Vlastníctvo pozemkov: Práva, podmienky a obmedzenia

Právo vlastniť majetok, vrátane pozemkov, je jedným zo základných práv garantovaných Ústavou Slovenskej republiky. Toto právo však nie je absolútne a podlieha určitým podmienkam a obmedzeniam, ktoré majú zabezpečiť rovnováhu medzi individuálnymi záujmami vlastníka a záujmami spoločnosti. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o vlastníctve pozemkov, podmienkach jeho nadobúdania, obmedzeniach a o spôsoboch riešenia situácií, keď je vlastnícke právo dotknuté.

Základné princípy vlastníckeho práva

Právo vlastniť majetok, či už hnuteľný alebo nehnuteľný, hmotný alebo nehmotný, je garantované Ústavou Slovenskej republiky. Vlastnícke právo oprávňuje vlastníka vec držať, užívať a požívať jej plody a úžitky a disponovať ňou. Toto právo požíva ochranu, okrem majetku nadobudnutého protiprávne. Vlastník musí pri presadzovaní svojich individuálnych vlastníckych záujmov rešpektovať aj záujmy iných, predovšetkým záujmy spoločenské. Výkonom vlastníckeho práva nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie.

Nadobúdanie vlastníctva k pozemkom

Vlastníctvo k pozemkom je možné nadobudnúť rôznymi spôsobmi:

Zmluvný prevod

Pri nadobúdaní vlastníckeho práva zmluvou hovoríme spravidla o prevode vlastníckeho práva. Medzi veľmi časté spôsoby nadobudnutia vlastníckeho práva patrí kúpna zmluva. Na zmluvný prevod nehnuteľnosti sa vyžaduje vždy písomná forma, pričom súhlasné prejavy vôle účastníkov musia byť na tej istej listine. Platná zmluva o prevode nehnuteľnosti však ešte nemá za následok nadobudnutie, resp. prevod vlastníckeho práva. Musí k nej pristúpiť ďalšia právna skutočnosť -- vklad do katastra nehnuteľností, ktorý má konštitutívne účinky. Až vkladom do katastra nehnuteľností sa nadobúda vlastníctvo a zmluva sa stáva účinnou.

Prechod vlastníctva

Pri nadobúdaní vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom, hovoríme spravidla o prechode vlastníckeho práva. Vlastnícke právo na základe rozhodnutia štátneho orgánu sa nadobúda napr. rozhodnutím správneho orgánu o vyvlastnení alebo rozhodnutím súdu o prikázaní neoprávnenej stavby za náhradu do vlastníctva vlastníka pozemku. Vlastníctvo k veciam vydraženým príklepom licitátora nadobúda vydražiteľ dňom udelenia príklepu.

Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

Obmedzenia vlastníckeho práva k pozemkom

Subjektívne vlastnícke právo je najúplnejšie a najširšie vecné právo, ktoré umožňuje vlastníkovi vecí v medziach stanovených právnymi predpismi nakladať s vecami na základe svojho vlastného rozhodnutia. Je právom absolútnym, pôsobiacim voči všetkým a zodpovedá mu povinnosť všetkých ostatných subjektov nerušiť vo výkone jeho práva k veci. Vlastnícke právo garantuje ústava pre všetkých vlastníkov s rovnakým obsahom a ochranou. Ústava zároveň aj vymedzuje štyri základné podmienky, za ktorých je možné vlastníctvo obmedziť aj proti vôli vlastníka. Môže sa tak stať iba:

• na základe zákona (ide predovšetkým o stavebný zákon a zákon č. 282/2015 Z.z. o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb a o nútenom obmedzení vlastníckeho práva k nim , ktoré upravujú podmienky a presný postup pri vyvlastňovaní)
• v nevyhnutnej miere (t.j. vyvlastnenie môže postihnúť len takú časť nehnuteľností, ktorá je nevyhnutná pre realizáciu zámeru, kvôli ktorému sa vyvlastňuje),
• vo verejnom záujme na účel ustanovený zákonom, pričom verejný záujem na vyvlastnení sa musí preukázať vo vyvlastňovacom konaní, (t.j. treba preukázať, či sa vyvlastňuje pre činnosť, ktorej realizáciu možno považovať za verejný záujem),
• za primeranú náhradu (ktorá môže byť poskytnutá v peniazoch alebo napr. vo forme náhradného pozemku).

