Darovacia Zmluva na Nehnuteľnosť: Sprievodca pre Manželov a Iné Situácie

Darovacia zmluva je právny dokument, ktorý umožňuje bezplatný prevod vlastníctva nehnuteľnosti z jednej osoby (darcu) na inú (obdarovaného). V kontexte rodinných vzťahov, najmä medzi manželmi, je darovacia zmluva na nehnuteľnosť bežným nástrojom na úpravu majetkových pomerov. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na darovaciu zmluvu na nehnuteľnosť, s dôrazom na situácie medzi manželmi, a zároveň zohľadňuje rôzne aspekty, ktoré je potrebné vziať do úvahy pred jej uzavretím.

Čo je Darovacia Zmluva na Nehnuteľnosť?

Darovacia zmluva je zmluva, ktorou darca bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému určitú vec a obdarovaný tento dar alebo sľub prijíma. Darovanie sa uskutoční, len ak s tým súhlasí nielen darca, ale aj obdarovaný. Účelom darovacej zmluvy je bezodplatný prevod vlastníckeho práva k predmetu darovania z darcu na obdarovaného. Kľúčovým znakom darovacej zmluvy je bezodplatnosť, ktorá ju odlišuje od kúpnej zmluvy. Ak je predmetom daru nehnuteľnosť, hovoríme o darovacej zmluve na nehnuteľnosť.

Darovacia Zmluva na Spoluvlastnícky Podiel

Darovacia zmluva sa môže týkať aj spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, napríklad polovice domu. V takom prípade darca prevádza na obdarovaného len svoj spoluvlastnícky podiel. Na platné darovanie sa vyžaduje, aby darca vyjadril úmysel spoluvlastnícky podiel na dome darovať a obdarovaný vyjadril úmysel dar prijať.

Darovacia zmluva na polovicu domu je pre vás použiteľná, ak ste vlastníkom celého domu a chcete časť domu previesť na inú osobu (napríklad ste si zobrali hypotéku na stavbu domu spoločne s partnerkou, ale na stavebnom povolení bol uvedený len partner, dom bol následne zapísaný do partnerovho výlučného vlastníctva) alebo ste vlastníkom spoluvlastníckeho podielu na dome a chcete ho previesť na inú osobu (napríklad ste zdedili dom po rodičoch spolu so sestrou a následne chcete svoju polovicu domu sestre darovať).

Náležitosti Darovacej Zmluvy na Nehnuteľnosť

Darovacia zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať určité povinné náležitosti, aby bola platná. Medzi tieto náležitosti patria:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty darovacej zmluvy

1. Identifikácia zmluvných strán: Darca aj obdarovaný musia byť riadne označený. Fyzické osoby sa označujú menom, priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom a miestom trvalého pobytu. Právnické osoby sa označujú názvom, sídlom a identifikačným číslom (IČO).
2. Jednoznačné opísanie daru: Nehnuteľnosť musí byť označená katastrálnym územím, v ktorom sa nachádza (dobré je uviesť aj obec a okres), súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku, na ktorom je dom postavený. Ak je predmetom prevodu aj pozemok, na ktorom je dom postavený alebo priľahlé pozemky (napr. dvor alebo záhrada), treba uviesť tiež parcelné číslo pozemku, jeho evidenciu v registri C alebo E, druh pozemku a výmeru pozemku. Hoci sa číslo listu vlastníctva nemusí podľa zákona uvádzať, odporúčam uviesť aj to. Zároveň je podstatné v zmluve uviesť veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza a ktorý sa nadobúda.
3. Vymedzenie právneho úkonu: V zmluve sa musí uviesť, že darca dar daruje obdarovanému a tento dar prijíma. Zvyčajne sa v darovacej zmluve uvádza táto formulácia: “Darca daruje a obdarovaný s vďakou prijíma predmet darovania do svojho vlastníctva.”
4. Bezodplatnosť: Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu, inak by nešlo o darovaciu zmluvu.
5. Dobrovoľnosť: Darovanie musí byť dobrovoľné, a to tak na strane darcu ako aj obdarovaného.

