Viac záložných práv na jednu nehnuteľnosť

Záložné právo k nehnuteľnosti zohráva kľúčovú úlohu v zabezpečovaní pohľadávok veriteľov. Tento článok sa zameriava na vznik, zriadenie a aspekty záložného práva v kontexte slovenskej legislatívy, s dôrazom na možnosť existencie viacerých záložných práv na jednej nehnuteľnosti.

Vznik a zriadenie záložného práva

Hlavnou funkciou záložného práva je zabezpečiť pohľadávku veriteľa a posilniť jeho právne postavenie, ak má pochybnosti voči dlžníkovi, či tento svoj dlh splní. Na druhej strane záložné právo núti dlžníka, aby svoj dlh splnil. V opačnom prípade veriteľ môže uspokojiť svoju pohľadávku priamo zo zálohu.

Základné pojmy

Pre lepšie pochopenie problematiky je dôležité definovať základné pojmy:

• Záložný veriteľ: Ten, kto poskytuje dlh (ktorý je zabezpečený záložným právom).
• Záložný dlžník: Osoba, ktorá je dlžníkom pohľadávky (má voči veriteľovi dlh).
• Záložca: Ten, ktorý zakladá nehnuteľnosť. Spravidla je to osoba dlžníka, teda osoba, ktorej bol dlh (pôžička, úver a pod.) poskytnutý, ale nemusí ním výlučne byť.

Existencia, trvanie a zánik záložného práva sú neodmysliteľne spojené s existenciou a trvaním hlavnej pohľadávky, ktorá je záložným právom zabezpečená. Samotná existencia záložného práva bez existencie pohľadávky je teda vylúčená. Záložné právo môže byť zriadené aj pre pohľadávku, ktorá vznikne až v budúcnosti, alebo sa môže viazať na majetok, ktorý záložca v čase jeho zriadenia ešte nenadobudol.

Rozdiel medzi zriadením a vznikom

Medzi zriadením a vznikom záložného práva je zásadný rozdiel. Zriadenie záložného práva časovo predchádza jeho vzniku. Ak sa záložné právo viaže k nehnuteľnosti, vzniká až zápisom do katastra nehnuteľností. Zapisuje sa vkladom, o ktorom sa rozhoduje na základe návrhu na zápis záložného práva v prospech zakladanej nehnuteľnosti. Zriadiť záložné právo je možné zmluvou, rozhodnutím kompetentného orgánu (súd, správny orgán, exekútor), prípadne zo zákona. V bežnom živote sa záložné právo zriaďuje najčastejšie záložnou zmluvou.

Prečítajte si tiež: Dôležité informácie o dôchodkoch

Záložná zmluva

Záložnou zmluvou si záložný veriteľ zabezpečuje svoju pohľadávku voči dlžníkovi. V zmluve je potrebné určiť zabezpečenú pohľadávku, jej výšku a predmet zálohu. V realitnej praxi si ňou najčastejšie hypotekárne banky zabezpečujú úvery, ktoré poskytujú klientom (najmä za účelom financovania kupovanej nehnuteľnosti). Hypotekárne banky v týchto prípadoch majú postavenie záložného veriteľa. Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávok hypotekárnej banky týkajúcich sa hypotekárneho úveru, ktorý je poskytnutý na úhradu kúpnej ceny. Pred zriadením záložného práva k nehnuteľnosti banky vyžadujú ocenenie súdnym znalcom, ale aj určenie reálnej predajnej ceny.

Uzavretie záložnej zmluvy zabezpečujúcej pohľadávku banky voči dlžníkovi je nevyhnutne potrebné pre poskytnutie úveru. Záložnú zmluvu v týchto prípadoch podpisuje vlastník, v tom čase ešte predávajúci. Pri podpise záložnej zmluvy na nehnuteľnosť je vylúčené zastúpenie vlastníka na základe plnomocenstva. Záložnú zmluvu musí podpísať osobne vlastník zakladanej nehnuteľnosti.

Ak sa kupovaná nehnuteľnosť financuje prostredníctvom hypotekárneho úveru, ako prvé v poradí sa na kataster podávajú záložné zmluvy a až následne kúpne zmluvy. Pre vznik záložného práva je významné, že práva k nehnuteľnostiam sa do katastra spravidla zapisujú v poradí, v akom sa katastru doručili návrhy na zápis. Po zápise je záložné právo evidované na liste vlastníctva v časti „C“ ŤARCHY.

