Metodika stanovenia zostatkovej ceny nehnuteľnosti znaleckým posudkom

Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku znalcom sa riadi zákonom č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a vyhláškou Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Táto vyhláška ustanovuje metódy a postupy stanovenia všeobecnej hodnoty majetku znalcom. Podľa nej sa postupuje aj v prípade, ak je potrebné stanoviť všeobecnú hodnotu majetku na požiadanie štátneho orgánu v rámci jeho právomocí alebo ak ide o právny úkon alebo konanie podľa osobitného predpisu.

Základné pojmy

Pre potreby stanovenia zostatkovej ceny nehnuteľnosti je potrebné definovať nasledovné pojmy:

  • Majetok: Majetok podniku ako celku, časť podniku, zložka majetku podniku alebo iný majetok ako majetok podniku.

  • Podnik: Veci, práva a iné majetkové hodnoty, ktoré patria podnikateľovi a slúžia na prevádzkovanie podniku, alebo vzhľadom na svoju povahu majú na tento účel slúžiť.

  • Časť podniku: Útvar, ktorý je organizačne a účtovne oddeliteľný.

    Prečítajte si tiež: Vymeriavací základ dane z príjmov

  • Zložka majetku podniku:

    1. Hmotná súčasť majetku podniku s technicko-ekonomickým určením, ktorej hodnota je vyčísliteľná nezávisle od ostatného majetku podniku.
    2. Nehmotná súčasť majetku podniku, ktorá vplýva na jeho výnosový potenciál a je oddeliteľná nezávisle od ostatného majetku podniku.

  • Iný majetok: Hmotný majetok a nehmotný majetok, ktorý vlastní iná osoba ako podnikateľ podľa osobitného zákona a slúži na iné účely ako na podnikanie.

  • Cudzie zdroje: Všetky záväzky a časové rozlíšenie.

  • Všeobecná hodnota majetku: Výsledná objektivizovaná hodnota majetku, ktorá je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by tento mal dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty.

  • Objektivizácia: Znalecké stanovenie všeobecnej hodnoty majetku zohľadňujúce technický stav, vplyv trhu, ekonomické vplyvy a iné špecifické faktory.

    Prečítajte si tiež: Ako správne dodržiavať vychádzky počas PN?

  • Východisková hodnota: Nadobúdacia a znovunadobúdacia hodnota majetku v čase ohodnotenia alebo pre vybrané zložky majetku hodnota, ktorá je ustanovená v prílohách tejto vyhlášky.

  • Účtovná hodnota majetku podniku alebo jeho častí: Hodnota vykazovaná v účtovnej evidencii alebo v inej evidencii slúžiacej ako vstupná informácia na stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podniku.

  • Odčerpateľný zdroj: Peňažné vyjadrenie úžitku vytváraného najmä z disponibilných ziskov, výnosov alebo zo salda peňažných tokov, ktorý sa dosiahne z činnosti podniku alebo jeho častí, alebo zo zložiek majetku podniku a ktorého výška závisí od minulého vývoja podniku, od jeho súčasného postavenia na trhu, ale predovšetkým od jeho predpokladaného vývoja.

Na klasifikovanie zložiek majetku podniku sa primerane použije osobitný predpis platný ku dňu ohodnotenia, pritom sa prihliada na ich osobitosti a technicko-ekonomické určenie.

Metódy stanovenia všeobecnej hodnoty majetku

Všeobecnú hodnotu majetku podniku a časti podniku stanoví znalec z odboru podnikové hospodárstvo formou znaleckého posudku podľa jeho účelu:

Prečítajte si tiež: Metódy stanovenia ceny prenájmu

a) majetkovou metódou,

b) podnikateľskou metódou,

c) kombinovanou metódou,

d) likvidačnou metódou alebo

e) porovnávacou metódou.

Základné postupy stanovenia všeobecnej hodnoty majetku podniku a časti podniku sú ustanovené v prílohe č. 1 vyhlášky č. 492/2004 Z. z.

Majetková metóda

Majetkovou metódou stanoví znalec všeobecnú hodnotu podniku a časti podniku súčtom všeobecných hodnôt jednotlivých zložiek majetku podniku znížených o všeobecnú hodnotu cudzích zdrojov ku dňu ohodnotenia.