Okrem povinných náležitostí je dobré v zmluve uviesť aj ďalšie ustanovenia, ktoré môžu prispieť k právnej istote a predísť prípadným sporom:

1. Vyhlásenie zmluvných strán: Obdarovaný najčastejšie vyhlasuje, že technický stav daru pozná z osobnej obhliadky a dar nadobúda v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy. Darca vyhlasuje, že je vlastníkom daru, je oprávnený s ním nakladať, že dar nie je predmetom súdnych, exekučných, správnych a iných konaní, ktoré by bránili splneniu povinností darcu podľa darovacej zmluvy, že si nie je vedomý žiadnych vád daru, na ktoré by mal obdarovaného osobitne upozorniť a že na dare neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb (sem patrí najmä vecné bremeno, záložné právo, nájomný vzťah a pod.).
2. Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Odstúpiť od zmluvy možno len zo zákonných dôvodov alebo zmluvných dôvodov. Najčastejšie dôvody, pre ktoré môže obdarovaný odstúpiť od darovacej zmluvy na 1/2 domu sú, že vyhlásenia darcu sa ukážu byť nepravdivé, darca zriadi na predmete darovania nové záväzkové alebo vecné práva v prospech tretích osôb a podobne. Dôvodom pre odstúpenie od zmluvy zo strany darcu môže byť nesplnenie inej podmienky darovania obdarovaným. Takou podmienkou môže byť napríklad záväzok dar nepreviesť na tretiu osobu, neprenajať ho alebo zriadiť v prospech darcu vecné bremeno - právo doživotného bezplatného užívania.

Darovacia Zmluva Medzi Manželmi

Darovacia zmluva medzi manželmi má svoje špecifiká, ktoré vyplývajú z inštitútu bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM).

Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov (BSM)

BSM vzniká uzavretím manželstva a zahŕňa všetko, čo niektorý z manželov počas manželstva nadobudne, s výnimkou vecí získaných darom, dedičstvom, reštitúciou, alebo vecí slúžiacich na osobnú potrebu alebo výkon povolania len jednému z manželov. V prípade, ak vznikne spor o tom, či vec patrí, alebo nepatrí do BSM, rozhodne o tom súd.

Prevod majetku medzi manželmi formou darovania je možný len vo vzťahu k majetku, ktorý nie je v BSM. Napríklad: Ak manžel vlastní byt, ktorý nadobudol pred vznikom manželstva a je v jeho výlučnom vlastníctve, môže za trvania manželstva darovať tento byt (celý alebo len určitý spoluvlastnícky podiel) manželke. Tu by platilo, že manželka nadobudne byt (alebo určitý spoluvlastnícky podiel na byte) ako dar. V tomto príklade ide o výnimku v zmysle Občianskeho zákonníka a byt (alebo nadobudnutý podiel na byte) by nepatril do BSM. Ak by manžel, ktorý vlastní byt vo výlučnom vlastníctve (lebo ho napríklad nadobudol ako dedičstvo) chcel, aby bol byt v BSM, môže byt darovať obom manželom do BSM, alebo ho predať jednému z manželov. Kúpa bytu jedným z manželom má za následok to, že byt je v BSM.

Prevod majetku medzi manželmi formou darovania nie je možný vo vzťahu k majetku, ktorý je v BSM. Majetok, ktorý manželia nadobudli do BSM, si medzi sebou nemôžu darovať. Nie je možné, aby byt v BSM si manželia darovacou zmluvou navzájom darovali do podielového spoluvlastníctva alebo do výlučného vlastníctva len jedného z manželov. Pokiaľ by sa rozhodli majetok v BSM darovať inej osobe, to možné je.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty darovania v domovoch dôchodcov

Za trvania manželstva môžu manželia rozšíriť, ale aj zúžiť rozsah BSM. Dokonca je možné, aby si manželia vyhradili vznik BSM až ku dňu zániku manželstva. Uvedené manželom umožňuje § 143a Občianskeho zákonníka. Všetky takéto dohody musia mať formu notárskej zápisnice. Manželia teda majú možnosť dohodnúť sa, že určite konkrétne veci vylúčia z BSM.

Darovanie "Svojej Polovice" v BSM?

