Vecné bremeno in rem na Slovensku: Právny rámec, Zriaďovanie a Osobitosti

Vecné bremeno predstavuje významný inštitút v slovenskom práve, ktorý obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby alebo nehnuteľnosti. Tento článok sa zameriava na vecné bremeno in rem (k nehnuteľnosti) v slovenskom právnom poriadku, jeho zriaďovanie, právny rámec a osobitosti, s dôrazom na praktické aspekty a judikatúru.

Úvod do vecného bremena

Vecné bremená sú definované v § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka ako práva, ktoré obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného, pričom vlastník je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti (vecné bremeno in rem), alebo patria určitej osobe (vecné bremeno in personam).

Zriaďovanie vecného bremena Slovenským pozemkovým fondom

Slovenský pozemkový fond (SPF) zriaďuje vecné bremená k pozemkom vo vlastníctve Slovenskej republiky (SR), v správe fondu, na základe § 151 písm. n) a nasl. Občianskeho zákonníka a § 19 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. SPF je oprávnený zriaďovať vecné bremeno aj k pozemkom tzv. nezistených vlastníkov (§ 16 ods. 1 písm. b) a c) zákona č. 180/1995 Z. z. v platnom znení), ktoré sú v nakladaní SPF, a to v prípadoch uvedených v § 19 ods. 5 a ods. 3 zákona č. 180/1995 Z. z.

Pri zriaďovaní vecného bremena je často potrebný geometrický plán, ak predmetom žiadosti o zriadenie vecného bremena nie je celá parcela.

Zmluva o zriadení vecného bremena

Jedným zo zákonných titulov zriadenia vecných bremien podľa § 151o ods. 1 OZ je zmluva. Zmluva o zriadení vecného bremena je v súlade s § 43 a nasl. OZ dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Pre vznik zmluvy je pritom irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje. Podstatné je, že prijatie návrhu na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena neobsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, pretože inak sa podľa § 44 ods. 2 OZ považuje za odmietnutie návrhu a nový návrh. Prakticky to znamená, že akceptant prijíma návrh na uzavretie zmluvy ako celok. Tento návrh preto musí byť určitý, obsahovať všetky zmluvné dojednania, musí byť adresovaný konkrétnej osobe a zároveň z neho musí byť zrejmá vôľa na uzavretie zmluvy, ktorá sa prijíma. Na prijatie sa spravidla vyžaduje iba vyhlásenie o prijatí návrhu.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy: vecné bremeno

Na rozdiel od zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti sa v zmysle § 46 ods. 2 OZ nevyžaduje pre uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena, aby boli prejavy účastníkov na tej istej listine. Preto bude postačovať, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu.

Obsah zmluvy o zriadení vecného bremena

Zmluva o zriadení vecného bremena by mala obsahovať nasledovné náležitosti:

• Identifikácia zmluvných strán: Meno a priezvisko, bydlisko, dátum narodenia, rodné číslo, štátna príslušnosť.
• Identifikácia nehnuteľnosti: Parcelné číslo, druh pozemku, výmera, list vlastníctva.
• Popis vecného bremena: Presný rozsah a spôsob výkonu vecného bremena, prípadne odkaz na geometrický plán.
• Údaje o geometrickom pláne: Číslo geometrického plánu, dátum vypracovania, údaje o znalcovi a overení.
• Vyhlásenie oprávneného: Súhlas so zriadením vecného bremena v rozsahu určenom geometrickým plánom.
• Súhlas so spracovaním osobných údajov: V súlade so zákonom č. 122/2013 Z. z.
• Záverečné ustanovenia: Vyhlásenie o slobodnej vôli a neuzavretí zmluvy v tiesni.

Príklad zmluvy o zriadení vecného bremena

(Úvodné ustanovenie)

Povinný z vecného bremena je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, zapísanej v katastri nehnuteľností Slovenskej republiky, vedenom Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom, zapísanej na liste vlastníctva č. 1234, vydanom pre katastrálne územie Púchov, obec Púchov, okres Púchov, a to pozemku - parcela registra KN-C č. 123/20 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 524 m2 (ďalej len „nehnuteľnosť“). List vlastníctva č. 1234 tvorí prílohu 1 tejto zmluvy.

