Úver na Bývanie s Ručením Nehnuteľnosťou: Podmienky a Dôležité Aspekty

Hypotekárny úver je pre mnohých jediná cesta k vlastnému bývaniu. Ide o veľký záväzok na dlhé roky, preto je dôležité dôkladne zvážiť všetky aspekty a podmienky. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o úveroch na bývanie s ručením nehnuteľnosťou, aby ste sa mohli správne rozhodnúť.

Čo je to úver na bývanie s ručením nehnuteľnosťou?

Úver na bývanie s ručením nehnuteľnosťou, často nazývaný hypotéka, je úver, pri ktorom je banke poskytnutá zábezpeka vo forme nehnuteľnosti. Táto nehnuteľnosť slúži ako garancia pre banku v prípade, že dlžník nebude schopný splácať úver. V drvivej väčšine prípadov si klienti kupujú nehnuteľnosti na hypotéku, kde ručia nehnuteľnosťou, väčšinou práve kupovanou. Takmer nutnosťou je založenie nehnuteľnosti pri výstavbe alebo rozsiahlej rekonštrukcii. Banky tak majú väčšiu istotu splatenia poskytnutého úveru.

Podmienky získania hypotéky

Na získanie hypotéky je potrebné splniť niekoľko základných podmienok:

• Vek: Základnou podmienkou pri podaní žiadosti o hypotéku je dovŕšenie 18 rokov. Napriek tomu, že maximálna veková hranica stanovená nie je, samotná splatnosť hypotéky býva limitovaná. Platí, že čím vyšší vek, tým je prípustných menej rokov splácania a vyššia mesačná splátka.
• Príjem: Dôležitým faktorom je dostatočný príjem. Pri žiadosti o hypotéku dávate banke súhlas s overením príjmu zo Sociálnej poisťovne. Ak potrebujete špeciálne potvrdenie o príjme, obráťte sa na zamestnanca banky, ktorý vám ochotne pomôže. Výška príjmu musí byť dostatočná na to, aby ste úver mohli splácať. Banka posudzuje rôzne zdroje príjmu, ako sú:
  • príjem zo zamestnania,
  • príjmy z podnikania (živnosť alebo s. r. o.),
  • náhrada za stratu zárobku (tzv. nemocenská dávka).
• Ručenie nehnuteľnosťou: Štandardne ľudia počas splácania hypotéky ručia nehnuteľnosťou, na ktorú si vzali úver. Ručenie znamená, že založenú nehnuteľnosť nemôžete až do splatenia hypotéky predať.
• Vlastné zdroje: Rátajte s tým, že by ste mali mať našetrené 20 % zo sumy. V tomto prípade zvážte aj inú možnosť - tzv. kombinované financovanie, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov.

Akú nehnuteľnosť akceptuje banka?

Rovnako dôležité je aj to, akou nehnuteľnosťou budete ručiť v prospech úveru. Financovanie bývania môžu skomplikovať nielen faktory, ktoré sa týkajú vás ako žiadateľa o hypotéku. Časté sú aj problémy na strane nehnuteľnosti, ktorú banke ponúkate ako zabezpečenie úveru. Aby banka mohla nehnuteľnosť detailne posúdiť, musíte jej doložiť znalecký posudok. V niektorých prípadoch určité banky akceptujú aj iné spôsoby ocenenia nehnuteľností, ako sú napríklad cenové mapy na byty či interné ocenenie samotnou bankou.

Bežné typy nehnuteľností a ich akceptácia bankou

• Byty: Najbežnejšou a najmenej problematickou rezidenčnou nehnuteľnosťou, ktorou klienti ručia v prospech hypotéky, sú byty. Banky ich bežne akceptujú, ak ide o byt v osobnom vlastníctve. Byt je tou najľahšie oceniteľnou nehnuteľnosťou a zároveň aj najviac likvidnou, keďže na realitnom trhu je najväčší dopyt práve po bytoch. Niektoré banky vedia pri ocenení bytu využiť aj interné hodnoty, resp. cenové mapy a vtedy nemusíte dokladovať znalecký posudok. Ak zakladáte novostavbu v developerskom projekte a developer má dohodu s bankou, kde riešite hypotéku, je to oveľa jednoduchšie. Ak chcete kúpiť a založiť rozostavaný byt, ktorý nie je v developerskom projekte financovanom bankou, vtedy banka hypotéku posúdi len ak je byt zapísaný na liste vlastníctva ako rozostavaný.