Susedské práva

Osobitnú skupinu práv, povinností a obmedzení tvorí právna úprava susedských vzťahov, ktoré vznikajú medzi vlastníkmi susediacich nehnuteľností, ktorá je zakotvená v § 127 a nasl. Občianskeho zákonníka. V tejto právnej úprave je premietnutá zásada vzájomnosti, to znamená, že ochrana poskytovaná právam jedného vlastníka musí byť adekvátna ochrane, ktorá prislúcha právam druhého vlastníka. Každému ukladá rovnaké povinnosti v záujme nerušeného výkonu vlastníckych práv všetkých zúčastnených subjektov susedských vzťahov. Ťažisko právnej úpravy týchto vzťahov je vo všeobecne formulovanom obmedzení vlastníckeho práva, ktoré spočíva v tom, že vlastník veci (hnuteľnej i nehnuteľnej) sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Vlastníci susediacich pozemkov majú povinnosť umožniť na nevyhnutný čas vstup na svoje pozemky a stavby v prípade, keď to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb (napr. omietnutie alebo oprava tej časti domu, ku ktorej je prístup len zo strany susediaceho pozemku).

Vecné bremená

Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného. Môžu spočívať v povinnosti:

• niečo strpieť (napr. právo prechodu cez pozemok)
• niečo konať (napr. udržiavať studňu pre suseda)
• niečoho sa zdržať (napr. stavať nad určitú výšku)

Vecné bremená môžu byť:

1. sú spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti. Každý vlastník tejto nehnuteľnosti je oprávnený z vecného bremena.
2. sú v prospech určitej osoby. Právo z vecného bremena môže patriť určitej fyzickej alebo právnickej osobe bez toho, aby táto osoba bola vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti. Takéto vecné bremeno neprechádza na jej právneho nástupcu pri zmene vlastníctva k nehnuteľnosti, na ktorej vecné bremeno viazne, ale zaniká smrťou fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby.

Vecné bremená, resp. práva zodpovedajúce vecným bremenám, vznikajú:

Prečítajte si tiež: Sprievodca prevodom vlastníctva bytu

• písomnou zmluvou
• na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve
• rozhodnutím príslušného orgánu
• zo zákona
• vydržaním
• * rozhodnutia príslušného orgánu dňom vykonateľnosti rozhodnutia (napr. rozhodnutie súdu o zriadení vecného bremena).

Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Ich zánik spôsobujú v podstate obdobné skutočnosti, s akými sa spája ich vznik. Ak ide o vecné bremená pôsobiace in personam, ktoré sa viažu na určitú osobu, zanikajú smrťou fyzickej osoby alebo zánikom právnickej osoby. Ak ide o vecné bremená in rem, môžu zaniknúť, ak zanikne (zničí sa) vec, na ktorú sa vecné bremeno viaže. Vecné bremeno zanikne aj vtedy, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby, alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti. Ak bolo vecné bremeno zriadené písomnou zmluvou medzi účastníkmi, k zániku vecného bremena dochádza až rozhodnutím správy katastra.

Neoprávnená stavba

Za neoprávnenú stavbu z hľadiska občianskoprávnej úpravy treba považovať stavbu na cudzom pozemku bez toho, aby stavebník mal na to oprávnenie, resp. právny titul (nie je vlastníkom pozemku). Ide tu o vážny zásah do vlastníckeho práva vlastníka pozemku, pretože iný subjekt bez jeho súhlasu narušil jeho vlastníctvo.

V prípade neoprávnenej stavby má vlastník pozemku nasledovné možnosti:

• Súd nariadi odstrániť stavbu na náklady vlastníka stavby (jej stavebníka).
• Súd usporiada pomery medzi vlastníkom pozemku a stavebníkom tak, že vlastníctvo k stavbe zostane nezmenené a vlastníkovi pozemku sa zriadi vecné bremeno za náhradu, ktoré je však obmedzené na nevyhnutný výkon vlastníckeho práva k stavbe (napr. právo vstupu na pozemok za účelom údržby stavby).
• Súd prikáže stavbu za náhradu do vlastníctva vlastníka pozemku.

