Uverová a záložná zmluva o hypotéke: Vzory a podmienky pre získanie financovania

Hypotéka predstavuje významný finančný záväzok, ktorý umožňuje splniť si sen o vlastnom bývaní alebo investovať do nehnuteľnosti. Uverová zmluva a záložná zmluva sú dva kľúčové dokumenty, ktoré upravujú podmienky poskytnutia hypotéky a zabezpečujú pohľadávku banky. V tomto článku sa pozrieme na to, čo tieto zmluvy obsahujú, aké sú podmienky pre získanie hypotéky v rôznych bankách a aké možnosti poistenia hypotéky existujú.

Podmienky pre poskytnutie hypotéky v rôznych bankách

Získanie hypotéky je podmienené splnením určitých kritérií, ktoré banky posudzujú individuálne. Medzi najdôležitejšie faktory patrí príjem žiadateľa, jeho zamestnanie a bonita.

Príjem zo zamestnania na dobu neurčitú

Väčšina bánk vyžaduje, aby mal žiadateľ o hypotéku príjem zo zamestnania na dobu neurčitú. Niektoré banky, ako napríklad ČSOB a Slovenská sporiteľňa, akceptujú žiadosť o hypotéku už po troch mesiacoch, respektíve troch výplatách v novom zamestnaní. VÚB banka sa oplatí podať žiadosť ak máte odrobených aspoň 6 mesiacov. UniCredit Bank sa oplatí podať žiadosť ak máte odrobených aspoň 6 mesiacov, v prípade ak menej (najmenej však 3 mesiace) je potrebné tento dôvod kratšej doby príjmu vydokladovať a zároveň, súčet výplat za odrobené obdobie bude delené šiestimi (rovná sa nižší priemer). Prima banka je jednou z tých bánk, ktoré nekrátia príjem, ak máte odrobených menej ako 6 mesiacov. Kratší príjem ako 3 mesiace však musíte podložiť dôvodom a nesmiete byť v skúšobnej dobe. Napr. plynulý prechod v zamestnaní, návrat z materskej a podobne.

Príjem zo zamestnania na dobu určitú

Ak je žiadateľ zamestnaný na dobu určitú, podmienky sa líšia v závislosti od banky. Prima banka akceptuje dobu určitú bez výnimky, pričom musíte mať odrobených aspoň 3 mesiace. VÚB banka akceptuje pracovnú zmluvu s dobou určitou ak v čase podania žiadosti ostávajú aspoň 3 mesiace do jej vypršania. Na výnimku ak bola aspoň raz obnovená, prípadne sa pedloží potvrdenie o jej predĺžení. V ČSOB by mala byť zmluva dohodnutá aspoň na 12 mesiacov. Dokladuje sa predložením kópie pracovnej zmluvy a v niektorých prípadoch si banka môže vyžiadať potvrdenie zamestnávateľa o jej predĺžení na ďalšie obdobie. V 365.bank majú len jedno pravidlo pri zmluvách na dobu určitú a to, aby do jej vypršania ostával minimálne jeden mesiac v čase schválenia úveru. UniCredit Bank pochodíte ak zmluvu máte uzatvorenú na minimálne trvanie 11 mesiacov, ubehlo už 6 mesiacov a do konca ostáva viac ako 2 mesiace. Ak nespĺňate niektorú z podmienok vyššie bude potrebné predložiť doklad o predĺžení doby určitej.

Dohoda o pracovnej činnosti

Väčšina bánk neakceptuje dohodu o pracovnej činnosti ako príjem. Výnimkou je VÚB banka, ktorá dohodu akceptuje len v prípade ak nejde o hlavný príjem, respektíve ako vedľajší príjem. Výnimočne v porovnaní s ostatnými bankami akceptuje až 100% príjmov z dohody. Tak isto ako u hlavného príjmu, musí byť vyplácaná aspoň 6 posledných mesiacov. 365.bank je jednou z mála bánk, kde vedia akceptovať dohodu o pracovnej činnosti ako príjem. Akceptujú ho však vo výške 60% tohto príjmu. Podmienka je aby vyplácaný na účet a tento príjem viete preukázať minimálne za posedných 6 mesiacov. ČSOB banka nebude dohodu o pracovnej činnosti akceptovať ako príjem.

