Kúpa pozemkov na viacerých parcelách: Postup a dôležité aspekty

Kúpa pozemku je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť právnych predpisov. V prípade, že sa kúpa týka viacerých pozemkov, alebo pozemkov s komplikovanou evidenciou, je potrebné venovať pozornosť špecifickým aspektom. Tento článok poskytuje komplexný prehľad postupu pri kúpe pozemkov na viacerých parcelách, vrátane problematiky parciel registra „C“ a „E“, predkupného práva a daňových povinností.

Identifikácia a overenie pozemkov

Prvým krokom pri kúpe pozemku je jeho presná identifikácia a overenie údajov v katastri nehnuteľností. Informácie o pozemku, ako sú číslo listu vlastníctva, názov okresu, obce a katastrálneho územia, sa nachádzajú na liste vlastníctva.

Získanie informácií z listu vlastníctva

List vlastníctva je možné získať:

• Osobne: Na okresnom úrade, katastrálnom odbore, príslušnom podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza, alebo na pošte.
• Elektronicky: Prostredníctvom stránok ZBGIS.sk alebo katasterportal.sk.

List vlastníctva sa skladá z niekoľkých častí:

• A - Majetková podstata: Obsahuje údaje o nehnuteľnostiach, ako sú výmera, druh pozemku, kód spôsobu využívania pozemku a príslušnosť k zastavanému územiu obce.
• B - Vlastník alebo iná oprávnená osoba: Obsahuje údaje o vlastníkovi nehnuteľnosti, ako sú meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, spoluvlastnícky podiel a titul nadobudnutia.
• C - Ťarchy: Obsahuje informácie o vecných bremenách, záložných právach a iných obmedzeniach viažucich sa k nehnuteľnosti.

Dôležité je mať na pamäti, že informácie na liste vlastníctva sa považujú za pravdivé, ale len do okamihu, kým sa nepreukáže opak. Preto je vhodné overiť si údaje aj z iných zdrojov.

Prečítajte si tiež: Kontext tarchy na byt ticha 26

Parcely registra "C" a "E"

Pri overovaní pozemkov sa môžete stretnúť s rozdelením parciel na parcely registra "C" (C-KN) a "E" (E-KN). Toto rozlišovanie má historické korene a môže spôsobovať nejasnosti.

• Parcely registra "E": Sú to pôvodné parcely zapísané v katastri (pozemkovej knihe) ešte v časoch Rakúsko-Uhorska a ČSR. Počas kolektivizácie boli zlúčené do veľkých lánov v JRD, ale vlastnícke práva ostali zachované. Údaje pri parcelách registra „E“ nie sú právne záväzné, druh pozemku nemusí korešpondovať so skutočným druhom pozemku.
• Parcely registra "C": Vznikli neskôr, často ako výsledok zamerania veľkých rolí obhospodarovaných JRD. Register „C“ pokrýva celé katastrálne územie, každý pozemok je obsiahnutý v nejakej C-KN parcele. Parcely registra „C“ tvoria katastrálne územie a sú právne záväzné pre všetky orgány verejnej moci (druh pozemku korešponduje s reálnym stavom, až na prípadne výnimky ako je nesúlad „C“ operátu).

V súčasnosti je snahou previesť parcely E-KN do mapy C-KN, čím sa vytvorí jedna súvislá katastrálna mapa registra C-KN. Tento prenos sa vykonáva geometrickým plánom na určenie vlastníckych práv (obnovu právneho stavu).

Pre účely prevodu vlastníctva nie je rozhodujúce, či sa jedná o parcelu registra „E“ alebo „C“. Avšak, vzhľadom na to, že druh pozemku pri parcelách registra „E“ nie je záväzný údaj, odporúča sa kúpiť len pozemok vedený v registri „C“, alebo sa s predávajúcim dohodnúť, aby zabezpečil zameranie pozemku geodetom a previedol pozemok do registra „C“ (teda podstatou bude záväzne určenie druhu pozemku v „C“ operáte).

Duplicitné vlastníctvo

V niektorých prípadoch môže nastať situácia, že tá istá parcela registra „E“ alebo jej časť má takisto založený LV a na ňom evidovanú parcelu registra „C“ aj so zapísaným vlastníkom. Ide o duplicitné vlastníctvo, kedy je k vzájomne prekrývajúcim sa parcelám registra „E“ a registra „C“ zavedený LV a v ňom evidovaný vlastník.

Túto situáciu možno vyriešiť dohodou o odstránení (vysporiadaní) duplicitného vlastníctva, podstatou ktorej je vysporiadanie sporných vlastníckych práv v prospech jedného z duplicitných vlastníkov. Ak dohoda nie je možná, je potrebné podať návrh na určenie práva k nehnuteľnosti na súd.

