Záložné Právo: Definícia, Typy a Dôsledky pre Kúpu Nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti je nevyhnutné dôkladne preveriť jej právny stav. Jedným z kľúčových aspektov je existencia ťarchy na liste vlastníctva, ktorá obmedzuje vlastnícke právo majiteľa v prospech inej osoby. Tento článok sa zameriava na definíciu záložného práva, jeho rôzne formy a vplyv na rozhodovanie o kúpe nehnuteľnosti.

Čo je to záložné právo?

Záložné právo je vecné právo, ktoré slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa. Vzniká na základe zmluvy (záložná zmluva) alebo zo zákona. Najčastejšie sa s ním stretávame v súvislosti s hypotékami, kde banka poskytuje úver na kúpu nehnuteľnosti a zároveň si ju zabezpečuje záložným právom. Ak dlžník (vlastník nehnuteľnosti) nespláca úver, banka (záložný veriteľ) má právo uspokojiť svoju pohľadávku predajom nehnuteľnosti v dražbe.

Štruktúra Listu Vlastníctva a Ťarchy

List vlastníctva je verejný dokument, ktorý obsahuje informácie o nehnuteľnosti. Skladá sa z troch častí:

• Časť A: Majetková podstata - Informácie o nehnuteľnosti (parcelné číslo, výmera, druh pozemku, popis stavby).
• Časť B: Vlastníci a iné oprávnené osoby - Údaje o vlastníkovi (vlastníkoch) nehnuteľnosti a iných osobách s právami k nehnuteľnosti.
• Časť C: Ťarchy - Najdôležitejšia časť z pohľadu záložného práva. Uvádzajú sa tu všetky ťarchy, ktoré obmedzujú vlastnícke právo, vrátane záložných práv, vecných bremien a predkupných práv.

Typy záložných práv

Existuje niekoľko typov záložných práv, s ktorými sa môžeme stretnúť na liste vlastníctva:

1. Záložné právo banky alebo inej finančnej inštitúcie: Najčastejší typ záložného práva, ktorý vzniká pri poskytnutí hypotekárneho úveru. Text na LV môže vyzerať napríklad takto: "Záložné právo v prospech Všeobecná úverová banka, a. s. IČO: 31320155 na byt č. 4, 4. p., vchod Petržlenová 2/A, v polyfunkčnom objekte súp. č. 1111 na parc. č. 111/11, podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach o veľkosti 111/10000, podľa V1111/2022 povolený dňa 01.02.2022."

   Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpy pozemkov

2. Exekučné záložné právo: Nútené záložné právo, ktoré vzniká na základe právoplatného súdneho rozhodnutia, ak dlžník nesplní svoju povinnosť zaplatiť peňažnú sumu. Veriteľ môže podať návrh na zriadenie exekučného záložného práva a následne exekútor môže predať nehnuteľnosť na dražbe. Príklad zápisu: "Exekučné záložné právo v prospech: Jozef Mrkvička, Mrkvičková 5, Bratislava, na byt č. 4 na 4p. Petržlenová 2/A, podľa exekučného príkazu EX 00/2024 zo dňa 01.02.2024, súd. exekútor - JUDr."

3. Záložné právo nebankovej inštitúcie a záložné právo fyzickej osoby: Vzniká na základe zmluvy medzi dlžníkom a veriteľom.

4. Záložné právo Štátneho fondu rozvoja a bývania (ŠFRB): Vzniká pri poskytnutí úveru zo ŠFRB.

5. Záložné právo mesta: Vznikalo pri odkupovaní mestských bytov do osobného vlastníctva.

6. Zákonné záložné právo v prospech spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov: Vzniká zo zákona ku každému bytu v bytovom dome.