Oprávnený z vecného bremena je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, zapísanej v katastri nehnuteľností Slovenskej republiky, vedenom Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom, zapísanej na liste vlastníctva č. 4321, vydanom pre katastrálne územie Púchov, obec Púchov, okres Púchov, a to pozemku - parcela registra KN-C č. 235 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 600 m2 (ďalej len „pozemok“). List vlastníctva č. 4321 tvorí prílohu 2 tejto zmluvy.

(Predmet zmluvy)

Predmetom tejto zmluvy je zriadenie vecného bremena v prospech pozemku, vlastníkom ktorého je oprávnený z vecného bremena, spočívajúce v práve prechodu a prejazdu cez nehnuteľnosť, a to v rozsahu vyznačenom na geometrickom pláne číslo 123469/12, ktorý je vypracovaný Ing. Jánom Malým dňa 02.01.2015 a overený Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom dňa 15.01.2015 pod číslom 321. Geometrický plán uvedený v predchádzajúcej vete je neoddeliteľnou súčasťou tejto zmluvy ako jej príloha číslo 3 (ďalej len „vecné bremeno“), to všetko za podmienok stanovených v tejto zmluve.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty vecného bremena

Povinný z vecného bremena sa zaväzuje strpieť právo oprávneného z vecného bremena zriadeného podľa tejto zmluvy a na jej základe.

Zmluvné strany sa dohodli, že vecné bremeno sa zriaďuje bezodplatne.

Zmluvné strany berú na vedomie, že vecné bremeno vznikne a oprávnený z vecného bremena nadobudne právo zodpovedajúce vecnému bremenu vkladom do katastra nehnuteľností.

(Záverečné ustanovenia)

Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravuje Občianskym zákonníkom a príslušnými ustanoveniami všeobecne záväzných právnych predpisov.

Zmluva je vyhotovená v štyroch (4) rovnopisoch, jeden (1) rovnopis obdrží oprávnený z vecného bremena, jeden (1) rovnopis obdrží povinný z vecného bremena a dva (2) rovnopisy pre príslušný katastrálny odbor Okresného úradu.

Prečítajte si tiež: Vecné bremeno: Sprievodca

Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluvnými stranami.

Zmluvné strany vyhlasujú, že si zmluvu riadne prečítali a potvrdzujú, že zmluva je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, nie je uzatvorená v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

V Púchove, dňa 30.01.2015

Oprávnený z vecného bremena: _ Jozef Novák

Povinný z vecného bremena: _ Peter Novák (úradne osvedčený podpis)

Prílohy:

1/ List vlastníctva č. 1234,

2/ List vlastníctva č. 4321,

3/ Geometrický plán č. 123469/12

Vecno-právna a záväzkovo-právna stránka zmluvy

Pri zmluve o zriadení vecného bremena je nutné rozlišovať vecno-právnu stránku a záväzkovo- právnu stránku zmluvy. Záväzkovo-právna stránka zmluvy vyjadruje požiadavky na tento právny úkon kladené na obsah zmluvy. Skúmajú sa požiadavky na zmluvu definované v § 151n a § 151o OZ, vo všeobecných ustanoveniach Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch, prípadne požiadavky ďalších osobitných predpisov (Obchodný zákonník, právna úprava nakladania s majetkom štátu prípadne verejno-právnych inštitúcií a podobne). Vecno-právna stránka zmluvy zahŕňa požiadavky, ktoré sa vyžadujú na to, aby bolo možné povoliť vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností.

Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa podľa § 151o ods. 1 OZ vyžaduje vždy písomná forma zmluvy (§ 46 ods. 1 OZ) inak by bola zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ). Písomná forma zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností (§ 151o ods. 1 OZ a § 1 ods. 1 KZ). Požiadavka písomnej formy zmluvy o zriadení (resp. aj zmene a zrušení) vecného bremena pritom a contrario vyplýva aj z § 30 ods. 4 KZ, keďže v opačnom prípade by nebolo možné zmluvu pripojiť ako prílohu k návrhu na vklad. V dôsledku toho by nemohlo dôjsť k vzniku vecného bremena. K písomnej forme zmluvy o zriadení vecného bremena sa v súlade s § 42 ods.

Zmluva o zriadení vecného bremena môže byť uzavretá ako samostatný právny úkon alebo ako súčasť zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, ku ktorej sa zriaďuje vecné bremeno. Jednou zmluvou môžu byť tiež zriadené viaceré vecné bremená. V tomto prípade je nutné pri príprave a podaní návrhu na vklad práv do katastra zohľadniť § 30 ods. 5 KZ, podľa ktorého musia byť predmetom návrhu na vklad všetky právne úkony, ktoré obsahuje predkladaná zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu.