Prečítajte si tiež: Úver na Bývanie Prima Banka

Cestovné náhrady / diéty

Niektoré banky akceptujú aj cestovné náhrady alebo diéty ako súčasť príjmu. VÚB banka ako jedna z mála bánk akceptuje až 100% príjmu z diét, pričom je dôležité aby boli vyplatené na bežný účet a najlepšie doložené potvrdením o príjme, kde zamestnávateľ potvrdí ich sumu za posledných 6 alebo 12 mesiacov. ČSOB akceptuje až 40% príjmu z diét, maximálne do výšky základnej výplaty, pričom sa dokladujú potvrdením o príjme (ak Vám nechodí výplata na účet v ČSOB). ČSOB priemeruje diéty za posledných 6 mesiacov. Tatra banka akceptuje až 50% príjmu z diét, pričom je dôležité aby boli vyplatené na bežný účet a najlepšie doložené potvrdením o príjme, kde zamestnávateľ potvrdí ich sumu za posledných 12 mesiacov. 365.bank akceptuje až 50% príjmu z diét, pričom je dôležité aby boli vyplatené každý mesiac na pravidelnej báze a na bežný účet. Príjem sa dokladuje potvrdením o príjme, kde zamestnávateľ potvrdí ich sumu za posledných 6 mesiacov. UniCredit Bank bude akceptovať 50% cestovných náhrad ak ste zamestnaný na dobu neurčitú a zároveň Váš pracovný pomer trvá dlhšie ako 12 mesiacov. Samozrejme, diéty musia byť vyplatené prevodom na účet. Dokladuje sa predložením potvrdenia o príjme, kde zamestnávateľ potvrdí ich priemernú výšku za posledných 12 mesiacov.

Príjem z podnikania ako živnostník

Podmienky pre akceptovanie príjmu z podnikania ako živnostník sa tiež líšia. VÚB banka si v tomto prípade získa tých, ktorý majú tržby do 80.000 EUR. Tým totiž banka akceptuje až 55% tržieb ako ročný príjem. Ak máte tržby vyššie, banka Vám akceptuje štandardných 12% tržieb ako ročný príjem. Alternatíva je výpočet vzorcom základ dane - daň + daňový bonus delene 12 mesiacov, čím sa určí Váš priemerný mesačný príjem. 55% tržieb dokáže bana akceptovať ešte slobodným povolaniam a komorovým činnostiam ako právnici, notári a podobne. ČSOB banke podporujú výpočet výšky úveru len na základe podielu z tržieb. Kompenzujú to tým, že ČSOB Vám vie akceptovať až 50% tržieb živnostníka ako ročný príjem obrate do 50.000 EUR. Obrat nad 50.000 EUR Vám ČSOB vynásobí koeficientom 40%. Tatra banke vedia akceptovať príjem z podnikania v živnosti dvoma formami. Vzorcom základ dane - daň delene 12 mesiacov, čím sa určí Váš priemerný mesačný príjem. Častejšie však pracujeme s alternatívou, kde Tatra banka štandardne akceptuje 20% Vašich tržieb. Tatra banka vyniká ešte jedným špecifikom, v prípade ak ako živnostník fakturujete na pravidelnej báze jednému / dvom odberateľom, vie akceptovať až 50% tržieb. Rovnako ako u ostatných bánk aj Tatra banka zvýhodňuje slobodné povolania a komorové činnosti vyšším podielom na tržbách. Až 30% pre väčšinu slobodných povolaní a 50% pre komorové činnosti ako právnici či notári. Maximálny akceptovaný priemerný mesačný príjem na základe podnikania na živnosť je v Tatra banke 5.500 EUR / mesačne. V 365.bank počítajú oboma spôsobmi. Vzorcom základ dane - daň delene 12 mesiacov, čím sa určí Váš priemerný mesačný príjem alebo formou podielu na tržbách živnostníka. V tomto prípade 365.bank po novom akceptuje až 60% Vašich obratov na účte živnostníka ak máte tržby za posledné zdaňovacie obdobie do 60.000 EUR. Ak ste túto hranicu prekročili, banka vám akceptuje len 20% tržieb. UniCredit Bank počítajú na základe vzorca základ dane - daň delene 12 mesiacov, čím sa určí Váš priemerný mesačný príjem. V prípade ak však Vaša priemerná tržba za posledných 6 mesiacov presiahla 1.5 násobok príjmu podľa vzorca základ dane - daň / 12, tak Vám vie banka akceptovať až 50% tržieb. Prima banka akceptuje 30% Vašich tržieb. Banka nerozlišuje komory a slobodné povolania.