Vlastník pozemku v prípade neoprávnenej stavby na jeho pozemku musí požiadať o rozhodnutie súd, pričom však musí na to vynaložiť finančné prostriedky spojené so súdnym konaním. Aby sa predišlo nepríjemným prekvapeniam, mal by budúci nadobúdateľ nehnuteľnosti (napr. pozemku) si pred jej kúpou overiť, či na pozemku nestojí neoprávnená stavba.

Vyvlastnenie

Podrobnosti vyvlastnenia týkajúce sa podmienok a procesu vyvlastňovacieho procesu upravuje predovšetkým stavebný zákon č. 50/1976 Zb a zákon č. 282/2015 Z.z. Vyvlastňovacie konanie uskutočňuje príslušný okresný úrad v sídle kraja, v územnom obvode ktorého sa nachádza vyvlastňovaná nehnuteľnosť. Odvolacím orgánom je Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR. Konanie sa začína na návrh subjektu - vyvlastniteľa, ktorý bude vyvlastňovanú nehnuteľnosť využívať pre účely, pre ktoré sa vyvlastňuje. Môže to byť štátny orgán, fyzická osoba alebo právnická osoba. V praxi sa táto podmienka realizuje zvyčajne tak, že vlastníkovi zašle navrhovateľ návrh kúpnej zmluvy. Ak vlastník na ponuku neodpovie, alebo ak ju odmietne, predpokladá sa, že podmienka je splnená a môže začať vyvlastňovacie konanie. Vzhľadom na zákonné znenie je však takýto „dôkaz“ skôr formalitou - navrhovateľ totiž preukazuje doručenkou, že vyvlastňovanému zaslal písomnú výzvu na kúpu predmetnej nehnuteľnosti či na zriadenie práva vecného bremena aj s uvedením navrhovanej odplaty a s upozornením, že ak vyvlastňovaný do 90 dní odo dňa doručenia neodpovie, bude sa predpokladať, že dohodu odmietol. Takáto podmienka však neprispieva k tomu, aby navrhovateľ skutočne vyvinul úsilie na odkúpenie nehnuteľnosti od vlastníka, a teda aby sa reálne pokúsil uzavrieť dohodu.

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti v Severnom Macedónsku: Právny rámec

Podľa stavebného zákona (§ 109) vyvlastnením nezanikajú práva užívať byty a nebytové priestory, preto podľa niektorých interpretácií nie sú nájomcovia účastníkom vyvlastňovacieho konania. Domnievame sa, že takáto interpretácia nie je správna. Je pravdou, že právo užívať byt/nebytový priestor vyvlastnením priamo nezaniká. To však neznamená, že nájomcove práva zostanú nedotknuté - jedným z dôvodov výpovede nájmu bytu je totiž skutočnosť, že „je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať“ (§ 711 ods. 1 písm. e) Občianskeho zákonníka). Znamená to, že nájomca bytu práve z dôvodu vyvlastnenia bytového domu môže dostať (resp. dostane) výpoveď z nájmu bytu. Jeho užívacie práva sú teda priamo dotknuté (keďže vyvlastňovacie konanie bezprostredne ovplyvní dĺžku (a existenciu) nájmu bytu.

Vyvlastňovací orgán nariadi vždy ústne pojednávanie o návrhu. Námietky proti vyvlastneniu musia účastníci vyvlastňovacieho konania, ako aj zúčastnené osoby uplatniť najneskôr pri prerokovaní návrhu na ústnom pojednávaní. Na námietky uplatnené neskôr, na námietky, ktoré sa v územnom konaní zamietli alebo ktoré mohol účastník uplatniť v územnom konaní, sa neprihliada.