Dôležitý je aj dátum uzavretia zmluvy, keďže je s ním spojený celý rad právnych následkov. Predovšetkým je potrebné k tomuto dňu vyhodnocovať spôsobilosť subjektov disponovať konkrétnou nehnuteľnosťou. Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností, čo znamená, že zmluva nadobudne vecno-právne účinky až vkladom. Dovtedy vyvolala len obligačno-právne účinky, teda viazanosť zmluvných strán zmluvou.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

„Špecifická povaha návrhu na vklad spočíva v tom, že tento je súčasne podaním podľa § 19 správneho poriadku, na základe ktorého sa začína vkladové konanie, ako i právnym úkonom v zmysle § 34 Občianskeho zákonníka vyjadrujúcim vôľu účastníka vkladovej zmluvy, aby ohľadom nej nastúpili nielen obligačné, ale i vecnoprávne účinky (viď Fečík, M., Jakubáč, R. Katastrálny zákon. Komentár. 1. vydanie. Bratislava : C. H. Beck, 2021, s. 369). To znamená, že ak účastník zmluvy o prevode nehnuteľností na jej základe nepodal návrh na vklad, alebo takýto návrh na vklad nebol podaný iným účastníkom zmluvy, nedošlo zo strany zmluvných strán k vyjadreniu vôle, aby k obligačným účinkom zmluvy následne nastúpili aj účinky vecnoprávne.“ (Rozsudok NSS SR zo dňa 24. 2. 2022, sp. zn.

Ak je návrh na vklad do katastra nehnuteľností podaný s určitým časovým odstupom od uzavretia zmluvy, môže dôjsť k viacerým problematickým situáciám, ktoré je potrebné vyriešiť a zabezpečiť primeraným spôsobom. V zmysle nálezu Ústavného súdu ČR, sp. zn. IV. ÚS 201/96 (www.nalus.cz), návrh na vklad práva zodpovedajúceho vecnému bremenu možno podať do katastra nehnuteľností v časovo neobmedzenej lehote, pretože ani uplynutie času nemôže nič zmeniť na viazanosti účastníkov zmluvy prejavmi ich vôle. „Katastrálny zákon a ani iný právny predpis neustanovuje vo všeobecnosti lehotu, v rámci ktorej by mal byť podaný návrh na vklad. Táto lehota nevyplýva ani z § 47 Občianskeho zákonníka, ktorý sa na zmluvné nadobúdanie práv k nehnuteľnostiam nevzťahuje. To však neznamená, že účastníci zmluvy môžu kedykoľvek následne podať návrh na vklad s tým, že môžu s úspechom očakávať povolenie vkladu na základe doloženej vkladovej zmluvy. Čím je doba medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu na vklad dlhšia, tým je väčšie aj riziko nastúpenia takých skutkových alebo právnych okolností, ktoré vo svojich následkoch znemožnia povolenie vkladu (skutkovou okolnosťou je napr.

Aj keď neexistuje právna povinnosť ani lehota na podanie návrhu na vklad, aj prezentované rozhodnutie naznačuje viaceré problematické situácie, ktoré môžu vzniknúť medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Ich následkom bude prekážka vkladu vecného bremena do katastra nehnuteľností. Generálne problematickou situáciu je predovšetkým zmena v majetkovej podstate oprávnených alebo povinných nehnuteľností. Ak ide napríklad o zmenu v oprávnených nehnuteľnostiach (zmena výmer, parcelných čísiel a podobne), pri ktorých nedôjde k zániku oprávnenej nehnuteľnosti alebo k zmene okolností, za ktorých bolo zriadené vecné bremeno (napríklad právo prechodu cez nehnuteľnosti, ak oprávnená nehnuteľnosť nadobudne toto právo z novopostavenej verejnej komunikácie), možno túto situáciu vyriešiť uzavretím dodatku k pôvodnej zmluve o zriadení vecného bremena. Problematickými bývajú aj situácie, kedy dôjde k zmene v osobe oprávneného alebo povinného vecného z bremena alebo k zmenám majetkovej podstaty v dôsledku ktorej sa novým vlastníkom zaťaženého pozemku stane iná osoba. V takomto prípade je potrebné, aby nový vlastník deklaroval vlastným úkonom vôľu byť viazaný skôr uzavretou zmluvou - a to vo forme osobitného vyhlásenia resp. Obdobná situácia môže nastať v prípade, ak sa pri zmluve o zriadení vecného bremena in rem stala oprávnená nehnuteľnosť vlastníctvom tretej osoby, oprávnená nehnuteľnosť zanikla alebo z pôvodnej nehnuteľnosti vzniklo viacero nových nehnuteľností, ktoré sú vo vlastníctve viacerých osôb. Rovnako je potrebné zohľadniť, že ak v zmysle § 584 OZ dôjde k splynutiu práva s povinnosťou (záväzkom) v jednej osobe, zanikne právo i povinnosť (záväzok). Ak teda dôjde k nadobudnutiu oprávneného pozemku oprávneným z vecného bremena in personam, vecné bremeno zaniká.

