Ako Uplatniť Televízor a Ďalšie Výdavky za Prenájom v Daňovom Priznaní

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavuje pre mnohých atraktívnu možnosť, ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si pasívny príjem. Pre úspešné a bezproblémové prenajímanie je však nevyhnutné dodržiavať určité administratívne kroky a mať jasno v tom, ako správne uplatniť výdavky v daňovom priznaní. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, ako postupovať pri zdaňovaní príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, aké výdavky je možné zahrnúť do daňových nákladov a na čo si dať pozor.

Registrácia na Daňovom Úrade

Ak ste sa rozhodli prenajímať nehnuteľnosť, jednou z vašich prvých povinností je registrácia na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje na každú fyzickú osobu, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky, s výnimkou pozemkov. Registráciu je potrebné vykonať do konca nasledujúceho mesiaca po mesiaci, v ktorom ste začali nehnuteľnosť prenajímať.

Kto má povinnosť sa registrovať?

• Vlastník nehnuteľnosti: Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. Pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu.
• Spoluvlastníci: V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
• Prenájom časti nehnuteľnosti: Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku, napríklad stenu rodinného domu na reklamné účely.

Kedy sa registrácia nevyžaduje?

Ak prenajímate len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte.

Ako sa registrovať?

Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Vzor žiadosti nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.

Sankcie za neprihlásenie

Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €.

Prečítajte si tiež: Televízor pre sluchovo postihnutých dôchodcov

Daňové Priznanie: Podať či nepodať?

Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.

Oslobodenie od dane

Príjem z prenájmu je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa preto zahrnie len príjem presahujúci túto čiastku.

Kedy nemusíte podať daňové priznanie?

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol sumu 2 876,90 eura.

Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j.

Prečítajte si tiež: Aktualizované informácie o koncesionárskych poplatkoch

Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Manželia a prenájom

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklad č. 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Príklad č. 2: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.

Príklad č. 3: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.

Prečítajte si tiež: Príspevok: Aké náklady môžete uplatniť

Termíny na podanie daňového priznania

Podľa daňového poriadku musí byť priznanie podané do 31. marca. Ak tento deň pripadá na sviatok alebo deň pracovného pokoja, tak termín je dodržaný, ak najbližší nasledujúci pracovný deň odovzdáte priznanie. V prípade priznania za rok 2025 to vychádza na riadny pracovný deň, utorok 31. 3. 2026. Ak to nestihnete, priznanie môžete podať v predĺženom termíne na základe jednoduchého oznámenia ešte do 30 .06. 2026, prípadne do 30. 09. 2026, ak máte zdaniteľné príjmy plynúce zo zahraničia za rok 2025 (napr. v roku 2025 ste pracovali v zahraničí ). Oznámenie o predĺžení lehoty však musíte zaslať na daňový úrad do 31. 03. 2026.

Ako vyplniť daňové priznanie

Príjmy z prenájmu sa uvádzajú do VI. Oddielu daňového priznania fyzickej osoby typu B (konkrétne do VI. oddielu, tabuľka č. 1, r. 11). Do riadku 11 sa zapisujú príjmy znížené o sumu oslobodenia.

Čo Všetko Môžete Dať Do Nákladov?

Pri príjmoch z prenájmu si môže daňovník uplatniť len preukázateľné výdavky. Uplatnenie paušálnych výdavkov nie je možné pri prenájme podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, teda pri prenájme vykonávanom bežnou fyzickou osobou - nepodnikateľom. Preto si musíte viesť podrobnú evidenciu o všetkých výdavkoch vynaložených na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmu z prenájmu. Navyše, tieto výdavky musíte vedieť preukázať daňovému úradu spätne až 5 rokov, a pri vykázaní daňovej straty dokonca 10 rokov.

Aké výdavky si môžete uplatniť?

Pri prenájme si môžete do daňových výdavkov zahrnúť rôzne skutočné náklady, ktoré súvisia s udržiavaním a prevádzkou nehnuteľnosti. Patria sem najmä:

• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• poplatky za energie, vodu, plyn a teplo,
• poplatky za internet a televíziu,
• náklady na vybavenie bytu, ako je nábytok či spotrebiče (v prípade, že tvoria príslušenstvo nehnuteľnosti a sú uvedené v zmluve o prenájme),
• výdavky na opravy, údržbu, správu bytového domu,
• príspevok do fondu opráv.

Hnuteľné veci ako príslušenstvo bytu

Ak prenajímate celý byt kompletne zariadený, vrátane el. spotrebičov, nábytkom, pripojením na internet a počas užívania nájomcom prenajímateľ opravuje alebo vymieňa pokazené spotrebiče alebo nábytok za nový a tento byt FO (prenajímateľ) nemá zaradený do obchodného majetku, výdavky na opravy alebo výmenu sa považujú za daňové výdavky. Musí ísť o hnuteľné veci prenajímané ako príslušenstvo bytu (napr. chladnička, práčka, sporák, televízor, postele, skrine, stôl, stoličky). Výdavky musia byť zaevidované v daňovej evidencii podľa § 6 ods. Nevzťahuje sa to na vstavané spotrebiče alebo vstavaný nábytok (napr. vstavaná kuchynská linka). Každá hnuteľná vec sa posudzuje samostatne. Ak cena nepresiahne 1 700 €, je možné ju zahrnúť jednorazovo do daňových výdavkov. Ak sa pokazí chladnička a prenajímateľ kúpi novú za 500 €, môže si ju zahrnúť do daňových výdavkov, ak je uvedená v nájomnej zmluve ako súčasť vybavenia bytu.

Čo si nemôžete uplatniť?