Úrad v konaní skúma:

• účel, pre ktorý sa vyvlastňuje
• existenciu verejného záujmu
• preukázanie, že prechod vlastníckeho práva (teda cieľ vyvlastnenia) nemožno dosiahnuť dohodou
• súlad vyvlastnenia s územným rozhodnutím, ktoré predchádza vyvlastňovaciemu konaniu; na základe územného rozhodnutia úrad skúma, či je vyvlastňovanie v súlade s cieľmi a zámermi územného plánovania (t.j. či navrhovaná činnosť, pre ktorú sa vyvlastňuje, sa má realizovať v súlade so záväznou časťou platného územného plánu). Ak sa na účel, pre ktorý sa vyvlastňuje, nevyžaduje vydanie územného rozhodnutia, súlad s cieľmi a zámermi územného plánovania sa skúma priamo vo vyvlastňovacom konaní
• rozsah vyvlastnenia: vyvlastniť možno len v nevyhnutnom rozsahu, a teda ak možno účel vyvlastnenia dosiahnuť iba obmedzením práva (napr. zriadením vecného bremena), nie je možné vlastnícke právo odňať v plnom rozsahu. Rovnako platí, že ak na realizáciu účelu, pre ktorý sa vyvlastňuje, stačí vyvlastniť len časť nehnuteľnosti, nemôže úrad rozhodnúť o vyvlastnení celej nehnuteľnosti.

Ak úrad zistí, že podmienky pre vyvlastnenie nie sú splnené, návrh zamietne. Ak sú podmienky splnené, vydá rozhodnutie, v ktorom:

a) určí primeranú náhradu za vyvlastnenie, ktorá prislúcha jednotlivým vyvlastneným a určí lehotu podľa § 6 ods. 1, 2 alebo ods.

O odvolaní proti výrokom o vyvlastnení je príslušné rozhodnúť Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky. Na preskúmanie výrokov o náhrade je príslušný súd. Žaloba, ktorou sa účastník konania domáha preskúmania výroku o náhrade v súdnom konaní, musí byť podaná v lehote 30 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyvlastnení.

Podľa stavebného zákona možno vyvlastniť len pre účely stavieb alebo iných opatrení v dotknutej lokalite, ktoré sú uvedené v zákone. To, že vyvlastňovacie konanie sa uskutočňuje pre niektorú z uvedených stavieb, ešte automaticky neznamená, že ide o stavbu vo verejnom záujme. Podľa zákona treba verejný záujem preukázať vo vyvlastňovacom konaní.

Ak je možné majetkové vyrovnanie pridelením náhradného pozemku alebo náhradnej stavby a vyvlastňovaný s tým súhlasí, tento spôsob vyrovnania má prednosť pred poskytnutím náhrady v peniazoch. Problémom však je, že tento spôsob vyrovnania sa nevzťahuje na vyvlastnenie napr. pri stavbe diaľnic, ciest pre motorové vozidlá či letísk.

Podkladom na určenie náhrady za vyvlastnenie je všeobecná hodnota pozemku alebo všeobecná hodnota stavby, alebo všeobecná hodnota práva zodpovedajúceho vecnému bremenu; tá sa určí na základe znaleckého posudku nie staršieho ako dva roky.

Osobitná úprava vyvlastnenia pre diaľnice a cesty

V decembri 2007 začal platiť zákon o jednorazových mimoriadnych opatreniach v príprave niektorých stavieb diaľnic a ciest pre motorové vozidlá, ktorého účelom bolo urýchliť výstavbu konkrétnych úsekov diaľnic a ciest pre motorové vozidlá. Tento zákon zjednodušuje konania, skracuje lehoty a predovšetkým - umožňoval začať stavať cesty a diaľnice na pozemkoch, ktoré ešte neboli vyvlastnené a boli vo vlastníctve pôvodných vlastníkov.

Naďalej však platia niektoré osobitné ustanovenia regulujúce vyvlastňovanie v prípade výstavby diaľnic a ciest pre motorové vozidlá. Predovšetkým, dňom právoplatnosti územného rozhodnutia (rozhodnutia o umiestnení stavby diaľnice / cesty) vzniká zo zákona predkupné právo štátu na pozemok, na ktorom sa má uskutočniť stavba diaľnice / cesty. Znamená to, že takýto pozemok nemôže jeho vlastník predať inej osobe ako štátu. Toto predkupné právo sa zapíše aj do katastra nehnuteľností.