  Prečítajte si tiež: Možnosti financovania pre dôchodcov

• Rodinné domy: Banky pri hypotéke bežne akceptujú aj rodinné domy. Zakladá sa vždy rodinný dom ako celok - aj v prípade, ak ide o viacgeneračný dom. Pri posudzovaní hodnoty domu je dôležitá aj lokalita. Banky vedia posúdiť a založiť nielen skolaudované domy, ale aj domy v štádiu výstavby - ak je možné zapísať stavbu ako rozostavaný rodinný dom na základe katastrom overeného geometrického plánu. Niektoré banky nedokonečené domy nefinancujú. Dávajte pozor aj na účel využitia rodinných domov. Pokiaľ je stavba zapísaná ako chata, ale reálne slúži na bývanie, musíte banke doložiť potvrdenie z obce o celoročnej obývateľnosti. Aj zo znaleckého posudku musí vyplývať, že nehnuteľnosť spĺňa všetky požiadavky na trvalé bývanie. V opačnom prípade môžete nehnuteľnosť vo väčšine bánk založiť, ale len v prospech úveru so splatnosťou 8 rokov. Pri domoch si treba dať špeciálne pozor aj na to, aby sa zhodoval reálny stav s tým, ktorý je zakreslený v katastrálnej mape. Obvykle banky neuznajú, ak máte napríklad garáž, ktorá nie je zlegalizovaná. Taktiež bývajú problematické nelegálne prístavby, prístrešky a iné súčasti pozemku, ktoré podľa stavebného zákona majú prejsť kolaudáciou.

Problémové typy nehnuteľností

• Apartmány a ateliéry: Nie všetky typy bytov sú pre banky rovnako prijateľné. Špecifickou kategóriou sú apartmánové byty alebo ateliéry, ktoré sa hlavne v novostavbách vyskytujú čoraz častejšie. Tieto neštandardné byty môžu mať problém s akceptáciou. Apartmán je nehnuteľnosť skolaudovaná ako nebytový priestor, teda nie ako byt. Nájdete ich najmä v turistických oblastiach alebo v projektoch „so službami“ a niekedy sú určené na krátkodobý prenájom. Ateliér je tiež nebytovým priestorom, často slúži ako kancelária či štúdio. V tomto prípade ich banky neberú ako nehnuteľnosť na bývanie, ale ako komerčný priestor.
• Nehnuteľnosti v zlom stave alebo s právnymi problémami: Nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vysporiadané vlastnícke práva alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich v tom prípade nemusia akceptovať alebo ich hodnotu znížia.
• Nehnuteľnosti, ktoré nie sú určené na bývanie: Pozor na stavby, ktoré nie sú nehnuteľnosťami, teda nemajú pevne spojené základy so zemou. Tento druh stavieb nie je možné využiť ako zabezpečenie hypotéky.
• Alternatívne stavby: Pre banky je podstatná aj technológia výstavby domu. V súčasnosti sa čoraz častejšie vyskytujú domy z neoverených alternatívnych materiálov, ako sú hlinené, slamené domy, domy z nepálenej tehly a pod. Problematické sú aj kontajnerové alebo modulové domy bez trvalých základov. Ak nie sú pevne spojené so zemou a skolaudované ako rodinný dom, banka ich nezaradí medzi nehnuteľnosti.

Čo robiť, ak banka neakceptuje vašu nehnuteľnosť?

Ak banka odmietne akceptovať vašu nehnuteľnosť ako zábezpeku, máte niekoľko možností:

• Ručenie inou nehnuteľnosťou: Ak môžete ručiť aj inou vhodnou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovským domom alebo bytom, o úver by ste mohli požiadať prakticky okamžite.
• Prieskum trhu: Každá finančná inštitúcia posudzuje vhodnosť alebo nevhodnosť nehnuteľnosti inak. Banky majú svoje interné kritériá na nehnuteľnosti a na základe vlastných pravidiel posudzujú aj neštandardné nehnuteľnosti. Napríklad sú banky, ktoré dokážu akceptovať aj rekreačný dom na hypotéku na bývanie, pokiaľ viete zdokladovať celoročné bývanie. Preto je dôležité vopred si zistiť, či konkrétnu nehnuteľnosť vaša banka zoberie ako zábezpeku.
• Konzultácia s hypotekárnym špecialistom: Ešte lepšie urobíte, ak si necháte poradiť od skúsených hypotekárnych špecialistov, ktorí prieskum medzi bankami urobia za vás. Budete mať prehľad o tom, či je nehnuteľnosť pre banku v poriadku a navyše vám porovnajú aj všetky podmienky bánk.