Podnikateľská metóda

Podnikateľskou metódou stanoví znalec všeobecnú hodnotu podniku a časti podniku kapitalizáciou odčerpateľných zdrojov za hodnotené časové obdobie podnikania.

Kombinovaná metóda

Kombinovanou metódou stanoví znalec všeobecnú hodnotu podniku a časti podniku ako vážený priemer všeobecných hodnôt podniku stanovených majetkovou a podnikateľskou metódou.

Likvidačná metóda

Likvidačnou metódou stanoví znalec všeobecnú hodnotu podniku a časti podniku pri zrušení právnickej osoby, ktoré je spojené s likvidáciou, ako súčet všeobecných hodnôt zložiek majetku podniku pri zohľadnení všeobecnej hodnoty cudzích zdrojov a nákladov na likvidáciu alebo pri skončení činnosti podnikateľa konkurzom ako súčet všeobecných hodnôt zložiek majetku podniku objektivizovaný koeficientom speňažiteľnosti.

Porovnávacia metóda

Porovnávacou metódou stanoví znalec všeobecnú hodnotu podniku a časti podniku zohľadnením vybraných spoločných kritérií súboru porovnateľných podnikov s využitím transakčného prístupu, vzorového prístupu alebo burzového prístupu.

Stanovená výsledná všeobecná hodnota podniku a časti podniku sa zaokrúhľuje na celých desať eur.

Stanovenie všeobecnej hodnoty zložiek majetku

Všeobecnú hodnotu zložiek majetku podniku alebo iného majetku stanoví znalec príslušného odboru podľa vyhlášky č. 492/2004 Z. z. formou znaleckého posudku. Nehnuteľnosti a stavby na účely osobitného predpisu sú oprávnení hodnotiť iba znalci z odvetvia oceňovanie nehnuteľností s výnimkou lesných pozemkov mimo zastavaného územia obcí a lesných porastov, ktoré sú oprávnení hodnotiť znalci z odvetvia oceňovanie lesov, a s výnimkou poľnohospodárskej pôdy mimo zastavaného územia obcí neurčenej na stavbu, ktorú sú oprávnení hodnotiť znalci z odboru poľnohospodárstvo.

Pri stanovení všeobecnej hodnoty zložky majetku podniku alebo iného majetku sa postupuje podľa príloh vyhlášky č. 492/2004 Z. z., vždy s prihliadnutím na osobitosti a technicko-ekonomické určenie tejto zložky majetku.

Pri stanovení všeobecnej hodnoty zložiek majetku podniku alebo iného majetku, pre ktoré nie je ustanovená metodika v prílohách vyhlášky č. 492/2004 Z. z. alebo pre ktoré nebol vydaný osobitný predpis, znalec primerane použije postup zaužívaný v iných odboroch alebo iný postup, ktorý zodpovedá príslušnému stavu vedy v danom odbore, s prihliadnutím na osobitosti a technicko-ekonomické určenie uvedených zložiek majetku.

Východiská pre vypracovanie znaleckého posudku

Pri vypracovaní znaleckého posudku vychádza znalec z podkladov, ktoré mu predložil zadávateľ znaleckého posudku.

Metódy stanovenia všeobecnej hodnoty podniku a častí podniku (Príloha č. 1 k vyhláške č. 492/2004 Z. z.)

Majetková metóda

Všeobecná hodnota podniku a častí podniku stanovená majetkovou metódou sa stanoví takto:

VŠHM = ΣVŠHZM - VŠHCZ

kde:

  • VŠHM - všeobecná hodnota podniku a častí podniku stanovená majetkovou metódou [€],
  • ΣVŠHZM - súčet všeobecných hodnôt všetkých zložiek majetku, ktoré sú predmetom ohodnotenia [€],
  • VŠHCZ - všeobecná hodnota cudzích zdrojov [€].