Príjem z podnikania v SRO

Podobné pravidlá platia aj pre príjem z podnikania v SRO. VÚB banka si to nekomplikuj a platia tu rovnaké pravidlá ako pri živnosti. Do tržieb 80.000 EUR banka akceptuje 55% tržieb ako ročný príjem, pri vyšších tržbách len 12% (nezabudnite vynásobiť ročný príjem koeficientom Vášho podielu v spoločnosti). V prípade nadmerného zisku, si banka porovná aj výsledky vzorcom základ dane - daň (teda vyplatený zisk) a vyberie lepší výsledok. ČSOB Vám prizná 50% tržieb spoločnosti ak máte tržby do 50.000 EUR. V prípade tržieb SRO nad 50.000 EUR, Vám ČSOB bude akceptovať 30% obratu. Výsledný príjem je krátení Vaším spoluvlastníckym podielom v spoločnosti. Tatra banka Vám ako podnikateľovi s SRO prizná 20% tržieb spoločnosti krátených Vaším spoluvlastníckym podielom v spoločnosti. Na výnimku je možné dosiahnuť aj vyšší akceptovaný podiel tržieb (do 50%), pričom platia pravidlá ako pri živnosti vyššie. V prípade nadmerného zisku, si banka porovná aj výsledky vzorcom základ dane - daň (teda vyplatený zisk) a vyberie lepší výsledok. 365.bank akceptuje jedno z najvyšších percent podielu na tržbách SRO. Ako ročný príjem Vám prizná až 20% tržieb spoločnosti krátených Vaším spoluvlastníckym podielom v spoločnosti. UniCredit bank Vám ako podnikateľovi s SRO neprizná príjem na základe tržieb spoločnosti. Dokáže však zohľadniť vyplatený zisk, ktorý však musí byť riadne vyplatený. Dokladá sa výpisom z účtu a zápisnicou z valného zhromaždenia, kde sa rozhodlo o jeho vyplatení. S SRO v Prima banke nepochodíte.

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti

Niektoré banky akceptujú aj príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Vo VÚB banke Vám uznajú 30% nájmu ako príjem, pričom počítajú oboma metódami a vyhodnocujú, z ktorej získate najviac. Teda buď ako 30% základu dane príjmu z prenájmu, alebo 30% nájmu pripísaného na účet za posledných 6 mesiacov. ČSOB akceptuje až 75% tržieb z nájmu za posledné 3 mesiace. Rozdiel je len v dokladovaní. Ak sa Vám nájom pripisuje na účet v ČSOB stačí predložiť nájomnú zmluvu. V prípade ak na účet v inej banke, ČSOB od Vás bude požadovať daňové priznanie, v ktorom bol zdanení tento príjem za predošlý rok v trvaní aspoň 3 mesiace. Požiadavka je trvanie nájomnej zmluvy aspoň 12 mesiacov, pričom a účte by ste mali mať pripísané aspoň 6 riadnych splátok nájomného. V 365. bank určia Váš ročný príjem z prenájmu jednouchým spôsobom ako 60% nájmu. Podmienkou je aby nájomná zmluva bola uzatvorená minimálne na 12 mesiacov, prijali ste nájom za celých mesiacov a do konca ostáva viac ako 3 mesiace. V prípade ak nespĺňate podmienku vyššie je možné dosiahnuť výnimku na základe predloženia potvrdenia o predĺžení nájmu. Pozor, na nehnuteľnosti nesmie byť záložné právo 365.bank (zál. právo ostatných bánk nie je problém). UniCredit bank vychádza len z daňového priznania. Ako ročný príjem Vám prizná 100% základu dane, teda je výhodné ak prenájom trval nepretržite celý predchádzajúci rok. Stále sa predkladá nájomná zmluva ako podklad k trvaniu prenájmu. Ani prenájom Prima banka neakceptuje ako príjem.