Okrem toho platia ďalšie špecifiká:

• náhrada za výkup pozemku / stavby je 1,2 násobok náhrady v peniazoch, ktorý by vlastník dostal vo vyvlastňovacom konaní (t.j. zohľadňuje sa tým skutočnosť, že vlastník sa vzdáva vlastníctva dobrovoľne a nie na základe štátneho donútenia).

Medzi diaľnice a rýchlostné cesty, na ktoré sa vzťahuje osobitná úprava, patria:

• D1 Bratislava /Petržalka - križovatka s D2 - Trnava - Trenčín - Žilina - Prešov - Košice - štátna hranica SR/Ukrajina
• D2 št. hranica ČR/SR - Kúty - Malacky - Bratislava - št. hranica SR/MR
• D3 Žilina - Kysucké Nové Mesto - Čadca - Skalité št. hranica SR/PR
• D4 št. hranica Rakúsko/SR - Bratislava - križovatka D2 Jarovce - križovatka Rovinka - križovatka s D1 Ivanka pri Dunaji - sever - križovatka s cestou II/502 - križovatka s cestou I/2 - križovatka s D2 Stupava juh - štátna hranica SR/Rakúsko
• R1 Trnava - Nitra - Žarnovica - Žiar nad Hronom - Zvolen - Banská Bystrica - Ružomberok
• R2 Trenčín križovatka D1 - Prievidza - Žiar nad Hronom - Zvolen - Lučenec - Rimavská Sobota - Rožňava - Košice
• R3 št. hranica MR/SR Šahy - Zvolen - Žiar nad Hronom - Turčianske Teplice - Martin - Kraľovany - Dolný Kubín - Trstená - št. hranica SR/PR
• R4 št. hranica MR/SR - Milhosť - Košice - Prešov - Giraltovce - Svidník - št. hranica SR/PR
• R5 št. hranica ČR/SR Svrčinovec - križovatka s D3
• R6 št. hranica ČR/SR Lysá pod Makytou - Púchov - Dolná Breznica križovatka s D1

Prístup k pozemku cez cudzí pozemok

V praxi často vznikajú situácie, keď je prístup k domu možný len cez cudzí pozemok. V takýchto prípadoch existujú dve hlavné možnosti riešenia:

Vecné bremeno práva cesty (nevyhnutná cesta)

Ak je jediný prístup k domu cez súkromné pozemky a neexistuje vecné bremeno, Občiansky zákonník pamätá na situáciu tzv. nevyhnutnej cesty. Podľa § 151o ods. 3 OZ, vlastník stavby, ku ktorej niet prístupu z verejnej cesty alebo prístupovej cesty, môže žiadať, aby mu súd za náhradu povolil nevyhnutnú cestu cez cudzí pozemok.

Toto právo nevyhnutnej cesty má však prísne podmienky:

• Vlastníctvo stavby: Navrhovateľ musí byť vlastníkom stavby (domu), ku ktorej žiada prístup.
• Odlišné osoby vlastníka stavby a pozemku: Žiadateľ nesmie byť zároveň vlastníkom pozemku, cez ktorý má cesta viesť. Musí ísť o susedný alebo inak priľahlý pozemok vo vlastníctve cudzej osoby.
• Neexistencia inej možnosti: Prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak. Táto podmienka je kľúčová - súd nezriadi vecné bremeno, ak žiadateľ už má alebo môže mať prístup iným spôsobom. Ak existuje akákoľvek reálna alternatíva, hoci menej pohodlná alebo drahšia, súdy spravidla návrh na nevyhnutnú cestu zamietnu.
• Primeranosť zásahu: Súd pri rozhodovaní zvažuje aj pomer zásahu do vlastníckeho práva povinného (suseda). Právo cesty je významným obmedzením jeho pozemku - mal by byť zasiahnutý čo najmenej. Súd zváži trasu cesty tak, aby suseda obmedzila čo najmenej (napr. vedie po okraji pozemku, využíva existujúci chodník a pod.).
• Náhrada: Zákon tiež určuje, že nevyhnutná cesta sa zriaďuje za náhradu, t.j. žiadateľ musí poskytnúť vlastníkovi dotknutého pozemku primeranú odplatu (finančnú náhradu) za zriadenie vecného bremena.