Subjekty vecného bremena

Vecné bremeno môže zriadiť akákoľvek fyzická osoba, právnická osoba alebo v postavení právnickej osoby štát. Subjekt, ktorý uzatvára zmluvu v pozícii povinného z vecného bremena, musí byť vlastníkom povinnej nehnuteľnosti alebo jeho oprávnenie na zriadenie vecného bremena musí vyplývať z osobitného právneho predpisu (napr.

Vecné bremeno nemožno zriadiť na vlastnú nehnuteľnosť (t. j. prípad, ak je oprávnený z vecného bremena v celom rozsahu totožný s povinným z vecného bremena), pretože v takomto prípade nie je naplnená požiadavka § 151n ods. 1 OZ - teda zriadenie vecného bremena v prospech iného.

Vecné bremeno a spoluvlastníctvo

Spoluvlastníctvo k veci je ideálne vlastníctvo k celku vyjadrené určitým podielom. Vzťahy medzi spoluvlastníkmi treba preto upraviť primárne dohodou o hospodárení so spoločnou vecou alebo rozhodnutím súdu v zmysle § 139 ods.

Ešte v roku 2002 bol názor Úradu geodézie, kartografie a katastra taký, že oprávnený z vecného bremena nemôže byť zároveň podielovým spoluvlastníkom zaťaženej nehnuteľnosti, pretože v tomto prípade by došlo k splynutiu práv vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k veci a oprávnenia z vecného bremena. Následne však súd konštatoval, že je možné zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu v prospech tretej osoby, o to viac je to možné v prospech ostatných spoluvlastníkov. V prípade práva doživotného užívania nehnuteľnosti konštatoval, že pri zriadení vecného bremena nedochádza k splynutiu práva a povinnosti u oprávnenej osoby, pretože spoluvlastníctvo k nehnuteľnostiam nezakladá právo spoluvlastníka bezplatne doživotne užívať tieto nehnuteľnosti ako ich výlučný vlastník.

Ak vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá je v podielom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve, zmluvnou stranou zmluvy o zriadení vecného bremena musia byť všetci spoluvlastníci. Prejavy vôle spoluvlastníkov nemusia byť na jednej listine, k návrhu na vklad vecného bremena však musia byť priložené všetky takéto samostatné zmluvy. Ak sa vecné bremeno zriaďuje len k spoluvlastníckemu podielu v rozsahu spoluvlastníckych práv (napr.

Odlišne je posudzovaná situácia, kedy dochádza k zriadeniu vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu cez pozemok manželov v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov v prospech každodobých vlastníkov susedného pozemku, kde je jeden z manželov spoluvlastníkom susedného pozemku. Splynutie práva a povinnosti v jednej osobe by bolo zrejmé v prípade vecného bremena in personam. Ak sa však vecné bremeno zriaďuje in rem, nedochádza k splynutiu práv oprávneného a povinného, pretože oprávnenou osobou z pohľadu vecného bremena nie je konkrétna fyzická osoba, ale každodobý vlastník pozemku. Vyššie uvedenou zmluvou sa zriaďuje vecné bremeno in rem (k nehnuteľnej veci), neexistuje tu totožnosť v subjektoch, v dôsledku čoho je zriadenie takéhoto vecného bremena možné.

Aj keď Občiansky zákonník výslovne neustanovuje, či vecné bremeno in rem môže byť zriadené iba v prospech výlučného vlastníka, respektíve všetkých spoluvlastníkov nehnuteľnosti, alebo postačuje ak je prospech viazaný len na konkrétnom spoluvlastníckom podiele na oprávnenej nehnuteľnosti, javí sa vhodnejšie spájať oprávnenie z vecného bremena zriadeného in rem s výlučným vlastníctvom nehnuteľnosti, respektíve na strane oprávnených z vecného bremena by mali v zmysle § 139 ods.

