Vecné bremeno a znehodnotenie majetku: Ako sa posudzuje v slovenskom právnom prostredí

Vecné bremeno predstavuje právny inštitút, ktorý môže významne ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti. Znehodnotenie majetku v dôsledku vecného bremena je komplexná problematika, ktorá si vyžaduje dôkladné posúdenie z viacerých hľadísk, vrátane daňových aspektov. Tento článok sa zameriava na analýzu posudzovania vecného bremena a jeho vplyvu na znehodnotenie majetku v slovenskom právnom prostredí, s dôrazom na daňové dopady a účtovné postupy.

Úvod do problematiky vecného bremena

Vecné bremeno je definované ako obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prospech inej osoby (fyzickej alebo právnickej) alebo v prospech inej nehnuteľnosti. Toto obmedzenie spočíva v povinnosti vlastníka nehnuteľnosti niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Vecné bremená sa zapisujú do katastra nehnuteľností, čím sa zabezpečuje ich publicita a záväznosť voči tretím osobám.

Daňové hľadiská pri znehodnotení majetku

Na výšku daní, resp. celkové daňové zaťaženie podnikateľského subjektu má vplyv viacero faktorov, nielen sadzba daní. Veľmi významnú úlohu zohráva spôsob určenia základu dane z príjmov (napr. fyzická osoba nemusí byť za určených podmienok účtovnou jednotkou), ako aj rozsah a podmienky, za ktorých sú výdavky (náklady) podnikateľa daňovo akceptované.

Pri posudzovaní, ktoré výdavky si možno odpočítať od príjmov pri zisťovaní základu dane, je potrebné vychádzať z ustanovení § 2 písm. i) zákona o dani z príjmov (ZDP). Za daňový výdavok sa považuje výdavok (náklad) preukázateľne vynaložený (na základe hodnoverných dokladov) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov (súvislosť výdavku s dosiahnutými príjmami), zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka alebo zaevidovaný v daňovej evidencii vedenej podľa § 6 ods. 11 ZDP, ak ZDP neustanovuje inak.

Daňové výdavky a limity

Z § 19 ods. 1 ZDP vyplýva, že ak výšku výdavku limituje osobitný predpis, možno ho zahrnúť do daňových výdavkov najviac do výšky tohto limitu. Pokiaľ uplatnenie výdavku upravuje špecificky ZDP, preukázateľne vynaložený výdavok možno zahrnúť do daňových výdavkov len v rozsahu a za podmienok určených v ZDP. V § 19 ZDP nie sú daňové výdavky vymenované taxatívnym spôsobom. Totiž v súlade s § 17 ods. 1 ZDP je možné uplatniť všetky preukázateľné výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov.

Prečítajte si tiež: Vecné bremeno: Sprievodca

Manká a škody ako daňové výdavky

Podľa § 21 ods. 2 písm. e) ZDP sa za daňový výdavok nepovažujú manká a škody presahujúce prijaté náhrady s výnimkou uvedenou v 19 ods. 3 písm. g) ZDP. Špecifickým prípadom sú škody vymedzené v 19 ods. 3 písm. g) ZDP, ktoré sa akceptujú v plnom rozsahu, bez ohľadu na výšku prípadných prijatých náhrad. Ide o škody vzniknuté v dôsledku živelnej pohromy.

Vecné bremeno a jeho vplyv na hodnotu majetku

Vecné bremeno môže mať priamy vplyv na hodnotu nehnuteľnosti. Napríklad, ak je na pozemku zriadené vecné bremeno spočívajúce v práve prechodu alebo prejazdu, môže to obmedziť možnosti využitia pozemku a znížiť jeho trhovú hodnotu. Rovnako, ak je na dome zriadené vecné bremeno spočívajúce v práve užívania časti domu inou osobou, môže to obmedziť vlastnícke práva a znížiť atraktivitu nehnuteľnosti pre potenciálnych kupcov.

Ako sa posudzuje znehodnotenie majetku v dôsledku vecného bremena?