Vzhľadom na to, že v oblasti vecných práv, do ktorých patrí aj záložné právo, platí zásada „čím skorší, tým silnejší“, záložné práva sa do katastra zapisujú v takom poradí, v akom vznikli.

Viac záložných práv na jednej nehnuteľnosti

Aj keď na jednu nehnuteľnosť môže byť naviazaných viac záložných práv, podľa zákona o bankách nesmie byť hypotekárny úver zásadne zabezpečený záložným právom na takú nehnuteľnosť, na ktorej už viazne záložné právo v prospech tretej osoby alebo ktorá je už zabezpečená obmedzením prevodu nehnuteľnosti. V súlade s praxou bánk, zakladaná nehnuteľnosť musí mať zabezpečený prístup k verejnej komunikácii, a na liste vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť evidovaná, nemôže byť zapísané predkupné právo, zabezpečovací prevod práva, vecné bremeno osobnej povahy „in personam“ - napríklad právo doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti. Vecné bremená „in rem“ - napríklad prípojky, právo prechodu v prospech každodobého vlastníka nezhoršujú užívanie nehnuteľnosti a prechádzajú aj na právnych nástupcov.

Prečítajte si tiež: Tipy, ako sa stať spoločenskejším

Záložným právom, ako je možné postrehnúť, dochádza k obmedzeniu nakladania so zaťaženou nehnuteľnosťou, a v prípade nesplácania dlhu aj k jej odňatiu.

Exekučné záložné právo

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť upravuje Exekučný poriadok. Jeho podstata spočíva v tom, že nevedie priamo k uspokojeniu pohľadávky veriteľa, ale posilňuje jeho postavenie v tom, že v prípade budúceho speňaženia nehnuteľnosti (napr. výkonom rozhodnutia) bude veriteľovo právo na uspokojenie zabezpečené v poradí vzniku jeho exekučného záložného práva. Exekučné záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností. Podmienkou jeho zriadenia je preukázanie, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. Zriaďuje sa však výlučne na návrh oprávneného v rámci exekučného konania.

Zákonné záložné právo podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje záložné právo k bytu alebo nebytovému priestoru v dome. Existujú názory, podľa ktorých dané záložné právo nie je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností (nakoľko zápisom záložného právo vzniká), lebo zákon vyslovene hovorí, že vzniká (konštituuje sa) priamo zo zákona. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na druhej strane priamo ustanovuje, že jeho vznik je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností, a to záznamom.

Spôsoby vzniku záložného práva po 1. 1. 2003

Záložné právo upravuje zákon č. 526/2002 Z. z. platný od 1. 1. 2003, ktorý upravuje spôsoby vzniku, vykonania, ako aj samotné náležitosti zmlúv záložného práva. V procese konštituovania záložného práva k zálohu možno rozlíšiť dve etapy. Prvou z nich je zriadenie záložného práva a druhou vznik záložného práva. Právne perfektným a účinným vo vzťahu k tretím osobám sa stáva záložné právo až jeho vznikom. Najčastejší a najprirodzenejší spôsob zriadenia záložného práva je vo forme zmluvy. Zmluva o zriadení záložného práva musí mať písomnú formu a musí obsahovať označenie zmluvných strán, pohľadávky, ktorá sa záložným právom zabezpečuje, ako aj označenie zálohu. Ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje hodnotu zabezpečenej pohľadávky, musí obsahovať aj najvyššiu hodnotu istiny, do ktorej sa pohľadávka zabezpečuje. Písomná forma zmluvy sa nevyžaduje, ak predmetom zálohu je hnuteľná vec a záložné právo vznikne jej odovzdaním záložnému veriteľovi. Záložné právo však možno zriadiť aj rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu (napr. pri vysporiadaní podielového spoluvlastníctva súdom, rozhodnutím okresného úradu vydanom podľa stavebného zákona v rámci vyvlastňovacieho konania) alebo priamo zákonom.

Druhým krokom, ktorým sa završuje proces konštituovania záložného práva, je vznik záložného práva. Počínajúc 1. 1. 2003 môže vzniknúť záložné právo nasledujúcimi spôsobmi:

Prečítajte si tiež: Štatistiky o dôchodkoch

• Registráciou v Notárskom centrálnom registri záložných práv.
• Registráciou v osobitných registroch.
• Odovzdaním zálohu záložnému veriteľovi alebo tretej osobe.