Ako prebieha proces:

Vlastník domu podáva na príslušný okresný súd žalobu o zriadenie vecného bremena - práva cesty podľa § 151o ods. 3 OZ. V žalobe musí opísať situáciu, preukázať vyššie uvedené podmienky (listom vlastníctva, katastrálnou mapou, fotodokumentáciou terénu atď.) a navrhnúť konkrétnu trasu cesty cez susedný pozemok. Súd obvykle prizve znalca (geodeta), aby navrhol optimálne umiestnenie a rozsah vecného bremena.

Ak sú splnené podmienky nevyhnutnej cesty, súd rozsudkom zriadi vecné bremeno v prospech vlastníka stavby, opíše jeho rozsah (šírka cesty, úsek cez parcely) a stanoví povinnosť navrhovateľa zaplatiť náhradu vlastníkovi zaťaženého pozemku.

Verejne prístupná účelová komunikácia

Slovenské právo pozná kategóriu verejne prístupnej účelovej komunikácie. Ak určitá cesta na súkromnom pozemku slúži verejnosti alebo aspoň širšiemu okruhu užívateľov na prístup (napr. k viacerým domom) a vlastník pozemku ju dlhodobo umožňoval využívať bez obmedzenia, môže taká komunikácia nadobudnúť charakter verejnej účelovej cesty.

Pre posúdenie, či konkrétny chodník alebo príjazd je verejnou účelovou komunikáciou, sú rozhodujúce fakty:

• je cesta stavebne zriadená ako cesta (spevnený povrch, pravidelné využívanie vozidlami či pešími)?
• vedie k viacerým nehnuteľnostiam alebo do verejného priestoru?

Ak áno, môže mať štatút cesty, ktorá síce nie je v správe obce, ale právne je komunikáciou s všeobecným užívaním. Vlastník takého pozemku nemôže svojvoľne uzavrieť alebo zatarasiť cestu tak, aby znemožnil prístup iným, pokiaľ táto cesta slúži ako jediný prístup k nehnuteľnostiam.

V takom prípade má cesta de facto verejnoprávnu ochranu: obec ani vlastník nesmú svojvoľne cestu zrušiť alebo zneprístupniť bez náhrady iného prístupu.

Pokiaľ by sa sused pokúsil zablokovať takúto verejne prístupnú cestu (napr. postavením oplotenia cez existujúci chodník), dotknuté osoby sa môžu obrátiť na cestný správny orgán (obec alebo okresný úrad, odbor dopravy) so žiadosťou o prešetrenie. Neoprávnené zatarasenie verejnej cesty môže byť priestupkom.

Úloha obce

Povinnosť obce aktívne vyriešiť problém s prístupovou cestou, ktorá nie je oficiálne evidovaná, ale dlhodobo sa využíva, nie je výslovne stanovená - prístupová cesta k súkromnej nehnuteľnosti je primárne vecou vlastníckych vzťahov medzi súkromnými osobami.

Obec tu má skôr kontrolnú úlohu - do budúcna by nemala dopustiť využívanie stavby bez prístupu.

Ak je táto prístupová cesta fakticky využívaná verejnosťou, obec môže posúdiť, či ju nezaradí do siete miestnych komunikácií. To by znamenalo odkúpenie alebo vyvlastnenie pozemku pod cestou a zriadenie oficiálnej obecnej cesty. Obec však spravidla k vyvlastneniu pristupuje len vo vyššom verejnom záujme (napr. prístup k viacerým domom alebo celým obývaným lokalitám).