Doktorandské štipendium

Doktorandské štipendium sa dokladuje na základe potvrdenia o vyplatených štipendiách. Akceptuje sa v plnej výške avšak len pri dennej forme štúdia.

Prečítajte si tiež: Práva živnostníkov pri úveroch

Úrokové sadzby a poplatky

Úrokové sadzby a poplatky sú dôležitým faktorom pri výbere hypotéky. Každá banka má svoj vlastný úrokový lístok, ktorý zobrazuje základné úrokové sadzby bez zliav. Presnú sadzbu je možné zistiť po prepočte na základe bonity a príjmu žiadateľa.

Aktuálne úrokové sadzby

• Prima banka: Refin.4.84%, 3.55%, 3.75%, 3.75%, 4.75%, 4.94%, 5.04%
• ČSOB: Refin.4.39%, 3.69%, 3.79%, 3.89%, 4.19%, 4.79%, 4.79%
• Tatra banka: Refin.4.19%, 3.79%, 3.79%, 3.99%, 4.59%, 4.79%
• UniCredit Bank: Kúpa 3.39%, 3.29%, 4.09%, 4.09%, 5.39%, 5.39%, Refin.3.39%, 3.29%, 4.09%, 4.09%, 5.39%, 5.39%, Americká 3.39%, 3.29%, 4.09%, 4.09%, 5.39%, 5.39%

Poistenie hypotéky

Poistenie hypotéky je dôležité pre prípad nepredvídateľných životných situácií, ktoré by mohli ohroziť schopnosť splácať úver. Banky ponúkajú rôzne balíčky poistenia, ktoré kryjú rôzne riziká.

Poistenie hypotéky Prima (Cardif)

• Základný balík: 100% krytie úveru pre prípad smrti (max. do výšky 75.000 EUR), v prípade trvalej invalidity, pracovná neschopnosť trvajúca minimálne 90 dní, ukončenie živnosti.
• Maximálna výška úveru, ktorú je možné poistiť, je 110.000 EUR.
• Poisťuje sa vždy len hlavný žiadateľ o úver.
• V prípade poistnej udalosti práceneschopnosť a strata zamestnania poisťovňa klientovi uhrádza celú mesačnú splátku (anuitnú splátku úveru + poplatok zavedenie úverového úctu + poplatok za poistenie) maximálne však po dobu 12 mesiacov.
• Prima banka poskytujeme možnosť dopoistiť úver do 6 mesiacov od prvého čerpania.

Poistenie hypotéky ČSOB (ČSOB poisťovňa)

• Variant A: 100% krytie úveru pre prípad smrti, v prípade invalidity v rozsahu nad 70%.
• Variant B: 100% krytie úveru pre prípad smrti, v prípade invalidity v rozsahu nad 70%, pracovná neschopnosť trvajúca minimálne 60 dní.
• Variant C: 100% krytie úveru pre prípad smrti, v prípade invalidity v rozsahu nad 70%, pracovná neschopnosť trvajúca minimálne 30 dní, strata zamestnania s následnou nezamestnanosťou minimálne 60 dní.
• V prípade smrti alebo invalidity:
  • ak sa dohodnutá výška poistnej sumy rovná výške úveru, tak poistné plnenie je vo výške zostatku istiny úveru,
  • ak je dohodnutá výška poistnej sumy nižšia ako výška úveru, tak poistné plnenie je v pomernej výške kalkulovaného zostatku istiny úveru ku dňu vzniku poistnej udalosti.
• V prípade pracovnej neschopnosti sa poistné plnenie rovná splátkam úveru, ktorých splatnosť pripadá na dobu trvania pracovnej neschopnosti (max.12 splátok).
• V prípade straty zamestnania sa poistné plnenie vypláca v splátkach vo výške splátok úveru, ktorých splatnosť pripadá na dobu trvania nezamestnanosti (max.12 splátok).