Zákon č. 526/2002 Z. z. umožnil od 1. 1. 2003 aj vznik neposesórneho záložného práva. Podľa ustanovenia § 151e ods. 1 OZ záložné právo vzniká jeho registráciou v Notárskom centrálnom registri záložných práv zriadenom podľa zákona o notároch a notárskej činnosti. Tento register vedie Notárska komora Slovenskej republiky. Záložné právo teda vzniká dňom jeho registrácie v uvedenom registri s tým, že predmet zálohu zostáva aj počas trvania záložného práva u záložcu a tento ho môže naďalej užívať zvyčajným spôsobom. Záložca je však povinný zdržať sa všetkého, čím sa hodnota zálohu zmenšuje okrem bežného opotrebovania.

Ak je predmetom zálohu nehnuteľnosť, byt alebo nebytový priestor, záložné právo vzniká zápisom v katastri nehnuteľností. Záložné právo k niektorým právam alebo k iným majetkovým hodnotám tvoriacim predmet priemyselného vlastníctva vzniká jeho registráciou v osobitnom registri (napr. v patentovom registri podľa patentového zákona, v registri ochranných známok podľa zákona o ochranných známkach a pod.). Takto vzniknuté záložné práva nepodliehajú registrácii v Notárskom centrálnom registri záložných práv.

Občiansky zákonník zachoval aj možnosť vzniku posesórneho záložného práva, teda vznik záložného práva odovzdaním zálohu záložnému veriteľovi alebo tretej osobe do úschovy, ak sa na tom záložný veriteľ a záložca dohodli. Predmetom zálohu však v takom prípade môže byť jedine hnuteľná vec. Záložný veriteľ je povinný zverený záloh chrániť pred poškodením, stratou a zničením, pričom zverený záloh môže užívať len so súhlasom záložcu. Ak záložnému veriteľovi vzniknú v dôsledku plnenia týchto povinností náklady, má voči záložcovi právo na úhradu nevyhnutne a účelne vynaložených nákladov. Záložné právo vzniknuté odovzdaním zálohu veriteľovi alebo tretej osobe môže byť kedykoľvek počas trvania záložného práva registrované v Notárskom centrálnom registri záložných práv.

Občiansky zákonník rieši aj osobité situácie, ak je predmetom záložného práva súbor vecí, hromadná vec alebo ak predmet zálohu vznikne až v budúcnosti alebo závisí od splnenia podmienky. Na vznik záložného práva k súboru vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podniku alebo časti podniku sa vyžaduje registrácia v Notárskom centrálnom registri záložných práv. Ak je súčasťou takéhoto súboru vec, právo alebo iná majetková hodnota, ktorá sa musí registrovať v osobitnom registri, potom vo vzťahu k tejto hodnote platí, že záložné právo sa musí registrovať aj v tomto osobitnom registri (napr. záložné právo k nehnuteľnosti tvoriacej súčasť podniku v katastri nehnuteľností a pod.).

V prípade, ak predmet zálohu vznikne v budúcnosti alebo závisí od splnenia podmienky, potom sa okamih vzniku záložného práva rozlišuje v závislosti od toho, či sa záložné právo registruje v Notárskom centrálnom registri záložných práv alebo v osobitnom registri (napr. v katastri nehnuteľnosti, patentovom registri a pod.).

• Ak je predmetom zálohu vec, byt, nebytový priestor, právo alebo iná majetková hodnota, na ktorej vznik sa vyžaduje podľa zákona registrácia v osobitnom registri, zapisuje sa vznik záložného práva do tohto registra ku dňu nadobudnutia vlastníckeho práva k veci, bytu alebo nebytovému priestoru, alebo nadobudnutia iného práva, alebo inej majetkovej hodnoty záložcom.
• Žiadosť o registráciu záložného práva v Notárskom centrálnom registri záložných práv alebo žiadosť o registráciu v osobitnom registri, podáva záložca, ak záložné právo bolo zriadené na základe písomnej zmluvy. V ostatných prípadoch (napr.
• Zmeny údajov týkajúcich sa záložného práva registruje osoba, ktorej to ukladá zákon. Ak zákon neurčuje túto osobu, potom je povinná podať žiadosť o zmenu registrácie údajov v Notárskom centrálnom registri záložných práv alebo v osobitnom registri osoba, ktorej sa zmena údajov týka.
• Podľa OZ žiadosť o zmenu registrácie údajov sa musí podať bez zbytočného odkladu po tom, čo nastala skutočnosť, z ktorej vyplýva zmena údajov o záložnom práve. Ak návrh na registráciu zmeny údajov sú povinné podať viaceré osoby, postačuje, ak tento návrh podá jedna z nich, ak zákon neustanovuje, že návrh na registráciu zmeny údajov sú tieto osoby povinné podať spoločne (napr.