Posudzovanie znehodnotenia majetku v dôsledku vecného bremena je komplexný proces, ktorý si vyžaduje odborný posudok. Pri posudzovaní sa zohľadňujú nasledovné faktory:

1. Druh a rozsah vecného bremena: Je potrebné určiť, aký druh vecného bremena je na nehnuteľnosti zriadený a aký je jeho rozsah. Čím väčší je rozsah obmedzenia vlastníckeho práva, tým väčší je vplyv na hodnotu nehnuteľnosti.
2. Doba trvania vecného bremena: Ak je vecné bremeno zriadené na dobu určitú, jeho vplyv na hodnotu nehnuteľnosti je menší ako v prípade vecného bremena zriadeného na dobu neurčitú.
3. Vplyv vecného bremena na využitie nehnuteľnosti: Je potrebné posúdiť, ako vecné bremeno obmedzuje možnosti využitia nehnuteľnosti. Ak vecné bremeno výrazne obmedzuje využitie nehnuteľnosti, jeho vplyv na hodnotu je väčší.
4. Trhová situácia: Pri posudzovaní znehodnotenia majetku je potrebné zohľadniť aktuálnu trhovú situáciu. Ak je dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite vysoký, vplyv vecného bremena na hodnotu môže byť menší.

Účtovné aspekty znehodnotenia majetku

Účtovanie podnikateľov v sústave podvojného účtovníctva je upravené opatrením MF SR č. 23054/2002-92, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o postupoch účtovania a rámcovej účtovej osnove pre podnikateľov účtujúcich v sústave podvojného účtovníctva v z. n. p. Obsahovú náplň účtu 549 - Manká a škody uvádzajú postupy účtovania pre PÚ v § 68 ods. 8; na účte 549 sa účtujú manká a škody na dlhodobom majetku (hmotnom aj nehmotnom), manko nakúpených zásob, ako aj zásob vlastnej výroby. Ak sa rozhodne o zrušení prác na príprave alebo rozostavaní obstarávaného dlhodobého majetku (zmarené investície), sumy vzťahujúce sa na tento účtovný prípad a účtované na účte 041 - Obstaranie dlhodobého nehmotného majetku a na účte 042 - Obstaranie dlhodobého hmotného majetku sa odpíšu na ťarchu účtu 549 - Manká a škody, a to v deň rozhodnutia o zrušení prác na obstarávaní dlhodobého majetku, ak ide o škodu. Na tomto účte sa neúčtuje úbytok zásob do výšky stanovenej normy prirodzených úbytkov.

Obsahovú náplň účtu 569 - Manká a škody na finančnom majetku postupy účtovania pre PÚ neuvádzajú. Účtujú sa na ňom škody na finančnom majetku, ako to vyplýva zo samotného názvu účtu. Obsahovú náplň účtu 582 - Škody uvádzajú postupy pre PÚ v § 72 ods. 2. Podľa tohto ustanovenia na účte 582 - Škody sa účtujú škody vzniknuté z mimoriadnych príčin, napríklad v dôsledku živelnej pohromy, napr. povodne. Podľa § 3 ods. 8 opatrenia MF SR č. 23054/2002-92 mikro účtovná jednotka účty mimoriadnych nákladov a mimoriadnych výnosov nepoužíva. Podľa § 72 ods. 3 cit. opatrenia sa na ťarchu účtu 582 účtuje zostatková cena odpisovaného majetku zničeného v dôsledku živelnej pohromy. Ako už bolo spomenuté, škodou podľa § 26 ods. 6 ZoÚ sa rozumie neodstrániteľné poškodenie, zničenie, odcudzenie alebo strata majetku.