Poistenie hypotéky VÚB (Generali)

• Základný balík (S): 100% krytie úveru pre prípad smrti, v prípade invalidity v rozsahu nad 70%, pracovná neschopnosť trvajúca minimálne 30 dní.
• Rozšírený balík (T): 100% krytie úveru pre prípad smrti, v prípade invalidity v rozsahu nad 70%, pracovná neschopnosť trvajúca minimálne 30 dní, strata zamestnania s následnou nezamestnanosťou minimálne 30 dní.
• Komplexný balík (U): 100% krytie úveru pre prípad smrti, v prípade invalidity v rozsahu nad 70%, pracovná neschopnosť trvajúca minimálne 30 dní, strata zamestnania s následnou nezamestnanosťou minimálne 30 dní, ošetrovanie člena rodiny v trvaní minimálne 30 dní.
• V prípade smrti a invalidity je poistné plnenie je poskytované vo výške 100% zostatku úveru, ku dňu poistnej udalosti, to je zostatok istiny.
• V prípade práceneschopnosti hradí poisťovňa po splnení podmienok mesačnú splátku úveru v zmysle úverovej zmluvy, respektíve splátkového kalendáru.

Poistenie schopnosti splácať úver UniCredit bank (Generali)

• BASIC: Poistenie SMRTI + INVALIDITY v rozsahu nad 70%, poplatok za poistenie činí 5.50% z mesačnej výšky splátky.
• STANDARD: Poistenie SMRTI + INVALIDITY v rozsahu nad 70 % a pridáva naviac PRACOVNÚ NESCHOPNOSŤ, poplatok činí 8.50% z mesačnej splátky.
• FULL: Poistenie SMRTI + INVALIDITY v rozsahu nad 70 % + PRACOVNÚ NESCHOPNOSŤ a pridáva navyše + STRATU ZAMESTNANIA + novinku v podobe NADOROVÉ OCHORENIE, pričom poplatok činí 11% z mesačnej splátky.
• V prípade invalidity Generali poisťovňa banke vyplatí nesplatenú časť poisteného úveru.
• V prípade úmrtia Generali poisťovňa vyplatí banke zostatok poisteného úveru.
• Už po 30 dňoch bude Generali poisťovňa za klienta splácať mesačné splátky úveru počas trvania práceneschopnosti. Z jednej poistnej udalosti poisťovňa môže uhradiť až 12 splátok úveru počas trvania práceneschopnosti.
• Ak klient stratí prácu alebo ukončí živnosť a nezamestnaným bude nepretržite aspoň 30 dní, Generali poisťovňa uhradí splátky úveru v období trvania nezamestnanosti. Maximálne plnenie môže predstavovať až 6 splátok úveru počas trvania nedobrovoľnej nezamestnanosti.
• Ak klientovi diagnostikovali niektoré z vybraných nádorových ochorení tak Generali poisťovňa jednorazovo vyplatí poistné plnenie vo výške deviatich mesačných splátok.

Poistenie hypotéky 365.bank (Union)

• Základný balík: 100% krytie úveru pre prípad smrti, v prípade plnej a trvalej invalidity, pracovná neschopnosť trvajúca minimálne 30 dní.
• Komplexný balík: 100% krytie úveru pre prípad smrti, v prípade plnej a trvalej invalidity, pracovná neschopnosť trvajúca minimálne 30 dní, ošetrovanie člena rodiny, strata zamestnania s následnou nezamestnanosťou minimálne 30 dní.
• Senior balík: Pre klientov starších ako 63 rokov kryje riziká spojené s úrazom.
• Poistiť je možné len hypotéky do 40.000 EUR.

Osobný účet a hypotéka

Banky často vyžadujú, aby si žiadateľ o hypotéku zriadil osobný účet v danej banke. Podmienky vedenia účtu a poplatky sa líšia v závislosti od banky a typu účtu.