Ak by oprávnenie z vecného bremena zriadeného in rem znelo napríklad v prospech spoluvlastníka nehnuteľnosti v rozsahu spoluvlastníckeho podielu 1/3, pričom výška spoluvlastníckych podielov by bola rovnaká, t. j. každý vlastní podiel v rozsahu 1/3 a zmluvu o zriadení vecného bremena by uzatvoril len jeden z podielových spoluvlastníkov, vecné bremeno in rem by nebolo dostatočne určité. V tomto prípade by sa každý z podielových spoluvlastníkov mohol považovať za oprávneného z vecného bremena, ale zmluvu o zriadení vecného bremena uzavrel iba jeden z nich. Takto zriadené vecné bremeno by zároveň bolo nepriamo (fakticky) vecným bremenom in personam, pretože účelom zmluvy o zriadení vecného bremena v prospech spoluvlastníka nehnuteľnosti je prospešnejšie využívanie nehnuteľnosti konkrétnym spoluvlastníkom oprávnenej nehnuteľnosti, t. j. konkrétnou osobou, čo definuje vecné bremeno „in personam“. Zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu na nehnuteľnosti je tak možné generálne práve vtedy, ak má povinnosť osoby zaviazanej z vecného bremena spočívať v osobnom plnení (t. j.

Osobitosti pri uzatváraní zmlúv s právnickými osobami a orgánmi verejnej správy

Osobitosti pri uzatváraní zmlúv o zriadení vecného bremena je potrebné zvážiť v prípadoch, ak je zmluvnou stranou obchodná spoločnosť, pozemkové spoločenstvo, prípadne obec (alebo iný orgán verejnej správy). V mene právnickej osoby uzatvára zmluvu o zriadení vecného bremena štatutárny orgán. V súlade s § 14 ods. 2 OBZ je oprávnený podpísať zmluvu o zriadení vecného bremena aj prokurista, avšak iba ak mu bola udelená prokúra zahŕňajúca výslovne aj právo zaťažovať nehnuteľnosti. Zmluvu o zriadení vecného bremena nemôže uzavrieť likvidátor spoločnosti, keďže v zmysle § 72 ods. 1 OBZ robí likvidátor v mene spoločnosti len úkony smerujúce k likvidácii spoločnosti a nové zmluvy môže uzavierať len v súvislosti s ukončením nevybavených obchodov. Ak by sa mala uzavrieť zmluva o zriadení vecného bremena so subjektom, ktorý je v konkurze a týka sa zriadenia vecného bremena k majetku podliehajúceho konkurzu, v zmysle § 44 ods. 1 ZKR ju za úpadcu uzatvára správca. Ak by došlo k porušeniu ustanovení ZKR a vecné bremeno by bolo ukracujúcim úkonom (t. j. zriadené bez primeraného protiplnenia), bolo by vecné bremeno platné, voči veriteľom by však bolo neúčinné (§ 44 ods.

Osobitná úprava pri uzatváraní zmluvy o zriadení vecného bremena vyplýva aj z ustanovení zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách (aktuálne znenie, § 9 ods. 14). Podľa nej je zmluvu o zriadení vecného bremena možné uzatvoriť buď so všetkými vlastníkmi podielov na spoločnej nehnuteľnosti na jednej listine, alebo osobitne s jednotlivými vlastníkmi, resp.

Pri zriaďovaní vecných bremien obcou je sporné, či má obecné (mestské) zastupiteľstvo schvaľovať zmluvu o zriadení vecného bremena, podľa ktorej oprávneným z vecného bremena by mala byť obec (mesto). Takáto úprava nevyplýva z § 9 ods. 2 zákona č. 138/1991 Z. z. o majetku obcí v znení neskorších predpisov. Aj keď sa v minulosti objavil opačný názor, vychádzal z odlišnej právnej úpravy. Aktuálne upravuje potrebu súhlasu obecného zastupiteľstva § 9 ods. 2 zák. č. 138/1991 Zb. Súhlas sa vyžaduje (okrem iného) len pri prevode vlastníctva nehnuteľného majetku obce priamym predajom podľa § 9 ods. 2 písm. c) zákon č. 138/1991 Zb. Zriadenie, resp. zrušenie vecného bremena nie je takýmto prevodom a nemožno ho považovať ani za nakladanie s majetkovými právami podľa § 9 ods. 2 písm.

tags: #vecne #bremeno #in #rem #vzor #Slovensko