Bankové vs. Nebankové spoločnosti

Pri úveroch na bývanie s ručením nehnuteľnosťou je dôležité rozlišovať medzi bankovými a nebankovými spoločnosťami:

• Banky: Banky sa riadia podľa prísnejšej legislatívy a podliehajú dohľadu NBS. Banky majú pri úverových produktoch nižšie úrokové sadzby ako nebankové spoločnosti. Pri vybavovaní hypotekárneho úveru v banke musí žiadateľ preukázať účel čerpania peňazí a peniaze z úveru požiť na kúpu nehnuteľnosti, rekonštrukciu alebo výstavbu rodinného domu. Banka obvykle poskytne úver na 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Zvyšných 20 % musí mať klient z vlastných zdrojov a preukázať dostatočnú bonitu.
• Nebankové spoločnosti: Nebankové spoločnosti lákajú klientov predovšetkým na rýchle a bezproblémové vybavenie úverov. Spoločnosť si sama zabezpečí odhad založenej nehnuteľnosti. Úver poskytnú žiadateľovi napríklad do výšky 60 alebo 70 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Rizikom je aj vysoká úroková sadzba. Nebankové úvery majú vo všeobecnosti vyššie RPMN ako bankové, čo znamená, že úver sa môže predražiť.

RPMN a poplatky

Poplatky za poskytnutie úveru majú aj banky, aj nebankové spoločnosti. Niektoré finančné inštitúcie poplatok nemajú, iné si, naopak, účtujú vysoké sumy za poskytnutie úveru. Preto je veľmi dôležité zamerať sa na RPMN (ročná percentuálna miera nákladov). Okrem úrokovej sadzby sú v RPMN zahrnuté jednorazové poplatky (poplatok za spracovanie úveru, administratívny poplatok) a pravidelné poplatky, ktoré sa platia s úverovou splátkou (poplatok za poistenie, ak je poistenie nevyhnutnou súčasťou úveru a iné). Ak súčasťou úveru je aj povinnosť mať otvorený úverový účet a spotrebiteľ musí platiť poplatok za jeho vedenie, tak sa aj tento poplatok započítava do RPMN.

Ručenie a jeho dôsledky

Ručenie je záväzok, ktorým sa ručiteľ zaväzuje uspokojiť veriteľa, ak dlžník nesplní svoj záväzok. Podľa ust. § 546 Obč. zákonníka platí : Dohodou účastníkov možno zabezpečiť pohľadávku ručením. Ručenie vzniká písomným vyhlásením, ktorým ručiteľ berie na seba voči veriteľovi povinnosť, že pohľadávku uspokojí, ak ju neuspokojí dlžník. Veriteľ je povinný kedykoľvek a bez zbytočného odkladu oznámiť ručiteľovi na požiadanie výšku svojej pohľadávky. Ručiteľ je povinný dlh splniť, ak ho nesplnil dlžník, hoci ho na to veriteľ písomne vyzval. Ručiteľ môže proti veriteľovi uplatniť všetky námietky, ktoré by mal proti veriteľovi dlžník. Uznanie dlhu dlžníkom je účinné voči ručiteľovi, len keď s ním vysloví súhlas .