Často sa vyskytuje otázka, či môže jeden z manželov darovať "svoju polovicu" domu, ktorý je v BSM, napríklad dieťaťu. Takéto darovanie len jedným z manželov nie je možné. Pre platné darovanie polovice domu v BSM sa vyžaduje, aby obaja manželia darovali túto časť a zároveň obaja manželia stále zostanú bezpodielovými spoluvlastníkmi tej časti domu, ktorú nedarovali.

Proces Uzatvárania Darovacej Zmluvy

Proces uzatvárania darovacej zmluvy na nehnuteľnosť zahŕňa niekoľko krokov:

1. Dohoda o darovaní: Darca a obdarovaný sa v prvej fáze musia dohodnúť na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.
2. Spísanie darovacej zmluvy: Darovacia zmluva na nehnuteľnosť musí byť písomná. Pri jej spisovaní si musíte dať veľký pozor na preklepy, nejasné a neurčité formulácie najmä pri podstatných náležitostiach zmluvy, keďže tieto by mali za následok prerušenie katastrálneho konania.
3. Podpisovanie zmluvy: Darcovia musia podpisy na zmluve osvedčiť u notára alebo na mestskom či obecnom úrade. Podpisy obdarovaných nemusia byť osvedčené. Zmluva musí byť neoddeliteľne spojená, niektoré katastre vyžadujú jej zviazanie „mašličkou“ (trikolórou Vám zmluvu určite zviaže notár, ale niektoré najmä obecné úrady to odmietajú robiť, môžete si to však spraviť aj sami). Nie je podstatné, či je zmluva vytlačená jednostranne alebo obojstranne. Vyhotovte si však potrebný počet kópií zmluvy. V prípade, že si zmluvu osobne zanesiete na kataster, počítajte s tým, že kataster si dva originály zmluvy ponechá a každý účastník zmluvy by mal dostať jeden originál. Minimálne obdarovaní by mali dostať zmluvu s osvedčeným podpisom darcov, na kataster musia ísť obe zmluvy s osvedčenými podpismi darcov.
4. Podanie na kataster: Návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať na kataster osobne, poštou alebo elektronicky. Návrh na vklad môže byť vybavený v štandardnej lehote (30 dní odo dňa podania kompletného návrhu) alebo v zrýchlenej lehote (15 dní). Treba počítať s tým, že niektoré katastre rozhodujú o návrhu na vklad v štandardnej lehote aj o niekoľko týždňov (či mesiacov) dlhšie, než im zákon ukladá. Ak teda potrebujete mať vklad uskutočnený čo najskôr, je dobré zvážiť zrýchlený vklad. Správny poplatok za štandardný návrh na vklad je 66 eur, za zrýchlený návrh na vklad je to 266 eur. Pri elektronickom podaní sú všetky poplatky polovičné. V prípade podania elektronického oznámenia o návrhu na vklad sa všetky poplatky znižujú o 18 eur.
5. Odovzdanie daru: V zmluve je dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru obdarovanému, tento by sa mal dodržať. Zmluvné strany by zároveň pri odovzdaní daru mali podpísať odovzdávací a preberací protokol, ktorý využijú aj pri prepise odberateľa pri dodávateľoch energií.
6. Daň z nehnuteľnosti: Nový vlastník časti domu má povinnosť najneskôr do konca januára roku nasledujúceho po nadobudnutí vlastníctva k časti domu (nadobudnutím vlastníctva sa rozumie deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností) podať na obci, v ktorej sa dom nachádza, daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti. Darca tiež podá takéto daňové priznanie, kde vyznačí, že prestal byť vlastníkom domu (alebo jeho časti).