Prečítajte si tiež: Postup pri zápise vecného bremena

Jednoduché účtovníctvo

Jednoduché účtovníctvo je založené na hotovostnom princípe, presnejšie vyjadrené, na princípe sledovania pohybu peňažných prostriedkov. Príjmy a výdavky účtuje účtovná jednotka vždy v tom účtovnom období, v ktorom dôjde k ich inkasu alebo úhrade. Je to účtovníctvo daňovo orientované. V súlade s § 15 ods. 2 ZoÚ peňažný denník obsahuje o. i. (resp. najmä) údaje o príjmoch a výdavkoch v účtovnom období v členení potrebnom na zistenie základu dane z príjmov. Účtovným obdobím je kalendárny rok. Podľa § 3 ods. 1 Postupov pre JÚ účtovná jednotka v JÚ účtuje o majetku, záväzkoch, príjmoch, výdavkoch a výsledku hospodárenia. Podľa § 23 ods. 2 Postupov pre JÚ škoda podľa § 26 ods. 6 ZoÚ sa účtuje ako zníženie stavu majetku a ako výdavok neovplyvňujúci základ dane z príjmov. O HaNM zaradenom do obchodného majetku sa v jednoduchom účtovníctve účtuje v knihách dlhodobého majetku v súlade (najmä) s § 6, § 10 a § 20 Postupov pre JÚ. V týchto knihách sa uvádza o. i.: ocenenie podľa § 25 ZoÚ a vstupná cena podľa § 25 ZDP, odpisový plán účtovných odpisov a daňových odpisov, účtovná zostatková cena (premieta sa do výkazu o majetku a záväzkoch), daňová zostatková cena, dátum obstarania, dátum uvedenia do používania i dátum a spôsob vyradenia (§ 6 ods. 2 písm. f) Postupov pre JÚ). Zostatková cena HaNM vymedzená v § 25 ods. 3 ZDP sa v prípade živelných pohrôm v zmysle § 19 ods. 3 písm. g) ZDP daňovo akceptuje v plnom rozsahu, bez ohľadu na výšku prípadných prijatých náhrad. Z časového aspektu, ak napr. daňovník uplatnil zostatkovú cenu zničeného majetku v daňových výdavkoch r. 2013, pričom poisťovňa mu uhradila poistné plnenie až v r. 2014, potom dosiahnutý príjem v peňažnom denníku do zdaniteľných príjmov r. 2014.

Príklady z praxe

Príklad 1: Povodeň a zničenie technologickej linky

Povodeň v októbri zapríčinila úplné zničenie technologickej linky píly. Zostatkovú cenu tohto odpisovaného majetku v plnej výške daňovník pán Milý premietol v rámci uzávierkových účtovných operácií do daňových výdavkov roku. Poisťovňa mu poistné plnenie vyplatila v januári - ide o zdaniteľný príjem r.

Príklad 2: Krádež výpočtovej techniky

Do prevádzkových priestorov živnostníčky pani Peknej vnikol v nočných hodinách v decembri zlodej. Napriek aktivácii elektronického zabezpečovacieho zariadenia stihol ukradnúť výpočtovú techniku so zostatkovou hodnotou 1 600 eur. Kamera so zostatkovou hodnotou 560 eur, ktorú podnikateľka pri svojej činnosti potrebuje, mu pri úteku spadla na dlažbu a rozbila sa. Počas svojho krátkeho pobytu pri chvatnom úteku ešte stihol zlodej poškodiť dvere v hodnote 200 eur. Pani Pekná nahlásila krádež polícii. Škodu na dverách, ako aj zostatkovú cenu odcudzeného majetku živnostníčka uplatní do daňových výdavkov v tom zdaňovacom období, v ktorom polícia potvrdí, že ide o škodu spôsobenú neznámym páchateľom.

Príklad 3: Narušenie statiky budovy v dôsledku povodne

Spoločnosť A má sídlo firmy v povodňovom pásme, v dôsledku dlhotrvajúcich dažďov vznikla povodeň a v júli došlo k narušeniu statiky budovy v takom rozsahu, že oprava už nebola možná. Budova bola obstaraná v marci 2011 za cenu 120 000 eur vrátane DPH, z hľadiska ZDP bola zaradená do 4. odpisovej skupiny. Účtovný odpis sa uplatňoval s predpokladanou dobou používania 30 rokov, t. j. ročný účtovný odpis predstavoval sumu 4 000 eur. Spoločnosť A budovu odpisovala od apríla 2011 do júla 2014, t. j. uplatnila si celkovo účtovné odpisy vo výške 13 333,33 eur. Zostatková cena v účtovníctve predstavovala sumu 106 666,67 eur. Zostatková cena pre daňové účely bola vypočítaná nasledovne:

• Ročný daňový odpis (1/20) = 6 000 eur
• Daňové odpisy za roky 2011 až 2013 = 18 000 eur
• Daňový odpis za rok 2014 = 3 000 eur
• Celkové daňové odpisy = 21 000 eur
• Daňová zostatková cena = 99 000 eur

Spoločnosť A zaúčtuje zostatkovú cenu budovy vo výške 106 666,67 eur na ťarchu účtu 582 - Škody. Zostatková cena budovy pre daňové účely vo výške 99 000 eur bude daňovo uznaná v plnej výške.