Prečítajte si tiež: Podmienky hypotéky pre dôchodcov

Dôležité aspekty ručenia

• Posúdenie schopnosti splácať: Poznamenávame, že ručiteľovi sa automaticky započítava pri posudzovaní nového úveru celá dlžná čiastka, za ktorú ručí, keďže v prípade nesplácania dlžníkom sa stáva tým, kto musí financie vyplatiť. Môže sa teda pokojne stať, že banka nepridelí klientovi úver, o ktorý žiada sám práve preto, že je dlžníkom vysokej čiastky ako ručiteľ. Ručiteľstvo treba prijať, alebo odmietnuť aj s ohľadom na to, či si sami nebudete chcieť brať hypotéku, alebo pôžičku.
• Zodpovednosť ručiteľa: Ak ste len ručiteľ na úvere, nie je Vašou zákonnou povinnosťou platiť splátky úveru a to ani čiastočne. Podľa ust. § 548 Obč. "(1) Ručiteľ je povinný dlh splniť, ak ho nesplnil dlžník, hoci ho na to veriteľ písomne vyzval. 2) Ručiteľ môže proti veriteľovi uplatniť všetky námietky, ktoré by mal proti veriteľovi dlžník. Ak by v budúcnosti došlo k tomu, že dlžník by splátky neplatil, obrátila by sa na Vás v prvom rade financujúca banka, ktorá ako vyplýva z ust. Obč. zákonníka a úverovej zmluvy je povinná starať sa o to, aby splátky úveru boli uhradená zo strany dlžníka a až následne môže vymáhať od ručiteľa splnenie ručiteľského záväzku. Ručiteľ môže plnenie odoprieť, pokiaľ veriteľ zavinil, že pohľadávku nemôže uspokojiť dlžník, čo vyplýva z ust. § 549 Obč. zákonníka.

Čo robiť, ak dlžník prestane splácať?

Ak ste ručiteľom úveru a majiteľ úveru prestal splácať, zabezpečenie pohľadávky inštitútom "ručenie" slúži práve na takéto prípady, kedy dlžník prestane/nevie splácať svoj dlh. Vy ako ručiteľ ste v rámci ručiteľského vyhlásenia vyhlásili, že ak dlžník nebude splácať svoj dlh, uhradíte ho namiesto neho Vy. Plnenie z Vášho ručiteľského vyhlásenia by ste mohli odmietnuť iba v tom prípade, ak veriteľ zavinil, že dlžník nemohol plniť. Rovnako Vám patria všetky námietky, ktoré by mohol uplatniť i dlžník (napr. námietka premlčania). Ak napriek tomu budú dané podmienky na plnenie veriteľovi, budete si môcť následne od dlžníka podľa ustanovenia § 550 Občianskeho zákonníka od dlžníka požadovať náhradu za to, čo ste veriteľovi namiesto neho uhradili. Túto náhradu budete môcť požadovať až po Vašom plnení a priamo od dlžníka, ktorý odmietol splniť svoj dlh veriteľovi.

Riešenie problémov so splácaním

Ak nastane situácia, že príjmy nestačia na zaplatenie splátok hypotéky alebo pôžičky, v prvom rade je potrebné bezodkladne kontaktovať banku alebo nebankovú spoločnosť, v ktorej je úver vedený. Čím skôr sa problém začne riešiť, tým je pravdepodobnejšie, že sa podarí nájsť vhodné riešenie. Čím dlhšie dlžník mešká so splácaním, tým je problém väčší, a môže dôjsť aj k exekúcii. Pri hypotéke sa totiž ručí prostredníctvom záložného práva nehnuteľnosti.

Alternatívy k hypotéke so založením nehnuteľnosti

Okrem hypotéky banky poskytujú úvery na bývanie aj bez založenia nehnuteľnosti. Tieto úvery majú pre klientov ale viac nevýhod. Sú nimi doba splatnosti najviac 8 rokov a v našich bankách dostanete takýto úver vo väčšine bánk najviac vo výške 25.000 eur, len v niektorých bankách až 35.000 eur. Pri cenách nehnuteľností na Slovensku je to na kúpu bytu alebo domu ale veľmi málo.

Stavebné úvery a medziúvery

Osobitnú kategóriu úverov na bývanie tvoria stavebné úvery alebo medziúvery od stavebných sporiteľní. Ich parametre sú odlišné od spotrebných úverov bánk, lebo ich poskytovanie sa riadi zákonom o stavebných sporiteľniach a nie zákonom o bankách. Stavebné sporiteľne vedia svojim klientom poskytnúť bez založenia nehnuteľnosti úvery až do 45.000 eur so splatnosťou až 30 rokov. Vždy je ale nutné stavebnej sporiteľni zdokladovať účel použitia na bývanie. Tieto úvery majú približne rovnaké úrokové sadzby ako spotrebné úvery bez založenia nehnuteľnosti v bankách, odlišujú sa od nich ale poplatkami a dobou splatnosti.

Prečítajte si tiež: Podmienky pôžičky pre dôchodcov

tags: #úver #na #bývanie #aj #s #ručením