Nehnuteľnosť: Komplexný pohľad na definíciu a súvislosti

Pojem nehnuteľnosť je základným kameňom v oblasti realitného trhu, práva a účtovníctva. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na definíciu nehnuteľnosti, jej druhy, evidenciu v katastri nehnuteľností a súvisiace právne a účtovné aspekty. Cieľom je objasniť túto problematiku pre širokú škálu čitateľov, od študentov až po odborníkov.

Definícia nehnuteľnosti

Podľa § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka (OZ) sú nehnuteľnosťami pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Táto definícia je základným východiskom pre chápanie toho, čo sa považuje za nehnuteľnosť v právnom zmysle.

Pozemky

Pozemkom sa v zmysle §3 ods.1 zák. č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností rozumie časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky, katastrálneho územia, zastavaného územia obce, hranicou vymedzenou právom k nehnuteľnosti, hranicou držby alebo hranicou druhu pozemku, alebo rozhraním spôsobu využívania pozemku. Dôležité je uvedomiť si, že hranice pozemkov vyznačené v teréne (napr. plotom) nemusia vždy zodpovedať právnej hranici pozemku.

V praxi môže dôjsť k zámene pojmov pozemok a parcela. Parcela je geometrické a polohové určenie a zobrazenie pozemku v katastrálnej mape alebo v geometrickom pláne s vyznačením jej parcelného čísla (§3 ods. 3 katastrálneho zákona).

Parcely registra „C“ a „E“

V katastri nehnuteľností sa rozlišujú dva typy parciel:

Prečítajte si tiež: Inzercia nehnuteľnosti

• Parcela registra „C“: Pozemok zobrazený na katastrálnej mape, oddelený od ostatných pozemkov viditeľnou hranicou (plot, hraničné značky, hranica druhu pozemku, spôsob využívania pozemku, administratívna hranica, hranica zastavaného územia obce).
• Parcela registra „E“: Pozemok, ktorého hranice sa v teréne spravidla nezachovali. Na určenie presnej polohy je potrebné vytýčenie geodetom alebo vyhotovenie geometrického plánu na obnovu pôvodných parciel. K týmto parcelám sú stále platné právne (vlastnícke) vzťahy, spravidla pochádzajú z evidencie pozemkovej knihy.

Stavby

Stavbou je každý objekt, ktorý je stavaný a následne skolaudovaný podľa príslušných stavebno-právnych predpisov. Za nehnuteľnosť sa považuje len stavba, ktorá je spojená so zemou pevným základom. Pevný základ sa skúma z technického hľadiska, najmä s ohľadom na to, či stavbu možno premiestniť bez narušenia jej hospodárskeho určenia.

Právne účinne možno nakladať len so stavbami, ktoré sú evidované v katastri nehnuteľnosti. Zvyčajne ide o stavby s právoplatným kolaudačným rozhodnutím, ale predmetom právnych vzťahov môžu byť aj rozostavané stavby.

Podľa stavebného zákona je stavba stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov. Stavby sa členia na pozemné stavby a inžinierske stavby. V katastri sa spravidla evidujú len pozemné stavby s pevným základom alebo podzemné stavby.

Byty a nebytové priestory

Hoci §119 ods. 2 OZ uvádza len pozemky a stavby, medzi nehnuteľnosti sa zaraďujú aj byty a nebytové priestory, pretože sú umiestnené v stavbách spojených so zemou pevným základom. Občiansky zákonník v §118 ods. 2 uvádza, že „predmetom občianskoprávnych vzťahov môžu byť tiež byty alebo nebytové priestory“.

Bytom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky (§2 ods.1 zák. č. 182/1993 Z.z.).

Prečítajte si tiež: Zborov nad Bystricou: Harmónia

Byty sú významné v oblasti nájomných bytov (vlastnených obcami) a v oblasti vlastníckych práv k bytom a nebytovým priestorom. Základnú úpravu týchto vzťahov ustanovuje zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Evidencia v katastri nehnuteľnosti sa vzťahuje len na byty, ktoré sú predmetom vlastníckych vzťahov, teda nie na nájomné byty. Pre nadobudnutie vlastníctva bytu je potrebné nielen spísanie zmluvy, ale aj povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Vlastnícke právo vzniká až dňom právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu.

Kataster nehnuteľností

Kataster nehnuteľností je informačný systém, ktorý obsahuje zoznam nehnuteľností, ich popis, geometrické a polohové určenie a údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam (vlastnícke právo, záložné právo, predkupné právo, vecné bremeno, správa majetku štátu, obcí, VÚC a nájomné právo trvajúce viac ako 5 rokov). Katastrálny operát je verejný a každý má právo doň nahliadnuť a robiť si z neho výpisy alebo náčrty.