   Prečítajte si tiež: Kontext tarchy na byt ticha 26

Kúpa nehnuteľnosti so záložným právom: Možnosti a riziká

Kúpa nehnuteľnosti so záložným právom je možná, ale vyžaduje si zvýšenú opatrnosť. Existuje niekoľko spôsobov, ako postupovať:

1. Predčasné splatenie úveru:

   • Z finančných zdrojov majiteľa alebo kupujúceho: Finančné prostriedky sa poukážu na účet banky, ktorá po splatení úveru vystaví potvrdenie o splatení (kvitanciu) a súhlas s výmazom záložného práva. Katastrálny úrad následne vymaže záložné právo z listu vlastníctva.
   • Z hypotekárneho úveru kupujúceho: Podobný postup ako pri splatení z vlastných zdrojov. Dôležité je, aby zvyšná časť kúpnej ceny bola splatená v momente čerpania hypotéky.

2. Zmena predmetu zabezpečenia: Využíva sa menej často. Predávajúci prevedie záložné právo na inú svoju nehnuteľnosť.

3. Akceptácia záložného práva finančnou inštitúciou kupujúceho: Niektoré finančné inštitúcie akceptujú určité typy záložných práv, napríklad záložné právo inej banky, ŠFRB alebo zákonné záložné právo v prospech spoločenstva vlastníkov.

Riziká spojené s kúpou nehnuteľnosti so záložným právom:

• Exekučné záložné právo: Finančné inštitúcie ho neakceptujú. Je potrebné ho najprv vymazať z listu vlastníctva.
• Viac ako tri exekúcie na liste vlastníctva: Odborníci neodporúčajú kupovať takúto nehnuteľnosť, pretože hrozí riziko objavenia sa ďalších exekúcií.
• Záložné právo nebankovej inštitúcie alebo fyzickej osoby: Pri kúpe z vlastných zdrojov je potrebné presne zakotviť do kúpnej zmluvy podmienky výmazu ťarchy. Tieto ťarchy sú pre banky neakceptovateľné pri hypotekárnom úvere.
• Nedostatočná súčinnosť predávajúceho: Pri exekučných záložných právach je potrebná súčinnosť predávajúceho alebo splnomocneného advokáta pri vyrovnávaní záväzkov.

Poznámky na Liste Vlastníctva

Okrem ťarchy v časti C, je dôležité venovať pozornosť aj poznámkam v časti B listu vlastníctva. Poznámky neobmedzujú vlastníka priamo, ale informujú o skutočnostiach týkajúcich sa nehnuteľnosti alebo vlastníka. Môžu signalizovať potenciálne problémy, napríklad:

Prečítajte si tiež: Exekútor, poznámka, ťarcha: všetko, čo potrebujete vedieť

• Poznámka o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti: Informuje o prebiehajúcej exekúcii.
• Poznámka o súdnom spore: Informuje o prebiehajúcom súdnom spore týkajúcom sa nehnuteľnosti. Kupujúci by mal spozornieť, pretože výsledok súdneho sporu sa vzťahuje aj na neho.
• Poznámka o začatí vyvlastňovacieho konania: Informuje o začatom konaní o vyvlastnení nehnuteľnosti.
• Oznámenie veriteľa o začatí výkonu záložného práva: Informuje o tom, že veriteľ začal s výkonom záložného práva (napr. dražbou).
• Poznámka o zriadení daňového záložného práva
• Poznámka o tzv. duplicitnom vlastníctve

Vecné bremená

Okrem záložného práva sa v časti C listu vlastníctva môžu nachádzať aj vecné bremená. Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby alebo inej nehnuteľnosti.

• Vecné bremeno v prospech konkrétnej osoby (in personam): Napríklad právo doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti. Príklad zápisu: "Vecné bremeno - spočívajúceho v práve doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti bytu č. 4 na 4.p., vchod Petržlenová 2/A, v prospech Anna Nová, r. Nová (nar. 01.01.1960), podľa V-1111/2019 zo dňa 01.02.2019." Zaniká smrťou fyzickej osoby resp. zánikom právnickej osoby alebo vzájomnou dohodou oprávneného a povinného z vecného bremena.
• Vecné bremeno v prospech vlastníka nehnuteľnosti (in rem): Napríklad právo prechodu a prejazdu cez susedný pozemok. Príklad zápisu: "Právo prechodu a prejazdu motorovými, nemotorovými a inými prostriedkami cez pozemok parc.č."

tags: #tarcha #c #zalozne #pravo #definicia