Podnikateľská metóda

Časovo neobmedzená životnosť podniku

Všeobecná hodnota podniku a častí podniku stanovená podnikateľskou metódou pri časovo neobmedzenej životnosti podniku sa stanoví takto:

VŠHP = HOZ + HP [€],

kde je:

  • VŠHP - všeobecná hodnota podniku stanovená podnikateľskou metódou [€],
  • HOZ - všeobecná hodnota odčerpateľných zdrojov počas hodnoteného obdobia [€],
  • HP - hodnota pokračujúca [€].

Všeobecná hodnota odčerpateľných zdrojov počas hodnoteného obdobia sa stanoví takto:

HOZ = Σ OZt / (1 + i)^t

kde je:

  • HOZ - všeobecná hodnota odčerpateľných zdrojov počas hodnoteného obdobia [€],
  • OZt - odčerpateľné zdroje počas hodnoteného obdobia [€],
  • i - miera kapitalizácie v percentách, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100],
  • n - dĺžka sledovaného obdobia [rok].

Miera kapitalizácie (i) sa stanoví takto:

i = DS * NPK * PK + NV * VK / CK

CK = PK + VK [€],

kde je:

  • i - vypočítaná miera kapitalizácie v percentách odrážajúca mieru rizika, priemernú nákladovosť kapitálu a štruktúru využívaného kapitálu, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100],
  • DS - sadzba dane z príjmu v percentách, ktorá je stanovená podľa zákona o dani z príjmov pre ohodnocovaný podnik, do výpočtu sa dosadzuje v desatinnom tvare [%/100],
  • NPK - náklady spojené s využívaním požičaného kapitálu v percentách, t. j. úrok a iné náklady platené veriteľom, ktoré sa do výpočtu dosadzujú v desatinnom tvare [%/100],
  • PK - objem požičaného kapitálu; pozostáva zo zložiek pasív, ktorými na účel výpočtu miery kapitalizácie sú dlhodobé bankové úvery, bežné bankové úvery, finančné výpomoci, emitované dlhopisy, zmenky, lízing, platené nájmy a iné záväzky [€],
  • NVK - náklady vlastného kapitálu v percentách, to znamená podiel na zisku očakávaný a získavaný vlastníkom za vklad svojho kapitálu do podniku, ktoré sa do výpočtu dosadzujú v desatinnom tvare [%/100],
  • VK - objem vlastného kapitálu pozostáva zo zložiek pasív, ktorými na účel výpočtu je vlastné imanie [€],
  • CK - celkový kapitál, ktorým sa rozumie súčet vlastného kapitálu a požičaného kapitálu [€].

Hodnota pokračujúca sa stanoví takto:

HP = OZn+1 / (i - g)

kde je:

  • HP - hodnota pokračujúca [€],
  • OZn+1 - objem odčerpateľných zdrojov v roku nasledujúcom po sledovanom období [€],
  • i - miera kapitalizácie v percentách, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100],
  • g - trvale udržateľná miera rastu odčerpateľných zdrojov v percentách, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100],
  • n - dĺžka sledovaného obdobia [rok].

Hodnota pokračujúca (HP) je všeobecná hodnota odčerpateľných zdrojov podniku v roku nasledujúcom po sledovanom období zohľadňujúca predpoklady podniku vytvárať odčerpateľné zdroje počas časovo neobmedzeného obdobia, ktorá je prepočítaná na súčasnú hodnotu k dátumu ohodnotenia.

Trvale udržateľná miera rastu odčerpateľných zdrojov (g) vyjadruje percentuálnu medziročnú zmenu schopnosti podniku vytvárať odčerpateľné zdroje, ktorá závisí od stavu podniku ku dňu ohodnotenia a od jeho vývoja počas sledovaného obdobia v rámci jeho odvetvia v kontexte s jeho históriou.

Trvale udržateľná miera rastu sa v znaleckom posudku stanoví v súlade so zaužívanými postupmi odbornej praxe, napríklad Gordonov model, geometrické rady, aritmetické rady, a vybraný metodický postup sa v znaleckom posudku opíše.

Časovo obmedzená životnosť podniku

Všeobecná hodnota podniku a častí podniku stanovená podnikateľskou metódou pri časovo obmedzenej životnosti podniku sa stanoví takto:

tags: #stanovenie #zostatkovej #ceny #nehnuteľnosti #znalecký #posudok

Ďalšie články