List vlastníctva (LV)

List vlastníctva (LV) je základný doklad, ktorý poukazuje na vlastnícke vzťahy k nehnuteľnostiam. Je to tá časť tzv. „súboru popisných informácií“ katastra nehnuteľností, ktorá obsahuje vybrané základné údaje o nehnuteľnostiach, vlastníkoch, právach a o iných vzťahoch k nehnuteľnostiam a iné údaje. Originál listu vlastníctva je uložený na príslušnej správe katastra.

List vlastníctva pozostáva z troch častí:

Prečítajte si tiež: Bývanie a kataster nehnuteľností

• Časť A - Majetková podstata: Popisuje nehnuteľnosť (byt, dom, pozemok).
• Časť B - Vlastníci a iné oprávnené osoby: Popisuje vlastníka nehnuteľnosti.
• Časť C - Ťarchy: Popisuje ťarchy k nehnuteľnosti (napr. záložné právo, vecné bremeno).

Správa katastra vyhotoví na požiadanie výpis z listu vlastníctva alebo jeho kópiu, ktorý je verejnou listinou. Overený výpis z listu vlastníctva je použiteľný na právne úkony a nesmie byť starší ako 3 mesiace.

Register obnovenej evidencie pozemkov (ROEP)

Register obnovenej evidencie pozemkov (ROEP) je verejná listina, na základe ktorej sa nehnuteľnosti, ktoré neboli evidované v katastri nehnuteľností, zapíšu na listy vlastníctva ako parcely registra E. ROEP vyhotovujú súkromné geodetické firmy v súčinnosti s orgánmi štátnej správy a samosprávy vo vybraných katastrálnych územiach.

Výsledkom spracovania a zápisu registra je písomná časť a grafická časť údajov. Písomná časť je súčasťou súboru popisných informácii katastra, údaje sú zapísané na listoch vlastníctva ako parcely registra E katastra.

Právne aspekty nehnuteľností

Právne vzťahy k nehnuteľnostiam sú upravené predovšetkým Občianskym zákonníkom, katastrálnym zákonom a zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Zásada superficies solo cedit

Zásada superficies solo cedit (vrch ustupuje spodku) znamená, že stavby pevne spojené so zemou patria neoddeliteľne k pozemku. Hoci táto zásada platí v mnohých štátoch, na Slovensku platila len do roku 1950. V súčasnosti stavba nie je súčasťou pozemku (§ 120 Občianskeho zákonníka).

Nadobúdanie vlastníctva k nehnuteľnostiam

Vlastníctvo k nehnuteľnostiam sa nadobúda rôznymi spôsobmi, napríklad kúpou, darovaním, dedením alebo rozhodnutím štátneho orgánu. Prevod vlastníctva k nehnuteľnosti sa zapisuje do katastra nehnuteľností vkladom.

Účtovné aspekty nehnuteľností

Zákon č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve pojem nehnuteľnosť priamo nepoužíva, ale zahŕňa ich do kategórie dlhodobého hmotného majetku.

Oceňovanie nehnuteľností

Nehnuteľnosti obstarané kúpou sa v účtovníctve oceňujú obstarávacou cenou, ktorá zahŕňa cenu, za ktorú sa majetok obstaral, a náklady súvisiace s jeho obstaraním.

Účtovanie obstarania nehnuteľností

Obstaranie dlhodobého majetku sa účtuje na ťarchu účtu 042 - Obstaranie dlhodobého majetku. Náklady súvisiace s obstaraním, ktoré sú súčasťou obstarávacej ceny, sú definované v § 35 Postupov účtovania.

Nehnuteľnosti nadobudnuté bezodplatne

Nehnuteľnosti nadobudnuté bezodplatne sa účtujú na ťarchu účtovej skupiny 04 - Obstaranie dlhodobého majetku a v prospech účtu 413 - Ostatné kapitálové fondy. Oceňujú sa reprodukčnou obstarávacou cenou.

Nehnuteľnosť a DPH

Zákon č. 222/2004 Z. z. o DPH pojem nehnuteľnosť osobitne nedefinuje. Pre účely zákona o DPH sú všetky nehnuteľnosti v súlade s § 8 ods. 1 písm. a) tovarom. Dodaním tovaru je aj dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy.

tags: #vas #objekt #nehnutelnost #definicia