Na Čo si Dať Pozor Pred Uzatvorením Zmluvy

Pred uzatvorením darovacej zmluvy na nehnuteľnosť je dôležité zvážiť niekoľko faktorov:

1. Aktuálny stav listu vlastníctva: Potrebujete zistiť, či je darca podielovým spoluvlastníkom domu a či na jeho spoluvlastníckom podiele na dome nie sú zapísané ťarchy (typicky vecné bremeno alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by po nadobudnutí vlastníckeho práva zaväzovali aj obdarovaného.
2. Nadobudnutie vlastníctva: Vlastníkom nehnuteľnosti (a teda aj spoluvlastníckeho podielu na dome) sa obdarovaný stane až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
3. Darovanie pre prípad smrti je vylúčené: Darovacia zmluva, ktorou by obdarovaný nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti až po smrti darcu by bola neplatná. Môže sa však stať, že darca zomrie po uzatvorení darovacej zmluvy, ale pred povolením vkladu do katastra nehnuteľností. V takom prípade sú dedičia viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.
4. Darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome ho nevylučuje z exekúcie: Ak by darca v čase darovania polovice domu bol dlžníkom, jeho veriteľ môže podať žalobu, ktorou sa bude domáhať, aby súd rozhodol, že darovacia zmluva je voči tomuto veriteľovi neúčinná. Následne môže veriteľ svoju pohľadávku vymôcť exekúciou voči darcovi aj na časť domu v tom čase už vo vlastníctve obdarovaného.
5. Započítanie daru na dedičský podiel: Ak darca daruje nehnuteľnosť svojmu zákonnému dedičovi (napríklad dieťaťu), po smrti darcu sa tomuto obdarovanému v zmysle zákona započíta tento dar do dedičského podielu. To znamená, že ak po pôvodnom darcovi (teraz poručiteľovi) dedia napríklad dve deti a jedno z nich dostalo za života poručiteľa ako dar nehnuteľnosť, zmenší sa jeho podiel na dedičstve o hodnotu tohto daru. Bežné dary (k narodeninám, svadbe, promóciám a pod.) sa nezapočítavajú, avšak podiel na dome pravdepodobne áno.
6. Predkupné právo: Ak by ste darovali svoj spoluvlastnícky podiel na dome inej ako blízkej osobe (napríklad susedovi, kamarátke, opatrovateľke a pod.), majú ostatní spoluvlastníci domu predkupné právo na Váš spoluvlastnícky podiel. Svoj spoluvlastnícky podiel im teda musíte ponúknuť na odkúpenie za trhovú cenu a darovať ho môžete, len ak oň nebudú mať ostatní spoluvlastníci záujem.
7. Hypotéka: Je potrebné dať si pozor na darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome v prípade, ak je dom zaťažený záložným právom hypotekárnej banky. V prípade prevodu hoci aj len malého spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu (aj blízku) bez informovania banky môžete porušiť podmienky banky, za ktorých Vám poskytla úver. To môže mať za následok okamžité zosplatnenie úveru, v dôsledku čoho by ste museli hneď vyplatiť celý zostatok úveru.

Vrátenie Daru

Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje spáchanie trestného činu alebo priestupku voči darcovi alebo členom jeho rodiny, hrubé urážky voči darcovi aj neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi. Vrátenia daru sa však môže domáhať len darca, jeho rodine alebo dedičom toto právo nepatrí. Ak bolo darcov viac, po smrti jedného z nich sa vrátenia daru môžu domáhať ostatní darcovia.

Prečítajte si tiež: Peniaze a darovacia zmluva: Dôležité informácie

Ak by sa darca domáhal vrátenia daru po tom, čo obdarovaný dar ďalej previedol na tretiu osobu, obdarovaný by musel darcovi namiesto časti domu poskytnúť náhradu vo výške hodnoty daru.

Aj obdarovaný je oprávnený vrátiť dar, a to v prípade, ak ho darca vopred neupozornil na vady daru, ktoré mu boli v čase darovania známe.

V darovacej zmluve možno dohodnúť aj iné podmienky pre vrátenie daru obdarovaným alebo domáhanie sa vrátenia daru darcom. Takéto vrátenie daru sa považuje za odstúpenie od darovacej zmluvy.

Predaj Darovaného Podielu Domu

Obdarovaný môže s darovanou časťou domu naložiť spôsobom, ktorý uzná za vhodný, teda ho aj predať. Ak by obdarovaný svoj spoluvlastnícky podiel predal pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, musel by zaplatiť daň z príjmu z tohto predaja.

tags: #darovacia #zmluva #na #nehnuteľnosť #medzi #manželmi