Prečítajte si tiež: Typy záložných práv

Predkupné právo

Predkupné právo je zákonné alebo zmluvné právo, ktoré oprávňuje určitú osobu prednostne kúpiť vec pred inými záujemcami. Pri kúpe pozemku je potrebné zistiť, či k nemu neexistuje predkupné právo.

Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov

V zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. To znamená, že spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom.

Ak spoluvlastník opomenie túto povinnosť, ostatní spoluvlastníci sa môžu domáhať určenia relatívnej neplatnosti zmluvy, ktorou sa podiel prevádzal. Spoluvlastník sa môže domáhať priamo od nadobúdateľa, aby mu spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za akých ich kúpil od osoby povinnej.

Zákonné predkupné právo sa neuplatní, ak ide o prevod blízkej osobe.

Spoluvlastníci sa však pri jeho vzniku môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu niektorého z nich, nebudú uplatňovať predkupné právo.

Prečítajte si tiež: Exekútor, poznámka, ťarcha: všetko, čo potrebujete vedieť

Predkupné právo nájomcu

Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má nájomca bytu predkupné právo, ak vlastník domu prevádza byt do vlastníctva. Toto právo sa nevzťahuje na všetky prípady prevodu bytu, ale iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza.

Zmluvné predkupné právo

Okrem zákonného predkupného práva je možné dohodnúť aj zmluvné predkupné právo. Zmluvné predkupné právo je neprevoditeľné, neprechádza na dedičov a oprávnený z tohto práva je iba ten, kto je v zmluve o jeho zriadení označený. Ak bolo predkupné právo dohodnuté ako vecné právo zapísané do katastra nehnuteľností, pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho.

Ak sa vlastník nehnuteľnosti viazaný predkupným právom rozhodne nehnuteľnosť predať, je povinný ponúknuť ju oprávnenému z predkupného práva. Ponuku uskutoční ohlásením všetkých podmienok predaja. Pri nehnuteľnostiach zákon pre ponuku predpisuje písomnú formu. Oprávnený z predkupného práva si svoje predkupné právo uplatní tak, že príjme oznámené podmienky predaja a včas vyplatí kúpnu cenu.

Daňové aspekty

Pri predaji nehnuteľnosti je potrebné zohľadniť aj daňové aspekty. Príjem z predaja nehnuteľnosti môže byť oslobodený od dane z príjmov za určitých podmienok.

Oslobodenie od dane z príjmov

Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov, ak:

• Uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.
• Nehnuteľnosť bola nadobudnutá dedením v priamom rade (napr. po rodičoch, starých rodičoch, deťoch, vnúčatách) a uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa.
• Nehnuteľnosť bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade (napr. po sestre, bratovi, ujovi) a uplynulo aspoň 5 rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič.

V prípade dedenia v priamom rade sa doba vlastníctva u poručiteľa a daňovníka spočítava.

Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľnosti

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane z príjmov, je daňovník povinný tento príjem priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov za príslušné zdaňovacie obdobie.

Čiastkovým základom dane z tohto druhu príjmu je príjem znížený o daňové výdavky. Do daňových výdavkov sa zahrňujú výdavky uvedené v § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov, napr. cena, za ktorú daňovník nehnuteľnosť nadobudol, výdavky na jej technické zhodnotenie a opravy, provízie realitnej kancelárie a pod.

Ak daňovník nadobudol nehnuteľnosť dedením, ako daňový výdavok je možné uplatniť tzv. reprodukčnú obstarávaciu cenu nehnuteľnosti zistenú znaleckým posudkom.

Exekúcia spoluvlastníckeho podielu

V prípade, že je jeden zo spoluvlastníkov zadlžený, môže dôjsť k exekúcii jeho spoluvlastníckeho podielu. Na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu sa použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností. O vykonaní exekúcie upovedomí exekútor ostatných spoluvlastníkov.

Spoluvlastník môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu.

Geometrický plán

Geometrický plán je technický podklad pre zmeny v katastri nehnuteľností. Používa sa napríklad pri rozdelení pozemku, zameraní novej stavby alebo zmene hraníc pozemkov.

Ak už máte vyhotovený geometrický plán, treba si tento geometrický plán nechať zapísať do katastra nehnuteľností. Na zápis geometrického plánu je potrebné doručiť katastrálnemu odboru žiadosť o zápis geometrického plánu alebo návrh na vklad, v závislosti od účelu, na ktorý bol geometrický plán vyhotovený.

tags: #tarcha #na #viacerých #pozemkoch #kúpa #jedného