Do daňových výdavkov si nemôžete zahrnúť napríklad:

• poistenie z bytu,
• výdavky na kúpu bytu,
• výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie pred začatím prenájmu, ak nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku,
• náklady na osobnú potrebu.

Kedy sa oplatí zaradiť byt do obchodného majetku?

Ak máte nehnuteľnosť zapísanú ako obchodný majetok, môžete k výdavkom pripísať aj:

• odpisy z nehnuteľnosti,
• technické zhodnotenie,
• daň z nehnuteľnosti,
• poistenie,
• úroky z úverov a pôžičiek na kúpu nehnuteľnosti.

Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.

Ako na to, keď prenajímate len časť roka?

Ak ukončíte prenájom jednému nájomcovi a do ďalšieho prenájmu inému nájomcovi uplynie nejaký čas, a nebudete byt používať na iný účel, tak aj výdavky za toto obdobie sú daňovými výdavkami, pretože sú nevyhnutne vynaložené na dosiahnutie nového príjmu. Vyúčtovanie vykonané správcom sa premietne do daňových výdavkov v čase jeho finančného vyrovnania.

Krátenie výdavkov

Sumu výdavkov je nutné krátiť rovnakým pomerom ako je pomer príjmu z nehnuteľnosti v základe dane a celkový príjem z prenájmu. V praxi to bude vyzerať napr. takto:

• skutočné výdavky: 4 500 €,
• celkový príjem z prenájmu: 10 000 €,
• zdaniteľný príjem z nehnuteľnosti: 9 500 € (celkový príjem mínus oslobodená čiastka 500 €),
• krátené výdavky uvedené v daňovom priznaní: 4 275 € (4 500 × (9 500 : 10 000)).

Základ dane je zdaniteľný príjem z prenájmu, od ktorého odrátate krátené výdavky. V tomto prípade to bude čiastka 5 225 €. Výpočet dane z prenájmu bytu je jednoduchý - 5 225 × 0,19 (daň z prenájmu je 19 %). To znamená, že zaplatíte 992,75 € na dani z prenájmu

Daňové Úľavy pri Prenájme Nehnuteľnosti

Na príjmy z prenájmu sa ako na pasívny príjem nevzťahuje možnosť uplatniť si bežné daňové úľavy. Tie je možné uplatniť len na aktívne zdaniteľné príjmy (napr. zo zamestnania). Príjem z prenájmu je možné znížiť len o oslobodenú sumu 500 €.

Každý daňovník má nárok minimálne na základnú nezdaniteľnú časť na daňovníka, ktorá za rok 2025 predstavuje 5 753,79 eura, ak základ dane daňovníka je rovný alebo nižší ako 25 426,27 eura. Ďalej môžete využiť napríklad:

• daňový bonus na dieťa,
• nezdaniteľnú časť na manžela/manželku (pri splnení podmienok).

DPH a Prenájom Bytu

Prenájom bytu je spravidla oslobodený od DPH. V prípade fyzických osôb sa s DPH pri prenájme stretávame len výnimočne - napríklad ak je prenajímateľ platcom DPH alebo keď sa prenajímaná nehnuteľnosť využíva na podnikanie. Navyše musí ísť o nehnuteľnosť, ktorá nie je podľa listu vlastníctva určená na bývanie (napr. kancelária alebo skladový priestor). Pri klasickom prenájme bytu určeného na bývanie však DPH riešiť netreba.

Ako sa vyhnúť problémom a pokutám?

Nepriznanie dane z prenájmu sa vám totiž môže nepríjemne predražiť. Prenájom bez riadnej nájomnej zmluvy dáva nepoctivým nájomcom veľký priestor na poškodenie bytu alebo neplatenie nájomného. Riešenie sporov pri neexistujúcej alebo zle napísanej zmluve býva náročné a nejednoznačné. Navyše riskujete, že vás nespokojný nájomník nahlási daňovému úradu za nepriznaný príjem z prenájmu.

Keď sa neplatí daň z prenájmuAk na vás príde kontrola z daňového úradu, a nepriznali ste príjmy z prenájmu, príjem z prenájmu vám spätne dopočítajú. Domeraná daň je vo výške 19 % (alebo 25 % pri vyšších príjmoch) zo základu dane - ten môže byť odhadnutý na základe obvyklých cien v danej lokalite. Výdavky Vám správca dane nemusí uznať vôbec, ak ich neviete zdokladovať. Okrem dane musíte počítať aj so sankciami: ide o úroky z omeškania (za oneskorenú platbu dane) a penále (za to, že daň bola domeraná správcom dane).

Daňový úrad určuje úrok z omeškania ako 4-násobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky (ZÚS ECB) platnej v deň vzniku daňového nedoplatku, s minimálnou hranicou 15 % ročne. Aktuálna sadzba ECB od 11. júna 2025 činí 2,15 % ročne (predtým boli 2,40 %) . Z toho vychádzajúc výpočet aktuálnej sadzby je 4 × 2,15 % = 8,6 % ročne, ale keďže minimum je 15 %, táto hranica je aplikovaná.

Výška pokút môže byť v nasledovnom rozmedzí za nesplnenie registračných a priznávacích povinností:

• Neprihlásenie sa ako prenajímateľ v systéme finančnej správy: 60 - 20 000 €.
• Nezaplatenie či nepriznanie príjmu: 30 - 16 000 €.

V konečnom dôsledku teda zaplatíte násobne viac, než by bola pôvodná výška dane, ak by ste ju priznali včas. Preto platí jednoznačné odporúčanie: daňové priznanie je povinný podať každý, koho príjmy z prenájmu presiahnu 500 eur ročne.

tags: #televizor #do #nákladov #za #prenájom #ako