska #zmluva #a #zmluva #o #sprostredkovani