Osobné účty v rôznych bankách

• Prima banka: Osobný účet v cene je 1x fyzická karta Debit Mastercard, alebo Mastercard Standard alebo Mastercard Gold, neobmedzený počet výberov zadarmo z bankomatov banky, výbery z cudzích bankomatov sú spoplatnené sumou 3€, pričom karta Mastercard Gold má výbery v cene.
• ČSOB: SMART v cene je VISA Classic, neobmedzený počet výberov z bankomatov banky, pri výbere z bankomatu cudzej banky zaplatíte 6€, povolené prečerpanie so sadzbou 19.5% ročne.
• VÚB: VÚB účet v cene balíka je VISA Inspire a / alebo Maestro Dobrý Anjel, 4 výbery z bankomatu banky zadarmo, inak 0,30€, výbery z bankomatov ostatných bánk sú spoplatnené sumou 3,50€.
• UniCredit Bank: START VISA Standard neobmedzené výbery z bankomatu banky, pri výbere z bankomatu inej banky nad 80€ zadarmo inak 1.5€, vedenie účtu je vždy zadarmo, bez ďalších podmienok.
• Tatra banka: #premodruplanetuv cene balíka je zahrnutá karta VISA electronic, neobmedzený výbery z bankomatov banky, výber z bankomatu inej banky je spoplatnený sumou 3€.
• 365.bank: účet ZADARMO Debit MasterCard za poplatok 10€, neobmedzené výbery z bankomatov banky, výber z bankomatov ostatných bánk je spoplatnený sumou 3€.

Kreditné karty a povolené prečerpanie

Banky ponúkajú aj kreditné karty a povolené prečerpanie k účtu, ktoré môžu slúžiť ako doplnkový zdroj financovania.

Kreditné karty

• ČSOB: MC Credit BASIC s úrokovou sadzbou 19.5% p. a. a mesačným poplatkom 2.5€ mesačne.
• VÚB: Mastercard STANDARD s úverovým rámcom od 500€ do 4000€, bezúročným obdobím 43 dní a úrokovou sadzbou 18.9% p. a.
• UniCredit Bank: Visa BASIC s úverovým rámcom od 235€ do 1000€ a ročnou úrokovou sadzbou 17.7% p. a. a mesačným poplatkom za vedenie 1,10€ mesačne.
• Tatra banka: VISA Štandard Základná karta VISA Štandard s úverovým rámcom od 400€ do 5.000€ a ročnou úrokovou sadzbou 18.8% ročne.

Povolené prečerpanie

• ČSOB: Banka ponúka aj možnosť povolené prečerpania k účtu v rozsahu od 150€ do 6000€ bez poplatku za poskytnutie a s úrokovou sadzbou 19.5% p. a.
• VÚB: Možnosť povoleného prečerpania k VÚB účtu alebo VÚB účtu Magnifica s úverovým rámcom od 300€ do 3.400€, označuje sa aj ako Flexidebet s ročnou úrokovou sadzbou na úrovni konkurencie 19.9%.
• UniCredit Bank: Ak si vyberiete účet START tak jeho zriadenie budete mať bez poplatku. Povolené prečerpanie alebo Kontokorent (banka komunikuje produkt pod týmto názvom, ale ide o to isté) je až do výšky 6000€. Úroková sadzba je 14% p. a., čo je výrazne nižšie ako v prípade konkurencie. Mesačné vedenie je bez poplatku.
• Tatra banka: Voliteľné prečerpanie až do 3.500€, ktoré si viete zriadiť ZADARMO v rámci účtu pre modrú planétu s ročnou sadzbou od 18.90%.

Mimoriadne splátky

Zákon umožňuje klientom uhradiť mimoriadne splátky hypotéky bez poplatku, ak suma predčasných splátok uhradených v priebehu roku nepresiahne výšku 30 % istiny úveru na bývanie. Niektoré banky ponúkajú aj možnosti nad rámec zákona.

Prečítajte si tiež: Poplatky spojené s úverovou zmluvou

• ČSOB: Okrem zákonnej možnosti ponúka ČSOB aj možnosť nad rámec zákona a to bez poplatku raz za každých 31 dní a to do výšky až 1.5% zostávajúcej istiny.
• Prima banka, VÚB, UniCredit Bank, Tatra banka, 365.bank: Bez pokuty, v zmysle zákonného ustanovenia zákona o úveroch na bývanie a jeho doplneniach, len ak suma predčasných splátok uhradených v priebehu roku nepresiahne výšku 30 % istiny úveru na bývanie.

tags: #uverova #zmluva #o #hypoteke #a #zalozna