Ako už bolo uvedené, ak cesta spĺňa znaky verejnej účelovej komunikácie, obec by mala dbať, aby zostala priechodná. Obec síce nemá povinnosť automaticky legalizovať každú vyšliapanú cestičku, ale pokiaľ ide o etablovanú prístupovú cestu k obydliam, môže vyvinúť aktivitu. Napríklad môže s vlastníkom rokovať o odkúpení alebo zriadení nájmu/predkupného práva na pozemok pod cestou. Tiež môže formálne označiť cestu za verejne prístupnú účelovú komunikáciu (napr. osadením dopravnej značky „súkromný pozemok - prejazd povolený“) na základe súhlasu vlastníka.

Ak by hrozilo, že obyvatelia domu nebudú mať žiadny prístup (napr. kvôli blokáde), obec zo zásady musí zabezpečiť, aby sa k nim dostali záchranné zložky, smetiari a pod.

Obec môže pôsobiť ako mediátor - napríklad zvolať stretnutie so susedom, navrhnúť kompromis (napr. obec opraví cestu, sused ju nechá verejne užívať). Ak cesta slúži viacerým občanom, politicky aj prakticky je obec motivovaná nájsť riešenie.

Spoluvlastníctvo pozemkov

Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti nemožno zrušiť a usporiadať podľa všeobecnej právnej úpravy zrušenia a usporiadania spoluvlastníctva v Občianskom zákonníku. Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách, ktorý bol schválený NR SR dňa 26. marca 2013 a nadobudol účinnosť 1. mája 2013, a následne bol zmenený a doplnený zákonom č. 34/2014 Z. z. s účinnosťou od 27. februára 2014 je osobitnou právnou úpravou nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou a so spoluvlastníckymi podielmi na nej, ktorej predchodcom bol zákon č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov a nadobudol účinnosť 1. januára 1996.

Vlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti predstavuje situáciu, ktorá si vyžiadala práve takýto ústavou umožnený zákonný zásah do základného ústavného slobodného spôsobu realizácie vlastníckeho práva. Zákon tento ústavou umožnený zásah vykonáva pritom s jednoznačným cieľom zabezpečiť najmä rovnaký obsah tohto vlastníckeho práva pre všetky dotknuté osoby a ochrániť ich pred zneužívaním vlastníckeho práva niektorými z nich a len v nevyhnutnom rozsahu potrebnom na ochranu záujmov dotknutých osôb, a to pre všetkých spoluvlastníkov všetkých spoločných nehnuteľností rovnako. Toto zákonné obmedzenie ustanovuje špecifický spôsob realizácie vlastníckeho práva k spoločnej nehnuteľnosti, a to jednak ustanovením zákonného členstva každého spoluvlastníka spoločnej nehnuteľnosti v pozemkovom spoločenstve, ako aj osobitnou úpravou nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou, ale zároveň sa pritom týka aj rozsahu a obsahu vlastníckeho práva.

Spoločná nehnuteľnosť

Predmetom takto osobitne upraveného spôsobu realizácie vlastníckeho práva je teda spoločná nehnuteľnosť. Spoločná nehnuteľnosť je podľa dnes platnej právnej úpravy definovaná ako jedna nehnuteľná vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov, a je nedeliteľná okrem zákonom ustanovených výnimiek. Z uvedeného vyplýva, že spoločná nehnuteľnosť je osobitným druhom nehnuteľnej veci, ktorý sa líši od bežnej nehnuteľnosti. Dôsledkom toho je, že spoluvlastnícke podiely vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti sa počítajú rovnakým spôsobom a v totožných pomeroch a počtoch vo vzťahu ku všetkým pozemkom patriacim do spoločnej nehnuteľnosti, a nie v rozdielnych pomeroch a počtoch na jednotlivých pozemkoch. Navyše, zákon ustanovuje, že až na zákonom ustanovené výnimky je nedeliteľná, to znamená, že jednotlivé parcely, skupiny parciel alebo časti parciel nemožno od spoločnej nehnuteľnosti predstavujúcej jednu vec oddeľovať a vytvárať z nich tak samostatné veci.

#

tags: #vlastníctvo #pozemkov #osoby #podmienky #a #obmedzenia