Uhrádzacia funkcia záložného práva

Uhrádzacia funkcia záložného práva sa prejaví vtedy, ak pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená. V takom prípade môže záložný veriteľ začať výkon záložného práva, a to aj vtedy, ak je zabezpečená pohľadávka premlčaná. Záložný veriteľ sa môže uspokojiť zo zálohu alebo domáhať sa uspokojenia zo zálohu jedine vtedy, ak sa pohľadávka zabezpečená záložným právom stala splatnou. Akákoľvek dohoda uzatvorená pred splatnosťou pohľadávky zabezpečenej záložným právom, na ktorej základe sa záložný veriteľ môže uspokojiť tým, že nadobudne vlastnícke právo k zálohu, je neplatná.

Spôsoby uspokojenia záložného veriteľa

Záložný veriteľ sa môže uspokojiť:

• predajom zálohu určeným v zmluve.

Z uvedeného výpočtu je zrejmé, že na rozdiel od právnej úpravy platnej a účinnej do 1. 1. 2003 sa jednak rozšíril okruh spôsobov, ktorými sa môže záložný veriteľ domáhať uspokojenia svojej pohľadávky realizáciou záložného práva a čo je mimoriadne dôležité, na začatie výkonu záložného práva už nemusí získať exekučný titul. Začatie výkonu záložného práva musí záložný veriteľ písomne oznámiť záložcovi a obligačnému dlžníkovi, ak osoba obligačného dlžníka nie je totožná s osobou záložcu. Pri záložných právach, ktoré sa registrujú v Notárskom centrálnom registri záložných práv, musí taktiež zaregistrovať začatie výkonu záložného práva v tomto registri. Občiansky zákonník vyžaduje pre písomné oznámenie o začatí výkonu záložného práva minimálne uvedenie spôsobu, akým sa záložný veriteľ uspokojí alebo sa bude domáhať uspokojenia zo zálohu. Po oznámení o začatí výkonu záložného práva nesmie záložca bez súhlasu záložného veriteľa záloh previesť. Porušenie tohto zákazu nemá účinky voči záložnému veriteľovi a tento môže začať výkon záložného práva s výnimkou prípadu, ak záložca previedol záloh v bežnom obchodnom styku v rámci svojho predmetu podnikania. Ak však nadobúdateľ vedel alebo vzhľadom na všetky okolnosti mohol vedieť, že sa začal výkon záložného práva, potom sa nemôže dovolávať skutočnosti, že nadobudol záloh v rámci bežného obchodného styku so záložcom a je povinný strpieť výkon záložného práva veriteľa.

Samotný výkon záložného práva sa líši od spôsobu, akým sa bude realizovať záložné právo.

• Predať záloh spôsobom určeným v zmluve o zriadení záložného práva alebo na dražbe môže záložný veriteľ najskôr po uplynutí 30 dní odo dňa oznámenia o začatí výkonu záložného práva záložcovi a obligačnému dlžníkovi. Ak je záložné právo registrované v Notárskom centrálnom registri záložných práv, uvedená 30-dňová lehota začína plynúť až odo dňa registrácie začatia výkonu záložného práva v registri záložných práv, ak deň tejto registrácie je neskorší ako deň oznámenia o začatí výkonu záložného práva. Záložca a záložný veriteľ sa však môžu dohodnúť, že záložný veriteľ môže predať záloh spôsobom dohodnutým v zmluve o zriadení záložného práva alebo predať záloh na dražbe aj pred uplynutím 30-dňovej lehoty. Takúto dohodu však možno uzavrieť až po oznámení o začatí výkonu záložného práva.
• Občiansky zákonník netrvá rigidne na zvolenom spôsobe výkonu záložného práva a v ustanovení § 151m umožňuje záložnému veriteľovi, ktorý začal výkon záložného práva spôsobom dohodnutým v zmluve o zriadení záložného práva, zmeniť kedykoľvek počas výkonu záložného práva spôsob výkonu záložného práva a predať záloh na dražbe alebo domáhať sa uspokojenia predajom zálohu podľa Občianskeho súdneho poriadku alebo exekučného poriadku. Záložný veriteľ je povinný informovať záložcu o zmene spôsobu výkonu záložného práva. Nie je však možný opačný postup; t. j. zmeniť výkon záložného práva z predaja na dražbe na predaj zálohu spôsobom dohodnutým v zmluve.

tags: #viac #záložných #práv #na #jednu #nehnuteľnosť