Vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z.: Podmienky a dôsledky pre vlastníkov bytov

Úvod

Článok sa zaoberá problematikou vecného bremena, ktoré vzniká zo zákona podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Toto vecné bremeno sa týka prípadov, keď vlastník bytového domu nie je zároveň vlastníkom pozemku, na ktorom dom stojí. Cieľom článku je objasniť podmienky vzniku tohto vecného bremena, jeho dôsledky pre vlastníkov bytov a pozemkov, a tiež rozptýliť niektoré bežné obavy a nejasnosti s tým spojené.

Čo je to vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z.?

Vecné bremeno je právo, ktoré obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti (v tomto prípade pozemku) v prospech niekoho iného (v tomto prípade vlastníkov bytov v dome). Podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z., ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Toto právo umožňuje vlastníkom bytov užívať pozemok pod domom a vlastníkovi pozemku ukladá povinnosť toto užívanie strpieť.

Podmienky vzniku vecného bremena

Základnou podmienkou pre vznik vecného bremena podľa § 23 ods. 5 je rozdielny vlastník domu a pozemku. Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vecné bremeno vzniká priamo zo zákona, teda ex lege. Nie je potrebné žiadne ďalšie právne úkony, ako napríklad uzatvorenie zmluvy alebo rozhodnutie súdu.

Zápis do katastra nehnuteľností

Hoci vecné bremeno vzniká zo zákona, pre jeho právnu istotu a účinnosť voči tretím osobám je dôležité, aby bolo zapísané do katastra nehnuteľností. Zápis do katastra má deklaratórny charakter, to znamená, že potvrdzuje už existujúce právo.

Práva a povinnosti vyplývajúce z vecného bremena

Práva vlastníkov bytov

Vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. dáva vlastníkom bytov právo užívať pozemok pod bytovým domom. Toto právo zahŕňa najmä:

Prečítajte si tiež: Vecné bremeno: Sprievodca

• Právo na prístup k bytu a k spoločným častiam domu.
• Právo na užívanie spoločných priestorov na pozemku (napr. parkovacie miesta, detské ihrisko, zeleň).
• Právo na nerušené bývanie.

Je dôležité zdôrazniť, že toto právo je neoddeliteľne spojené s vlastníctvom bytu a prechádza na každého nového vlastníka bytu.

Povinnosti vlastníka pozemku

Vlastník pozemku, zaťaženého vecným bremenom, je povinný strpieť užívanie pozemku vlastníkmi bytov. To znamená, že nemôže im brániť v prístupe k bytom, v užívaní spoločných priestorov alebo v nerušenom bývaní. Vlastník pozemku je tiež povinný udržiavať pozemok v stave, ktorý neohrozuje bezpečnosť a zdravie obyvateľov domu.

Časté otázky a obavy

Odkúpenie pozemku pod bytovým domom

V praxi sa často vyskytujú situácie, keď vlastník pozemku pod bytovým domom ponúka vlastníkom bytov odkúpenie pozemku. Vlastníci bytov sa často obávajú, že ak pozemok neodkúpia, budú musieť platiť nájom alebo im vlastník pozemku obmedzí ich práva.

Je dôležité si uvedomiť, že vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. im už zo zákona zaručuje právo užívať pozemok. Vlastník pozemku nemôže požadovať nájom za užívanie pozemku ani im obmedziť ich práva. Odkúpenie pozemku je teda výlučne na rozhodnutí vlastníkov bytov.

Kúpa bytu bez pozemku

Ďalšou častou obavou je kúpa bytu, ku ktorému neprislúcha spoluvlastnícky podiel na pozemku. Aj v tomto prípade je dôležité si uvedomiť, že vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. zaručuje vlastníkovi bytu právo užívať pozemok. Absencia spoluvlastníckeho podielu na pozemku teda nemá vplyv na schopnosť vlastníka bytu nerušene užívať svoj byt.

Prečítajte si tiež: Postup pri zápise vecného bremena

Financovanie kúpy pozemku z fondu opráv

Častou otázkou je, či môže spoločenstvo vlastníkov bytov financovať kúpu pozemku pod bytovým domom z fondu opráv. Na túto otázku neexistuje jednoznačná odpoveď, pretože závisí od konkrétnych okolností a stanov spoločenstva.

Všeobecne platí, že na hospodárenie s prostriedkami z fondu prevádzky, údržby a opráv sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome by sa vyžadoval pri rozhodovaní o zmluve o prevode pozemku patriaceho k bytovému domu.

Riešenie sporov s vlastníkom pozemku

V prípade, že vlastník pozemku porušuje práva vlastníkov bytov vyplývajúce z vecného bremena (napr. bráni im v prístupe k bytom, obmedzuje ich v užívaní spoločných priestorov), majú vlastníci bytov právo domáhať sa ochrany na súde. Súd môže vlastníkovi pozemku uložiť povinnosť zdržať sa protiprávneho konania a obnoviť pôvodný stav.

Vecné bremeno a zmena vlastníka pozemku

Vecné bremeno podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. pôsobí voči každému vlastníkovi pozemku. To znamená, že ak sa zmení vlastník pozemku, vecné bremeno zostáva v platnosti a nový vlastník je povinný strpieť užívanie pozemku vlastníkmi bytov. Vlastníci bytov sa preto nemusia obávať, že zmena vlastníka pozemku ohrozí ich práva.

Súčasný pohľad na vecné bremeno a jeho ústavnosť

Okresný súd Bratislava II podal na Ústavný súd SR návrh na začatie konania o súlade právnych predpisov, a to konkrétne návrh na vyslovenie súladu ustanovenia § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení s článkom 20 ods. 4 a čl. 13 ods. 4 v spojení s čl. 7 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky. Dôvodom pre podanie návrhu bolo presvedčenie súdu, že nútené obmedzenie vlastníckeho práva aplikáciou ustanovenia § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení nespĺňa podmienky vymedzené Ústavou Slovenskej republiky na nútené obmedzenie vlastníckeho práva.

Prečítajte si tiež: Ako postupovať pri vecnom bremene inžinierskych sietí?

Konajúci súd dospel k záveru, že v dôsledku predmetného vecného bremena zriadeného bytovým zákonom vlastníci pozemkov na ktorých sa nachádza bytový dom nemôžu s dotknutými nehnuteľnosťami voľne nakladať, užívať ich, udržiavať ich, zabrániť ich znehodnoteniu alebo skaze, ani z nich nemôže mať primeraný výnos. Takýmto vlastníkom ostáva iba „holé vlastníctvo“.

tags: #vecne #bremeno #podľa #§ #23 #ods.