Prečítajte si tiež: Ako postupovať pri vecnom bremene inžinierskych sietí?

Príklad 4: Krádež vŕtačiek

V objektoch firmy C došlo v marci ku krádeži, ukradnuté boli tri vŕtačky obstarané v apríli roku 2013, každá za cenu 2 400 eur s DPH. Pri obstaraní boli podľa internej smernice k § 13 ods. 6 postupov účtovania pre PÚ účtované priamo do nákladov na účet 501 - Spotreba materiálu. Firma C nahlásila krádež na polícii, zlodejov sa nepodarilo vypátrať. Firma o krádeži neúčtuje, účtovný náklad nevzniká, vŕtačky boli do nákladov účtované v plnom rozsahu už pri obstaraní. V danom prípade ide o škodu (odcudzenie bolo zistené mimo inventarizácie), jej ocenenie v účtovníctve je však 0 eur, potvrdenie od polície o škode spôsobenej neznámym páchateľom nemá za dôsledok vznik daňového výdavku.

DPH a manká

Z aspektu zákona č. 222/2004 Z. z. o DPH v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZDPH“) je v súvislosti so vznikom manka a škody potrebné predovšetkým určiť, či vznik manka a škody je predmetom dane z pridanej hodnoty a podlieha dani, príp. či v prípade vzniku manka a škody je platiteľ dane povinný vrátiť odpočítanú daň. Táto téma je stále, zvlášť v poslednom období, veľmi aktuálna.

Platiteľ dane je v súlade s § 53 ods. 5 ZDPH povinný vrátiť odpočítanú daň, ak nastala zmena účelu použitia majetku.

Živelné pohromy a ich definície

Pojem „živelná pohroma“ v ZDP nie je vymedzený; nenasleduje za ním žiadny odkaz na osobitné predpisy, len niekoľko príkladov živelných pohrôm, ako napr. povodeň, krupobitie.

Pojem „živelná pohroma“ je vymedzený v zákone č. 42/1994 Z. z. o civilnej ochrane obyvateľstva v znení neskorších predpisov. Podľa § 3 ods. 2 písm. b) cit. zákona sa živelnou pohromou rozumie mimoriadna udalosť, ktorou je najmä: rozsiahly požiar, povodeň, záplava, víchrica, snehová kalamita, zosuv pôdy, lavína alebo zemetrasenie. Na ciele tohto zákona sa mimoriadnou udalosťou rozumie okrem živelnej pohromy aj havária, katastrofa, ohrozenie verejného zdravia II. stupňa 1b), ako aj teroristický útok.

Povodňou je podľa § 2 zákona č. 7/2010 Z. z. o ochrane pred povodňami v znení n. p. dočasné zaplavenie územia, ktoré zvyčajne nie je zaliate vodou. Povodeň vzniká o. i. v dôsledku pretrhnutia ochrannej hrádze, prívalových dažďov, topenia snehu. V zmysle § 22 cit. zákona je vlastník stavby povinný o. i. vykonať opatrenia na zamedzenie alebo obmedzenie povodňových škôd. V § 2 ods. 6 tohto zákona je vymedzený pojem „povodňová škoda“, pričom v zmysle § 2 ods. 7 povodňová škoda na stavbe sa na účely tohto zákona uznáva, len ak má stavba v čase výskytu povodne právoplatné kolaudačné rozhodnutie alebo stavebné povolenie alebo bola ohlásená stavebnému úradu podľa stavebných predpisov.

Poistenie majetku

Problematiku poistných zmlúv upravuje pätnásta hlava ôsmej časti Občianskeho zákonníka (§ 788 až § 828). Občiansky zákonník však obsahuje len rámcovú úpravu poistného práva. Podrobnejšie „všeobecné poistné podmienky“ a „osobitné poistné podmienky“ vypracúva konkrétna poisťovňa, pričom dohľad nad činnosťou (o. i.) poisťovní vykonáva Národná banka Slovenska v súlade s § 48 a nasledujúcimi ustanoveniami zákona č. 8/2008 Z. z. o poisťovníctve a o zmene a doplnení niektorých zákonov. V § 2 ods. 16 tohto zákona je vymedzený pojem „poistné riziko“ - je to nebezpečenstvo, ktoré môže viesť k vzniku poistnej udalosti.

tags: #vecne #bremeno #znehodnotenie #majetku #ako #sa